پیشفروش ساختمان؛ موتور محرکه ساختوساز یا بستر ریسک و کلاهبرداری؟
با گسترش شهرنشینی و رواج زندگی آپارتمانی، پیشفروش ساختمان و کلاهبرداریهای متعدد در این حوزه موجب تشکیل پروندههای کثیری در مراجع قضایی شده است. این گزارش به بررسی دقیقتر ابعاد قانون پیشفروش ساختمان، روشهای کلاهبرداری و ضرورت افزایش آگاهیهای عمومی در این حوزه میپردازد.
صنعت ساختوساز، بهعنوان یکی از ارکان مهم توسعه اقتصادی و تأمین نیاز اساسی مسکن، همواره با چالشهای مالی پیچیدهای روبهروست. در این میان، پیشفروش ساختمان بهعنوان یک سازوکار مالی رایج، به یکی از ارکان اصلی تأمین نقدینگی مورد نیاز برای اجرای پروژههای بزرگ و کوچک تبدیل شده است. در این روش، سازنده یا سرمایهگذار، واحدهای آپارتمانی، تجاری یا اداری یک پروژه قبل از اتمام ساخت و گاه حتی پیش از آغاز عملیات اجرایی، به متقاضیان میفروشد. وجوه دریافتی از این پیشفروشها، سوخت اصلی موتور ساختوساز را فراهم میکند و امکان اجرای پروژههایی را میدهد که شاید بدون این جریان نقدی، هرگز به مرحله اجرا نمیرسیدند.
مزایا و معایب پیشفروش ساختمان
مزایای پیشفروش برای طرفین درگیر، قابلتوجه است. از دیدگاه سازنده یا سرمایهگذار، این روش مهمترین منبع تأمین مالی پروژه است که نیاز به وامهای سنگین بانکی با بهرههای بالا را کاهش میدهد. همچنین، با پیشفروش بخشی از واحدها، سازنده از ریسک عدم فروش پس از اتمام پروژه میکاهد و بازار هدف خود را پیشاپیش شناسایی میکند.
برای خریداران نیز، پیشفروش جذابیتهای خاص خود را دارد. مهمترین مزیت، امکان خرید ملک با قیمت پایینتر نسبت به زمان تحویل پروژه است. خریداران میتوانند با پرداخت مبالغی بهصورت اقساطی در طول ساخت، فشار مالی کمتری را تحمل کنند و شانس مالکیت در مناطق یا پروژههای مطلوب را بهدست آورند. این روش، بهویژه برای اقشار متوسط که توان خرید نقدی ملک را ندارند، راهحلی حیاتی محسوب میشود.
با این حال، پیشفروش ساختمان، همانند هر سازوکار مالی دیگری، فاقد معایب و ریسکهای قابلتوجه نیست. مهمترین ریسک برای خریدار، تأخیر در تحویل پروژه است.
عوامل متعددی مانند مشکلات مالی سازنده، اخذ مجوزها، نوسانات قیمت مصالح، یا مدیریت ناکارآمد میتواند منجر به تحویل دیرهنگام ملک، گاه حتی سالها پس از موعد مقرر شود. ریسک دیگر، تغییرات کیفی و معماری است. ممکن است مصالح یا امکانات وعده داده شده در قرارداد، در عمل با کیفیت پایینتر اجرا شود یا نقشهها بدون رضایت خریداران تغییر کند. همچنین، در صورت ورشکستگی یا فرار سازنده، خریداران پیش پرداخت کننده ممکن است با پروژههای نیمهکاره، دعاوی حقوقی طولانی و از دستدادن سرمایهشان مواجه شوند.
متأسفانه، همین ویژگیهای ذاتی پیشفروش، بهویژه فاصله زمانی طولانی بین پرداخت پول و تحویل ملک و عدم شفافیت کافی در برخی پروژهها، آن را به بستر مناسبی برای فعالیت کلاهبرداران تبدیل کرده است.
کلاهبرداری در حوزه پیشفروش ساختمان به چه اشکالی انجام میگیرد؟
کلاهبرداری در پیشفروش ساختمان میتواند اشکال مختلفی به خود بگیرد:
۱. پروژههای فانتزی و غیرواقعی: کلاهبرداران با طرحهای مجلل و وعدههای دروغین، اقدام به پیشفروش واحدها در پروژههایی میکنند که اساساً مجوز ساخت ندارند، زمین آن متعلق به دیگری است یا حتی وجود خارجی ندارد.
۲. فروش چندباره یک واحد: با سوءاستفاده از ضعف سیستمهای ثبت و نظارت، ممکن است یک واحد خاص به چندین نفر فروخته شود.
۳. استفاده از وجوه برای اهداف دیگر: وجوه دریافتی از خریداران به جای صرف در پروژه وعدهدادهشده، برای پرداخت بدهیهای قدیمی سازنده، سرمایهگذاری در پروژههای دیگر یا حتی مصارف شخصی استفاده میشود که نهایتاً منجر به توقف پروژه میگردد.
۴. تأخیر عمدی و اخاذی: برخی سازندگان با ایجاد تأخیرهای طولانی و غیرموجه، خریداران را تحت فشار قرار میدهند تا با پرداخت مبالغ اضافی یا پذیرش شرایط نامناسب (مثل دریافت واحدهای کوچکتر یا موقعیتهای نامطلوب) موافقت کنند.
۵. عدم شفافیت در وضعیت مالکیت زمین: پیشفروش در زمینهایی که دارای رهن، مشاع یا دعوای حقوقی هستند، بدون اطلاعرسانی به خریداران.
تعریف پیش فروش ساختمان یا قراردادهای مشارکت
بیژن دارایی معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان لرستان در این رابطه در گفتوگو با میزان، اظهار کرد: یکی از موضوعاتی که امروز به عنوان مسائل حقوق عامهای مطرح است و دغدغههای زیادی در بین مردم، جامعه حقوقی و مراجع قضایی ایجاد کرده، موضوع پیش فروش ساختمان یا قراردادهای مشارکت در ساخت است.
وی افزود: این قراردادها از حیث تعریف به موجب آنچه که در ماده یک قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ و در ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده؛ شامل فروش ملک قبل از تکمیل ساخت یا مشارکت در ساخت است؛ یعنی قراردادی که به موجب آن مالک رسمی که به اصطلاح پیش فروشنده نامیده میشود متعهد به احداث یا تکمیل یک واحد ساختمانی با مشخصات مورد توافق طرفین میگردد. با این توضیح که قراردادهای مشارکت در ساخت سابقا از مصادیق پیش فروش ساختمان تلقی نمیشد، اما در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قراردادهای مشارکت در ساخت نیز در تعریف پیش فروش ساختمان آمد و احکام و مقررات ناظر بر پیش فروش ساختمان بر آنها حاکم است.
دارایی در ادامه با اشاره به مزایا و معایب پیشفروش ساختمان، تاکید کرد: از جمله مزایای این امر این است که با توجه به شرایط اقتصادی موجود در کشور، پیش فروش ساختمان برای کسانی که متقاضی خرید خانه هستند به صرفه است و میتواند به خانهدار شدن مردم کمک کند. پرداخت اقساطی مبلغ ملک و نظارت بر نحوه ساخت واحد مسکونی از جمله مزایای دیگر پیش فروش ساختمان برای مردم است.
عدم آگاهی مردم زمینهساز بسیاری از کلاهبرداریها در حوزه پیشفروش ساختمان میشود
وی یادآور شد:، اما در نقطه مقابل این امر در برخی موارد با معایبی نیز همراه است، عدم تحویل به موقع، استفاده از مصالح بیکیفیتی که گاها به کار برده میشود، عدم تطابق متراژ با ملک تحویل داده شده و عدم ضمانت اجرا از جمله مشکلاتی است که در پیش فروش ساختمان با آن مواجه هستیم. البته گاهی این معایب، ناشی از ناآگاهی طرفین است؛ یعنی سوءنیتی در کار نیست، اما، چون طرفین، قوانین، مقررات و اصول حاکم را رعایت نکردند به هر حال منتهی به تشکیل پروندههای متعدد قضایی و اختلاف بین طرفین میشود. گاهی نیز ممکن است این موضوع با سوءنیت باشد یعنی اساسا دیده میشود که اشخاصی با سوءنیت از ابتدا مبادرت به پیش فروش ساختمان و تبلیغ و انتشار آگهی میکنند در حالی که اساساً ممکن است ملکی وجود نداشته باشد یا ملک متعلق به غیر باشد. در برخی موارد نیز دیده شده که، چون قراردادها در این نوع معاملات معمولا قرارداد عادی است، ملک را به اشخاص متعددی پیش فروش میکنند.
قانون چه تکالیفی را برای پیشفروشنده و پیشخریدار تعیین کرده است؟
وی اضافه کرد: آنچه که از باب پیشگیری در این حوزه بایستی مد نظر باشد این است که در قانون پیش فروش ساختمان سال ۱۳۸۹، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول سال ۱۴۰۳ و همچنین در آیین نامه مربوط به قانون پیش فروش ساختمان برای پیش فروشنده و پیش خریدار، تکالیف و شرایطی پیشبینی شده که باید این موارد رعایت شود تا کمتر با معضلات و آسیبهای این حوزه مواجه باشیم.
به گفته معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان لرستان، در ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان چند نکته قید شده که این موارد حتما باید در قراردادها لحاظ شود. این موارد باید از سوی طرفین معامله، مشاورین املاکی که مذاکرات مقدماتی را انجام میدهند و یا از سوی سردفتری که سند رسمی را تنظیم میکند مورد بررسی قرار گیرند. اسم و مشخصات و احراز هویت طرفین معامله، پلاک ثبتی، نشانی ملک، اوصاف ملک، مساحت، اعیانی، تعداد اتاق، شماره طبقه، شماره واحد، وضعیت پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری ساختمان، کاربری، مساحت کل، زیربنا، تعداد طبقات، بهای معامله، نحوه پرداخت اقساط، زمان تحویل، تعیین تکلیف خسارتهای احتمالی، ضمانت اجرا، وضعیت تغییر قیمتها و تعیین وضعیت پایان کار از جمله مواردی است که باید در این قراردادها مورد توجه قرار گیرد.
وی ادامه داد: در رابطه با این معاملات بسیار مهم است خسارتهای احتمالی که ممکن است در این معاملات به بار آید تعیین تکلیف شود. با توجه به اینکه در حال حاضر تورم در کشور حاکم است و قیمتها معمولا تغییر میکنند این امر باعث بروز اختلافاتی میشود که طرفین باید از ابتدا در این رابطه تعیین تکلیف کنند. همچنین وضعیت پایان کار یا پروانههایی که باید از سوی مراجع قانونی اخذ شود باید توسط پیشفروشنده مشخص شود. همچنین طرفین باید برای ثبت معامله، داور معرفی کنند تا اگر اختلافی پیش آمد بتوانند این اختلاف را از طریق داوری حل و فصل کنند.
تاکید قانون بر تنظیم سند رسمی در معاملات پیشفروش مسکن
دارایی عنوان کرد: با توجه به تبصره ماده یک قانون پیشفروش ساختمان و در ماده ۳ این قانون، اشخاصی که پیش فروش انجام میدهند، ملزم شدند که سند رسمی تنظیم کنند؛ چون سند عادی راجع به پیشفروش ساختمان مشکلات عدیدهای را ایجاد میکند. وقتی برای یک معامله یا ملک سابقه ثبتی وجود نداشته باشد این امکان وجود دارد که این ملک به افراد مختلفی فروخته شود، بر همین اساس در سال ۸۹ قانونگذار طرفین را به تنظیم سند رسمی در این معاملات ملزم کرده و تنظیم قرارداد عادی از سوی مشاوران املاک ممنوع شده، یعنی مشاوران املاک فقط باید مذاکره مقدماتی انجام دهند و طرفین را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند. عدم ثبت سند رسمی برای پیش فروشنده جرم است و در ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان برای متخلفین حبس، مجازات و جزای نقدی سنگین پیش بینی شده است. همچنین عدم رعایت این الزامات از سوی مشاورین املاک میتواند به نوعی معاونت در جرم تلقی شود. همچنین در این قانون برای مشاورین املاک متخلف تعلیق موقت و گاهی ابطال پروانه کسب به عنوان ضمانت اجرا پیشبینی شده است.
انتشار آگهی پیش فروش ساختمان منوط به اجازه از مراجع ذیربط قانونی است
وی خاطر نشان کرد: در ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان حتی نحوه انتشار و آگهی برای پیش فروش ساختمان هم منوط به اجازه از مراجع ذیربط قانونی شده است. در آییننامه این قانون، آمده است؛ اگر کسی بخواهد پیش فروش ساختمان انجام دهد حتما باید به اداره راه و شهرسازی مراجعه و مالکیت ملک و ضمانت اجراهای لازم برای پیشفروشنده بررسی شود. اگر در بحث مالکیت ماکی که قرار است ساخته شود و سایر موارد مشکلی وجود نداشته باشد اجازه تبلیغات به سازنده، داده میشود. به همین جهت هرگونه تبلیغ و انتشار آگهی در این زمینه باید با اخذ مجوز از اداره راه و شهرسازی همراه باشد.
دعاوی مربوط به اسناد عادی در مراجع قضایی قابل استماع نیست
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری لرستان با اشاره به اینکه در حال حاضر حجم قابل توجهی از پروندههای محاکم قضایی به پروندههای موضوع پیش فروش ساختمان اختصاص دارد، گفت: عدم رعایت مقررات ناظر بر پیش فروش ساختمان، عدم آگاهی مردم و عدم ثبت سند رسمی این معاملات موجب تشکیل این پروندهها میشود. به همین دلیل در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تاکید شده اگر کسی سند عادی (قولنامههای عادی) راجع به معاملات به ویژه پیش فروش ساختمان و قراردادهای مشارکت در ساخت داشته باشد، این دعاوی در مراجع قضایی و اداری قابل استماع نیست؛ لذا توصیه میکنیم که معاملات راجع به این پیش فروش و قرارداد مشارکت ساخت حتما با سند رسمی انجام شود. مردم باید بدانند که قراردادهای عادی در فرض وجود اختلاف در مراجع اداری و قضایی قابل استناد نیست و این قراردادها هیچگونه خدماتی را به دنبال نخواهند داشت.
در نتیجه، پیشفروش ساختمان ابزاری دو لبه است. از یک سو، موتور محرک ضروری صنعت ساختوساز و راهحلی برای تأمین مسکن خریداران است. از سوی دیگر، به دلیل ماهیت آن، سرشار از ریسکهای ساختاری بهویژه برای خریداران و مستعد سوءاستفاده و کلاهبرداری توسط افراد سودجو میباشد. آگاهی از مزایا و بهویژه معایب و مکانیسمهای کلاهبرداری در این حوزه، برای تمامی ذینفعان، بهخصوص خریداران، امری حیاتی است تا بتوانند با شناخت کافی و اقدامات احتیاطی، از سرمایه و حقوق خود در این بازار پرهیجان و پرریسک محافظت کنند.
انتهای پیام/
ارسال دیدگاه
دیدگاهتان را بنویسید
نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخشهای موردنیاز علامتگذاری شدهاند *