توصیههای کاربردی برای خرید امن در معاملات پیشفروش ساختمان/ چگونه از کلاهبرداری در امان بمانیم؟
قانون پیشفروش ساختمان از یک سو، موتور محرک ضروری صنعت ساختوساز و راهحلی برای تأمین مسکن خریداران است و از سوی دیگر، به دلیل ماهیت آن، سرشار از ریسکهای ساختاری بهویژه برای خریداران و مستعد سوءاستفاده و کلاهبرداری توسط افراد سودجو میباشد؛ بنابراین آگاهی از مزایا و بهویژه معایب و مکانیسمهای کلاهبرداری در این حوزه، برای تمامی ذینفعان، بهخصوص خریداران، امری حیاتی است.
قانون پیشفروش ساختمان، به عنوان چارچوبی حقوقی و ضروری، نقش کلیدی در تنظیم روابط بین سازندگان و خریداران در بازار املاک ایران ایفا میکند.
تا پیش از تدوین این قانون، عدم شفافیت و تضمین کافی، متقاضیان خرید مسکن را با ریسکهای فراوانی همچون تأخیر در تحویل ملک، توقف پروژه یا حتی اخذ وجوه اضافی مواجه میساخت.
این قانون با هدف ایجاد امنیت و اعتماد در این معاملات پیچیده، الزامات و تعهدات دقیقی را برای طرفین قرارداد تعریف کرده است. از مهمترین مفاد آن، الزام اخذ پایانکار از سوی سازنده، تعیین ضمانتهای اجرایی برای اجرای بهموقع تعهدات، و شفافسازی در مورد مشخصات دقیق ملک و زمان تحویل آن است.
در مجموع این قانون نه تنها از حقوق خریدار به عنوان طرف ضعیفتر معامله پاسداری میکند، بلکه با ایجاد بستری قابل اعتماد، به توسعه و رونق بخش حرفهای ساختوساز کمک شایانی میکند.
حمیدرضا بوالحسنی معاون قضایی رئیس کل دادگستری استان لرستان در رابطه با این قانون و الزاماتی که برای طرفین قرارداد ایجاد میکند، در گفتوگو با میزان، اظهار کرد: با رواج آپارتماننشینی در زندگی امروز، قانونگذار در ۱۲ دی ماه سال ۱۳۸۹ قانون پیشفروش ساختمان را تصویب کرد. البته این قانون در سال ۱۴۰۱ اصلاحاتی را در مجلس شورای اسلامی داشت و نهایتا در سال ۱۴۰۳ به دلیل اختلاف نظری که بین مجلس و شورای نگهبان پیش آمد در مجلس تشخیص مصلحت نظام مشمول اصلاحاتی شد. برخی مواد این قانون نیز بخاطر مشکلاتی که در عمل ایجاد کردند توسط قانونی که در سال ۱۴۰۳ لازمالاجرا شد، (قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول) حذف شد.
قرارداد پیشفروش مسکن چیست؟
وی با اشاره به اینکه قرارداد پیشفروش ساختمان در حقیقت بین افرادی تحت عنوان پیشفروشنده (سازنده یا مالک) و پیشخریدار منعقد میشود، عنوان کرد: به موجب این قرارداد پیشخریدار تعهد میکند که بخشی یا تمام بهای یک واحد آپارتمانی که هنوز تکمیل نشده را پرداخت کند و مابقی آن را به صورت اقساط و بر اساس شرایطی که مورد توافق طرفین (پیشخریدار و پیشفروشنده) است پرداخت کند. پیشفروشنده نیز متعهد میشود که پس از اتمام پروژه، ملک را به نام پیشخریدار منتقل کند.
بوالحسنی اضافه کرد: طبق ماده ۱۱ قانون پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد معامله، چیزی است که طرفین توافق میکنند، اما حداقل ۱۰ درصد از بهای کل ساختمان همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین هم نمیتوانند برخلاف آن توافق کنند.
ماهیت حقوقی قراردادهای پیشفروش مسکن
وی در خصوص ماهیت حقوقی این قرادادها نیز، گفت: قبل از اینکه قانون پیشفروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ تصویب شود، این قراردادها بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل آزادی قراردادها، منعقد میشد؛ اما به خاطر مشکلاتی که اجرای این قانون داشت یا پیشزمینههایی که در قانون وجود داشت در عمل با مشکلاتی مواجه بود. با توجه به اینکه بر اساس قانون، درتنظیم سند رسمی حتماً باید کسی که پیشفروشنده است دارای سند رسمی از ملک یا نماینده از جانب مالک رسمی باشد در عمل مشکلاتی پیش میآمد و قسمت عمدهای از ورودیهای پرونده به دادگستری مربوط به همین موضوع بود.
قراردادهای پیشفروش حتماً باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند
وی ادامه داد: به همین دلیل قانونگذار شرایطی را برای انعقاد قرارداد پیشفروش، پیشبینی و تاکید کرده است که این قراردادها حتماً باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. حتی در ماده ۲۳ اصلاحی این قانون که در سال ۱۴۰۳ در مجلس تشخیص مصلحت نظام تصویب شد برای تنظیم قرارداد به صورت عادی، ضمانت اجرای کیفری در نظر گرفته است. بر این اساس اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند به حبس از ۴۵ روز و ۶ ساعت تا ۶ ماه یا جزای نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند. یعنی اگر شخصی قرارداد پیشفروش ساختمان را به صورت عادی منعقد کند علاوه بر اینکه قانونگذار ممکن است اعتباری برای این قرارداد قائل نشود برای این شخص هم این مجازاتها را در نظر گرفته است.
الزام به صدور شناسنامه فنی ساختمان
معاون قضایی رئیس کل دادگستری استان لرستان، صدور شناسنامه فنی ساختمان از سوی شهرداریها را از دیگر الزامات برای انعقاد قراردادهای پیشفروش ساختمان برشمرد و تصریح کرد: همچنین پیشفروشنده باید دارای پروانه ساختمانی معتبر باشد و متن پروانه ساختمانی صادر شده از مراجع ذیصلاح نیز باید حتماً پیوست قرارداد باشد و چنانچه پیشفروشنده مالک ساختمان نیست، حداقل باید دارای وکالت رسمی از طرف مالک باشد.
چه اطلاعاتی باید در سند رسمی پیشفروش درج شود؟
وی افزود: در قرارداد باید مشخصات دقیق واحد پیشفروش شده از قبیل موقعیت، مساحت تقریبی، شماره طبقه، شماره واحد، مصالح مورد استفاده، زمان تحویل، مبلغ کل و شرایط پرداخت درج شده باشد.
بوالحسنی خاطر نشان کرد: بر اساس ماده ۶ این قانون نیز، چنانچه فروشنده (پیش فروشنده) در تاریخ مقرر قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون به پیشخریدار جریمه تاخیر تعلق میگیرد.
مزایا و معایب پیشفروش ساختمان
به گفته این مقام قضایی پیشفروش مسکن دارای مزایا و معایبی است. با وضعیت اقتصادی موجود که ممکن است مردم وجه نقد یا سرمایه کافی برای خرید یکجای آپارتمان نداشته باشند، پرداخت تدریجی ثمن معامله، به خریداران کمک میکند که مبلغ معامله را با اقساط و شرایطی که از قبل توافق شده پرداخت کنند که این موضوع بسیار کمککننده است. درباره پیشفروشندگان نیز با توجه به اینکه ممکن است تامین مالی پروژه با مشکلاتی مواجه شود، پرداخت این اقساط از سوی پیشخریداران میتواند به پیشرفت پروژه کمک کند.
ریسک خرید و تاخیر در انجام تعهدات پیشفروشندگان نیز از جمله معایب این قراردادها هستند. با توجه به اینکه نرخ تورم در سالهای اخیر باعث شده که برخی سازندگان قادر به انجام تعهدات خود نباشند، بنابراین در انعقاد این قراردادها باید این ریسکها و خطرات را بپذیریم و توجه کنیم که با انتخاب پروژه مطلوب و سازندگان مطرح، بهنام و خوشحساب این ریسک را به حداقل برسانیم.
برخورد با مشاوران املاک متخلف
وی ادامه داد: در ماده ۲۴ این قانون حتی برای مشاوران املاک نیز وظایف و تکالیفی پیشبینی شده است. بر این اساس، از مشاوران املاک خواسته شده پس از انجام مذاکرات مقدماتی و اولیه، طرفین را به دفاتر اسناد رسمی ارجاع داده و از تنظیم قراردادهای عادی در این حوزه خودداری کنند. بر اساس این قانون اگر مشاوران املاک اقدام به صدور سند عادی کنند برای بار اول تا یک سال، برای بار دوم تا دو سال پروانه آنها تعلیق و برای بار سوم پروانه پروانه کسب آنها ابطال میشود.
معاون دادستان خرمآباد: مردم قبل از انعقاد قرارداد حتما قانون پیشفروش ساختمان را مطالعه کنند
صادق حیدری معاون دادستان عمومی و انقلاب مرکز استان لرستان نیز در این رابطه و در گفتوگو با میزان، اظهار کرد: اولین نکتهای که مردم در زمان انعقاد قراردادهای پیشفروش مسکن باید رعایت کنند این است که دانش حقوقی خود را در زمینه این قراردادها ارتقا دهند و قانون مربوط به آن را حتما با دقت مطالعه کنند.
وی افزود: یکی از مواردی که قانونگذار برای طرفین این قرارداد الزام کرده ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان است. بر اساس این ماده، قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد؛ لذا سیاست قانونگذار این بوده که با اجرای این قانون به نوعی از تضییع حقوق خریدار جلوگیری و از افزایش دعاوی در این زمینه کاسته شود.
محکمکاریهای قانونی برای تضمین حقوق پیشخریداران
حیدری ادامه داد: در اینجا قانونگذار برای محکمکاری و تضمین حقوق پیشخریدار، از بین انواع اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت را انتخاب کرده است. یعنی در تنظیم این قراردادها، ملکی که تخریب و بازسازی میشود یا زمینی که در آن ساخت و ساز صورت میگیرد حتما باید دارای سند رسمی بوده و وضعیت قرارداد پیشفروش در داخل سند درج شود تا بعداً تردیدها و ادعاهای احتمالی از سوی مراجع قضایی مسموع نباشد؛ بنابراین در تنظیم این قراردادها باید به صورت رسمی در دفترخانه احراز هویت انجام شده و امضا و اثر انگشت سیستمی زده شود تا قراردادی که منعقد میشود محکم باشد و افراد با امنیت بیشتری به آن اتکا کنند.
چه مواردی در قانون پیشفروش ساختمان جرمانگاری شده است؟
وی یادآور شد: قانونگذار حتی در مواردی برای برخی تخلفات جرمانگاری کرده است. بر اساس ماده ۲۳ این قانون اگر اشخاصی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان اقدام کنند مشمول مجازات حبس یا جزای نقدی میشوند. همچنین بر اساس تبصره این قانون، این جرایم فقط با شکایت شاکی یا وزارت مسکن و شهرسازی تعقیب و پیگیری میشوند و با رضایت شاکی، تعقیب و اجرا متوقف میشود.
معاون دادستان عمومی و انقلاب مرکز استان لرستان خاطر نشان کرد: بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تمامی مشاوران املاک باید به سامانه کاتب متصل شوند و صرفا حق تنظیم پیشقرارداد را دارند و باید پیشقراردادها را به دفتر اسناد رسمی ارجاع دهند تا فرآیند صدور اسناد رسمی در این دفاتر انجام شود. بر این اساس مشاوران املاک فاقد مجوز عملا از این چرخه خارج میشوند، چون به سامانه کاتب متصل نیستند.
وی گفت: ماده ۲۴ قانون پیشفروش ساختمان نیز ناظر بر مشاوران املاکی است که این قراردادها را ثبت میکنند و از مشاوران املاک میخواهد به محض انجام مذاکرات و توافقات اولیه، طرفین را به دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند. با صدور سند رسمی برای این معاملات تا حد زیادی از تخلفات در این حوزه، کاسته میشود.
اگر مساحت بنا تا ۵ درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند
حیدری در رابطه با پیشبینی قانونگذار برای اختلاف متراژ بنا با مساحت تعیین شده در قرارداد پیشفروش نیز، بیان کرد: اگر مابهالتفاوتی که در مساحت ملک مورد معامله وجود دارد تا ۵ درصد بیشتر از مساحت مندرج در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ معامله را ندارند و ما بهالتفاوت قیمت بر اساس قیمت مندرج در قرارداد محاسبه و به پیشفروشنده پرداخت میشود، اما اگر این میزان بیش از ۵ درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. همچنین چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیشخریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا میتواند خسارت وارده را بر اساس قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیشفروشنده طلب کند.
انتهای پیام/
ارسال دیدگاه
دیدگاهتان را بنویسید
نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخشهای موردنیاز علامتگذاری شدهاند *