اگر ملک پس از سال‌ها مستحق‌للغیر شود، خسارت چگونه محاسبه می‌شود؟

یکی از مسائل مهم در معاملات املاک و اموال، حالتی است که پس از گذشت سال‌ها مشخص می‌شود مبیع در زمان معامله متعلق به شخص دیگری بوده و در اصطلاح حقوقی «مستحق‌للغیر» بوده است. در چنین شرایطی، قانون مدنی برای حمایت از خریدارِ بی‌اطلاع از فساد معامله، قواعد مشخصی را پیش‌بینی کرده است.

بر اساس ماده ۳۹۱ قانون مدنی، اگر خریدار نسبت به مستحق‌للغیر بودن مبیع جاهل باشد، فروشنده علاوه بر استرداد ثمن باید تمامی غرامات وارد شده به خریدار را جبران کند. این غرامات می‌تواند شامل کاهش ارزش ثمن در اثر تورم، هزینه‌های انجام معامله و سایر خسارات مرتبط باشد. همچنین مطابق رویه قضایی و رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور، در صورتی که ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه می‌تواند کاهش ارزش آن را بر اساس شاخص‌های تورم و قیمت روز محاسبه کند.

پرسش یکی از مخاطبان وکیل آنلاین درخصوص امکان یا عدم امکان جبران خسارت ناشی از مستحق للغیر بودن مبیع بعد از گذشت پنجاه سال از معامله: 

در صورتی که پنجاه سال قبل ضمن عقد بیع درج شود در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع، مبلغ خسارت به مبلغ پنج میلیون تومان وجه التزام از سوی بایع به مشتری داده شود؛ با توجه به کاهش ارزش پول در مورد وجه التزام و اینکه معامله فاسد با سوء نیت بوده است، در دعوای مطالبه غرامات (غیر از استرداد ثمن)، آیا مشتری مستحق مبلغ پنج میلیون است و یا آنکه باید مطابق رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور تمامی غرامات به نرخ روز نیز به وی داده شود؟

پاسخ وکیل آنلاین درخصوص جبران خسارت ناشی از مستحق للغیر بودن مبیع بعد از گذشت پنجاه سال از معامله:

در فرض سؤال که طرفین در قرارداد مقرر کردهاند در صورت مستحقللغیر درآمدن مبیع، فروشنده علاوه بر استرداد ثمن، باید مبلغ مشخصی را به عنوان خسارت به خریدار بپردازد و در زمان مشخص شدن مستحق للغیر بودن مبیع، موضوع معامله ارزش قابل توجهی یافته است:

اولا، ً قانونگذار در ماده ٣٩۱ قانون مدنی در فرض مستحق للغیر درآمدن مبیع، به استرداد ثمن و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، پرداخت غرامات وارد به مشتری حکم نموده است؛ این غرامات متعدد است و مشتمل بر خسارت کاهش ارزش ثمن و خسارات ناشی از هزینه‌های صورت گرفته برای معامله و نظایر آن است. آنچه در رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور آمده است، راجع به حکم استرداد ثمن و جبران کاهش ارزش آن است که چنانچه ثمن، وجه رایج کشور باشد، وفق این رأی وحدت رویه دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارت و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین میکند.

ثانیا، ً در فرض سؤال، صرف تعیین وجه التزام یادشده، مانع از استحقاق خریدار به جبران خسارت کاهش ارزش ثمن به ترتیب مذکور در رأی وحدت رویه یادشده نمیباشد؛ با وجود این، احراز قصد مشترک طرفین، حسب مورد، بر عهده مرجع قضایی رسیدگی کننده است.

انتهای پیام/