ساخت بنا توسط مستأجر؛ آیا پس از پایان اجاره حق تصرف باقی میماند؟
یکی از چالشهای مهم در روابط موجر و مستأجر، وضعیت حقوقی بنایی است که با اجازه مالک توسط مستأجر احداث میشود. این مسئله بهویژه زمانی اهمیت پیدا میکند که مدت اجاره به پایان رسیده، اما بنای احداثی همچنان باقی است و اختلاف بر سر تصرف آن شکل میگیرد.
بر اساس ماده ۵۰۴ قانون مدنی، در صورتی که موجر به مستأجر اذن احداث بنا بدهد، قلع و قمع آن پس از پایان اجاره بهطور معمول امکانپذیر نیست. همچنین در رویه حقوقی، این اذن بهعنوان یک توافق ضمنی برای ادامه تصرف مستأجر در بنای احداثی تلقی میشود؛ مگر اینکه طرفین صراحتاً خلاف آن را شرط کرده باشند. از سوی دیگر، تخلفات ساختمانی مانند نداشتن پروانه ساخت، هرچند ممکن است تبعات قانونی داشته باشد، اما لزوماً موجب سلب حق مستأجر نسبت به بنای احداثی نخواهد شد.
پرسش یکی از مخاطبان وکیل آنلاین درخصوص وضعیت بنای احداثی توسط مستاجر بعد از انحلال اجاره:
در صورتیکه موجر برای ساخت اعیانی (ساختمان) به مستأجر اذن دهد، با توجه به ماده ۵۰۴ قانون مدنی، آیا پس از سپری شدن مدت عقد اجاره، حق تقدم در انتخابهای مذکور در این ماده با موجر است؟ همچنین چنانچه در ساخت اعیانی مستأجر بر خلاف موازین آمره ساخت یعنی اخذ پروانه از شهرداری اعیانی احداث کند آیا حق مندرج در ماده یادشده، همچنان برای وی باقی است و یا آنکه چنین حقی مقید به رعایت دیگر مقررات؛ از جمله اخذ پروانه ساختمان است؟
پاسخ وکیل آنلاین درخصوص امکان تصرف مستاجر در بنای احداثی به اذن موجر بعد از انحلال اجاره:
در فرض سؤال که موجر برای ساخت اعیانی به مستأجر اذن داده است، مطابق ماده ۵۰۴ قانون مدنی پس از سپری شدن مدت اجاره، قلع و قمع بنای احداثی توسط مستأجر امکانپذیر نیست و بنا باقی میماند. در خصوص تصرف بنای احداثی، هر چند ماده مذکور صراحتی ندارد؛ اما به طور معمول، هنگامی که موجر اذن احداث بنا را به مستأجر میدهد، استمرار تصرف و بهره برداری مستأجر از بنای احداثی نیز مورد توافق طرفین است (شرط بنایی)؛ مگر آنکه خلاف آن تصریح شده باشد و یا دادگاه با در نظر گرفتن مجموع اوضاع و احوال حاکم؛ از جمله نوع مستحدثات؛ مانند مسکونی و یا انباری بودن آن و نسبت میزان وسعت اعیانی احداثی نسبت به کل عرصه، خلاف آن را احراز کند؛ بنابراین در فرض سؤال، به صرف سپری شدن مدت اجاره، موجر نمیتواند اعیانی را بدون رضایت مستأجر از تصرف او خارج کند و در صورت طرح دعوای خلع (تخلیه) ید مستأجر از بنای احداثی، این دعوا به صرف سپری شدن مدت اجاره قابل پذیرش نیست و دادگاه باید با توجه به مراتب پیشگفته، حسب مورد، اتخاذ تصمیم کند.
از طرف دیگر عدم رعایت نظامات مربوط به ساخت و ساز، مشمول مقررات راجع به تخلفات ساختمانی است و ممکن است ضمانت اجرای آن، رأی به تخریب بنا از سوی مرجع ذیربط باشد؛ اما اگر به هر دلیل رأی تخریب بنا صادر نشود صرف عدم رعایت نظامات مذکور، موجب سلب حق مستأجر به شرح مندرج در ماده ۵۰۴ قانون مدنی نیست.
انتهای پیام/