تشریح وظایف دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک بعد از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول/ روند صدور سند برای اراضی خرد شده و املاک دارای خلافی چگونه است؟

قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» مشتمل بر ۱۵ ماده و ۲۸ تبصره، در جلسه علنی ششم آذرماه ۱۴۰۱ توسط مجلس شورای اسلامی تصویب و پس از ایرادات شورای نگهبان در مورد برخی مواد و تبصره‌های این قانون، بررسی مواد اختلافی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد.

پس از برگزاری جلسات متعدد در مجمع تشخیص مصلحت نظام، سرانجام ماده (۱) و تبصره‌های ۱، ۴، ۵ و ۶ آن، ماده (۳) و تبصره ۳ آن، ماده (۱۰) و تبصره‌های ۲، ۷، ۸، ۹ و ۱۰ آن، در تاریخ ۱۴۰۳/۲/۲۶ موافق با مصلحت نظام تشخیص داده شد و متن نهایی طی نامه مورخ ۱۴۰۳/۲/۳۰ به مجلس شورای اسلامی واصل شد.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول طی نامه شماره ۴۴۱۱۸ در تاریخ ۱۳ خردادماه ۱۴۰۳ از سوی سرپرست ریاست‌جمهوری جهت اجرا به قوه قضاییه، وزارت دادگستری، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی، وزارت صنعت، معدن و تجارت، وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ابلاغ شد.

خدیجه رضائیان؛ مدرس دانشگاه علامه طباطبایی و سردفتر اسناد رسمی، صفدر کشاورز؛ معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سید صادق سعادتیان؛ معاون امور اسناد سازمان ثبت، غلامعلی صدقی؛ مشاور معاونت قضایی قوه قضاییه، مصطفی السان؛ عضو هیئت علمی دانشگاه شهید بهشتی و وکیل پایه یک دادگستری و داوود بیگی‌نژاد نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در این نشست، قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول را از ابعاد مختلف مورد تجزیه و تحلیل و آسیب‌شناسی قرار دادند.

خدیجه رضاییان، دبیر نشست: همگان واقف هستیم که ایجاد نهاد‌ها و تاسیسات حقوقی برخاسته از بینش‌ها و ضروت‌های اجتماع بوده، گاهی این نیاز‌ها به گونه‌ای شدت داشته که بدون وجود تحقیق و بررسی در نظام حقوقی راه پیدا کرده و در نظام حقوقی دوام و بقا داشته و تدوین و تکمیل آن ادامه پیدا کرده است. یکی از این ضرورت‌های تاریخی بشر حفظ نهاد مالکیت است که به نیاز انسان به ثبت و ضبط روابط اقتصادی برمی‌گردد که از گذشته نامعلوم در جامعه وجود داشته و شاید بتوان آغاز استحکام مالکیت‌ها را حتی به قبل از خواندن و نوشتن هم ارجاع داد و بنا به ضرورت‌های اجتماع تکوین و توسعه پیدا کرده است.

کیفیت و چگونگی تضمین حق مالکیت در هر جامعه با عنوان ساختاری مطرح می‌شود که در تاسیسات حقوقی و اقتصادی جامعه هدایتگر است؛ بنابراین نگاه و رویکرد صحیح به نهاد مالکیت و تاسیسات نگهدارنده حق مالکیت در هر جامعه‌ای اثرگذاری بسیاری بر حل مشکلات نظام اقتصادی جامعه دارد.

پایان دادن به حیات موازی اسناد عادی در کنار اسناد رسمی در اعمال حقوقی مردم و پایان دادن به ادعا‌های ناشی از اسناد عادی، موضوعی است که نظام ثبتی کشور سال‌ها با آن درگیر بود و نیازمند حل و فصل بود. از ابتدای تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» نشست‌های علمی و اجرایی متعددی را در محافل علمی داشتیم و در این نشست‌ها تاکید شد که این قانون فرصت ارزشمندی برای تثبیت مالکیت و اعتبار بخشی به اسناد رسمی و ایجاد و توسعه نظام حقوقی را فراهم کرده است؛ بنابراین اجرای صحیح این قانون را گامی ارزشمند برای رفع معضلات ثبتی کشور و حرکت به سمت ثبت رسمی و حذف معضلات ناشی از اسناد عادی تلقی کردیم.

با این حال هر قانونی که مصوب می‌شود، قاعدتا علاوه بر توسعه نگاه تخصصی مربوطه و بخشی‌نگری، نیاز دارد که کلی‌نگری را نیز در خود داشته باشد. در این راستا و از ابتدای تصویب قانون الزام پرسش‌هایی زیادی مطرح شده است، از جمله اینکه آیا در قانون الزام توسعه اسناد رسمی با عنایت به توسعه بخش‌های دیگر جامعه صورت می‌گیرد؟ آیا رویکرد این قانون به رسمی شدن مالکیت با نگاه به بخش‌های دیگر جامعه است؟ یا اینکه صرفا در این قانون بخشی‌نگری لحاظ شده است؟

قاعدتاً برای اجرای این قانون به تعامل ادارات و سازمان‌های مرتبط در این حوزه نیاز داریم. در این راستا استفاده از ظرفیت رسانه‌ها برای تبیین این قانون و ارتقا آگاهی‌بخشی به مردم نقش بسیار اثرگذاری در حسن اجرای قانون دارد و ضرورت برگزاری چنین نشست‌هایی برای رفع موانع اجرای قانون الزام اجتناب‌ناپذیر است. با این مقدمه وارد بحث حقوقی می‌شویم.

سوال: با بررسی گذشته ثبتی و با وجود گذشته ثبتی کشور و با وجود مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۱۸ قانون دفاتر اسناد رسمی که محتوای محکمی در رابطه با ثبت داشته و با در نظر گرفتن نظام هزینه و فایده آیا نیاز بود که ۸ سال برای تصویب این قانون تلاش کنیم؟ آیا تصویب این قانون در نظام حقوقی و قضایی کشور امری مثبت تلقی می‌کنید؟ و تکالیف و فعالیت‌های دیوان عالی کشور را در اجرای صحیح این قانون را چطور ارزیابی می‌کنید؟

غلامعلی صدقی؛ مشاور معاونت قضایی قوه قضاییه: تشکر از مجمع تشخیص مصلحت نظام که این موضوع را در دستور کار خود قرار داد. بعد از فرمایش تاریخی مقام معظم رهبری مبنی بر اینکه اسناد عادی باید سلب اعتبار شود این کار سرعت بیشتری گرفت و خوشبختانه در حال حاضر یک قانون لازم‌الاجرا داریم که در صدد تثبیت مالکیت شهروندان جمهوری اسلامی ایران است.

ثبت رسمی املاک و معاملات دارای سابقه تاریخی است، اما متاسفانه در مقاطعی از تاریخ ما با نگرش‌های سطحی ضربات مهلکی به بحث مالکیت رسمی اشخاص وارد شده است که این ضربه باعث شده بسیاری از اموال اشخاص حتی اموال عمومی و دولتی به غارت برود. نمونه بارز آن مربوط به اسناد رهنی بانک‌هاست. به عنوان مثال شخصی مبالغ کلانی تسهیلات از بانک دریافت می‌کند. وقتی که فرد بدهکار طلب خود را پرداخت نمی‌کند، طلبکار به سراغ سند رهنی می‌رود در همین زمان فرد بدهکار یک سند صوری تنظیم می‌کند و به عنوان مبایعه‌نامه مقدم بر سند رهنی رسمی قرار می‌دهد و با دو شاهد و مدرک ضعیف در محکمه ثابت می‌کند که این بیع مقدم بر آن سند رسمی است. در اینجا بانک دستش از طلب خود کوتاه می‌ماند و این تنها یک نمونه کوچک از مشکلاتی است که در رابطه با اسناد عادی با آن مواجه هستیم.

تصویب قانون الزام به ثبت رسمی یک گام رو به جلو است

انواع معاملات صوری، جعل اسناد و مسائل بی‌شماری در بحث تزلل مالکیت وجود دارد که خوشبختانه این قانون تصویب شد و موافق مصلحت نظام تشخیص داده شد. سوال اینجاست که آیا این قانون می‌تواند مشکلات موجود را حل کند؟ قطعا تصویب این قانون یک گام رو به جلوست. 

ماده یک این قانون، نسخه پیشرفته از مواد ۲۲، و ماده ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت اسناد است و همان ضمانت اجرا‌هایی که برای معاملات اموال غیرمنقول بوده در این ماده قانونی وجود دارد.صرف نظر از انتقاد‌هایی که به این قانون درباره نحوه تنظیم مواد آن و نداشتن فصل، تنظیم و عنوان در نگارش این قانون، خود این قانون بسیار قانون درست و به جایی است.

هدف قانون الزام به ثبت رسمی این بود که نظم عمومی را برای مردم به ارمغان آورد

در رابطه با این قانون با یک سری ابهامات مواجه هستیم و این ابهامات باید برطرف شود. بسیاری از حقوقدانان بر این باورند که ابهامات این قانون باعث می‌شود که اجرای آن با کندی همراه باشد. اولا، اگر در حین اجرا این قانون نیاز به اصلاح داشته باشد اشکالی وجود ندارد باید برای اصلاح آن اقدام کرد ثانیاً، ما برای تفسیر این قانون یک سری اصول و قواعد داریم که مبنای تصویب این قانون بوده است. در واقع هدف قانون این بود که نظم عمومی را برای مردم به ارمغان آورد. یعنی بنا بود حاکمیت به تنظیم اسناد خصوصی ورود پیدا کند و به نوعی این قانون دخالت نظم عمومی در حقوق خصوصی است. وقتی که این اتفاق می‌افتد تفسیر تمام مواد این قانون باید در همین راستا باشد؛ یعنی هرجا که ماده‌ای از این قانون را می‌خواهیم تفسیر کنیم (چه در تفسیر قضات، یا مقامات قضایی و ثبتی)، که منجر به اعتبار دادن به اسناد عادی شود باید این تفسیر را کنار گذاشت و باید به سمت تفسیر‌هایی از این قانون پیش برویم که منتهی به سلب اعتبار از اسناد عادی می‌شود؛ بنابراین در تک تک مواد این قانون باید پایبند به اصول و مبنای این قانون باشیم. در همه این مواد باید اصولی همچون اصل حاکمیت نظم عمومی بر نظم خصوصی، اصل احترام به حقوق مالکیت و اصل احترام به حقوق شخص ثالث در نظر گرفته شود تا شخص ثالث نباید متضرر شود. 

بسیار جالب است که در این قانون به احترام شخص ثالث، «تلف حکمی» را پذیرفتیم. تلف حکمی در کتاب‌های فقهی یک تعریف خاص دارد، اما در این قانون برای آن یک تعریف جدیدی ارائه شده یعنی در حالی که مال موجود است گفته اگر شخص ثالثی وجود داشته که بدون اطلاع وارد معامله شده و مالک شده است؛ بنابراین اینجا تعارض این ماده با رای وحدت رویه شماره ۸۱۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور پیش می‌آید.

باید این قانون را به صورت ماده به ماده پالایش و بررسی کنیم

 قضات باید به این مورد توجه داشته باشند که در رای وحدت رویه ۸۱۰ در هیئت عمومی دیوان عالی نظر قضات این بود، شخصی که ملکی را پس از وقوع فسخ خریداری کرده است، ذوالخیار یا شخص صاحب حق فسخ می‌تواند به ملک برگردد و مالک آن باشد ولو آنکه شخص ثالث با حسن نیت و بی‌اطلاع باشد. اما قانون الزام روی این رای وحدت رویه خط نیمه بطلانی کشیده و گفته این رای تنها در شرایطی اجرا می‌شود که شخص ثالثی در پرونده وجود نداشته باشد، اما طبق این قانون، اگر شخص ثالثی در این معامله وجود داشته باشد که بدون اطلاع و با حسن نیت ملک را خریده و در سوابق ثبتی آن فسخ وجود نداشته، ملک در حکم تلف است و ما حق نداریم ملک را از او پس بگیریم؛ بنابراین باید این قانون را به صورت ماده به ماده پالایش و بررسی کنیم چراکه این قانون بعضی از آراء و قوانین را کان لم یکن کرده است.

به عنوان نمونه دیگر ما قانونی داریم به نام قانون منع خرد شدن اراضی کشاورزی، قانون الزام به زیبایی قاون منع خورد شدن را کنترل کرده است و سازمان ثبت را مکلف کرده که حتی برای زمین‌های کوچک (با رعایت تبصره ۹ ماده ۱۰) نیز سند صادر کند؛ بنابراین ما اکنون با قانونی مواجه هستیم که انقلابی در سیستم قانون‌گذاری و رویه قضایی ما ایجاد کرده است. به همین جهت لازم است که حقوقدانان به جد وارد این تعارضات شوند و اشکالاتی که قضات به این قانون وارد کردند را کنکاش و بررسی کنند چرا که این کنکاش‌ها باعث می‌شود قانون در مرحله اجرا با مشکل و هزینه کمتری مواجه شود.

خدیجه رضائیان، دبیر نشست: به تقابل و تعامل رویه قضایی با قانون الزام اشاره کردید. در همین راستا این مساله وجود دارد که برخی شعبات دیوان عالی کشور وکالت را در نفس وکالت می‌دانند و می‌گویند افراد به واسطه مشغله کاری یا دلیل دیگر به دیگری نیابت می‌دهند برای معامله، اما برخی شعبات آرایی صادر کردند با مضمون اینکه صرف وکالت بلاعزل بیع محسوب نمی‌شود مگر دلایل دیگری مانند شهادت شهودت یا پرداخت ثمن معامله وجود داشته باشد. در حالی که در قانون الزام، وکالت را بیع‌انگاری کرده و از دفاتر اسناد رسمی خواسته که مالیات نقل و انتقالات حق‌الثبت‎ها را به ماخذ یک بیع قطعی وصول کرده و بعد وکالت را تنظیم کنند. آیا این تقابل و تعامل را یک رویکرد مثبت در آینده اجرایی این قانون می‌دانید یا در آینده دچار مشکل می‌شویم؟

صدقی: سوال بسیار مهمی است. نه فقط در بحث وکالت بلکه در بحث قرارداد‌ها یک بحث، موضوع معاملات صوری است. برخی فکر می‌کنند که همه معاملات صوری باطل هستند، در حالی که این‌گونه نیست. به طور مثال وکالت در ماهیت، همان بیع است، درست است که از حیث وکالت، صوری است، اما این صوری باطل نیست و طرفین در اصل پشت این وکالت بیعی را انجام می‌دهند و نقل و انتقالی انجام می‌شود، پس این صوری مطلق نیست. اگر ثابت کنم وکالتنامه در ماهیت بیع بوده باطل است. درست است که صوری است، اما صوری نسبی است نه مطلق.

بحث دیگری به نام توصیف قرارداد‌ها وجود دارد. بر این اساس قاضی و حقوقدان در درجه اول باید عقد و قرارداد را توصیف کند که آیا واقعا عقدی که امانت است در ماهیت هم امانت است یا نه مثلا در واقعیت اجاره است و اسم آن را امانت گذاشته‌اند. پس ما نباید فریب عنوانی را که ممکن است یک فرد عامی برای سند انتخاب کرده بخوریم. مثلا ممکن است گاهی یک وصیت با عنوان صلح تنظیم شود. قاضی باید ببیند ماهیت عقد چیست.

در رابطه با این موضوع که وکالت بعضی مواقع در حکم بیع است؛ باید عرض کنم اولا قانون الزام، وکالت برای نقل و انتقال مال غیرمنقول را به منزله بیع در نظر نگرفته است. اما قانونگذار از عرف معاملاتی در بازار مطلع بوده و می‌دانسته که پشت بسیاری از این وکالت‌ها بیع اتفاق می‌افتد؛ بنابراین قانونگذار از این کار دو هدف داشته، اولا کنترل معاملات مکرر با درنظر گرفتن مالیات و حق‌التحریر و ... بوده تا هر شخصی نتواند با یک وکالتنامه یک معامله کلان انجام دهد. هدف دوم این بوده که اگر شخصی واقعا قصد وکالت داشته و بخواهد از طریق وکالت معامله‌ای انجام دهد، این قانون می‌گوید اگر تا ۹ ماه پس از صدور وکالتنامه معامله انجام شود آن شخص دیگر، مشمول مالیات و حق‌التحریر و ... نمی‌شود. این قانون با مهارت خاصی این موضوع را کنترل کرده است.

در دیوان عالی کشور هم رای وحدت رویه داریم و هم آرای اصراری زیادی داریم که وکالت را در ماهیت بیع می‌داند. اما با قانون الزام پس از طی فرآیند ماده یک و تشکیل سامانه دیگر نمی‌توانیم این کار را بکنیم یعنی دیگر نمی‌توانیم راجع به اسناد حدنگاری شده معاملات وکالتی با اسناد عادی داشته باشیم حتما باید با اسناد رسمی انجام شود. اما تا زمانی که ماده یک هنوز اجرا نشده مردم می‌توانند برای فروش وکالت‌نامه تنظیم کنند و مغایرتی با قانون ندارد و ضمانت اجرایی قانون بعد از تشکیل سامانه اتفاق می‌افتد، چون بعد از تشکیل سامانه است که مردم می‌توانند در مهلت‌های تعیین شده به سامانه مراجعه کنند؛ و تا زمانی که ابلاغ از طرف رئیس قوه قضاییه پس از تشکیل سامانه انجام نشود و مهلت‌ها منقضی نشود نمی‌توانیم از ضمانت اجرایی این وکالت‌نامه استفاده کنیم؛ بنابراین قبل از آن هیچ اتفاقی در رابطه با وکالت‌نامه‌ها برای مردم اتفاق نمی‌افتد، اما توصیه می‌کنیم که مردم زیاد به معاملات وکالتی وارد نشوند و معاملات خود را از طریق قطعی و با سند رسمی انجام دهند تا متضرر نشوند.

خدیجه رضائیان: در رابطه با قانون الزام با توجه به اینکه اصول راهنمای ثبتی از جمله اصل لزوم ثبت در ثبت رسمی اموال غیرمنقول که این قانون رکن سوم صحت عقد را غیر از ایجاب و قبول، اصل لزوم ثبت می‌داند آیا این قانون به نوعی می‌تواند فصل‌الخطاب باشد؟

قانون الزام به ثبت رسمی فصل‌الخطاب است و بعد از اجرای آن معاملات عادی یا اسناد ثبت نشده پذیرفته نخواهد شد

مصطفی السان، استاد حقوق و هیئت دانشگاه شهید بهشتی: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را شاید بتوان به نوعی قانون احیای موادی از قانون ثبت اسناد و املاک نامید. ماده ۲۲ و ماده ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت عملاً در برخی از دادگاه‌ها منسوخ شده بود و عملا تحت تاثیر قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌ها و تعارض آنها با اسناد رسمی قرار داشت؛ بنابراین قانون جدید بسیار قانون خوب و مترقی است و اجرای آن عملاً زمینه احیای قانون ثبت اسناد و املاک را فراهم می‌کند یعنی این امکان را فراهم می‌کند که برای نقل و انتقال اموال غیرمنقول که دارای سابقه ثبتی هستند فقط از سند رسمی استفاده کنیم؛ بنابراین با فرض اینکه این قانون باید اجرایی شود ما باید بپذیریم که معاملات اموال غیرمنقول، عقد تشریفاتی است. این قانون فصل‌الخطاب است و صریحاً اعلام می‌کند که بعد از اجرای این قانون، معاملات عادی یا اسناد ثبت نشده پذیرفته نخواهد شد.

اما دو ماده این قانون محل بحث است. ماده ۱ و ماده ۳ قانون الزام از نظر حقوقی بسیار محل بحث واقع شدند و مشکلاتی را ایجاد خواهند کرد.

ماده یک این قانون اینطور شروع می‌شود که یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه؛ بنابراین گویا عملا این قانون می‌پذیرد که مواد مذکور از قانون ثبت اجرا نشده و ما به چنین قانونی نیاز داریم، در حالی که برخی از دادگاه‌ها به استناد ماده ۲ قانون ثبت هنوز هم معتقد به اعتبار مطلق سند رسمی در برابر سند عادی هستند؛ بنابراین این ماده می‌تواند مبنای سوءاستفاده باشد و این شبهه پیش می‌آید که مقنن خودش اعلام کرده که پس از اجرای این قانون و راه‌اندازی سامانه، سند رسمی اعتبار می‌یابد و لذا قبل از آن سند عادی مقدم می‌تواند سند رسمی موخر را به چالش بکشد و حتی باعث ابطال سند رسمی شود.

نکته دیگری که در ماده یک است این است که نهاد تلف حکمی را به رسمیت می‌شناسد ولی اشکالی که این قسمت در رویه قضایی ایجاد می‌کند این است که تلف حکمی را به بحث فسخ و انفساخ محدود می‌کند. در حالی که در دادگاه‌ها در این زمینه با چالش مواجه هستیم. در این رابطه مقنن باید یک قیدی را در نظر می‌گرفت که تلف حکمی فقط محدود به این مورد نیست در حالی که احساس می‌شود به این مورد محدود شده است.

ماده ۳ نیز مشکلاتی را ایجاد می‌کند و ارتباطی را بین بنگاه‌های املاک و دفاتر اسناد رسمی برقرار می‌کند و این ارتباط از جهات مختلف می‌تواند محل بحث و نزاع باشد. از جمله اینکه در حال حاضر بنگاه‌های املاک دو مبایعه‌نامه صادر می‌کنند و قطعاً در آینده نیز بنگاه‌ها دو نوع مبایعه‌نامه صادر می‌کنند که یکی کد رهگیری‌دار و دیگری همین پیش‌نویسی که در ماده ۳ به آن اشاره شده است و این باعث تعارض خواهد شد که باید توجه کنیم که این تعارض‌ها چگونه حل خواهد شد.

نکته دیگر این است که آیا بنگاه‌های املاک آموزش‌های لازم را در این رابطه دیده‌اند؟ چون ما در حال حاضر حتی در روستا‌ها هزاران بنگاه املاکی داریم، باید دید که این بنگاه‌ها می‌توانند قسمتی از قانون که به آنها مرتبط است را اجرا کنند یا خیر؟ اگر پیش‌نویس مطرح شده در این قانون هزینه نداشته باشد به راحتی ممکن است برای یک ملک چندین پیش‌نویس در بنگاه‌های ملکی صادر شود که موجب تعارض پیش‌نویس‌ها می‌شود.

اگر این پیش‌نویس نیاز به تفسیر داشته باشد چه کسی آن را تنظیم می‌کند؟ وقتی پیش‌نویسی به دفترخانه اسناد عادی رفت و از جهتی دچار تعارض بود این تعارض و ابهام توسط چه کسی برطرف می‌شود؟ اینها مسائل و مشکلاتی است که در رابطه با این قانون با آن مواجه هستیم.

رضائیان، دبیر نشست: در برخی نظام‌های حقوقی انتقال اموال غیرمنقول از ابتدا تا زمانی که سند مالکیت صادر می‌شود با توجه به اشراف وکلای دادگستری به مباحث حقوقی به آنها سپرده می‌شود. آیا در این قانون با توجه به دسترسی مطلق مشاورین املاک به این سامانه‌ها بهتر نبود که نقش وکلای دادگستری نیز در اینجا دیده شود و وکلا نیز در این امر دخیل باشند؟

مصطفی السان: در رابطه با نقش وکلا در این حوزه، در بسیاری از کشور‌ها بحث اجباری بودن وکالت را داریم و همین اجباری بودن وکالت بستر اجرای قوانین و مقررات را در حین تنظیم قرارداد فراهم می‌کند. یعنی در حین تنظیم قرارداد وکیل و مشاور حقوقی وجود دارد و در همان مرحله جلوی بسیاری از مسائل و مشکلات گرفته می‌شود. البته در مبایعه‌نامه‌های فعلی در انتهای آن بخش مشاور حقوقی وجود دارد و علی‌الظاهر از مشاور حقوقی استفاده می‌شود، اما اینکه در عمل چقدر از این امکان استفاده می‌شود محل بحث است.

به نظرم مقنن به جای پیش‌بینی مشاوران حقوقی، در تبصره ۲ ماده ۳ آورده است که دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی می‌توانند به استعلام‌های سطحی دسترسی داشته باشند که به نظر می‌رسد دفاتر اسناد رسمی نیز از این موضوع راضی نباشند.

همچنین تبصره ۲ ماده ۳ ممکن است موضوع اطلاعلات فروشی را ایجاد کند. چون موضوع به اطلاعات شخصی افراد نیز برمی‌گردد بنابراین آیین‌نامه باید بنگاه را مقید کند که اگر به این استعلام‌ها دسترسی پیدا کرد باید در جایی ثبت شود و مشخص شود که فلان بنگاه در فلان تاریخ به اطلاعات ثبتی فلان ملک دسترسی پیدا کرده است تا جلوی سوءاستفاده گرفته شود. در بسیاری از کشور‌ها چیزی به نام پیش‌نویس وجود ندارد و افراد مستقیما برای ثبت سند به واحد سند مراجعه می‌کنند البته این موارد نافی خوبی و مطلوبیت این قانون برای مردم نیست.

در بسیاری از کشور‌ها عنوان پیش‌نویس وجود ندارد یعنی طرفین هر توافقی کردند در بنگاه نیز انجام می‌دهند و آن توافق برای دفتر اسناد رسمی الزام‌آور نیست و برای ثبت سند باید مستقیماً به واحد ثبتی مراجعه کنند بنابراین از این جهت نیز مشکلاتی را خواهیم داشت ولی این امر نفی کننده خوبی این قانون برای مردم نیست.

رضاییان، دبیر نشست: ماده ۸ قانون مدیریت خدمات کشوری سال ۱۳۸۶ اشاره می‌کند که ثبت مقوله‌ای حاکمیتی است و حاکمیت و سازمان ثبت در تصویب این قانون به دنبال تحقق یک سلسله اهدافی بودند. در تصویب این قانون و در اجرای آن، اهداف مدیریتی که نهاد متکفل ثبتی باید ایفا کند، آیا آن صلاحیت‌ها و تکالیف را خواهیم دید؟ و اینکه آیا ما پس از اجرای قانون الزام، حدنگاری اراضی مخصوصاً اراضی کشاورزی و سنددار شدن این اراضی را محقق شده خواهیم دید؟ سرنوشت اراضی کشاورزی کشور چه خواهد شد آیا تمامی این اراضی دارای نقشه و سند خواهند شد و اینکه آیا هیچ نقطه در ایران فاقد نقشه جغرافیایی و فاقد سند باقی نخواهد ماند؟ 

صفدر کشاورز معاون املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور: در بحث املاک و چشم انداز ما در حوزه املاک با اجرای این قانون باید بگویم که در حوزه تقنینی در سال‌های اخیر دو قانون مهم در حوزه املاک تصویب شد.

قانون اول «قانون جامع حدنگار» بود که در اسفند ۱۳۹۳ تصویب شد. هدف این قانون بحث تهیه نقشه برای کل کشور و در ادامه صدور اسناد مالکیت حدنگاری برای آن املاک بود که مطابق ماده ۳ این قانون این تکلیف می‌بایست ظرف ۵ سال در کل کشور اجرا می‌شد. در کنار آن مقررات همان قانون تکالیفی را برای دستگاه‌ها ایجاد کرده بود، از جمله ماده ۹ این قانون که تمام دستگاه‌های اجرایی مکلف بودند اطلاعات املاک خود را به صورت هندسی و توصیفی به سازمان ثبت تحویل دهند تا این اتفاق طبق ۵ سالی که در قانون تعریف شده بود و از تاریخ اول فروردین ۱۳۹۴ آغاز شده بود اتفاق بیافتد. هر چند در اجرای آن قانون تکالیف بنا بر معایبی که وجود داشت از جمله عدم تخصیص اعتبارات لازم و عدم اهتمام دستگاه‌ها، کیفیتی که مد نظر بود در موعد مقرر اجرا و کامل نشد.

اما قانون دومی که در این ارتباط و راجع به املاک تصویب شد، «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است. در این قانون هدف قانونگذار پس از قانون جامع حدنگار که نگاه بر این بود تمام کشور دارای اسناد مالکیت باشند. در این قانون بحث نقل و انتقال مطرح بود تا اگر املاک دارای اسناد مالکیت شدند در ادامه نقل و انتقال آنها نیز باید به صورت رسمی انجام گیرند تا بتوانیم در مجموع یک ساماندهی خوبی را در املاک کشور داشته باشیم.

مشاوران املاک مفاد پیش‌نویس را در سامانه‌ای که دسترسی داده خواهد شد

با تصویب این دو قانون، به ویژه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یک سری اهداف مد نظر قانونگذار بود. هدف اول بحث ساماندهی نقل و انتقال بود به گونه‌ای که پس از یک مقطعی دیگر هرگونه نقل و انتقال در کشور باید به صورت رسمی صورت گیرد و نقل و انتقال عادی مورد پذیرش حاکمیت نخواهد بود. هدف دیگر در تصویب این قانون، بحث ساماندهی مشاوران املاک بود. می‌دانیم که مبدا نقل و انتقال عادی از مشاوران املاک شروع می‌شد، بنابراین ماده ۳ این قانون تکالیف مشاوران املاک را اینگونه مقرر کرده است که پس از بحث واسطه‌گری و ایجاد تفاهم میان خریدار و فروشنده، مشاوران املاک مفاد پیش‌نویس را در سامانه‌ای که دسترسی داده خواهد شد وارد می‌کنند و برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌کنند. با تبصره ۳ ماده ۳ و ماده ۱۱ قانون، مشاوران املاک را از تنظیم قرارداد‌های مادی منع می‌کند و الزام این قانون یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی خواهد بود.

هدف دیگری که در این قانون پیش‌بینی شده و باید پیگیری شود تا محقق شود، تبصره ۹ ماده ۱۰ در بحث رفع موانع صدور سند مالکیت است. در قانون جامع حدنگار نسبت به یک بخشی از اراضی کشور که اراضی کشاورزی بودند، به ویژه اراضی کشاورزی که در اجرای قانون اصلاحات اراضی به صورت مشاعی و بدون مساحت به زارعان صاحب نسق داده شده بود، با توجه به قوانینی که پس از آن تصویب شده بود از جمله قانون حفظ کاربری اراضی زراعی، قانون گسترش قطب‌های کشاورزی و قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی، امکان صدور سند مالکیت برای قطعات زیر حد نصاب وجود نداشت. در این قانون با توجه به تبصره ۹ ماده ۱۰ این موانع برداشته شد و مقرر شد امکان صدور سند برای تمامی قطعات اراضی زراعی که به صورت قطعه مفروزه درآمده باشند، مهیا شود. ضمن اینکه قبل از تصویب این قانون شاهد بودیم در مناطقی که مالکی نسبت به احداث ساختمانی اقدام می‌کرد و بنا بر جرایمی که متوجهش می‌شد یا اصلاحاتی که باید در ساختمان ایجاد می‌کرد تا پایان‌کار دریافت کند، زمانی که اقدام نمی‌شد امکان صدور پایان کار وجود نداشت و وقتی که پایان‌کار صادر نمی‌شد، امکان تفکیک وجود نداشت و همچنین امکان صدور سند برای واحد‌ها وجود نداشت، در همین قانون این موارد دیده شده تا موانع برطرف شود. تبصره ۶ ماده ۱۰ مشخصا راجع به همین موضوعات صحبت می‌کند.

اشخاص می‌توانند به صورت خودکاربری قرارداد‌هایی با شکل یکسان و شروط ثابت را بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک تنظیم کنند

هدف دیگر از تصویب این قانون، تسهیل در تنظیم اسناد بود. طبق تبصره ۲ ماده ۳ یکی از آورده‌های این قانون بود تا اشخاص بتوانند به صورت خودکاربری پس از وصول یک سری شرایط، امکان این را داشته باشند که قرارداد‌هایی با تیپ یکسان و شروط ثابت را بتوانند بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک تنظیم کنند و هدف آخر از تصویب این قانون بحث تعیین تکلیف نقل و انتقالاتی بود که در گذشته اتفاق افتاده بود و قبل از راه‌اندازی سامانه تنظیم شده ولی هنوز به سند مالکیت و سند رسمی منجر نشدند که در این قانون پیش‌بینی شده آن افراد نیز با راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ بتوانند از این ظرفیت استفاده کنند و پس از راه‌اندازی ظرف دو سال ثبت نام را انجام دهند و ظرف دو سال پس از ثبت نام با پیگیری، اقدام قانونی برای تعیین تکلیف صورت گیرد؛ بنابراین زمانی که تمام این اهداف را در کنار یکدیگر قرار می‌دهیم، مشاهده می‌کنیم که اگر اجرای این قانون محقق شود می‌توانیم امیدوار باشیم که با اجرای این قانون، هدفی که در قانون جامع حدنگار دیده شده بود که تمام کشور بایستی دارای نقشه حدنگار و سند مالکیت باشند و در ادامه نقل و انتقال همان املاک به صورت رسمی باشد را امیدواریم باشیم که اتفاق خواهد افتاد.

خدیجه رضاییان: در بحث قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، آیا با تصویب قانون الزام، هدفی را که قانونگذار برای جلوگیری از خرد شدن اراضی دنبال می‌کرده، نقض شده نخواهیم دید؟ سوال دیگر در بحث تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام در مورد تخلفات ساختمانی است که در مورد آن ماده ۱۰۰ و ۹۹ قانون شهرداری‌ها را داشتیم و به موجب آن اگر ساختمانی جریمه داشت و به دلیل عدم پرداخت منجر به عدم صدور پایان کار می‌شد، در نتیجه سندی هم برای ساختمان از سوی سازمان ثبت صادر نمی‌شد، اما طبق این قانون در چنین مواردی سازمان ثبت، سند مالکیت صادر می‌کند، اما تخلف را در سند مالکیت درج می‌کند. با توجه به این موارد آیا باز هم قانونگذار به دنبال توسعه ثبتی است؟ این تقابل‌ها در حوزه ثبتی چطور ارزیابی می‌شود؟

در مورد قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی ثبتی، قانونگذار دو موضوع را در این قانون هدف قرار داده است اولین هدف بحث جلوگیری از خرد شدن به منظور تغییر کاربری است و خرد شدن را بیشتر برای این منظور استفاده می‌کنند که بتوانند کاربری را تغییر دهند، ولی در عمل بنا به وضعیت اجتماعی کشور ناگزیر بخشی از اراضی خرد خواهد شد و حتی پس از تصویب این قانون و حتی پس از صدور اسناد مالکیت، قهراً یک سری اراضی هم خرد خواهد شد. خرد شدن اراضی غیر از تغییر کاربری است.

در زمان قبل از خرد شدن اراضی کشاورزی، یک دوره اراضی کشاورزی خرد شد. اما اشکال در بحث تغییر کاربری بود؛ بنابراین باید به صورت آماری بررسی کنیم و ببینیم که آیا قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی، توانست هدف قانونگذار را محقق کند و اجازه خرد شدن اراضی و تغییر کاربری را ندهد. آمار رسمی که وزارت جهاد کشاورزی ارائه می‌کند حاکی از این است که این قانون نتوانسته از خرد شدن و تغییر کاربری‌ها جلوگیری کند. در قانون الزام، نگاه بر این بود که حداقل تا این مقطع هر چقدر اراضی خرد شد، امکان صدور و سند را بدهیم، اما پس از صدور هر سند مالکیت دیگر هرگونه تقسیم و تفکیکی اگر خواست صورت بگیرد مطابق قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی باشد و اگر قرار بود بعد از صدور سند مالکیت نقل و انتقالی انجام شود با لحاظ شرایط این قانون انجام شود.

در بحث دوم یعنی تبصره ۶ ماده ۱۰، باید بگویم که یکی از اهداف این قانون صدور اسناد مالکیت برای کلیه املاک است. چرا که باید نقل و انتقال به صورت رسمی انجام شود و زمانی که برای املاک نتوانیم سند صادر کنیم این دو مورد با هم تعارض ایجاد می‌کند. شخصی که سند مالکیت ندارد و امکان تنظیم سند رسمی برایش وجود ندارد قطعا ناگزیر است به سراغ نقل و انتقال عادی برود. این موضوع در مورد آپارتمان‌ها شایع است. سند مالکیت به نام مالک اولیه است و زمانی که پایان کار ندارد و تفکیک صورت نگرفته است برای واحد‌ها سند صادر نمی‌شود یا باید مالک به صورت مشاع انتقال دهد یا تفکیک کند و واحد‌ها را به صورت مستقل انتقال دهد.

در این قانون سعی شد تا آنجایی که امکان دارد سند مالکیت برای واحد‌ها صادر شود، اما در موارد خاص مانند سابق سند صادر نمی‌شود؛ بنابراین در آنجایی که بنا به تخلفات ساختمانی سازنده محکوم به پرداخت جریمه شده این مورد را قانونگذار پذیرفته است که میزان جریمه در بخش‌های اشتراکی و اختصاصی تعیین و با همین موضوع سند مالکیت صادر شود. در مواردی که ساختمان نیاز به اصلاحاتی داشت در بخش اختصاصی و اشتراکی قید شود ولی در قسمت اختصاصی کسی که مالک است باید اختصاصی اصلاحات را انجام دهد تا امکان صدور سند برای او مهیا شود. اما فرض سوم در آنجایی بود که حکم قلع و قمع و تخریب بنا صادر شده است در این موارد پایان کار و سند مالکیت صادر نمی‌شود فقط در مواردی که امکان صدور سند به واسطه جریمه و اصلاحات جزئی وجود داشت، قانونگذار اجازه صدور سند مالکیت و قید موارد در سند مالکیت را صادر کرد ولی با این لحاظ که در نقل و انتقال بعدی بایستی آن جرایم به قیمت روز محاسبه و پرداخت شود.

خدیجه رضاییان: به موجب این قانون، دلالان و مشاوران املاک برای انجام اموری مانند درج پیش‌نویس، به سامانه ثبت الکترونیک دسترسی خواهند داشت. در حال حاضر در نظام حقوقی بحث این است که آیا اسناد عادی با وجود این قانون ارتقا درجه پیدا می‌کنند یا اینکه می‌خواهیم اسناد عادی را به نوعی از حوزه نظام مدنی کشور حذف کنیم، در روند اجرا موضوع را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

سعادتیان معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور:  در مواد ۴۶ تا ۴۸ و ۲۲ قانون ثبت تکلیف شده بود که اسناد به صورت رسمی تنظیم شوند، ولی بعد‌ها اسناد عادی اعتبار داده شد و این مواد مطرح شده قانون ثبت نادیده گرفته شد. بعضاً در محاکم و مراجع قضایی نیز مخالف ماده ۲۲ قانون ثبت، حکم هم صادر شد که مبنای تشخیص غیرشرعی بودن مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت بود که از آنجا شروع خورد و این موضوع اثرات منفی یا نامطلوبی در نظام معاملاتی ما ایجاد کرده بود مثلاً در نظام معاملاتی ما پولشویی، فروش مال غیر، فروش یک مال به افراد متعدد صورت می‌گرفت و این کار باعث شده بود که اعتبار اسناد عادی بر اسناد رسمی ترجیح داده شود.

حیات حدنگاری و کاداستر کشور که به نوعی زیرساخت توسعه هر کشور است نیازمند چنین قانونی بود

یکی از مهمترین بخش‌هایی که لازم بود این قانون تصویب شود، تکمیل یا حفظ حیات اجرای قانون حدنگار کاداستر بود. در قانون حدنگار مطرح شده است که اطلاعات حقوقی، هندسی و هویتی اشخاص جمع‌آوری و در یک سامانه ثبت شود و مشخص شود که یک ملک در چه مشخصاتی با چه طول ابعادی و مساحتی متعلق به کیست؟ چه کاربری دارد؟ و بهره‌برداری آن چیست؟ اگر قانون الزام را نداشتیم و تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام را نداشتیم، هر چقدر سند صادر می‌کردیم و نقشه کل عرصه کشور را تهیه می‌کردیم، به این دلیل که نقل و انتقالات بعدی به صورت عادی اتفاق می‌افتاد و اسناد عادی اعتبار داشت بانک اطلاعاتی ما مغایرت داشت بنابراین حیات حدنگاری و کاداستر کشور که به نوعی زیرساخت توسعه هر کشور است نیازمند چنین قانونی بود.

پس اگر می‌خواهیم در نظام معاملاتی کشور، فروش یک مال به چند نفر، معاملات معارض یا پولشویی را جمع کنیم و نظام معاملاتی را از نظام سنتی به نظام الکترونیکی که مطابق با نظامات دنیاست تغییر دهیم نیاز به قانون الزام داشتیم. مزایای این قانون بسیار زیاد است. این قانون هر فرد یا صنف پیشخوان را در جایگاه خود دیده به طوری که برای مشاوران املاک تکالیفی پیش‌بینی کرده است که قبلاً در قانون همچین چیزی وجود نداشت همچنین برای دفاتر اسناد رسمی نیز تکالیفی پیش بینی کرده است ولی هدف اصلی قانون الزام این بوده است که از هرگونه تنظیم قرارداد عادی که موجب به هم ریختن بانک‌های اطلاعاتی کاداستر یا ورود پرونده به محاکم یا مراجع قضایی بر اساس اختلاف‌های ملکی و فروش مال به چند نفر یا معاملات معارض صورت می‌گیرد باید این نظام برچیده شود به همین منظور مقام معظم رهبری نیز بر این موضوع تاکید کرد و مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز به جا مصلحت را به شرع ترجیح داد، چون این نظام معاملاتی دیگر در جامعه پاسخگوی نیاز‌های مردم نبود.

 در این قانون برای هر صنف شخصیتی قائل شده و وظیفه تعریف کرده است که هر کدام بر اساس وظیفه خود هم به عنوان پیشخوان خدمت به مردم خدمات دهند هم نظام معاملاتی کشور صحیح و سریع صورت بگیرد و حقوق دولتی و عمومی نیز به موقع به صورت الکترونیکی وصول شود.

سازمان ثبت اجازه استعلام به مشاوران املاک را داده است

 یک طرف باید با هزینه کمتر به اصحاب معامله دسترسی بهتری دهیم حاکمیت نظارت خود را داشته باشد و پیشخوان‌ها بتوانند به مردم خدمات دهند تا مردم بتوانند با حداقل هزینه در حداقل زمان ممکن و با دقت بیشتر خدمت بگیرند. طبق تبصره ۲ ماده ۳ این قانون، اشخاص، حقیقی، حقوقی و مشاوران املاک می‌توانند خود قرارداد‌ها را تنظیم کنند و در زمانی که دفاتر اسناد رسمی در دسترس مردم قرار ندارند برای انجام معامله مردم می‌توانند به مشاوران املاک مراجعه کنند و مذاکرات خود را انجام دهند، سازمان ثبت نیز اجازه استعلام به مشاوران املاک را داده است و امکان اطلاعات فروشی نیز وجود ندارد و در آیین‌نامه این موضوع را کنترل کرده‌ایم.

موضوعی دیگری مطرح شد که در پیش‌نویس‌ها ممکن است مالکی یک پیش‌نویس را نوشته است و امکان دارد پیش نویس‌های دیگری نیز بنویسد که این موضوع در آیین نامه ماده ۳ پیش‌بینی شده است و به موجب آن اگر مشاور املاک پیش‌نویسی را تنظیم کرد و معامله‌گر با تنظیم این پیش‌نویس به مشاور املاک دیگری مراجعه کرد یا مشاوران دیگر خواستند پیشنویس دیگری را بنویسند به اصحاب معامله‌های جدید با استفاده از ظرفیت پیامک اطلاع‌رسانی خواهد شد که برای این ملک یک قرارداد مشاوره و یک پیش‌نویس در مشاور املاک نوشته شده و هنوز تکلیف آن مشخص نیست؛ بنابراین معتقدم که قانون خوبی است و شاید برخی نقد کنند که قانون ۱۵ ماده دارد ولی ۱۴ آیین‌نامه می‌خواهد ولی معتقدم که قانونگذار می‌خواهد یک نظمی به معاملات کشور دهد و دو صنف مورد اعتماد کشور را در کنار یکدیگر قرار دهد تا به مردم خدمت‌رسانی کنند؛ بنابراین باید پیشخوان‌ها را ایجاد کند برای این پیشخوان‌ها در حد خود یک اختیاراتی بدهد و از این اختیارات استفاده کند تا در حداقل زمان ممکن بتوانند خدمات دهند.

سازمان ثبت نگرانی در خصوص ماده ۲ ندارد و هیچ آسیبی به دفاتر اسناد رسمی نمی‌زند چرا که دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک را با استفاده از ظرفیت این قانون در کنار یکدیگر می‌بینیم این دو صنف پیشخوان یا ابزار حاکمیت هستند که به مردم خدمت می‌دهند. در برخی مواقع سردفتر صلاحیت دارد تو نظیم سند را انجام می‌دهد در بعضی مواقع مشاور صلاحیتی دارد و در دسترس است و سند تنظیم می‌کند. اما یک موضوعی در ماده ۴ این قانون و ماده ۷ این قانون با عنوان حقوق دولتی مطرح شده است. وصول حقوق دولتی یکی از مواردی است که قانونگذار در اختیار سردفتر گذاشته است. اینجاست که باید تلاقی و تفاهم میان مشاور املاک و سردفتر را باید ایجاد کنیم. سردفتران زمانی که قرارداد ماده ۲ را تنظیم می‌کنند نهایتاً مرجع وصول مالیات، مرجع وصول حق ثبت، مرجع وصول عوارض شهرداری و مرجع وصول ماده ۳۷ قانون تامین اجتماعی بر عهده سردفتر است بنابراین یک تعامل الکترونیکی برقرار می‌کنیم که ناظر حقوق دولتی شود تا سپس مشاور و سردفتر بتوانند سند را تایید کنند و مردم با چالش دیگری مواجه نشوند.

این مجری قانون است که باید با توجه به اینکه قانونگذار حکم کرده تمام این اتفاقات در نرم‌افزار‌ها صورت بگیرد باید نرم‌افزار ثبت آنی، نرم‌افزار بانک جامع املاک، نرم‌افزار پرداخت حقوق دولتی را چنان در کنار یکدیگر قرار دهد که بتواند آن عدم حضور اصحاب معاملات را مدیریت کند تا نهایتاً به سندی دست یابد که با صلاحیت هر کدام از این افراد تنظیم شده و حقوق عمومی و دولتی نیز وصول شده و قطعیت آن تحقق پذیرفته و پس از این به دفتر املاک رفته است. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که مجری این قانون است از روز تصویب با زحمات رئیس سازمان ثبت اسناد و معاونان این سازمان دبیرخانه‌ای در سازمان ثبت اسناد تشکیل داده که تمام این موارد را رصد می‌کند و با تمام صنف‌ها جلساتی نیز برگزار می‌کنیم در هر آیین نامه‌ای که تکلیف داشتیم با دولت و قوه قضاییه و سردفتران مشاوران املاک و بعضاً از اساتید دانشگاه استفاده کردیم همچنین تمام دستگاه‌های ذی مدخل در این موارد را آوردیم تا بتوانیم آیین‌نامه‌ها را تدوین کنیم که حقوق تمام اسناد به ویژه حقوق مردم و وظیفه ما که ارائه خدمت و رضایت مردم است رعایت شود تا اسناد به نحو صحیح تنظیم شود و قانون با حداقل هزینه و حداقل چالش برای مردم اجرا شود.

در رابطه با قانون منع خرد شدن اراضی ما اعتقاد داریم که با اجرای تبصره ۹ ماده ۱۰ حتی اگر این هم در قانون الزام نمی‌آمد قانون منع خرد شدن اراضی کشاورزی مانع صدور سند مالکیت نمی‌شد علت نیز در همان قانون است. آن قانون گفته بود که وزارت جهاد کشاورزی یک حد نصابی تعیین کند تا هر موقع املاک تفکیک یا افراز شد اجازه ندهد از آن حد نصاب کمتر شود سردفتر اسناد رسمی یا اداره ثبت زمانی که ملک سند داشته باشد تکلیف پیدا می‌کند تا از مرجع جهاد کشاورزی استعلام کند. اداره ثبت اسناد و سردفتر اسناد رسمی در قبال ملکی که سند ندارد تکلیفی نیز بر عهده ندارد. با اعمال حاکمیت می‌توان مانع خرد شدن اراضی و تغییر کاربری شد و با جود سند می‌توان در خصوص ملک حاکمیت داشت.

با وضعیتی که امروز در جامعه داریم اگر دستگاه‌های متولی پای کار باشند تا هرچه زودتر بتوانیم برای تمام قطعات کشاورزی و باغات سند صادر کنیم به جرات می‌گویم نه تنها ضرورت اجرای قانون منع خرد شدن همین تبصره ۹ ماده ۱۰ است بلکه در آینده خواهیم دید که متولیان با استفاده از این اسناد می‌توانند حد نصاب‌ها و تجمیعات را ایجاد کنند تا به هدف قانونگذار برسیم تا بتواند به وسیله خرید قطعات یا ایجاد ابزار‌های تشویق مالکیت‌ها را حفظ و اراضی را یکپارچه‌سازی کند تا در بخش کشاورزی توفیقی داشته باشد و این قانون می‌تواند به آن موضوع نیز کمک کند.

به مشاوران املاک که قرارداد و یا پیش نویسی را تنظیم می‌کنند دسترسی‌های اولیه داده شده است. در نظام اسناد اصل بر محرمانگی است و تمام اطلاعات را به شخصی می‌دهیم که ذیصلاح است با رعایت اصل قانون باید باشد. خریدار و فروشنده هم باید بداند برای خرید ملک چه محدودیت‌هایی دارد. دو اتفاق افتاده است. به مشاوران املاک دسترسی داده شده است تا شماره شناسه الکترونیکی که به سامانه می‌دهند به دفاتر املاک گفته می‌شود که می‌تواند قرارداد تنظیم کند یا نکند. 

تمام افراد جامعه می‌توانند اصالت اسناد مالکیت خود را چک کنند

اگر اجازه تنظیم داده شود، یعنی مشاور املاک محدودیتی برای تنظیم سند ندارد، اما در مواردی که اجازه تنظیم پیش نویس داده نشود در نتیجه به اطلاعات دسترسی ندارد.. همین الان همه افراد جامعه می‌توانند اصالت اسناد مالکیت خود را چک کنند. شخصی که مالک است باید بداند ملک او بازداشت است یا خیر. 

با استفاده از ظرفیت سامانه کاتب که درگاه ارائه خدمت سازمان ثبت به مردم است، مالک می‌تواند اطلاعات ملک خود را ببیند، همچنین فردی که می‌خواهد ملک را بخرد باید نزد مرجع صالح رفته و اطلاعات را ببیند. مرجع صالح نیز مشاور و سردفتر هستند و اگر آنها این اطلاعات را به وی ندادند می‌تواند به سازمان ثبت مراجعه کند. 

این قانون یکی از ابزار‌های کنترلی خواهد شد که هر ملکی محدودیتی داشته باشد، قبل از تنظیم قرارداد به او اعلام می‌شود. یکی از مزایای این قانون این است که سامانه راه بیافتد تا جلوی معاملات معارض و فروختن به چند نفر گرفته شود. 

خدیجه رضاییان:مشاوران املاک به‌عنوان بازوان اقتصادی کشور و افرادی که امور ملکی مردم را تسهیل می‌کنند در ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول زیاد مخاطب قرار گرفته شده‌اند و می‌خواهند بدانند که ماهیت پیش‌نویس چیست و آیا الزام‌آور است؛ آیا زمانی که این پیش‌نویس بین ۲ نفر تنظیم می‌شود باید وجهی هم پرداخت شود؟ یا اگر طرفین معامله به این پیش‌نویس اهمیت ندهند چه اتفاقی برای ملک آنها رخ می‌دهد که نیاز است این موارد بیشتر بررسی شوند.

بیگی‌نژاد نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران: قانون‌گذار در این قانون بسیار هوشمندانه عمل کرده و با رصد رفتار اجتماعی افراد جامعه به این باور رسیده که رفتار ملکی مردم این چنین است که می‌بایست یک واسطه بر اساس قانون سال ۱۳۱۷ وجود داشته باشد که این کار را انجام دهد.

بیشترین فعالیت مشاوران املاک در موضوع پیش‌نویس است

مشاوران املاکی طرف مستقیم قرارداد‌های ملکی هستند، مردم در برخی از کشور‌ها که تابع قانون هستند این اجازه را ندارند که بخواهند با یک مجموعه دیگر به‌جز مشاوران املاک در این رابطه فعالیت داشته باشند، اما در کشور ما این‌طور نیست.قانون‌گذار وجود پیش‌نویس را در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول فراهم کرده، ما نیز پذیرفته‌ایم که این پیش‌نویس، چون در این قانون آمده، لازم بوده و امروز راجع به آن در حال صحبت هستیم.بیشترین فعالیت مشاوران املاک در موضوع پیش‌نویس است، درحال حاضر صرفا ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مورد بحث قرار می‌گیرد و احتمال می‌رود که دفاتر اسناد رسمی وارد موضوع واسطه‌گری شوند و به نوعی تداخل صنفی صورت گیرد.

درخواست مشاوران املاک این است که برای رعایت بیش از پیش شأن دفاتر اسناد رسمی باید ساماندهی مناسبی صورت گیرد؛ چراکه مشاوران املاک در یک سال‌ونیم اخیر دچار تردید شده‌اند.درحال حاضر تغییر رفتاری که در دفاتر اسناد رسمی دیده می‌شود این است که تمایل آنها برای قراردادنویسی بیشتر شده که این اقدام، کار این افراد نبوده و احساس می‌شود دفاتر اسناد رسمی درحال ورود به واسطه‌گری هستند.

مشاوران املاک اکنون در حال ساماندهی هستند، اما روند این ساماندهی باعث سردرگمی مشاوران املاک شده و نمی‌دانند که آیا وزارت صمت که پروانه کسب آنها را صادر می‌کند باید آنها را ساماندهی کند یا وزارت راه که سیاست‌گذار بخش مسکن است یا اینکه آیا سازمان ثبت که ذیل قوه قضاییه است باید این کار را انجام دهد.موضوع مهم دیگر این است که اگر این پیش‌نویس، آثار حقوقی ندارد چرا باید مشاوران املاک پروانه تخصصی اخذ کنند و از یک مشاور حقوقی برخوردار شوند.

باتوجه به اینکه قرارداد و تعهدی در پیش‌نویس وجود ندارد که امضا شود نیازی نیست که مشاوران املاک، مشاور حقوقی داشته باشند.موضوع مهم‌تر اینکه وقتی ۲ نفر برای معامله یک ملک به توافق می‌رسند و برای ثبت سند به دفترخانه مراجعه می‌کنند قطعا یک دلال یا مشاور املاک نقش مهمی در شکل‌گیری این معامله داشته است حال اگر آن دفترخانه به حق و حقوق آن مشاور املاک پایبند نباشد؛ آیا همان‌طور که برای مشاور املاک جریمه در نظر گرفته شده برای آن دفترخانه نیز تنبیهی در نظر گرفته شده است یا خیر.

اگر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آن‌طور که شایسته است اجرا نشود؛ یعنی عوامل تاثیرگذار در صنعت ساختمان منفعت مالی خود را دریافت نکنند، قطع به یقین دچار شکست می‌شود.اینکه باید یک جامعه جمعیتی مشخصی برای کار واسطه‌گری انتخاب شود، بر اساس قانون مشخص است که چه کسانی، چگونه و با چه مدارکی باید این کار را انجام دهند.لازم است پیش‌نویس به‌گونه‌ای در سامانه طراحی شود که تا تعیین‌تکلیف آن، چه منتج به ثبت رسمی یا اینکه فسخ شود، به هر ترتیبی امکان انعقاد و تنظیم پیش‌نویس دیگری فراهم نباشد و فقط به ارسال پیامک ختم نشود.

در ادامه سید صادق سعادتیان، معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به اظهارات نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: پیشنهاد شما این است که اگر پیش‌نویس نوشته شد دیگر کسی حق دخالت و تغییرش را نداشته باشد، اما ماده ۲۲ قانون ثبت می‌گوید مالک کسی است که ملک او در دفتر اسناد و در دفتر املاک الکترونیکی ثبت شده باشد.

 نتیجه پیش‌نویس، مذاکرات ۲ یا چند نفر اصحاب معامله است، مشاورین املاک می‌توانند همان ساعت یک ساعت دیگر یا فردا، به دفتر اسناد رسمی بروند و مذاکرات مقدماتی را بهم بزنند؛ پس نمی‌توانیم بر خلاف قانون علیه فردی‌که مالک است محدودیت ایجاد کنیم مگر اینکه در آیین‌نامه‌ای که تدوین شده تکلیف دیگری ایجاد شود.

یکی دیگر از وظایف این است که از طریق پیامک اطلاع‌رسانی کنیم که تا پیش‌نویس فعلی تعیین‌تکلیف نشده پیش‌نویس دیگری نوشته شود.قانون‌گذار به صراحت در ماده ۳ این قانون گفته است که مشاوران املاک نتیجه مذاکرات را باید در پیش‌نویس درج کنند تا توسط سردفتر تبدیل به سند رسمی شود؛ احتمالا یکی از ابزار‌هایی که در آینده جانشین پیش‌نویس شود، شرایط تبصره ۲ ماده ۳ است، این تبصره تاکید دارد که دلالان، مشاوران املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی می‌توانند قراردادهایشان را براساس عموم قرارداد‌ها بنویسند.

 از نظر تعداد مشاور نیز سازمان ثبت اسناد هیچ دخالتی ندارد و این سازمان مرجع ناظر بر نحوه تنظیم قرارداد‌ها است و این نکته نیز یادآوری می‌شود که هنوز قرارداد‌های ماده ۲ در سامانه بارگذاری نشده‌اند.هیچ‌گاه از سوی سازمان ثبت گفته نشده که لازمه ارائه خدمات به مشاوران املاک دارا بودن پروانه تخصصی است، هر مشاوری که دارای پروانه کسب باشد در قدم اول می‌تواند از ما خدمات دریافت کند؛ در زمان تمدید پروانه کسب یکی از پیش‌نیاز‌های تمدید، ارائه پروانه تخصصی است که سازمان ثبت بستر صدور این پروانه را فراهم کرده است.

قانون تسهیل یا مرجع صدور می‌گوید آنهایی که می‌خواهند پروانه تخصصی مشاور املاک بگیرند باید از سازمان ثبت این پروانه را دریافت کنند و ما براساس قانون مکلف هستیم افرادی که اتحادیه اسامی آنها را برای ما ارسال می‌کند، برای کارآموزی پروانه تخصصی و صدور این پروانه به کلاس آموزشی ارجاع دهیم تا در معاملات دچار اشتباه نشوند.

انتهای پیام/