مالکیت در آپارتمان های مختلف و محلهای پیشه به چند قسمت تقسیم میشود؟
طبق مواد موجود در قانون تملک آپارتمانها درباره تقسیم بندی مالکیّت در آپارتمان های مختلف و محلهای پیشه، میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
ماده ۱ ـ مالکیّت در آپارتمان های مختلف و محلهای پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است:
- مالکیّت قسمت های اختصاصی
- مالکّیت قسمت های مشترک
ماده ۲ ـ قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیّه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلّق میگیرد به طور کلی قسمت هائی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیّت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقّی نشده از قسمتهای مشترک محسوب میشود مگر آن که تعلق آن به قسمت معیّنی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد
ماده ۳ ـ حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصّه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و درصورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده ۴ (اصلاحی ۱۳۷۶/۳/۱۱) ـ حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیشبینی کرده باشند پرداخت هزینه های مشترک اعمّ از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصره ۱ ـ (الحاقی ۱۳۷۶/۳/۱۱) ـ مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفادهکنندگان را تعیین میکند.
تبصره ۲ ـ (الحاقی ۱۳۷۶/۳/۱۱) ـ در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریّت مساحت زیر بنای اختصاصی ساختمان میباشند، هزینههای مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان میرسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه میشود.
تبصره ۳ ـ (الحاقی ۱۳۷۶/۳/۱۱) ـ چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گون های باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.
ماده ۵ ـ انواع شرکت های موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل میشود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوع اند.
ماده ۶ ـ چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیّه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریّت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.
تبصره ـ نشانی مالکین برای ارسال کلیّه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون، همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.
ماده ۷ ـ هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدّد باشد مالکین یا قائممقام قانونی آنها مکلّفند یک نفر نماینده ازطرف خود برای اجراء مقرّرات این قانون وپرداخت حصّه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند درصورتیکه اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یک دفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده ۸ ـ در هر ساختمان مشمول مقرّرات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سهنفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلّفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یااز خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظائف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدّت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آییننامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده ۹ ـ هر یک از مالکین میتوانند با رعایت مقرّرات این قانون و سایر مقرّرات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید میداند انجام دهد هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در، یا سر در، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد، بدهند.
ماده ۱۰ ـ هرکس آپارتمانی را خریداری مینماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم میگردد مگر آنکه مالکیّت زمین مزبور به علّت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلّق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علّت طبع ساختمان با تأسیسات آن اقتضاء دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصّه هر مالک به ترتیبی که در آییننامه ذکر خواهدشد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر نماید.
ماده ۱۱ ـ دولت مکلّف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیّه و بعد از تصویب هیأت وزیران به مورد اجراء بگذارد دولت مأمور اجراء این قانون است.
ماده ۱۲ (الحاقی ۱۳۷۶/۳/۱۱) ـ دفاتر اسناد رسمی موظّف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و ... گواهی مربوط به تسویه حساب هزینههای مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائممقام او مطالبه نمایند ویا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقلالیه را به پرداخت بدهیهای معوّق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.
ماده ۱۳ (الحاقی ۱۳۷۶/۳/۱۱) ـ درصورتیکه به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلّی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیّت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، میتوانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری میورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینههای انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنهااز جمله همان واحد استیفاء کنند در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.
تبصره ۱ ـ مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان میتوانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره ۲ ـ چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلّق به خود بهمنظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.
ماده ۱۴ (الحاقی ۱۳۷۶/۳/۱۱) ـ مدیر یا مدیران مکلّفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتشسوزی بیمه نمایند. سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمهگر پرداخت خواهد شد در صورت عدم اقدام و بروز آتشسوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده میباشند.
ماده ۱۵ (الحاقی ۱۱/۳/۱۳۷۶) ـ ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.
