صندوق‌های زمین و ساختمان در طرح جهش تولید مسکن چگونه عمل می‌کنند؟

_ روزنامه وطن‌امروز نوشت: طرح جهش تولید و تامین مسکن گام بلندی است برای تحول بازار مسکن که در جلسات صحن علنی امسال خانه ملت تعیین‌تکلیف و برای بررسی به شورای نگهبان ارسال شد. بر اساس این طرح، سالانه یک میلیون مسکن ساخته و به بازار عرضه می‌شود.

 

بازار مسکن از مدت‌ها قبل حال و روز خوشی ندارد تا جایی که خرید خانه یا حتی اجاره مسکن برای بسیاری به رؤیای دست‌نیافتنی تبدیل شده است. به عقیده کارشناسان مهم‌ترین عامل گرانی مسکن، عرضه کم از یک سو و نقدینگی افسارگسیخته در جامعه از سوی دیگر است، در واقع تقاضا برای مسکن زیاد، اما عرضه به دلایل مختلف کم است.

 

بر اساس آمار‌های بانک مرکزی، بهای هر مترمربع مسکونی شهر تهران در سال ۹۲ حدود ۴ میلیون تومان بوده که این رقم در اسفندماه سال ۹۹ به بیش از ۳۰ میلیون رسید، اما برای ساماندهی بازار کنونی مسکن چه باید کرد؛ نخست افزایش عرضه (قانون بازار) و دوم کنترل نقدینگی. هر چند ذهنیتی اشتباه مبنی بر اینکه «با گران شدن مسکن، چه کسی توانایی خرید آن را دارد؟» در جامعه جاری است، اما باید به این نکته توجه کرد که آنچه اتفاق می‌افتد با این ذهنیت متفاوت است؛ به این معنا که اینگونه نیست که ابتدا مسکن گران شده، سپس عده‌ای سراغ خرید آن می‌روند، بحث این است که گرانی ملک ناشی از نقدینگی و تقاضای بسیار است.

 

جالب اینجاست که اگر مسؤولان ما این درک ساده را از گرانی و تورم داشته باشند، می‌توان برای بسیاری از مشکلات اقتصادی چاره اندیشید. به طور مثال هر روز صبح بانک‌ها ۳ هزار و ۳۰۰ میلیارد تومان به حساب سپرده‌گذاران سود واریز می‌کنند که این عدد در ماه به ۱۰۰ هزار میلیارد تومان می‌رسد. حال این سوال مطرح می‌شود: آیا در بخش‌های مختلف اقتصادی، تولید به اندازه کافی داریم که این حجم از سرمایه خنثی شود؟ قطعا جواب منفی است، بنابراین پول دست مردم به سمت افزایش تقاضا و صعودی شدن قیمت مسکن، طلا، دلار و... سوق پیدا می‌کند. واقعیت این است که اگر توانستیم موتور نقدینگی در بازار را در بانک مرکزی کنترل کنیم، سایر مشکلات حل می‌شود. حالا سراغ روش‌ها و ابزار‌های فروش مسکن در بورس می‌رویم؛ نخستین روش فروش آپارتمان در بورس کالاست که هیچ‌وقت اتفاق نیفتاد، اما ابزار آن به نوعی موجود است که در صورت فعال شدن می‌تواند کمک‌کننده باشد.

 

اوراق سلف معروف به فروش متری زمین و ساختمان؛ به این معنا که فرد توانایی خرید یک واحد آپارتمان را ندارد، اما می‌تواند ۱۵ متر از آن را خریداری کند. روشن است که هدف از این روش سرمایه‌گذاری است و فرد نمی‌تواند بعد از مدتی از آن استفاده کند. صندوق‌های املاک و مستغلات روش دیگر است؛ فرد سرمایه‌گذاری می‌کند، اما نه به مقصد انتفاع از واحد خریداری شده برای سکونت، بلکه بهره‌مندی از عواید بهره‌برداری ملک و رشد قیمت دلیل اصلی است. یکی از ابزار‌های مهم و مناسب بازار سرمایه، صندوق‌های زمین و ساختمان است که عمده هدف آن ناظر بر تامین مالی تولید مسکن است. این ابزار از سال ۸۵ در بازار سرمایه تعریف شد، اما عملیاتی نشد. حتی اواخر سال ۹۲ در جلسه‌ای با حضور آخوندی و طیب‌نیا، وزرای وقت راه‌و‌شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی نخستین پروژه صندوق زمین و ساختمان در شهرک راه‌آهن رونمایی شد، اما به نظر می‌رسد با گذشت ۸ سال هنوز به جایی نرسیده است. گیر کار بلااستفاده ماندن ابزار صندوق‌های زمین و ساختمان کجاست؟

 

مجلس در طرح جهش تولید و تامین مسکن به دنبال حل آن رفته و دولت را مکلف کرده سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته و تحویل دهد. امکانات مورد نیاز تحقق این هدف ۴۰ هزار هکتار زمین، ۱۱ هزار هزار تن سیمان، ۶ هزار هزار تن فولاد، ۲۵ هزار هزار مترمربع کاشی و سرامیک و... است که مجموعا به ۵۰۰ هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز دارد که نه بانک‌ها و نه سایر بخش‌ها امکان تامین آن را ندارند.  

 

اقدام خوب مجلس در راستای تامین مالی طرح مذکور، استفاده از ابزار صندوق زمین و ساختمان است. مجلس در طرح خود دولت را مکلف کرده این کار را از طریق صندوق‌های زمین و ساختمان انجام دهد که بهترین روش برای جلب مشارکت مردم است به گونه‌ای که نه تنها پول مردم از بین نمی‌رود، بلکه منابع از بازار سرمایه جذب شود. امکان خرید یونیت‌ها توسط صندوق ملی مسکن و امکان خرید یونیت‌های استفاده نشده توسط فعالان بازار سرمایه فراهم است. در ساز‌و‌کار صندوق زمین و ساختمان پس از تعیین زمین و سند خوردن آن، هزینه‌های ساخت با احتساب تورم محاسبه می‌شود و از آنجا که هر صندوق دارای ۸ رکن است که برخی ناظر بر ساخت‌و‌ساز فنی و حرفه‌ای، مدیریت، تضامین، بازرسی و... است، اگر عملکرد خوبی داشته باشند، نگرانی درباره هدررفت پول مردم وجود ندارد.