طرح جامع مسکن نظام تولید و عرضه را بازآرایی می‌کند
به گزارش وزارت راه وشهرسازی، بررسی راهکار‌های توسعه صنعت ساختمان در کارگروه خبرگانی طرح جامع مسکن نشست کارگروه تخصصی صنعت ساختمان، با هدف بررسی فرایند تدوین، ارزیابی و تکمیل طرح جامع مسکن، با حضور مسئولان مسکن و جمعی از نخبگان و کارشناسان این حوزه برگزار شد.
در این نشست، که به دبیری دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و با حضور مجری طرح جامع مسکن و جمعی از نخبگان و کارشناسان برگزار شد، مطالعات انجام‌شده در بخش صنعت ساختمان، در چارچوب طرح جامع مسکن، مورد بررسی قرار گرفت و حاضران، ضمن تأکید بر ارزش مطالعات و مبانی علمی آن، دیدگاه‌های خود را درباره مسائل و چالش‌های نظام تولید و عرضه مسکن مطرح کردند.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی با اشاره به برگزاری کارگروه‌های تخصصی با حضور نخبگان و کارشناسان حوزه مسکن و ساختمان، بر هم‌افزایی دولت، جامعه علمی و دانشگاهی و همچنین بخش خصوصی در تدوین سند سیاست‌گذاری بخش مسکن تا افق ۱۴۱۵ در قالب طرح جامع مسکن تاکید کرد.
نرگس رزبان افزود: صنعت ساختمان را نمی‌توان از سایر بخش‌ها و حیطه‌های سیاست‌گذاری مسکن جدا دانست؛ این بخش پیوند‌های عمیق با نوع نیاز، تامین مالی، ساختار‌های بومی و سایر مسائل مرتبط با حوزه مسکن دارد. از این رو باید دید که اساسا این زنجیره به هم پیوسته نیازمند چه الزامات و اصلاحاتی است تا با در نظر گرفتن آنها در صورت لزوم، مقررات مربوط اصلاح شوند و سیاست‌گذاری‌های لازم در این حوزه انجام شود.
وی با اشاره به اینکه طرح جامع مسکن بر سیاست‌های کلان این بخش تاکید دارد، افزود: به کارگیری سیاست توسعه شهرها به صورت افقی یا عمومی برای تمام شهرها محل تامل است؛ در برخی شهرها و مناطق بسته به شرایط و امکانات می‌توان از مدل توسعه افقی استفاده کرد و در برخی شهرها و مناطق دیگر، توسعه افقی پاسخگو نیست و مدل توسعه باید به شکل عمودی تعریف شود.
رزبان همچنین تاکید کرد: البته باید به این موضوع نیز توجه داشت که هر چه شهرها بزرگتر شوند، به شکل تصاعدی هزینه‌های مادی و معنوی آنها همچون هزینه تامین سرانه‌ها، تامین امنیت، تامین زیرساخت‌های شهری از قبیل آب شرب و ... بیشتر خواهد شد؛ بنابراین توسعه شهرها باید با در نظر گرفتن همه جوانب اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و زیست محیطی برنامه‌ریزی شود. همچنین در توسعه عمودی نیز هزینه‌های دیگری بر شهر تحمیل می‌شود که باید این دو را در کنار یکدیگر به صورت دقیق بررسی و با توجه به هزینه فایده هر دو روش، تصمیم مناسب را اتخاذ کرد.
محمود اولاد، مجری طرح جامع مسکن، نیز در تشریح مسائل کلیدی مرتبط با صنعت ساختمان اعلام کرد: مسئله اصلی صنعت ساختمان فقط فناوری نیست، بلکه بازآرایی کل نظام تولید و عرضه مسکن است. وی بر تدوین ضوابط مربوط به کیفیت و ایمنی ساختمان‌ها با توجه به توان مالی و استطاعت خانوار‌ها تأکید کرد.
اولاد با اشاره به ضرورت تناسب مقررات با توان خانوار‌ها گفت: مقررات بهبود کیفیت ساختمان‌ها، اگر با استطاعت مالی افراد متناسب نباشد، موفقیت‌آمیز نخواهد بود و در برخی موارد حتی می‌تواند نتیجه عکس داشته باشد؛ به‌گونه‌ای که خانوار‌ها از حیطه رعایت ضوابط ایمن‌سازی خارج شوند.
وی تأکید کرد: صنعت ساختمان باید در قالب یک زنجیره منسجم دیده شود. به گفته او، گسست در زنجیره تولید در دوره‌های گذشته، پیوند میان طراحی، صدور مجوز، تأمین مالی، ساخت و عرضه را تضعیف کرده و شکاف عرضه و تقاضا را افزایش داده است. عدم تناسب فناوری با بافت نیز از دیگر مسائل کلیدی این حوزه است؛ چراکه یک نسخه واحد برای همه شهرها، روستاها و بافت‌ها کارآمد نیست و تجربه گذشته نیز نشان داده است که این رویکرد، رویکردی ناقص است.
مجری طرح جامع مسکن در ادامه، چشم‌انداز این طرح را دسترسی همه خانوار‌ها در شهرها و روستاها به مسکن مناسب، باکیفیت و مقرون‌به‌صرفه در چارچوب توسعه پایدار و متوازن سرزمینی عنوان کرد؛ چشم‌اندازی که باید تنوع نیازها، کیفیت و تاب‌آوری مسکن را نیز در نظر بگیرد.
به گفته اولاد، طرح جامع مسکن پنج هدف بنیادین شامل هماهنگی عرضه با تقاضای متنوع و شرایط محلی، دسترسی فراگیر به بازار رسمی مسکن، ایجاد بازار رقابتی، کارا و شفاف در زنجیره مسکن، حکمرانی مشارکتی، هماهنگ و پاسخگو و تمرکز اجتماع‌محور بر گروه‌های آسیب‌پذیر، را دنبال می‌کند؛ از این منظر، صنعت ساختمان زمانی موفق است که به تحقق این پنج هدف کمک کند، نه اینکه صرفاً حجم ساخت‌وساز را افزایش دهد.
اولاد با تأکید بر نگاه زنجیره‌ای به نظام تولید مسکن توضیح داد: این زنجیره، نیاز و تقاضا، زمین و خدمات، طراحی و ضوابط، تأمین مالی، مصالح و فناوری اجرا، عرضه و بهره‌برداری را دربرمی‌گیرد. بنابراین، مسئله صنعت ساختمان فقط در کارگاه یا روش ساخت خلاصه نمی‌شود، بلکه زنجیره‌ای به‌هم‌پیوسته از زمین تا بهره‌برداری است. وی همچنین تأکید کرد: استطاعت‌پذیری مسکن با ارزان‌بودن ساختمان یکسان نیست و تأمین مالی، زمین و زیرساخت نیز در این زمینه تعیین‌کننده‌اند.
مجری طرح جامع مسکن گفت: نوین‌بودن فناوری الزاماً به معنای نو بودن ماده سازه‌ای نیست. در اقتصاد صنعتی‌سازی، زمان، هزینه و کیفیت ساخت اهمیت دارند و صنعتی‌سازی نیز الزاماً در همه شرایط ارزان‌تر نیست. موفقیت آن به وجود تقاضای پایدار، طراحی زودهنگام، قرارداد مناسب، لجستیک و ظرفیت تولید وابسته است. به گفته اولاد، در صنعتی‌سازی به معنای واقعی، ممکن است هزینه‌های ثابت، مانند هزینه ایجاد کارخانه، افزایش یابد، اما هزینه‌های متغیر کاهش پیدا می‌کند.
وی با تأکید بر اینکه مقررات نباید باعث طرد تولید شود، موضوع حداقل‌های ایمنی را مطرح کرد و گفت: باید مشخص شود این حداقل‌ها چگونه تأمین می‌شوند و افرادی که توان مالی لازم برای تأمین آنها را ندارند، چه وضعیتی خواهند داشت. در مطالعات طرح جامع تأکید شده است که رعایت‌نشدن حداقل‌های ایمنی، کل جامعه را متضرر می‌کند؛ زیرا زیان فردی می‌تواند به خطری برای دیگران و هزینه‌ای عمومی تبدیل شود. ازاین‌رو، حداقل‌های ایمنی باید به‌گونه‌ای تعریف شوند که هزینه‌های اجتماعی به حداقل برسد و برای افرادی که توان تأمین آنها را ندارند، یارانه در نظر گرفته شود.
اولاد در تشریح معیار‌های ارزیابی فناوری ساخت، به زمان تحویل، هزینه، کیفیت و دوام و ایمنی اشاره کرد و بار دیگر بر ضرورت پرهیز از نسخه واحد برای همه مناطق تأکید کرد. به گفته او، در توسعه‌های جدید می‌توان از فناوری‌های نو، پیش‌ساختگی و قالب‌های صنعتی استفاده کرد؛ اما در روستاها، ارتقای مصالح بومی می‌تواند مورد توجه قرار گیرد. در بافت‌های تاریخی، مستندسازی، حفاظت و بهسازی اهمیت دارد و در بافت‌های ناکارآمد شهری نیز مداخله تدریجی، متناسب با بافت و استفاده از سیستم‌های سبک می‌تواند مناسب باشد. بنابراین، تناسب روش ساخت با بافت، از شروط کارایی فنی و اجتماعی آن است.
مجری طرح جامع مسکن همچنین ساخت مرحله‌ای و تدریجی را مسیری رسمی برای انطباق تولید مسکن با استطاعت خانوار‌ها دانست. در این الگو، ساخت با یک هسته اولیه ایمن و قابل سکونت آغاز می‌شود و امکان توسعه تدریجی، صدور مجوز و نظارت مرحله‌ای و تأمین مالی متناسب با هر فاز اجرا فراهم می‌شود. وی تأکید کرد: ساخت تدریجی باید رسمی، ایمن و ضابطه‌مند باشد، نه رها و بدون نظارت. کاهش فشار هزینه اولیه، افزایش تناسب هزینه با درآمد خانوار و امکان کنترل فنی، از آثار مورد انتظار این شیوه است.
اولاد در ادامه به برنامه‌های اصلی طرح جامع مسکن در حوزه صنعت ساختمان اشاره کرد. نخستین برنامه، بازآرایی زنجیره تأمین و الگو‌های تولید مسکن است. در این زمینه، نحوه هماهنگی میان اجزای زنجیره، تطابق محصول با تقاضا، هماهنگی طراحی، ضوابط، تأمین مالی و اجرا، ایجاد پرونده دیجیتال پروژه و کاهش گلوگاه‌های اجرایی اهمیت دارد. به گفته او، بدون بازآرایی زنجیره، حتی فناوری‌های مناسب نیز به نتیجه مطلوب نمی‌رسند.
برنامه‌های دیگر شامل ساخت مرحله‌ای، توسعه زیست‌بوم فناوری و صنعتی‌سازی، سامان‌دهی بازار مصالح و توجه به مصالح بومی و نیز انبوه‌سازی حرفه‌ای برای افزایش مقیاس، بهره‌وری و قابلیت تحویل است.
وی تاکید کرد: تحول صنعت ساختمان زمانی موفق خواهد بود که با سیاست زمین، تأمین مالی، حکمرانی و نیاز واقعی خانوار‌ها پیوند داشته باشد.
سید مجید فارقیان، عضو گروه شهرسازی سازمان نظام مهندسی ساختمان، در ادامه نشست، تشخیص مسئله را گام اساسی و پیش‌شرط ارائه راه‌حل‌های مناسب دانست. وی در ادامه به تناسب استاندارد‌های سازه‌ای با وضعیت اقتصادی خانوار‌ها اشاره کرد و گفت: پس از هر رویداد غیرمتقربه مانند زلزله، روش‌های محاسباتی و استاندارد‌های ساخت افزایش می‌یابند و سخت‌گیرانه‌تر می‌شوند، بدون آنکه آثار مالی این تغییرات و تناسب آنها با استطاعت خانوار‌ها به‌اندازه کافی مورد توجه قرار گیرد.
وی همچنین از کارآمدی سیاست‌های ساخت مسکن تدریجی در بستر توسعه افقی در شهر‌های برخوردار از زمین و ظرفیت کافی خبر داد و از شهر جدید پرنیان به عنوان یک نمونه عملیاتی در حوزه توسعه تدریجی یاد کرد.
محمدعلی ریاحی، مدیرکل دفتر مقررات ملی و کنترل ساختمان وزارت راه و شهرسازی، نیز در ادامه با اشاره به رویکرد‌ها و تعاریف صنعتی‌سازی گفت: صنعتی‌سازی صرفاً به معنای ساخت صنعتی و کارخانه‌ای یک سازه یا استفاده از قطعات پیش‌ساخته نیست.
وی با اشاره به رویکرد مبحث یازدهم مقررات ملی ساختمان توضیح داد: صنعتی‌سازی یک کانسپت و مفهوم جامع است که از مرحله تولید مصالح، قرارداد و طراحی آغاز می‌شود و تمام اجزا و فرایند‌های ساخت را دربرمی‌گیرد. به گفته ریاحی، اگر سازه‌ای به‌صورت صنعتی ساخته شود، اما کاهش مصرف انرژی، هزینه، زمان، تلفات نیروی انسانی و اتلاف منابع در آن محقق نشود، نمی‌توان آن را صنعتی‌سازی واقعی دانست.
وی افزود: اگر در پروژه‌های انبوه‌سازی، مدیریت پروژه و مدیریت کیفیت جامع (TQM) اجرا نشود و قرارداد‌ها به سمت طرح و ساخت نروند تا بتوان مهندسی ارزش را پیاده‌سازی کرد، صنعتی‌سازی کامل اتفاق نیفتاده است. در صنعتی‌سازی باید ابعاد و اندازه‌ها، مثلاً مضربی از عدد ۵، باشند تا تکلیف کارخانه روشن باشد.
ریاحی با تأکید بر اینکه صنعتی‌سازی یک‌دفعه اتفاق نمی‌افتد، به تقسیم‌بندی ساختمان‌ها و درجات صنعتی‌سازی در مبحث یازدهم مقررات ملی ساختمان با عنوان «طرح و اجرای صنعتی ساختمان‌ها» اشاره کرد و افزود: ساختمان‌ها بر اساس نوع و مقیاس پروژه، از ساختمان‌های کوچک و ویلایی تا پروژه‌های متوسط و بزرگ، در دسته‌های غیرانبوه کوچک، غیرانبوه متوسط و پروژه‌های بزرگ ساختمانی قرار می‌گیرند و باید با برنامه‌ریزی مناسب و درست، فرایند صنعتی‌سازی ساختمان‌های کشور را با توجه به ابعاد آنها و درجه‌بندی صنعتی‌سازی در مبحث یازدهم، تحت عنوان درجات سه، دو و یک، به‌تدریج پیش برد تا نهایتاً طی سال‌های آینده، اکثر ساختمان‌ها درجه صنعتی‌سازی یک و دو را کسب کنند.
مدیرکل دفتر مقررات ملی و کنترل ساختمان تأکید کرد: نمی‌توان صنعتی‌سازی را صرفاً معادل پیش‌ساختگی دانست. به گفته او، برای گسترش صنعتی‌سازی در ساختمان‌های کشور، برنامه‌ریزی درست و همه‌جانبه ضروری است و اگر ملاحظات توسعه پایدار، زیست‌محیطی، فرهنگی، اجتماعی و بهره‌وری رعایت نشود، صنعتی‌سازی به معنای واقعی محقق نشده است.
وی همچنین با تأکید بر ضرورت ایجاد تعادل میان رعایت کیفیت و استاندارد‌ها و توان اقتصادی متقاضیان مسکن گفت: ساختارها، فرایند‌ها و سخت‌گیری‌های مقرراتی نباید به‌گونه‌ای باشند که افراد به ساخت‌وساز غیرقانونی، استفاده از مصالح غیراستاندارد یا ساخت بدون حضور مهندس سوق پیدا کنند؛ زیرا در این صورت، هدف اصلی مقررات، یعنی تأمین ایمنی و آسایش همه ساکنان، محقق نخواهد شد.
شهریار شهریاری، عضو هیئت‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان ایران، با مثبت ارزیابی کردن اقدام وزارت راه وشهرسازی در اجرای برنامه تامین مسکن استیجاری، اجرای این سیاست را برای کمک به تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد ضروری اعلام کرد.
وی تأکید کرد: عمده برنامه‌های حمایتی در بخش مسکن از گذشته تاکنون مربوط به مسکن کم‌درآمد‌ها بوده است؛ درحالیکه اقشار متوسط جایگاه روشن و مشخصی در طرح‌های حمایتی نداشته‌اند.
شهریاری با اشاره به طرح‌های مختلفی که در حوزه مسکن اجرا یا مطرح شده‌اند، گفت: در ادوار گذشته، عمدتا، ناهماهنگی میان این طرح‌ها مانع از دستیابی به نتیجه مطلوب شده است.
شهریاری در ادامه، تامین مالی را از مسائل اصلی ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن دانست و با اشاره به شرایط رکود تورمی بازار مسکن اعلام کرد: افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن با میزان تقاضا و معاملات خرید و فروش متناسب نبوده است. او با انتقاد از وضعیت تأمین مالی و عملکرد ضعیف بانک‌ها در پرداخت تسهیلات، تأکید کرد: اگر مسئله تأمین مالی حل نشود، حتی با افزایش فعالیت در صنعت ساختمان و عرضه مسکن، توان مالی لازم برای خرید وجود نخواهد داشت و باید برای این مسئله چاره‌اندیشی شود.
وی همچنین تخریب ساختمان‌ها به رغم تمام نشدن عمر مفید آنها را یکی دیگر از آفت‌های حوزه مسکن اعلام کرد و گفت: ضوابط نامناسب مربوط به تراکم ساختمانی، منجر به ترغیب برخی مالکان برای تخریب و نوسازی واحد‌های مسکونی قبل از اتمام عمر مفید آنها و هدر رفت منابع ملی می‌شود که باید برای این موضوع نیز چاره‌اندیشی شود.
وی با تاکید بر ضرورت استفاده از فناوری‌های نوین ساختمانی، نوسازی بافت‌های فرسوده و تمرکز بر این سیاست را یکی از راهکار‌های مهم برای تامین مسکن گروه‌های متوسط جامعه اعلام کرد.
ابراهیم کریمی، رئیس گروه تخصصی شهرسازی شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی ساختمان، نیز در این نشست، بر ضمانت اجرایی طرح جامع مسکن تاکید کرد و افزود: از آنجا که بسیاری از اسناد بالادستی در اجرا مبنای عمل قرار نمی‌گیرند باید مشخص شود که ضمانت اجرایی طرح جامع مسکن چیست؟
وی با اشاره به تجربه شهر‌های جدید و مسکن مهر و همچنین طرح‌های بعدی مسکن، بر ضرورت توجه به مشکلات و اشکالات برنامه‌های اجراشده تأکید کرد. کریمی همچنین به تغییر مسیر مهاجرت در کشور، از شهر به روستا، اشاره کرد و گفت: باید سازوکاری تدوین شود تا بتوان از این فرصت برای اجرای طرح‌های تامین مسکن استفاده کرد.
نوید پاکنژاد، مشاور معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی نیز با تأکید بر ضرورت تعیین دقیق چارچوب‌های مداخله و سیاست‌گذاری در طرح جامع مسکن، بر لزوم بازنگری در ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان با هدف کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز، تسهیل فرآیند تولید و تأمین مسکن استطاعتی متناسب با توان اقتصادی خانوار‌ها تأکید کرد.
وی همچنین بر ضرورت اتخاذ سیاست‌گذاری عالمانه، مبتنی بر مطالعات کارشناسی و شناخت دقیق اقتضائات بازار مسکن، در زمینه تعیین الگو‌های توسعه شهری، تنوع‌بخشی به شیوه‌های ساخت‌وساز و ارزیابی تفاوت‌های هزینه‌ای و قیمتی ناشی از هر یک از مدل‌های ساخت تأکید کرد. پاکنژاد با اشاره به اهمیت انطباق الگو‌های توسعه و فناوری‌های ساختمانی با نیاز‌های واقعی بازار و توان اقتصادی متقاضیان، خواستار توجه تفصیلی به ظرفیت‌های روش‌های مختلف ساخت‌وساز، از جمله صنعتی‌سازی و فناوری‌های نوین، در سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن شد.
وی در ادامه، با اشاره به ناکارآمدی‌های موجود در بازار مسکن و چالش‌های نقدشوندگی دارایی‌ها، پیشنهاد طراحی و استقرار بازار تهاتری مبتنی بر توکنیزه‌سازی املاک را به‌عنوان یکی از راهکار‌های نوآورانه برای تسهیل مبادلات دارایی‌های ملکی، افزایش نقدشوندگی، بهبود گردش سرمایه و تقویت انگیزه بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری و تولید مسکن مطرح کرد.
میثم آذرسا، مشاور معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی، با تأکید بر ضرورت رعایت اصول حکمرانی در سیاست‌گذاری‌های حوزه مسکن، اظهار کرد: طرح جامع مسکن باید بر مبنای آمایش سرزمین تدوین شود؛ البته باید توجه داشت شرایط خاص کشور، از جمله پیامد‌های شرایط جنگی، بخش‌های مختلف از جمله بخش مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
وی با اشاره به چالش‌هایی همچون تنش آبی، فرونشست زمین و تخریب غیرقابل‌بازگشت سفره‌های آب زیرزمینی، تأکید کرد: پیامد‌های الگوی استقرار صنایع و توسعه سکونتگاه‌ها باید در سیاست‌های تأمین مسکن لحاظ شود.
آذرسا همچنین صنعتی‌سازی و استفاده از فناوری‌های نوین را از عوامل مؤثر بر بهبود ساخت‌وساز و مدیریت ناترازی انرژی دانست و بر ضرورت بازنگری در انتخاب مصالح ساختمانی تأکید کرد. به گفته وی، بهره‌گیری متناسب از مصالح بومی و نوین، با در نظر گرفتن شرایط اقلیمی هر منطقه و میزان انرژی‌بری مصالح، می‌تواند به ارتقای کیفیت ساخت‌وساز و افزایش بهره‌وری انرژی کمک کند.
نادر عربی، مشاور معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، نیز در ادامه نشست، موضوع توسعه افقی شهرها و ملاحظات مرتبط با آن را مطرح کرد. به گفته او، توسعه افقی شهرها موافقان و مخالفان جدی دارد و لازم است هزینه‌های مترتب بر این نوع توسعه به‌طور دقیق بررسی شود.
عربی با اشاره به گزارش‌های موجود گفت: براساس برخی گزارش‌ها، در گروهی از ساخت‌وساز‌ها با الگوی توسعه افقی، حدود ۴۰ درصد هزینه ساخت به آماده‌سازی زمین اختصاص یافته است؛ در حالی که این هزینه تنها مربوط به آماده‌سازی است و هزینه‌های هنگفت تامین زیرساخت را نیز دربرنمی‌گیرد.
وی تأکید کرد: موضوع زیرساخت از اهمیت بیشتری برخوردار است و یکی از دلایل مطرح‌شده از سوی متولیان تامین زیرساخت برای پرهیز از توسعه افقی، هزینه‌های تأمین زیرساخت در مناطق جدید بوده است. حتی در برخی نمونه‌ها در شهر‌های جدید دیده شده که هزینه تامین زیرساخت وآماده‌سازی از کل هزینه ساخت یک واحد بیشتر شده است؛ بنابراین موضوعاتی از این دست باید در اسناد بالادستی همچون طرح جامع مسکن مورد توجه قرار گیرد.
انتهای پیام/
