میزگرد بررسی مسائل حقوقی زمینهساز تشکیل پروندههای کثیرالشاکی در حوزه مسکن|
خلأ نظارت و ضعف اطلاعرسانی، ریشه اصلی پروندههای کثیرالشاکی حوزه مسکن/ ضرورت همافزایی دستگاهها برای صیانت از حقوق مردم/ کارشناسان قضایی: پیشگیری، مؤثرتر از برخورد در مهار پروندههای حوزه مسکن است
نشست بررسی مسائل حقوقی زمینهساز تشکیل پروندههای کثیرالشاکی در حوزه مسکن با حضور برخی مسئولان قضایی و حقوقدانان در خبرگزاری میزان برگزار شد.
خبرگزاری میزان -
نشست «بررسی مسائل حقوقی زمینهساز تشکیل پروندههای کثیرالشاکی در حوزه مسکن» با حضور اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، محمدرضا قنبری، مستشار قضایی معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه و مدیرکل برنامهریزی و مطالعات اجتماعی و جرمشناسی معاونت، رضا تبار معاون دادستان تهران و سرپرست دادسرای ناحیه ۵ و حسینی، سرپرست مجتمع قدس، سید حامد موسوی وکیل پایه یک دادگستری مرکز وکلای قوه قضاییه تهران و عضو کمیسیونهای کشوری کارآموزی و نقل و انتقال مرکز وکلا و دادیار دادسرای انتظامی مرکز وکلای قوه قضائیه استان تهران برگزار شد.
قنبری، مستشار قضایی معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه و مدیرکل برنامهریزی و مطالعات اجتماعی و جرمشناسی معاونت در ابتدای این نشست اظهار داشت: یکی از دغدغههای مهم قوه قضاییه که در سند تحول هم به آن پرداخته شده است، بحث پروندههای کثیرالشاکی است.
شکات فراوان و پیچیدگیهای پروندههای کثیرالشاکی
پروندههای کثیرالشاکی یا پروندههای دارای شاکیهای متعدد، مشکلات خاص خود را دارد و در صورت تشکیل آن امنیت روانی و فکری مردم بهم میخورد، گروه زیادی را درگیر کرده و ظرفیت زیادی از دستگاه قضایی را به خود اختصاص میدهد و اینکه بعضاً به لحاظ تعدد شکات و پیچیدگیهایی که پروندههای کثیرالشاکی دارد ممکن است رسیدگی به آنها زمان بر شود، به همین دلیل اگر ما موفق شویم که در کاهش پیشگیری از پروندههای کثیرالشاکی اقداماتی را انجام دهیم و گامهایی را برداریم قطعاً اتفاق خوبی را برای قوه قضاییه رقم خواهیم زد.
اخیراً هم دستورالعملی از ناحیه رئیس قوه قضاییه با عنوان دستورالعمل هماهنگی، نظارت و پیگیری پروندههای کثیرالشاکی مهم و ملی ابلاغ شد که حکایت از اهمیت پرداختن به این موضوع دارد.
راهکارهای سند تحول و تعالی قوه قضاییه
همان طور که استحضار دارید هم در سند تحول و هم در سند تحول و تعالی قوه قضاییه چند برنامه میان مدت پیش بینی شده که در اینجا بنده به دو مورد از این راهکارها اشاره میکنم؛ یک مورد، راهکار ۵۶ است که کوتاه مدت است و به تشکیل شورای مشورتی برای کمک به قاضیِ مسئول رسیدگی به پروندههای مهم، ملی و کثیرالشاکی در دادگستری کل استانها به ریاست رئیس کل و با حضور دادستان مرکز استان، مقامات اجرایی و ضابطین مربوط با هدف کاهش تبعات اقتصادی، اجتماعی و تسریع در استیفای حقوق مردم و ارائه گزارش دورهای به بخش ذیربط در معاونت اول و دادستانی کل کشور با رعایت استقلال قاضی و عدم دخالت در رای قضات، اشاره دارد.
مورد دیگر، راهکار ۵۷ است که این راهکار نیز به استیفای حقوق مالباختگان بدون تعطیلی واحدهای تولیدی و ایجاد ساز و کار لازم برای نظارت دادستان به منظور استیفای حقوق مالباختگان، جلوگیری از تعطیلی واحدهای تولیدی و نگهداری و اداره اموال متهمان و محکومان با اصلاح قوانین و مقررات مرتبط اشاره میکند.
در سند تحول و تعالی به علل تشکیل جرایم و همچنین شناسایی راهکارهای از بین بردن آن علل اشاره شده است که از مجموع همه این مطالب متوجه میشویم رویکرد قوه قضاییه، تلاش در جهت کاهش پروندههای کثیرالشاکی است.
ارتباط پروندههای کثیرالشاکی در حوزه مسکن با نیاز اقتصادی
قنبری در بخش دیگری از صحبتهای خود گفت: از علل تشکیل پروندههای کثیر الشاکی چندین مورد بوده که یکی از آنها اعتماد بیش از حد به ظاهر فریبنده و تصاویر لوکس تبلیغات است و مورد دیگر که به ویژه در پروندههای کثیرالشاکی با موضوع مسکن مطرح است بحث نیاز اقتصادی و حفظ ارزش پول و سپرده مردم است.
همچنین نبود نهادهای حمایتی و مشاورهای قابل دسترس نیز عامل دیگری است که تاحدودی این خلاء پر شده و مردم میتوانند از ظرفیت مشاورههای رایگان مرکز وکلای قوه قضاییه در این حوزه استفاده کنند. اگر بخواهیم دلایل را دسته بندی کنیم برخی به موضوعات اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و برخی هم به خلاءهای قانونی که وجود دارد، مرتبط میشوند.
استفاده از اسناد عادی، یکی از مهمترین مشکلات در معاملات مسکن
شاید یکی از مهمترین مشکلات در معاملات مسکن استفاده از اسناد عادی است که چندین عیب را در بر دارد؛ یکی اینکه استانداردهای قراردادی را ندارد و دیگر این که امکان معاملات فروش متعدد در خصوص یک ملک را فراهم میکند به لحاظ اینکه امکان استعلام برای اسناد عادی فراهم نیست و بنابراین لازم است که مردم تمام معاملات خود را از طریق دفاتر رسمی انجام دهند.
در خصوص راهکارهایی نیز یک مورد افزایش نظارتهای دولتی و عمومی مانند نظارتهای تعاون و شهرداری و دیگری بحث آموزشهای عمومی و حقوقی است که برخی از این اشکالات به عدم آگاهی مردم برمیگردد و راهکار دیگر موضوع تقویت و استفاده از ظرفیتهای رسانهها در حوزه اطلاع رسانی عمومی و حقوقی است. همچنین اصلاح قوانین و مقررات نیز باید بهروز شوند برای مثال یکی از مشکلاتی که وجود دارد این است که سازمان ثبت میگوید که فقط شرکت را ثبت میکنم و نظارت بر شرکت بر عهده من نیست و متولیان دیگر نیز میگویند ثبت شرکت از طریق سازمان ثبت صورت میپذیرد و ارتباطی به ما ندارد.
در خصوص شرکتهای تعاونی نیز هدف از تشکیل این نوع شرکتها بحث تعاون و کمک به مجموعه است هدفشان انتفاع نیست و گاها اشکلاتی که در خصوص شرکتهای تعاونی در پروندههای کثیرالشاکی به وجود میآید این است که موانعی از سوی نهادهای دولتی در مسیر آنها رخ داده و مدیر ان شرکت ناخواسته نمیتواند تعهدات خود را انجام دهندو معمولا سو نیتی در پس آن نیست.
رویکرد مرکز رسانه قوه قضاییه و خبرگزاری میزان در خصوص تشکیل این جلسه در راستای ارتقای آگاهی عمومی مردم است تا بیشتر دقت کنند و با بررسیهای بیشتری معاملات اقتصادی خود را انجام دهند و دچار فریب نشوند. موضوع که قابل ذکر است. ما نیازمند نوآوری هستیم یک نوآوری جدید و خوب بیمه کردن معاملات است و ساز و کار این موضوع از طریق همکاری با بیمه مرکزی در حال آمادهسازی است و میتواند از تشکیل پروندههای ملکی جلوگیری کند و جبران خسارت انجام شود و منجر به پروندههای کیفری نشود.
عدم نظارت دستگاههای متولی مهمترین عامل در شکلگیری پروندههای کثیرالشاکی
رضا تبار معاون دادستان تهران و سرپرست دادسرای ناحیه ۵ تهران که شامل منطقه ۵ و ۲۲ میشود در ادامه این گردهمایی، اظهار داشت: بیشترین ساخت و سازها در منطقه ۵ و ۲۲ است و بیشترین پروندههایی که در این حوزه تشکیل شده است در دادسرای ناحیه ۵ رسیدگی میشوند.
پروندههای کثیرالشاکی در حوزه مسکن مولفههای متعددی دارد؛ یک بحث عدم نظارت دستگاههای متولی است که مهمترین عامل است. شهرداری یک تعداد مجوز ساخت میدهد، اما پس از آن هیچ نظارتی بر ساخت و سازها وجود ندارد؛ اداره تعاون مجوز تأسیس شرکت تعاونی در حوزه ساخت و ساز میدهد و متأسفانه هیچ نظارتی بر آن ندارد.
در پروندههایی که ما به آنها رسیدگی کردیم؛ قبل از ورود ما، اصحاب پرونده هیچ اطلاعی نداشتند که چه اتفاقی برای آنها رخ داده است، چون هیچ سامانهای وجود ندارد که این عزیزان مطلع شوند واحد یا قدرالسهمی که به آنها واگذار شده قبلاً به شخص دیگری واگذار شده یا نشده است.
در موضوع پیشگیری از وقوع جرم یکی از مولفههایی که باید ورود پیدا کند، ایجاد سامانهای برای اداره تعاون و شهرداری است تا در این سامانه به این موضوع که چند امتیاز برای ساخت و ساز تعلق گرفته است و از این تعداد چند واحد برای سازنده و چند واحد برای مالک میباشد احصا شود و در بحث تعاونیهای مسکن نیز هر قراردادی که قرار است تنظیم شود ضمن آنکه باید به تایید اداره تعاون برسد در این سامانه بارگذاری شود تا مردم مطلع باشند آیا واحدی که به آنها فروخته شده به شخص دیگری واگذار شده است یا خیر؟ برای این مشکل، هیچ برنامهای در نظر گرفته نشده و مهمترین معضل هم همین بحث است.
تاکید بر افزایش آگاهی مردم
نکته دوم این است که مردم نیز باید آگاهی خود را بیشتر کنند؛ به عنوان مثال قیمت ملکی در منطقه ۲۲، متری ۱۰۰ میلیون تومان است، اما فردی واحدی را با متری ۳۰ میلیون تومان پیشفروش میکند، این تفاوت قیمت باید برای مردم ایجاد سوال کند. وقتی از آنها سوال میشود که چرا چنین کاری کردید عنوان میکنند برای اینکه ارزش پول ما کم نشود این ریسک را میکنیم، اما این کار آنها تبدیل به یک گرفتاری برای خودشان و دستگاه قضایی میشود.
اگر مردم قصد خرید ملکی را دارند، اختلاف فاحش قیمتها باید برای آنها ایجاد سوال کند و با استعلام از دادسرای محل، شهرداری و اداره تعاون موضوع را جویا شوند.
برخی افراد به دلیل طمع یا عدم توان مالی لازم؛ بدون اطلاع، جستوجو و مشورت با وکیل اقدام به خرید چنین ملکهایی میکنند و بعد از اینکه گرفتار میشوند اقدام به گرفتن وکیل میکنند که بنده به آنها میگویم وکیلی که الان برای این مشکل گرفتید را اول کار میگرفتید تا با مشورت با او دچار مشکل نمیشدید.
جلوگیری از کیفریسازی پروندههای حقوقی
مسئله بعدی در پروندههایی که تشکیل میشود این است که متأسفانه بعضی از وکلا روشی را در پیش گرفتند؛ که پروندههای حقوقی را کیفری میکنند. پروندههای کیفری راحتترین راه است، پروندههای حقوقی را باید هزینه کنند و تمبر بدهند بنابراین بیشتر پروندههای حقوقی را هم در کیفری مطرح میکنند، و اینجا دستگاه قضایی را با چالش مواجه میکنند.
به عنوان مثال پرونده حقوقی عدم انجام تعهد است، وقتی عدم انجام تعهد است افراد را زیاد میکنند راحتترین راه همین است، ۲۰۰ نفر یا ۵۰۰ نفر را جلوی قوه قضاییه، جلوی دادسرا جمع میکنند که فلان پرونده کلاهبرداری است و چرا دادسرا منع تعقیب زده است؟ در صورتیکه به اعتقاد بنده مبنای پرونده حقوقی بوده است. متاسفانه بعضی از وکلا به این شکل دستگاه قضایی را با چالش مواجه میکنند.
نکته بعدی بحث شرایط اقتصادی است. بعضی از سازندهها کارهای متعدد انجام و تحویل دادند، اما نوسانات اقتصادی باعث میشود که گرفتار شوند. ما چندین پرونده در همین رابطه داریم که سازنده قبل از اختلاف و نوسانات قیمت چندین پروژه در مناطق مختلف تهران انجام داده است، اما سر یک پروژهای، یک پروسه سه چهار سالهای اتفاق افتاد که در اختیار خود سازنده هم نبوده است و باعث شد که پروژه متوقف شود و بعد از سه، چهار سال که مشکل حل شد و آزاد شد تا پروژه را انجام دهد قیمتها چندین برابر شد. در این مورد هم بعضاً در جلوگیری از کارشان واقعاً دستگاههای دولتی و اجرایی مقصر هستند.
ما به این مسئله ورود نمیکنیم و فقط به جنبه کیفری فروش مال غیر رسیدگی میکنیم که علت اینکه این منجر به این کار شده این است که دستگاه اجرایی و دستگاه دولتی به ناحق، مدتی جلوی کار متهم را گرفته و بعد از این مدت، متهم بدون اینکه تعهد انجام دهد یک تعداد فروش مال غیر کرده است.
مهمترین معضل؛ نبود سامانه یکپارچه
در خصوص پیشگیری از تشکیل پروندههای کثیرالشاکی، مهمترین معظل بحث نبودن سامانه یکپارچه در کل کشور از جمله گمرک، وزارت صمت، وزارت شهرسازی است.
یکی از موضوعات اساسی که باید برای آن کاری انجام دهیم بحث قانون الزام پیش فروش ساختمان تبصره ۳ ماده ۱۲ است. واقعا باید ببینیم که مشکل کجاست و یک الزام به خوبی انجام میشود و یک الزام دیگر به خاطر یک امضا مدتها معطل میماند و این امر منجر به تشکیل چندین پرونده میشود. اگر سامانه راهاندازی شود بسیاری از مشکلات مردم به ویژه در زمینه پیش فروش مرتفع میشود.
اگر برای هر ملکی دستور نقشه صادر میشود باید مشخص شود که این ملک چه تعداد واحد دارد و اگر سازنده و مشارکت دارد باید سهم هریک تعیین شود و نهایتا انتقال یابد ولی مشکل این است که در قانون الزام گذشته، برای خریدار الزامی در نظر گرفته نشده است. در موضوع بحث تاسیس شرکتهای تعاونی همانطور که میدانید از طرف دستگاههای دولتی ممنوعیت وجود دارد و بعضا افرادی با دریافت مبالغی عضو هیئت مدیره میشوند و بعد از اینکه ما صحتسنجی کردیم، تخلف آنها محرز شده است، در این رابطه نیاز است تمام دستگاههای اجرایی پای کار بیایند و ارتباط با سامانه شهرداری برقرار شود.
با سند رسمی امکان معامله معارض و واگذاری آن ملک به شخص دیگری وجود نخواهد داشت
اعظم قویدل سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز در این نشست، اظهار کرد: در خصوص پیشفروش مسکن، یکی از موارد مهمی که باعث تشکیل پروندههای کثیرالشاکی میشود، پیشفروشهایی است که به صورت عادی انجام میگیرد و بعضا یک ملک به چندین نفر واگذار شده و خوشبختانه این مشکل در قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول مرتفع شده و آییننامه مربوطه هم به تصویب هیئت وزیران رسیده است.
آیین نامه موضوع تبصره ۳ ماده ۱۴ این قانون مصوب و در قانون نیز پیشبینی شده که در زمان صدور دستور نقشه از طرف مرجع مربوطه، دستور نقشه به صورت آنلاین به اداره ثبت ارسال تا برای هر واحد ساختمانی یک شناسه یکتا از سوی سازمان ثبت اسناد صادر و براساس آن شناسه یکتا، سند رسمی پیشفروش، مشارکت در ساخت یا تقسیمنامه بین مالکین تنظیم شود و براساس این سند رسمی که آثار آن در سامانه جامع املاک ثبت میشود، امکان معامله معارض و واگذاری آن ملک به شخص دیگری وجود نخواهد داشت.
تاکید بر اتصال شهرداریها به سامانههای سازمان ثبت
این نکته قابل ذکر است که شرط اجرای این دستور نقشه، این است که شهرداریها بتوانند به سامانههای ما متصل شوند که البته سرویسهای مربوطه از طرف سازمان ثبت آماده شده ولی از سمت شهرداریها در حال انجام است و تاکنون متصل نشدهاند، لیکن در حال حاضر نیز اگر عرصه ملکی دارای سند رسمی باشد، امکان تنظیم سند پیشفروش در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد و همه خریداران باید دقت کنند که اگر ملکی دارای سند مالکیت است، امکان تنظیم سند پیشفروش ساختمان، مشارکت در ساخت و تقسیمنامه در دفاتر رسمی وجود دارد و قطعا تنظیم سند رسمی در اینگونه معاملات موجب حفظ امنیت معاملات را در پی دارد و از تشکیل پروندههای کثیرالشاکی در این زمینه جلوگیری میکند.
با توجه به رویکرد ریاست قوه قضاییه در خصوص پروندههای کثیرالشاکی، در دو سال گذشته یکی از مهمترین سیاستهای سازمان املاک و اسناد کشور این بوده که در خصوص پروندههای ملکی که در سراسر کشور داریم و این پروندهها به دلایل مختلف از جمله معضلات ثبتی و تداخل محدوده ها، مالکیتهای مشاعی و... با رویکرد رفع معضل و حل مشکل با کمک دادستانها و روسای دادگستری و حتی برگزاری جلسات با سایر دستگاهها از جمله ادارات اوقاف و یا طرح موضوع در هیئتهای نظارت و شورای عالی نظارت نسبت حل سریعتر مشکل اقدام کنند. به طور مثال در خصوص پروندهای که اخیرا در روستای همگین شهرستان دهاقان در استان اصفهان حل شد، یک سهم از ۷۲ سهم ششدانگ آن روستا وقف بود و چون جایی را به عنوان موقوفه در تصرف نداشتند، نتوانستند سند مالکیت مفروض برای موقوفه صادر کنند و اهالی روستا به دلیل وقفیت مشاع سهم مذکور امکان اخذ سند مالکیت برای ملک خود را نداشتند.
گرچه اداره ثبت در این خصوص وظیفه قانونی نداشت ولی با برگزاری جلساتی با اداره اوقاف و اهالی روستا توانستند که سهم موقوفه را در روستا مشخص کنند و به صورت مفروض به اوقاف تحویل بدهند و اداره اوقاف نیز از اعتراض خود در ۱۸۰ پرونده که منجر به طرح دعوی در دادگستری گردیده بود صرف نظر کرد و اهالی روستا نیز این امکان را پیدا کردند که برای خانه ها، اراضی زراعی و گلخانهای خود سند مالکیت اخذ کنند.
در مورد دیگر در منطقه صوفیان آذربایجان شرقی که اخیرا مشکل آن حل شد، با صدور رای دیوانعالی کشور، مشکل وقفیت منطقه که شامل ۳۵ هزار هکتار اراضی منطقه که حدود ۱۰۰ سال مطرح بود مرتفع شد و تاکنون نیز بیش از ۵ هزار جلد سند مالکیت در آنجا صادر شده است با همین رویکرد سازمان ثبت و با کمک روسای کل دادگستریهای استانها توانستیم مشکلات گسترده و متعددی را در مناطق مختلف حل کنیم که این رویکرد و برنامه نیز در کل کشور اجرا میشود و در جلسات هفتگی شورای تحول سازمان ثبت و سفرهای استانی ریاست سازمان پیوسته جزء اولویتها بوده و پیگیری میشود.
اگر تمام املاک دارای سند مالکیت باشند حجم بسیاری زیادی از معضلات حوزه املاک حل میشود
اگر تمام املاک ما در کل کشور دارای سند مالکیت باشند و به تبع آن تمام معاملات مردم به صورت رسمی انجام گردد، یک حجم بسیاری زیادی از معضلاتی که در حوزه ملک وجود دارد، قطعا حل و پیشگیری میشود و باتوجه به سیاستی که در قانون الزام وجود دارد و رویکردی که سازمان ثبت دارد، در تلاش هستیم تا برای هر قطعه ملک سند مالکیت صادر شود.
همچنین از طریق آگاهسازی مردم نسبت به الزامات موجود در قانون الزام برای تنظیم سند و تحول در نحوه معاملات، آنها را به سمت معاملات رسمی و صحیح هدایت کنیم تا این مشکلات در حیطه بزرگتری ایجاد نشود.
در خصوص شرکتهای کثیرالشاکی میتوان به موضوع تاسیس شرکتها مانند شرکت کوروش کمپانی اشاره کرد که بعضا شرکتهایی با مسئولیت محدود یا سهامی خاص ثبت میکنند و با همین شرکتها کلاهبرداریهایی انجام میشود که منجر به ایجاد پروندههای کثیرالشاکی در قوه قضاییه میشود.
مردم قبل از سرمایهگذاری در شرکتها، سوابق آنها را بررسی کنند
در این زمینه، پیشگیری از این موارد با اصلاح برخی قوانین در خصوص افزایش میزان سرمایه این شرکتها در زمان ثبت و نیز افزایش مسئولیت مدیران این شرکتها میسر میباشد و از طرفی آگاهسازی مردم است که اگر میخواهند سرمایهگذاری در یک شرکت انجام دهند، باید سوابق، سرمایه و میزان مسئولیت افراد دارای سمت در شرکت را بررسی کنند و شرکتهایی که بیش از ۵ سال فعالیت نداشته و یا اظهارنامه مالیاتی ارسال نکرده باشند، غیرفعال اعلام میشوند و اگر مردم به سوابق شرکت و شناسنامه حقوقی آن مراجعه کنند، متوجه میزان ریسک پذیری سرمایهگذاری در این شرکتها میشوند.
همچنین اقدام دیگر، رونمایی از فرآیند الکترونیکی احراز سمت است که از طریق ارسال رمز یکبار مصرف از سوءاستفادههای احتمالی پیشگیری میکند و در مجموع سامانههای ثبت شرکتها باز طراحی شدهاند.
در خصوص اتصال سامانه ثبت الکترونیک اسناد به شهرداریها هیچگونه مشکلی نداریم
با افتخار میگویم که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان زیرمجموعه قوه قضاییه در حوزه سامانهها پیشروترین سازمان و دستگاه در سراسر کشور است و در خصوص اتصال سامانه ثبت الکترونیک اسناد به شهرداریها هیچگونه مشکلی نداریم و همه سرویسها آماده است و منتظر اقدامات لازم از طرف شهرداریها برای اتصال هستیم. شهرداریها سامانه واحدی نداشتند و این موضوع موجب کندی کار از طرف مذکور بود و کمیسیون اصل نود مهلتی یک ماهه را برای آنها تعیین کرده است تا به سامانه ما متصل شوند.
این آمادگی را داریم تا در هر حوزهای که به سازمان ثبت مربوط است و نیاز هست سرویسهای لازم را در اختیار بگذاریم. در حال حاضر نیز سازمان تامین اجتماعی و سازمان امور مالیاتی به سامانه ثبت الکترو نیک اسناد سازمان متصل شدهاند. سامانههای موجود در کشور در دستگاهها و سازمانها به صورت جزیرهای هستند و یکپارچگی لازم باید بین آنها به وجود بیاید برای مثال سازمان منابع طبیعی، کشاورزی، اوقاف هر کدام سامانههایی دارند که اگر دستگاه قضایی بخواهد از آنها به صورت یکجا استعلامی بگیرد میسر نیست و جا دارد این اتصال در یک جا صورت پذیرد و البته در حوزه ملک، پنجره واحد زمین راهاندازی شده است.
تاکید بر اتخاذ سیاستهای پیشگیرانه بلند مدت در حوزه مسکن
سید حمیدرضا حسینی، معاون قضایی رئیس کل دادگاه انقلاب تهران و سرپرست مجتمع قضایی قدس نیز در ادامه این نشست اظهار کرد: چند ماه پیش و قبل از جنگ تحمیلی ۱۲ روزه، جلسهای در ستاد دادگستری استان تهران با حضور بعضی از مدیران قضایی و شخص رئیس کل و با حضور نمایندگان معاونت پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه منعقد شد که ناظر بر همین بحث پروندههای کثیرالشاکی بود و مشخص شد که در آن معاونت راهبردهای جامعی تدوین شده و اقدامات اولیه خیلی خوبی انجام پذیرفته و کاربرگهایی برای جمعآوری اطلاعات از پروندهها تهیه شده است. این نشست بارش افکار منتج به نتایج مطلوبی شد و خرسندیم که امروز نیز در فضای نخبگانی استمرار مییابد.
یکی از مبتلابهترین پروندههای نظام قضایی چه در حوزه حقوق کیفری و چه در حقوق مدنی ناشی از معاملات حوزه املاک به ویژه مسکن است که این جلسه به صورت ویژه درباره این موضوع منعقد شده و انشاالله خروجی مثبت و مفیدی داشته باشد و منشاء اثر واقع شود.
نظر به سابقهٔ موضوع و پیامدهای وسیع، به نظر ضروری میرسد که سیاست جنایی در این حوزه، باید مبتنی بر رویکرد پیشگیرانه با مدت طولانی باشد. متاسفانه ما چه در حوزه تدوین سیاست و چه در حوزه اجرا و نظارتهای پیشگیرانه، سالهای سال از سوی نهادهای غیرقضایی متولی امور، شاهد غفلت بوده و هستیم؛ بنابراین سیاست جنایی باید یک رویکرد طولانی مدت را در قضیه پیشگیری در نظر بگیرد و مبتنی بر پیشگیریهای وضعی، فعال، اجتماعی و غیرکیفری، برنامههای دقیق داشته باشد.
در حوزهٔ پدیدههای مجرمانه راجع به این حوزه، تفویض تمام مسئولیتها به قوه قضاییه چه در حوزه دادگاهها و چه سازمان ثبت، نتیجهای جز آنچه که در حال حاضر با آن روبهرو هستیم نخواهد داشت، یعنی متاسفانه رویکرد پیشگیرانه به رویکرد برخورد و مجازات تقلیل پیدا کرده و نهادهای ناظر و متولی در حوزه پیشگیری از ارتکاب چنین رفتارهایی، ترک فعلهایشان را بعداً به واسطه بعضی خلأهای قانونی پنهان نموده و تمام بار مسئولیت را به قوهٔ قضاییه تحمیل کردهاند.
برخورد قاطع با ترک فعلها
لازم به ذکر است که عنوان و وصف ترک فعل که در ضرورت شناسایی و برخورد با آن تردیدی نیست و بسیار مورد تأکید قرار گرفته و در مقام بیان بدان بسیار پرداخته شده لیکن اساساً به لحاظ جرمانگاری محدود و انگشتشمار در نظام قانونی حاضر و ناشی از خلاهای قانونی، در مقام عمل منتج به پاسخگو کردن نهادهای متولی نشده و از ضمانت اجرایی کافی برخوردار نشده است. زیرا از آنجا که مسئولین متولی امر نظارت در برابر عدم اقدام متناسبشان، پاسخگویی کیفری یا حداقل انتظامی ندارند این موضوع اسباب آن شده که خانه اول و آخر برخورد با جرایم و حتی پیشگیری، قوه قضاییه باشد.
تردیدی نیست که قوه قضاییه حسب اصل یکصد و پنجاه و ششم قانون اساسی جمهوری اسلامی متولی پیشگیری از وقوع جرم است، اما در این هم تردیدی نیست که چنین تولیتی، ناظر بر مدیریت کلان و راهبردی امر پیشگیری است و نافی وظایف ذاتی دستگاههای ناظر و متولی نخواهد بود.
متاسفانه آنچه در واقع متحقق شده تاکید بیش از اندازه بر رویکرد پیشگیری کیفری و انفعالی است، بدان معنا که فعل مجرمانه محقق شده و شخص یا اشخاصی به واسطه مجموعهای از سوءجریانات و عدم نظارت ها، رفتارهایی را مرتکب شدهاند که به راحتی قابل کنترل بوده و قابلیت رصد، اعتبارسنجی و صحتسنجی داشته است، اما نهاد ناظر بر متولی این اقدام را نکرده است و اکنون با منتفی شدن امکان پیشگیری، صرفاً پس از وقوع واقعه، میباید با پدیدهٔ مجرمانه مقابله کرده و مجازات آن را تعیین نمود.
قوه قضاییه و مطالبهگری برای اجرای صحیح قانون
آنچه در حوزهٔ املاک به ویژه مسکن و در خصوص اشخاص حقوقی نظیر شرکتهای تعاونی به قوه قضاییه و به طور خاص به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مرتبط است، ناظر بر اعطای مجوزات برای شروع به کار یک شخصیت حقوقی است، حسب قانون، تعیین تکلیف شده و حدود آن مشخص شده که بر اساس آن موجودیت شخص حقوقی با ثبت آن شناسایی میشود لیکن قطعاً سازمان ثبت نه تکلیف قانونی در رابطه با نظارت بعدی در این باره دارد و نه اساساً سازوکاری برای نظارت بر این قضیه پیشبینی شده است. پیشگیری دادگستری نیز در این رابطه کیفری است. بدیهی است قوه قضاییه در کلیت خود چه از حیث امکانات و عِده و عُده و چه از حیث تکالیف قانونی وظیفهای برای انجام تکالیف قانونی سایر نهادها بر عهده ندارد بلکه تکلیف و اختیار آن، مطالبهگری از سایر دستگاهها و نظارت بر دستگاههای متولی است.
از موارد مذکور، فقدان نظارت پیشگیرانه از سوی نهادهای غیرقضایی متولی امر، در حوزه املاک ملموس و واضح است. علاوه بر آن تاخیر در اجرای قانون پیشفروش ساختمان یکی از دلایل قانونی بروز و تشکیل چنان پروندههایی در دستگاه قضایی است که البته با تحولات و تغییرات مثبت عمدهای که در زیرساختهای فناورانه سازمان ثبت انجام شده است در آتیهٔ نزدیک شاهد اجرایی شدن قانون پیش فروش ساختمان را بعد از سالها در کشور خواهیم بود و از توجه به شرایط و اوصاف و قیودی که در این قانون برای پیشفروش ساختمان مقرر شده است عمده زمینه ارتکاب جرایم حوزه املاک منتفی شده و با مشکل خلأ اجرایی روبهرو نباشیم به ویژه آن که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هم این موضوع را موکد کرده است.
فقدان نظارت پیشگیرانه از سوی نهادهای متولی و ناظر غیرقضایی
آنچه در مجتمعهای قضایی حقوقی و کیفری به عنوان علت ساختاری تشکیل پروندههای کثیرالشاکی در حوزه مسکن میبینیم، فقدان نظارت پیشگیرانه است؛ یعنی دستگاههای متولی که واقعاً متکفل امور نظارت و پیگشیری هستند در این حوزه غفلت میکنند.
هر نوع فعالیت اقتصادی در هر نوع بازار سرمایهای یا پولی، نیازمند اعتبارسنجی و صحتسنجی است. ثبت شخص حقوقی در کشور ما کار پیچیدهای نیست چنانکه در سایر کشورها هم کار پیچیدهای نیست ولی جذب سرمایه، آگهی دادن، فعالیت در حوزه بازار و معاملات وسیع، در همه جای دنیا نیاز به نظارتهای دقیق بازار دارد. متأسفانه در سالیان اخیر شاهد هستیم که در ملا عام انواع تابلوها، انواع آگهیهای در رسانهها و حتی از رسانه ملی بدون در نظر گرفتن آثار و تبعات و یا نظارت سختگیرانه، در امر جذب سرمایه و معاملات وسیع، پخش و منتشر میشود.
بعضاً با پروندههای کثیرالشاکی روبهرو هستیم که فعالیت شخص حقوق خوانده یا متهم از سوی نهادهای رسمی، مستقیماً یا غیرمستقیم تأیید و تبلیغ شده که این مسئله باعث سلب اعتماد عمومی خواهد شد و آثار آن را باید به عنوان یک مساله جدی در نظر گرفت. از سوی دیگر، کمبود آگاهیهای اجتماعی را باید به عنوان یکی از علل اصلی این پروندهها و طولانی شدن رسیدگی به آنها در نظر گرفت.
فرآیند سوءاستفاده از حق در دادرسی، یعنی توسل به ظاهر قانونی برای تعرض نسبت به برخی حقوق قانونی در باطن نیز یکی از عوامل تشکیل پروندههای کثیرالشاکی خصوصاً در حوزهٔ حقوق کیفری است. با این توضیح مختصر که معمولاً مسائل قراردادی و معاملات اشخاص که به راحتی با تنظیم قرارداد صحیح و فنی قابل حل است به پرونده کلان قضایی تبدیل میشود و از قِبَلِ تعدد شاکی یا خواهان و کثرت مطالبات در شاهر وجه کیفری میباید در حالی که ممکن است ماهیتاً هیچ وجه کیفری نداشته باشد و صرفاً امر تعهد قراردادی باشد که به لحاظ کثرت شاکی، اهمیت موضوع و چه بسا ملی شدن پرونده - حسب تقسیمبندی بخشنامه اخیر رئیس قوه قضاییه که به آن اشاره داشته (کثیرالشاکی، ملی و مهم) - دستگاه قضایی را درگیر پروندهای کند که ماهیتاً کیفری نیست ولی ناشی از تأثیر و تأثرات اجتماعی، برخی تجمعات خیابانی و در نتیجه درگیری با پوپولیسم کیفری، مراجع قضایی را با پروندهای روبهرو سازد که ناگزیر از دادرسی کیفری، صدور حکم و مجازات است. قطعاً این فرآیند به لحاظ ماهیت و پیچیدگیها با اطاله دادرسی روبهرو خواهد بود.
از سوی دیگر اطلاع از فرآیند طولانی دادرسی به چنان پروندههایی در قوه قضاییه به لحاظ پیچیدگی درونی و ضرورت دادرسی دقیق و عادلانه، متهم و مرتکب را نه تنها تنبیه نخواهد کرد بلکه متجری میکند و زمینه ارتکاب جرم را نه تنها از بین میبرد بلکه مرتکب را امیدوار میکند که شاید در این فرآیند طولانی مفری پیدا شود.
حوزه تقنین بخش املاک و اراضی در ایران بسیار متشتت است
همچنین حوزه تقنین بخش املاک و اراضی در ایران بسیار متشتت است. برای مثال قانون اصلاحات ارضی در سه دوره اجرایش کافی است تا ما یک نظام متشتت حقوق اراضی را در ایران تجربه کنیم. مصداقی عرض میکنم؛ بنده ۲ سال در حوزه قضایی شهرستان قدس، رئیس حوزه بودم که موضوعات ناظر بر موقوفه آن شهرستان، باعث ایجاد پروندههای بسیاری در حوزه مسک شده بود. موقوفه مشاع، مشتمل بر یک دانگ موقوفه عام و پنج دانگ موقوفه خاص بدون حدنمایی و جانمایی دقیق و صرفاً بر اساس اسناد حدی به حدی سابق که بخش اعظم یک شهرستان را با ۵۰۰ هزار نفر جمعیت در یکی از نزدیکترین نقاط به مرکز تهران مشغول خود کرده است به نحوی که بیت مقام معظم رهبری با دستور صریح حضرت آقا در دههٔ ۸۰ به این قضیه وارد شدند. علیرغم این وضعیت قانونی، نظر شخصی بنده آن است که با همین قوانین موجود اگر تنظیم و تنسیق و تنقیحی صورت پذیرد و اجرا شود میتواند راهگشای بعضی از مسائل باشد. مخصوصاً همین قانون پیش فروش ساختمان که در سال ۸۹ تصویب و ابلاغ شد.
تاکید بر شفافیت عملکردی در حوزه مسکن
اگر همکاران ما در سازمان ثبت زیرساختهای اجرایی این قانون را فراهم کنند به نحوی که ارتقای فناورانه باعث شفافیت عملکردی شود، امید به جلوگیری از تشکیل پروندههای قضایی حوزه مسکن افزایش خواهد یافت. ما هر چه به سمت این برویم که سازوکارها آنلاین و برخط شود، قابلیت رصد و پایش آنها بیشتر خواهد شد و قطعاً احتمال تقلب و سوءاستفاده کاهش پیدا خواهد کرد؛ بنابراین ضرورت دارد در حوزه ارتقای فناوری ما هر چه زودتر زیرساختها را برای اجرای این قوانین ایجاد کنیم و در حوزه تقنین هم نیاز است که در حوزه قانوننگاری و سپس قانونگذاری تحول اساسی صورت گیرد؛ حقیقتاً ما نیازمند حقوقدانان مُبَرَز در حوزه اراضی و املاک برای تقنین صحیح هستیم.
متاسفانه بعضاً دیده میشود حتی در قوانین جدید، دستپاچگی باعث میشود گاهی تعداد دستورالعملها و آئیننامههای اجرایی با مواد قانونی برابری کند از جمله همین قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول؛ در عین حال که ایده، ایدهی بسیار خوبی است و به هر حال قانون ثبت اسناد و املاک را مؤکد کرده و خیلی از مواد زمین مانده قانون ثبت را دوباره احیاء کرده و نیازهای جدید را دیده است، اما شاید شیوه تقنین و شیوه قانوننگاری آن باعث شد که نیازمند تصویب و ابلاغ ۱۴ دستورالعمل و آئین نامه باشد.
مسکن؛ یکی از حقوق بنیادی بشر
تردیدی نیست که نیاز به مسکن به عنوان یک نیاز بنیادین بشری که هم در قانون اساسی ما و هم در اسناد بینالمللی به عنوان یکی از حقوق بنیادین انسان شناسایی شده، باید از ناحیه متولیان امر هم به درستی پایش و هم به درستی تأمین شود. بخش عمده مراجعین ما به دادگستری (هم حقوقی و هم کیفری) کسانی هستند که دنبال سود نیستند، گوشه چشمی به حفظ منفعت و حفظ سرمایه خود دارند ولی دنبال سرپناه بودهاند، به دنبال یک واحد هفتاد، هشتاد متری در مناطق حاشیهای تهران و نه در مناطق مرکزی یا برخوردار بوده است.
بخش عمده مالباختگان از اقشار متوسط و ضعیف جامعه هستند
بر اساس دادههای مجتمع قضایی مناطق بزرگ و برخوردار تهران که خدمات قضایی را پوشش میدهند ما در منطقه ۱ و ۲ با مشکل پروندههای کثیرالشاکی در حوزه مسکن روبهرو نیستیم ولی در منطقه ۵ و ۲۲ که حوزه سکونت اقشار متوسط جامعه میباشد شاهد کثرت این پروندهها هستیم، به این اعتبار که ما وارد طبقه متوسط میشویم، کارمندان، کارگران و کسانی که واقعاً دنبال یک سرپناه هستند و متاسفانه در معرض آسیبهای جدی قرار دارند.
تاکید بر ضرورت اعتبارسنجی شرکتها و اشخاص قبل از سرمایهگذاری
واقعا ضرورت دارد تا اشخاصی که جذب سرمایه میکنند، اعتبارسنجی شوند و نظارت دقیق بر روی آنها باشد. سامانه کشف اموال از طریق یک همکاری فراسازمانی باید تقویت شود و شفافیت مالی اشخاص بالا رود. برای مثال متاسفانه در یک پرونده جاری فردی در حدود ۱۲۰۰ نفر را درگیر کرده است و هیچ مالی از او سراغ نداریم و این آسیبی است که این فرد توانسته افراد زیادی را با وعدههای دروغین در تهران فریب دهد و با این وضعیت فرآیند اجرا را متوقف میکند و حالت استیصال برای مالیاختگان ایجاد میکند که چرا ما نمیتوانیم از کسی که میدانیم مال دارد، اموالی شناسایی کنیم و این مسئله نیازمند دقت، نظارت و رصد بیشتر است که از طریق ساختارهایی که باید ایجاد شود قابل انجام است.
در نهایت آموزش و بالا بردن سطح آگاهی اجتماعی به ویژه در بحث قراردادها و معاملات املاک و خودرو، عامل مهمی در پیشگیریهای وضعی است. همانطور که استحضار دارید قانون پیشفروش ساختمان تمام شرایط را دارد ولی متاسفانه اجرا نمیشود و اگر از سوی سازمان ثبت تکلیف شود و برای مثال نمونههای استاندارد قرارداد چاپ و در اختیار صنوف املاک قرار گیرد، بسیار موثر خواهد بود.
سید حامد موسوی وکیل پایه یک دادگستری مرکز وکلای قوه قضاییه تهران و عضو کمیسیونهای کشوری کارآموزی و نقل و انتقال مرکز وکلا و دادیار دادسرای انتظامی مرکز وکلای قوه قضاییه استان تهران نیز در این نشست اظهار داشت: یکی از عوامل اصلی تشکیل شرکتهای تعاونی مسکن برای رفع نیاز مردم در خصوص تامین مسکن است که متاسفانه بدون آگاهی از مقررات و ضوابط قانونی در این خصوص با تشکیل شرکت تعاونی و متعاقب آن با حدوث اختلاف بین دچار مشکلات عدیده شده و نهایتا با مراجعه به دستگاه قضایی موجب تشکیل پروندههای متعدد و کثیر الشاکی میشوند.
لذا بحث آموزش برای این موضوع مهم است و نقش معاونت پیشگیری بسیار بیشتر از سایر دستگاههای ذیربط خواهد بود، زیرا اگر مردم برای رفع این نیاز آموزشهای لازم را دیده باشند، در واقع گرفتار این مسائل نمیشوند. اگر با افرادی که گرفتار این مسائل شدهاند صحبت کنیم، عمدتا بحث سرمایه گذاری ندارند و بیشتر بخاطر رفع نیاز و تامین مسکن خود را مطرح میکنند و بطور مثال در مناطق ۵ و ۲۲ تهران که عمده فعالیتهای ساخت و ساز در آن انجام میشود، بیشتر قشر متوسط عضو شرکتهای تعاونی هستند و آن هم برای رفع نیاز و تامین مسکن شخصی خودشان است.
در وضعیت موجود، براساس مصوبه اخیر پروندههای از ۱۰۰ نفر به بالا را جزو پروندههای کثیرالشاکی مینامند و در بیشتر مواقع این پروندهها جنبه حقوقی دارند و بعضا به دلیل هزینههای دادرسی تلاش میکنند تا پروندههای کیفری تشکیل دهند از طرفی خیلی مولفهها مانند فضای مجازی در تشکیل پروندهها نقش دارند و شاید افرادی بخواهند سیستم رسیدگی قضایی پروندهها را از مسیر عادی خود خارج کنند تا به اهداف خود برسند و متاسفانه با این اقدامات موجب اطاله دادرسی میشوند.
البته مطابق دستورالعمل، استقلال قاضی حفظ شده است و یک شورای همفکری و هماهنگی هم در استان و هم در شهرستان ایجاد شده و نهایتا تصمیم را برعهده قاضی گذاشته است.
خلاءهای قانونی و عدم آموزش قانونهای موجود هم وجود دارد و باید بیشتر در این حوزه فعالیت کرد. بعنوان مثال قانون پیش فروش آپارتمان را داریم که به نظر شرکتهای تعاونی آن را رعایت نمیکنند یا کمتر و یا بصورت ناقص اجرا میکنند.
در حال حاضر اگر هر چند نفری بخواهند یک شرکت تعاونی را تاسیس کنند به اداره تعاون مراجعه و تشکیل پرونده میدهند و هیچ اعتبارسنجی در خصوص آن افراد انجام نمیشوند و حتی بعضا این افراد هیچ سابقهای در ساخت و ساز و یا مدیریت در شرکتهای تعاونی ندارند و همین افراد مردم را دچار مشکل میکنند و در عمل با عدم ایفای تعهدات در ساخت و تحویل واحد مسکونی موجبات ورود خسارت و ایجاد اختلاف و متعاقب آن تشکیل پروندههای قضایی میشوند.
تیپ قراردادی یکسان استفاده کنند
نظر بنده این است از تیپ قراردادی یکسان استفاده کنند و اگر شرکت تعاونی است فقط در قیمت تمام شده بتواند نظرات خود را اعمال کند، چون در بسیاری موارد شرکت تعاونی وجود داشته که بین ۱۰ نفر ۱۰ مدل قرارداد داریم. در کوتاه مدت نهادهای ذیربط در اجرای همین دستورالعمل موجود که در راستای سند تحول است را در دستور کار خود قرار دهند و راهکاری یکسان در تداوم فعالیت شرکتهای تعاونی ایجاد کنند.
در مرکز وکلای قوه قضاییه هم به دستور رئیس مرکز وکلا کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضاییه کارگروهی برای بررسی آسیب شناسی پروندههای کثیرالشاکی تشکیل شده که با حضور افراد خبره درحال بررسی هستند بنابر این راهکار اساسی موضوع آموزش است.
آموزش صحیح و سختگیریهای لازم در تاسیس شرکتهای تعاونی داشته باشیم
باید آموزش صحیح و سختگیریهای لازم در تاسیس شرکتهای تعاونی را داشته باشیم، از طرفی نباید موضوع تورم را نیز نادیده بگیریم، چون در سالهای اخیر بسیاری از افراد و شرکتهای تعاونی را داشتهایم که با تورم روبهرو شده و قیمت تمام شده برای آنها بسیار افزایش داشته است و قادر به ادامه فعالیت خود نبودند و نهایتا منجر به اختلاف اعضای تعاونی و نهایتا رجوع به محاکم قضایی شده است.
موسوی در بخش دوم این نشست اظهار کرد: مجدد به همان موضوع آموزش برمیگردم و در این حوزه نباید صرفا به کارگروههای تخصصی در دادگستریها اکتفا شود و میتوان از پادکستهای صوتی یا تصویری نیز استفاده کرد و در بحث تاسیس شرکتهای تعاونی باتوجه به اینکه بارزس این شرکتها عمدتا از دوستان نزدیک خودشان است.
از حسابرسان خبره یا از اشخاص حقوقی استفاده شود
پیشنهاد میدهم جهت نظارت بر عملکرد آنان حداقل از حسابرسان خبره یا از اشخاص حقوقی استفاده شود تا نظارتی بر روند مالی و پیگیری آنها داشته باشند و عمدتا در پروندههای کثیرالشاکی در شرکتهای تعاونی، یک بازرسی که خودش هم از وضعیت خبر ندارد حضور دارد و اگر یک موئسسه حسابرسی خبره باشد میتواند این موارد را کاهش دهد.
سختگیریهای قانونی بیشتری اعمال شود
همچنین در خصوص خرید املاک توسط شرکتهای تعاونی باید یکسری سختگیریهای قانونی بیشتری اعمال شود و قبل از اینکه این شرکتها جایی را بخرند، استعلامهای اولیه از جمله اداره اوقاف یا سازمان ملی زمین و مسکن و شهرداریها و حتی سازمانهایی مانند بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی فرمان امام ره؛ که میتوانند مدعی مالکیت باشند گرفته شود و بعد از آن قرارداد مالکیت را داشته باشند و شرکت تعاونی تشکیل دهند تا مردم را گرفتار نکنند.
به غیر از این موارد مرکز وکلا و کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضاییه هم به عنوان یک نهاد صدور و اعطای پروانه برای وکلای بدو ورود در دورههای توجیحی، آموزشهای خوبی برگزار میکند و برای وکلای پایه یک هم دورههای تخصصی در نظر گرفته شده و پروانههای تخصصی وکالت صادر و اعطا میکند تا بصورت حرفهای در کاهش این نوع پروندهها کمک کنند و علاوه بر اینها یک کارگروهی با همکاری ریاست مرکز وکلا تشکیل شده و در آن بررسی، آسیب شناسی و ارائه راهکار برای پروندههای کثیرالشاکی که یک حوزه آن مسکن است صورت میپذیرد.
انتهای پیام/
ارسال دیدگاه
دیدگاهتان را بنویسید
نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخشهای موردنیاز علامتگذاری شدهاند *