نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره
اجاره عقدی است که بموجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند. این قرارداد به جهت اهمیت و نیز کاربردی که دارد می بایست حاوی نکاتی به شرح ذیل باشد:
۱. مشخصات طرفین قرارداد
نام، نام خانوادگی، شماره ملی، نشانی و شماره تماس موجر و مستأجر.
اطمینان از صحت هویت با کارت ملی و سند مالکیت.
۲. مشخصات کامل ملک مورد اجاره
آدرس دقیق، شماره پلاک ثبتی، متراژ، تعداد اتاق‌ها، طبقه و امکانات (مثل پارکینگ، انباری، آسانسور).
تعیین اینکه اجاره برای چه نوع استفاده‌ای است. (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی و...).
۳. مدت قرارداد
تاریخ شروع و پایان قرارداد.
ذکر شرایط تمدید یا فسخ زودتر از موعد.
۴. میزان اجاره‌بها و شرایط پرداخت
مبلغ اجاره ماهانه و نحوه پرداخت (نقدی، کارت به کارت، چک).
تعیین مبلغ ودیعه (رهن) یا ترکیبی از رهن و اجاره.
تاریخ پرداخت‌ها و جریمه دیرکرد
۵. تعهدات موجر و مستأجر
مسئولیت تعمیرات (اصلی با موجره، جزئی با مستأجر).
نحوه پرداخت قبوض آب، برق، گاز، شارژ ساختمان و...
ممنوعیت تغییر کاربری ملک یا اجاره مجدد به شخص ثالث بدون اجازه.
۶. تحویل ملک
تاریخ و وضعیت تحویل ملک (مثلاً رنگ‌شده، تمیز، با وسایل یا بدون وسایل).
تهیه صورتجلسه تحویل ملک و وسایل (در صورت مبله بودن).
۷. فسخ قرارداد
شرایط فسخ توسط هر یک از طرفین.
مدت زمان اطلاع‌رسانی برای فسخ زودهنگام (مثلاً یک ماه زودتر).
۸. ضمانت اجرا
تعیین ضمانت اجرایی در صورت نقض تعهدات.
مثلاً توقیف ودیعه یا امکان مراجعه به شورای حل اختلاف.
۹. تنظیم قرارداد در دفاتر املاک یا رسمی
پیشنهاد میشود در بنگاه املاک معتبر با کد رهگیری قرارداد تنظیم شود.
برای اجاره‌های بلندمدت یا خاص، تنظیم سند رسمی هم گزینه مناسبی به خصوص برای موجر می باشد.
موادی از قانون مدنی در خصوص اجاره اشیاء:
ماده ۴۶۸ - در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الّا اجاره باطل است.
ماده ۴۶۹ - مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره
ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است.
ماده ۴۷۰ - در صحّت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است.
ماده ۴۷۱ - برای صحّت اجاره باید انتفاع از عین مستأجره با بقای اصل آن ممکن باشد.
ماده ۴۷۲ - عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
ماده ۴۷۳ - لازم نیست که مؤجر مالک عین مستأجره باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد.
ماده ۴۷۴ - مستأجر میتواند عین مستأجره را بدیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
ماده ۴۷۵ - اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است باذن شریک.
ماده ۴۷۶ - موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و در صورت تعذُّر اجبار مستأجر خیار فسخ دارد.
ماده ۴۷۷ - موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده مطلوبه از آنرا بکند.
ماده ۴۷۸ - هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند یا بهمان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند، ولی اگر موجر رفع عیب کند بنحوی که بمستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.
ماده ۴۷۹ - عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
ماده ۴۸۰ - عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستأجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت ببقیه مدت خیار ثابت است.
ماده ۴۸۱ - هر گاه عین مستأجره بواسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.
ماده ۴۸۲ - اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب درآید مستأجر حق فسخ ندارد و میتواند موجر را مجبور بتبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۴۸۳ - اگر در مدت اجاره عین مستأجره بواسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت بمقدار تلف شده منفسخ میشود و در‌صورت تلف بعض آن مستأجر حق دارد اجاره را نسبت ببقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.
ماده ۴۸۴ - موجر نمیتواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد که مُنافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.
ماده ۴۸۵ - اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در اینصورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۸۶ - تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است بعهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم میباشد.
ماده ۴۸۷ - هر گاه مستأجر نسبت بعین مستأجره تَعَدّی یا تفریط نماید و مؤجر قادر بر منع آن نباشد موجِر حق فسخ دارد.
ماده ۴۸۸ - اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی در عین مستأجره یا منافع آن مزاحم مستأجر گردد در صورتیکه قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت‌المثل بخود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط میتواند بمزاحم رجوع کند.
ماده ۴۸۹ - اگر شخصی که مزاحمت مینماید مُدّعی حقّ نسبت بعین مستأجره یا منافع آن باشد مزاحم نمیتواند عین مزبور را از ید مستأجر‌انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستأجر هر دو.
ماده ۴۹۰ - مستأجر باید: اولاً - در استعمال عین مستأجره بنحو متعارف رفتار کرده و تَعَدّی یا تفریط نکند.
ثانیاً - عین مستأجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال نماید.
ثالثاً - مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.
ماده ۴۹۱ - اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است بخصوصیت آن منظور نبوده مستأجر میتواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معیّنه باشد.
ماده ۴۹۲ - اگر مستأجر عین مستأجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۹۳ - مستأجر نسبت بعین مستأجره ضامن نیست باین معنی که اگر عین مستأجره بدون تفریط یا تَعَدّی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود، ولی اگر مستاجر تفریط یا تَعَدّی نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تفریط یا تَعَدّی حاصل نشده باشد.
ماده ۴۹۴ - عقد اجاره بمحض انقضاء مدت برطرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.
ماده ۴۹۵ - اگر برای تأدیه مال‌الاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت‌المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.
ماده ۴۹۶ - عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل میشود و نسبت بتخلف از شرایطی که بین مؤجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد.
ماده ۴۹۷ - عقد اجاره بواسطه فوت موجر یا مستأجر باطل نمیشود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است اجاره بفوت موجر باطل میشود اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد بفوت مستأجر باطل میگردد.
ماده ۴۹۸ - اگر عین مستأجره بدیگری منتقل شود اجاره بحال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.
ماده ۴۹۹ - هر گاه مُتولّی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره بفوت او باطل نمیگردد.
ماده ۵۰۰ - در بیع شرط مشتری میتواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد واگر اجاره منافی با خیار بایع باشد باید بوسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الّا اجاره تا حدی که مُنافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.
ماده ۵۰۱ - اگر در عقد اجاره مدت بطور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا
سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یکروز یا یکماه یا یکسال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدت‌های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد موجر بموجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و بنسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
ماده ۵۰۲ - اگر مستأجر در عین مستأجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آنرا نخواهد داشت.
ماده ۵۰۳ - هر گاه مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غَرس اشجار کند هر یک از موجر و مستأجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قلع نماید در اینصورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود بر عهده مستأجر است.
ماده ۵۰۴ - هر گاه مستأجر بموجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غَرس بوده موجر نمیتواند مستأجر را بخراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
ماده ۵۰۵ - اقساط مال‌الاجاره که بعلّت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمّه مستأجر مستقر نشده است بموت او حاصل نمیشود.
ماده ۵۰۶ - در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبیل که باشد بعهده مستأجر است مگر اینکه در عقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد.
انتهای پیام/