دعوی خلع ید به استناد سند عادی

خبرگزاری میزان – یکی از دعاوی مهمی که در رابطه با املاک، در مراجع قضایی کشور ما مطرح می‌گردد، دعوی خلع ید بوده که توسط مالک ملک، علیه متصرف غیر قانونی آن، اقامه می‌شود. به طور معمول، این دعوا، با ارائه سند رسمی مالکیت ملک، طرح شده و در صورتی که دارای شرایط لازم باشد، دادگاه نیز حکم بر خلع ید صادر می‌کند.

اما، گاهی، مالک ملک تصرف شده، فاقد سند رسمی بوده و بنابراین، با توجه به لزوم رسمی بودن سند مالکیت، برای طرح دعوی خلع ید، قادر به اقامه دعوا نمی‌باشد؛ چراکه در صورت طرح دعوی به استناد سند عادی، دعوای وی رد خواهد شد. با این وجود، باید به این نکته توجه نمود که نداشتن سند رسمی، به طور کامل، مانع مالک برای طرح دعوی خلع ید نبوده و وی می‌تواند با انجام یک سری از اقدامات، در نهایت، دعوی خلع ید به استناد سند عادی را طرح کرده و در دعوا نیز پیروز شود.

آیا دعوی خلع ید به استناد سند عادی امکان پذیر است

از جمله دعاوی مرتبط با املاک که به وفور در سیستم قضایی کشور ما مطرح گردیده و بخش زیادی از پزونده‌های دادگاه را به خود، اختصاص می‌دهد، دعوی خلع ید بوده که از سوی مالک ملک، علیه متصرف غیر قانونی آن که دارای رابطه اجاری با مالک ملک نبوده، طرح می‌گردد.

نحوه طرح دعوی خلع ید، به طور معمول، بدین صورت بوده که مالکین، با در دست داشتن سند رسمی ملک خود، شخصا یا توسط وکیل، برای طرح دعوا اقدام نموده و چنانچه، شرایط مربوطه را در دادگاه اثبات نمایند، دادگاه، حکم بر خلع ید صادر خواهد کرد.

اما، گاهی، مالک ملکی که توسط دیگری تصرف گردیده، فاقد سند رسمی برای ملک خود می‌باشد؛ در این صورت، این سوال مطرح می‌گردد که آیا دعوی خلع ید به استناد سند عادی امکان پذیر است یا خیر و در صورتی که پاسخ این سوال، مثبت می‌باشد، شرایط خلع ید از ملک قولنامه‌ای و نحوه دعوی آن به چه صورت خواهد بود؟

به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت: «همین که ملکی، مطابق قانون، در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور، از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.»

همچنین، مطابق مواد ۴۶ و ۴۷ قانون مزبور: «ثبت اسناد، اختیاری است، مگر در موارد ذیل: ۱) کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد…» و «در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی، موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است: ۱) کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده. ۲) صلحنامه و هبه نامه و شرکت نامه.»

ماده ۴۸ قانون ثبت نیز در مورد ضمانت اجرای مواد فوق، مقرر داشته است: «سندی که مطابق مواد فوق، باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»

همانطور که در مواد فوق، مشاهده می‌شود، تاکید قانون گذار، بر ثبت معاملات مربوط به املاک بوده و ضمانت اجرای عدم ثبت این معاملات نیز عدم پذیرش سند عادی معاملات انجام گرفته، در مراجع دولتی، من جمله دادگاه‌های کشور می‌باشد.

بیشتر بخوانید:

مستثنیات دین شامل چه اموالی است؟

اما، با این وجود، از آنجا که پس از انقلاب اسلامی و تدوین مجدد بسیاری از قوانین، مطابق شرع اسلام، تعداد زیادی از قوانین اصلاح گردید و از جمله، شهادت نیز به عنوان دلیل، در تمامی دعاوی پذیرفته گردید، اختلاف نظری در بین محاکم حقوقی ایجاد شد که به موجب آن، برخی از دادگاه‌ها، دعوی خلع ید از ملک قولنامه‌ای را قبول کرده، اما برخی دیگر، دعوی خلع ید به استناد سند عادی را رد می‌کردند.

این اختلاف نظرها، سرانجام باعث شد که دیوان عالی کشور، در سال ۱۳۸۳ اقدام به صدور یک رای وحدت رویه، به شماره ۶۷۲ - ۱ /۱۰ /۱۳۸۳ نموده که به موجب آن: «خلع ‎ید از اموال غیرمنقول، فرع بر مالکیت است؛ بنابراین، طرح دعوای خلع‎ ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت، قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به ‎مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، رای شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضاء هیات عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، صحیح و قانونی تشخیص می‎ شود.»

بنابراین، رای مزبور به کلیه اختلافات، پایان داده و به موجب این رای، دعوی خلع ید به استناد سند عادی، در محاکم پذیرفته نشده و داشتن سند رسمی مالکیت، مهم‌ترین شرط از شرایط خلع ید از ملک قولنامه‌ای می‌باشد.

شرایط دعوی خلع ید به استناد سند عادی

هر چند، با توجه به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک و به ویژه، رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور که منابع استنادی در زمینه عدم امکان طرح دعوی خلع ید به استناد سند عادی، در کشور ما هستند، طرح این دعوا با استناد به سند قولنامه‌ای امکان پذیر نبوده، اما این امر بدین معنا نیست که دارندگان سند عادی که املاک آن‌ها ثبت نگردیده، به طور کلی، از طرح این دعوا ممنوع می‌باشند.
با این توضیح که در صورت وجود یک سری از شرایط قانونی، مالک ملک قولنامه‌ای می‌تواند، با اثبات اعتبار سند عادی خود، برای طرح دعوی خلع ید به استناد سند عادی، مطابق مقررات نحوه طرح این دعوا اقدام نماید. این شرایط که به دو گروه عمومی و اختصاصی تقسیم شده، عبارتند از:

شرایط عمومی دعوی خلع ید به استناد سند عادی

برای اینکه طرح دعوی خلع ید از ملک قولنامه، برای مالک آن، امکان پذیر باشد، لازم است تا شرایط عمومی دعوا، شامل ذی نفعی خواهان، طرح دعوا در دادگاه صالح، اهلیت خواهان و توجه دعوی به خوانده، در این دعوا نیز وجود داشته باشد.

شرایط اختصاصی دعوی خلع ید به استناد سند عادی

علاوه بر شرایط عمومی اقامه دعوا که میان دعوی خلع ید با سند عادی و سایر دعاوی، مشترک بوده، لازم است تا یک سری از شرایط اختصاصی نیز برای طرح این دعوا وجود داشته باشند که این شرایط، با توجه به مقررات قانون مدنی، عبارتند از:

مهم‌ترین شرط از شرایط اختصاصی دعوی خلع ید به استناد سند عادی، این شرط است که مالک، ابتدا باید با طرح دعوی اثبات مالکیت در دادگاه، حق مالکیت خود را بر ملک مورد ادعا ثابت کرده و سپس، با حکم قطعی اثبات مالکیت، برای طرح دعوای خلع ید از ملک قولنامه‌ای اقدام نماید. بنابراین، مطابق مقررات نحوه دعوی خلع ید به استناد سند عادی، در اینجا، حکم دادگاه، جایگزین سند رسمی می‌گردد.

علاوه بر شرط فوق، لازم است تا شرایط دیگری نیز برای طرح دعوی خلع ید به استناد سند عادی، وجود داشته که عبارتند از: لزوم ارائه سند مالکیت توسط مالک ملک، تصرف ملک توسط خوانده بدون وجود رابطه استیجاری و قرارداد اجاره میان وی و مالک و غیر قانونی بودن و عدم مشروعیت تصرفات خوانده.

لازم به ذکر است که در صورت وجود رابطه استیجاری میان متصرف و مالک، طرح دعوی خلع ید به استناد سند عادی، امکان پذیر نبوده و مالک باید برای اقامه دعوای تخلیه ید اقدام نماید. به عنوان مثال، در فرضی که مدت قرارداد اجاره تمام شده و مستاجر از تخلیه ملک خودداری می‌کند، لازم است تا دعوای تخلیه ید، از سوی مالک، طرح شود.

انتهای پیام/