تعریف قولنامه خانه

خبرگزاری میزان – قرارداد‌ها در حقوق، دارای انواع و اقسام متعددی بوده که یکی از آنها، قولنامه یا پیش قرارداد می‌باشد.. در علم حقوق، هنگامی که گفته می‌شود، دو نفر، میان خود، قول نامه‌ای را منعقد کردند، این امر به این معنا است که دو طرف، میان خود، قراردادی را منعقد کرده و ضمن آن، توافق کرده اند تا در تاریخ معینی در آینده، برای انعقاد قرارداد اصلی، حاضر شوند.

اما اصطلاح قولنامه، غالبا در عرف، در مواردی استفاده می‌شود که طرفین، پیش از حضور در دفاتر اسناد رسمی، اقدام به انعقاد یک قرارداد و تنظیم یک سند عادی نموده که به آن، قولنامه گفته می‌شود. قولنامه در این مفهوم، معادل مبایعه نامه یا اجاره نامه عادی می‌باشد. حال چنانچه، این قولنامه، در رابطه با با یک خانه، میان طرفین منعقد شود، قولنامه خانه، نامیده شده و دارای شرایط و آثار مهمی بوده که لازم است از سوی منعقد کنندگان آن، مورد توجه قرار گیرد.

تعریف قولنامه خانه

قولنامه، یا وعده قرارداد، در انواع مختلف آن، در واقع، یک پیش قرارداد است که میان دو طرف که قصد انعقاد قراردادی را داشته، منعقد شده و حاوی تعهد آن‌ها به انعقاد قرارداد اصلی، در آینده و با شرایطی مشخص شده در قولنامه می‌باشد. این پیش قرارداد، یک عقد معین در قانون مدنی نبوده و اعتبار آن، تابع ماده ۱۰ قانون مذکور می‌باشد که مقرر داشته: «قرارداد‌های خصوصی، نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»

به طور معمول، قولنامه، هنگامی منعقد می‌گردد، که طرفین، راضی به انجام معامله بوده، اما یکی از طرفین یا دو طرف، هنوز شرایط لازم برای انعقاد قرارداد اصلی را ندارد. به عنوان مثال، در قرارداد بیع (خرید و فروش) یک خانه، خریدار، خانه و ویژگی‌های آن را پسندیده، اما در حال حاضر، پول کافی برای پرداخت مبلغ خانه مورد نظر را ندارد؛ لذا، در این شرایط، خریدار و فروشنده، قولنامه‌ای را منعقد کرده و متعهد می‌شوند، تا در تاریخ معینی در آینده، برای انعقاد قرارداد اصلی، حاضر شوند.

نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، آن است که این توافق مقدماتی، هرچند عنوان پیش قرارداد را داشته، اما خود، یک قرارداد کامل بوده و لازم است تا از شرایط صحت معامله برخوردار باشد. در نتیجه، طرفین منعقد کننده قولنامه، در انواع مختلف آن، باید دارای قصد و اختیار بوده، اهلیت داشته و سفیه و مجنون و صغیر نباشند. همچنین، موضوع قولنامه باید یک موضوع مشروع و قانونی بوده و جهت انعقاد آن، یعنی هدفی که برای تحقق آن، قولنامه، منعقد می‌شود نیز باید قانونی و مشروع باشد.

بنابراین، به عنوان مثال، قولنامه‌ای که منعقد شده و طرفین، ضمن آن، تعهد می‌کنند تا در آینده، برای انعقاد قرارداد فروش انگور حاضر شده تا خریدار، با آن انگورها، شراب درست کند، به دلیل جهت نامشروع آن، باطل و فاقد اعتبار و حمایت قانونی می‌باشد.

نکته مهم دیگری که در رابطه با مفهوم قولنامه و این سوال که در چه مکانی قولنامه خرید ملک نوشته می‌شود، باید مورد توجه قرار گیرد، این نکته بوده که هرچند، قولنامه در تعریف حقوقی آن، یک پیش قرارداد میان طرفین و با هدف آماده سازی شرایط برای انعقاد قرارداد اصلی بوده، اما غالبا در عرف، در مواردی استفاده می‌شود که طرفین، پیش از حضور در دفاتر اسناد رسمی، در دفتر املاک، اقدام به انعقاد یک قرارداد و تنظیم یک سند عادی نموده که به آن، قولنامه گفته می‌شود. قولنامه در این مفهوم، معادل مبایعه نامه یا اجاره نامه بوده که در بخش بعد، به تفصیل در مورد آن‌ها صحبت خواهیم کرد.

قولنامه‌ها با هدف انعقاد قرارداد اصلی، نسبت به انواع مختلفی از اموال، منعقد می‌شوند. بنابراین، قولنامه‌ها طیف گسترده‌ای از اموال و قراداد‌ها را در بر می‌گیرند. لذا، به عنوان مثال، قولنامه ممکن است، در مورد تعهد به خرید و فروش یک دستگاه اتومبیل در آینده بوده یا ناظر بر اجاره دادن خانه باشد.

در نتیجه، با توجه به توضیحات فوق، در پاسخ به این سوال که تعریف قولنامه خانه چیست؟ باید گفت، از نظر حقوقی، قولنامه خانه، یک قرارداد مقدماتی و تعهد به انعقاد قرارداد اصلی در آینده و در مورد یک خانه می‌باشد. با این وجود، در اصطلاح عرف، هنگامی که صحبت از قولنامه خانه می‌شود، منظور مبایعه نامه یا قولنامه اجاره خانه‌ای بوده که در دفاتر املاک و در قالب یک سند عادی، تنظیم می‌گردد.

انواع قولنامه خانه

از نظر حقوقی، محدودیتی در مورد قرارداد‌هایی که می‌توانند در قالب قولنامه منعقد گردند، وجود نداشته؛ بنابراین، کلیه قراداد‌های قانونی افراد در مورد خانه، می‌توانند در قالب قولنامه منعقد شوند. با این وجود، در عرف کشور ما، قولنامه خانه، در رابطه با دو قرارداد، منعقد می‌شود که عبارتند از:

قولنامه بیع خانه

منظور از قولنامه بیع خانه، یا قولنامه خرید و فروش خانه، به عنوان یکی از انواع مهم قولنامه، در مفهوم عرفی آن، قراردادی است در قالب سند عادی که میان طرفین و در دفتر املاک، منعقد شده و ضمن آن، یک طرف، مالکیت خانه خود را در مقابل مبلغی مشخص، به طرف دیگر قرارداد، انتقال می‌دهد. این انتقال در قالب سند عادی، غالبا با تعهد به حضور در دفتر اسناد رسمی و در تاریخ مشخص، برای تنظیم سند رسمی خانه می‌باشد.

قولنامه اجاره خانه

نوع دیگری از انواع قولنامه در مفهوم عرفی آن، قولنامه اجاره خانه می‌باشد. هنگامی که صحبت از قولنامه اجاره خانه شده و این سوال مطرح می‌گردد که در چه مکانی قولنامه خرید ملک نوشته می‌شود؟ منظور، آن است که موجر (مالک) خانه، با حضور در دفاتر املاک و با تنظیم یک سند عادی، قرارداد اجاره را با مستاجر، منعقد کرده و مالکیت منافع خانه را در مقابل اجاره بها، به وی انتقال داده تا مستاجر بتواند از ملک، استفاده نماید.

انتهای پیام/