تبعات قانونی تغییر کاربری اراضی

به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی ، قانونگذار در سال ۱۳۷۴ با هدف حفظ کاربری زمین‌های زراعی و باغ‌ها و تداوم بهره‌وری آنها، قانونی با عنوان «قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها» به تصویب رساند تا از تغییر کاربری این اراضی جلوگیری کند. اراضی زراعی و باغ‌هایی که در خارج از محدوده قانونی شهر‌ها و شهرک‌ها قرار گرفته‌اند، موضوع این قانون هستند و محدوده قانونی شهر‌ها بر اساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب سال ۱۳۶۲ و محدوده شهرک‌ها نیز بر مبنای مصوبه مراجع قانونی ذی‌ربط صورت می‌گیرد.

در طرح‌های هادی یا بهسازی، روستا به محدوده‌ای گفته می‌شود که به تصویب مراجع قانونی ذی‌ربط رسیده باشد و در روستا‌های فاقد طرح‌های هادی یا بهسازی، محدوده مسکونی موجود در روستا ملاک است. مطابق قانون، تغییر کاربری اراضی مزبور جز در موارد ضروری ممنوع است و در موارد ضروری، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها برعهده کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارتخانه‌های کشاورزی، مسکن و شهرسازی و جهاد سازندگی، نماینده سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می‌شود. تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آرای اعضا دارای اعتبار خواهد بود و ظرف دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی، این کمیسیون موظف به تشکیل جلسه و اتخاذ تصمیم است.

مریم حیدری، حقوقدان و وکیل دادگستری در خصوص تغییر کاربری اراضی اظهارکرد: این روز‌ها بسیاری از باغ‌ها و فضا‌های سبز، بدون تغییر کاربری و با ترفند‌های گوناگون به مجتمع‌های آپارتمانی تبدیل می‌شود. یکی از این ترفند‌ها آن است که افراد سودجو، از روی عمد، به ایجاد آتش‌سوزی‌های وسیع در باغ‌ها و فضا‌های سبز مورد نظر خود اقدام می‌کنند تا درخت‌ها و سایر رستنی‌های این فضاها، سوخته و به طور کامل از بین برود.

وی افزود: در این صورت، این فضاها، از مصداق باغ خارج است و دیگر نمی‌توان این عنوان را به آن‌ها اطلاق کرد لذا افراد سودجو در فضا‌های خالی از درخت، به ایجاد مجتمع‌های آپارتمانی اقدام کرده و از این طریق سود کلانی به جیب می‌زنند.

این حقوقدان ادامه داد: بر اساس ماده سه قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب سال ۱۳۷۴ با اصلاحات سال ۱۳۸۵، تمامی مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به‌صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک این قانون، به تغییر کاربری اقدام کنند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک تا شش ماه محکوم خواهند شد.

وی اضافه کرد: همچنین در تبصره دو ماده سه این قانون آمده است هریک از کارکنان دولت، شهرداری‌ها و نهاد‌ها که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالحه تخطی کرده باشند، ضمن ابطال مجوز صادره به جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار علاوه بر جریمه مذکور به انفصال دایم از خدمات دولتی و شهرداری‌ها محکوم خواهند شد. سردفتران متخلف نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم می‌شوند.

قانون فاقد بازدارندگی کافی است

به گفته حیدری، قانونگذار با تصویب این قانون، به دنبال این بوده است که مانع از تغییر کاربری و تبدیل زمین‌های زراعی و باغ‌ها به اماکن مسکونی شود؛ این در حالی است که ضمانت اجرای پیش‌بینی‌شده در این قانون و مجازات‌های تعیین‌شده برای این اقدام خفیف بوده و کافی نیست، زیرا بازدارندگی لازم را ندارد.

وی در ادامه بیان کرد: علاوه بر قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، قوانین دیگری نیز به موضوع حفظ فضا‌های سبز و باغ‌ها پرداخته‌اند که قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخایر جنگلی کشور و قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهر‌ها از جمله آنهاست و در این قوانین، ضمانت اجرا‌هایی برای تخریب فضا‌های سبز و باغ‌ها تعیین شده است. این وکیل دادگستری تاکید کرد: قانونگذار در تصویب همه این قوانین به دنبال آن است که به افراد و سازمان‌ها اجازه تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها داده نشود، اما همچنان در کشور شاهد این اقدامات از سوی برخی افراد فرصت‌طلب و سودجو هستیم که به اعمال خلاف قانون اقدام می‌کنند و در صورت کشف موضوع، در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، صرفا جریمه تعیین‌شده را می‌پردازند و در بسیاری از موارد، بنای احداثی قلع و قمع نمی‌شود. این موضوع در حالی است که مجازات‌های تعیین‌شده باید افزایش یافته و تخریب چنین بنا‌هایی عملی شود تا دیگر شاهد تغییر کاربری اراضی نباشیم.

وی تصریح کرد: نکته‌ای که باید مورد توجه بیشتری قرار گیرد، این است که شاید سازمان امور اراضی برای جلوگیری از موارد تغییر کاربری، مصر باشد، اما شهرداری‌ها بیشتر به موضوع دریافت جریمه از افراد خاطی بسنده کرده و به این موضوع استناد می‌کنند که تخریب، بی‌فایده است؛ از جمله دلایل این موضوع، می‌تواند تامین بودجه بیشتر برای شهرداری‌ها باشد.

نحوه رسیدگی به درخواست تغییر کاربری

به گفته این حقوقدان، تغییر کاربری اراضی در روستا‌ها طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می‌کند و در موارد تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده شهر‌ها و شهرک‌ها، متقاضی تغییر کاربری یا جانشین او مانند ورثه یا وکیل، باید درخواست کتبی خود را به انضمام مدارک و اسناد مربوط، به دبیرخانه کمیسیونی که در سازمان کشاورزی هر استان مستقر است، ارایه کند.

وی خاطرنشان کرد: کمیسیون در صورت لزوم پس از اخذ نظر دستگاه‌های اجرایی مربوطه مانند شهرداری، درخواست‌های یادشده را مورد بررسی قرار می‌دهد و حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ ثبت در دبیرخانه، با رای اکثریت اعضا در مورد درخواست تصمیم می‌گیرد و مراتب بلافاصله به متقاضی اعلام می‌شود. در صورتی که کمیسیون با درخواست متقاضی موافقت کرد، مراتب با نقشه و مشخصات کامل ملک به منظور تعیین قیمت روز زمین یا باغ برای کاربری جدید به اداره‌کل امور اقتصادی و دارایی استان اعلام می‌شود و پس از صدور گواهی مبنی بر واریز ۸۰ درصد ارزش روز زمین یا باغ، مجوز تغییر کاربری صادر خواهد شد.