مزایای قانون پیش فروش ساختمان/ نقش موثر این قانون در اطمینان از صحت معاملات

«احمدعلی سیروس» در گفت‌وگو با خبرنگار حقوقی و قضایی میزان درباره آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان، اظهار کرد: این قانون در سال 89 تصویب شد؛ اما آیین نامه اجرایی آن باید توسط وزارت دادگستری نوشته شده و با تایید قوه قضائیه به تصویب هیات وزیران می‌رسید و پیگیری کار در این سه مرجع باعث طولانی شدن روند اجرای این قانون شد؛ اما در نهایت آيين نامه قانون فوق در سال 93 به تصویب رسید.

برخی وزارتخانه‌ها و ادارات قانون پیش فروش ساختمان را اجرایی نکرده‌اند
 
وی تصریح کرد: بیش از یک سال است که آیین نامه اجرایی این قانون مدون شده و برخی از وزارت خانه‌ها و ادارات به اصرار برای خود وظایفی را در اين آيين نامه تعریف کردند ولی متاسفانه هنوز اقدام به اجرایی کردن آن نکرده‌اند.
 
سیروس در این باره گفت: برای مثال وزارت مسکن و شهرسازی اصرار داشت، دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان را بنویسد و شهرداری‌ها طبق دستورالعمل این وزارتخانه اقدام به صدور پروانه کنند و در بند (د) ماده یک قانون پیش فروش آپارتمان این تکلیف برای وزارت مسکن و شهرسازی تعيين شد و مقرر گردید طی یک ماه دستورالعمل را بنویسد؛ اما اکنون بیش از یک سال گذشته و این وزارتخانه  هنوز دستورالعملی را ننوشته است.

عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتر یاران درباره علت اختلاف شهرداری و نظام مهندسی با وزارت مسکن در این خصوص گفت: نظام مهندسی و شهرداری اختلاف نظرهایی با وزارت مسکن دارند؛ زیرا قانون جدید مفاهیم و تاسیسات جدیدی را به گونه دیگری تصویب کرده است. برای مثال پیش از این پروانه ساختمان را شهرداری و شناسنامه فنی را سازمان نظام مهندسی صادر می‎‌کرد؛ اما در حال حاضر اولا قانون صدور شناسنامه فنی را به صورت موردی و برای هر واحد مقرر کرده و ثانيا شهرداری برای صدور آن به عنوان مرجع صدور ، تعيين شده است که این ماده با مقاومت این دو سازمان مواجه شده که می‌خواهند با همان روند قبلی کار را ادامه دهند.
 
وی تصریح کرد: پیش از این برای دریافت شناسنامه فنی، تمام مواردی که بعدا قرار است در ساختمان ایجاد شود باید در شناسنامه قید گردد و در بند 4 ماده 2 پیش فروش ساختمان به صراحت آمده است که شناسنامه باید شامل چه مواردی باشد؛ اما در حال حاضر شهرداری معتقد است شناسنامه فنی باید اواسط یا اواخر کار صادر شود و تمایلی به عوض کردن شرایط و رویه ندارند.
 
خزانه دار کانون سردفتران و دفتر یاران با تاکید بر اینکه قانونگذار بنا به پیشنهاد نمایندگان شهرداری و نظام مهندسی و وزارت مسکن و شهرسازی این قانون را تصويب كرده است، گفت: زمانیکه در کمیسیون قضایی مجلس و دولت این قانون مطرح بود، نمایندگان سازمان‌های مربوطه در جلسات حاضر بوده و پیشنهادات خود را مطرح کردند؛ اما مشکل اصلی ما در کشور این است كه کسانیکه طرح می‌دهند با كساني كه پيگيري مي‌كنند و سرانجام با اجرا کنندگان فرق دارند و به همین دلیل هنگام اجرا با مقاومت‌هایی روبرو می‌شویم.

اجرای قانون در استان فارس
 
خزانه دار کانون سردفتران و دفتر یاران با اشاره به اجرایی شدن قانون پیش فروش آپارتمان‌ها در استان فارس گفت: این قانون نه تنها به دلیل انتقالات متعدد واحدها به اشخاص متعدد بلکه در بعد اصلی آن به خاطر جلوگیری از ساختمان سازی‌هاي غير مجاز در حاشیه شهرها و املاكي كه فاقد سند هستند، تصویب شده است.

وی افزود: عمده ساختمان‌ها در حاشیه شهرها با مبایعه نامه و قولنامه به فروش می‌رسد و شهرداری نیز بر اساس این مبایعه نامه به آنها پروانه می‌دهد؛ زیرا معتقد است در صورتی که این پروانه صادر نشود ساخت و سازها به صورت غیر رسمی و بدون پرداخت هیچ عوارضی به شهرداری انجام می‌گیرد و در بسیاری از مواقع زمین‌های این ساختمان‌ها متعلق به شهرداری یا دولت بوده و یا مالک رسمی دارد که بعد از مدتی تقاضای قلع بنا می‌کند و در این شرایط شهرداری با افرادی از طبقه ضعیف جامعه مواجه است که تمامی سرمایه خود را برای خرید ملکی گذاشته اند که حالا باید تخریب شود؛همچنین این املاک برای دریافت خدمات شهری از جمله آب و برق و گاز دچار مشکل هستند.

سیروس تصریح کرد: قابل ذكر است در سال 1373 هيات عمومي ديوان عدالت اداري بند 2 مصوبه شوراي عالي اداري را كه به شهرداري اجازه مي‌داد نسبت به املاك فاقد سند رسمي ، جواز صادر كند را ابطال نمود لذا شهرداري و ساير ارگانهايي كه مبادرت به صدور جواز ساختمان مي نمايند طبق راي فوق الذكرهيات عمومي ديوان عدالت اداري حق صدور جواز و پايان كار ساختمان نسبت به املاك فاقد سند را ندارند.

وی همچنين علت ديگر نیاز به اجرایی شدن این قانون را آمایش سرزمینی عنوان کرد و گفت: در استان‌های مرزی مانند کردستان و سیستان و بلوچستان و غيره اتباع خارجی اقدام به خرید املاك از روستائیان و کشاورزان مي كنند و در استانهای حاشیه ای این معضل را داریم که خارجی ها و بخصوص عراقی ها از طریق مبایعه نامه و در بنگاه ها اقدام به خرید می کنند و قانون عدم تملک اتباع بیگانه که دفاتر رسمی ملزم به رعایت آن هستند در بنگاه ها رعایت نمی‌شود و این موضوع با سیاست های دولت، امور خارجه و حکومت مغایر است.

 اطمینان از صحت قرارداد پیش از پرداخت پول

سیروس تصریح کرد: یکی دیگر از مزایای قانون پیش فروش ساختمان این است که افراد پیش از آنکه پول را بپردازند از صحت قراردادشان مطمئن می‌شوند، زیرا گاهی املاک بازداشت است و يا موروثی است یا اینکه به چند نفر فروخته شده و يا فروشنده ممنوع المعامله است و این موضوع باعث ایجاد اختلاف و ورود پرونده های مختلف به دستگاه قضا و حكومت می شود که هر پرونده برای مردم و دستگاه قضا  حدود 50 میلیون تومان هزینه دارد؛ این قانون شاید باعث تأخیر جزئی در انجام کار شود؛ اما معاملات با خیال راحت انجام می گیرد و مراجعات مردم به دادگستری ها کاهش می یابد.
 
وی افزود: پیش از این اگر کسی ملکی را پیش فروش می‌کرد و خریدار اقساط آن را نمی‌پرداخت باید با مراجعه به دادگستری شکایت کرده و درخواست ابطال می‌داد که این موضوع بسیار زمان بر بود؛ اما در ماده 16 قانون جدید آمده است که با اخطار يك هفته‌اي دفترخانه به خریدار، اگر طی یک ماه خریدار نسبت به پرداخت اقدام نکند معامله فسخ است و فروشنده می تواند ملک خود را به دیگری واگذار کند همچنین درحالت عکس این موضوع ممکن بود فروشنده بتواند ملکی را به ده نفر بفروشد که با قانون فعلی پلاک قفل شده امکان فروش به افراد دیگر وجود ندارد.

مهندس ناظر باید ماهی یکبار ساختمان را ببیند
 
این سردفتر افزود: بعد نظارتی نظام مهندسی نیز اتفاق مطلوب دیگری است که در سایه این قانون اتفاق می‌افتد؛ تاکنون مهندسین ناظر، ابتدا، وسط و آخر کار، برای نظارت اقدام می‌کردند؛ اما در حال حاضر به موجب ماده 12 همین قانون خریدار هنگام پرداخت هر قسط مي تواند گواهی پیشرفت کار را از مهندس ناظر دریافت کرده كه بايد امضاي مهندس ناظر در دفترخانه گواهی امضا شود و به استناد سند پیشرفت پول پرداخت شود و به همین دلیل مهندس ناظر باید ماهی یکبار ساختمان را ببیند و این اتفاق باعث می شود مشکلاتی که در زمینه بی کیفیتی و مشکلات ایمنی و عدم پیشرفت کار بود دیگر پیش نیاید.

 امکان ثبت سند توسط خریدار

خزانه دار کانون سردفتران ودفتریاران امکان ثبت سند توسط خریدار را حسن دیگر قانون پیش فروش آپارتمان دانست و گفت: پیش از این اگر ملکی خریده می‌شد و فروشنده برای واگذاری آن نمی آمد خريدار باید به دادگاه مراجعه کرده و با رأی دادگاه و با امضای نماینده دادگاه می‌توانست ملک را بخرد؛ اما الان به موجب ماده 14 نیازی به حضور نماينده دادگاه نیست و اگر 90درصد پروژه پیشرفت کرده باشد خریدار می تواند با پذیرش انجام 10 درصد باقی کار توسط خودش ،در دفتر اسناد ملک را به نام خود منتقل کند.
 
وی گفت: طبق تبصره ماده 15 این آئین نامه هزینه تفکیک تنها براي واحد خریداری شده پرداخت می شود و خريدار ملزم نيست كه هزينه تفكيك كل ساختمان را بپردازد که از نظر رعایت منافع مردم و تسهیل انجام کار بسیار مفید است.
 
سیروس در پایان گفت: قانون و آئین نامه جدید از هر لحاظ کارآمد است و تنها باید به مرحله اجرا در سراسر کشور برسد.
           
 انتهای پیام/