دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برگزار شد/ رئیس سازمان ثبت اسناد: تاکنون ۱۲ میلیون سند سبزرنگ مشمول قانون الزام صادر شده است

دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول امروز شنبه ۹ آبان‌ماه ۱۴۰۵، با حضور حجت‌الاسلام والمسلمین حمزه خلیلی معاون اول قوه قضاییه، امین‌حسین رحیمی وزیر دادگستری، حسن بابایی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مهدی امیری اصفهانی معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه، محمد سرگزی رئیس کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس شورای اسلامی، جمعی از مقامات عالی قضایی، مسئولان اجرایی، کارشناسان و صاحب‌نظران حوزه حقوقی و ثبتی برگزار شد.

رئیس سازمان ثبت: ۴۶۸ مقاله به دبیرخانه دومین همایش ملی قانون الزام ارسال شد

حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: نخستین همایش سال گذشته در استان مازندران و با حضور رئیس قوه قضاییه برگزار شد و دومین دوره آن نیز با هدف بررسی ابعاد مختلف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برگزار شده است.

وی با اشاره به دستاورد‌های علمی این همایش گفت: طی سه ماه و از طریق سایت همایش ۴۶۸ مقاله کامل به دبیرخانه واصل شد. هر یک از این مقالات حداقل به ۳ داور ارجاع شد و در نهای ۶۴ مقاله برتر مجوز نمایه‌سازی در پایگاه استنادی علوم جهان اسلام (ISC) را با شماره اختصاصی ۰۵۲۶۰۷۵۶۰۴ دریافت کردند.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور افزود: پس از برگزاری چندین جلسه ارزیابی مستقل با حضور مدیران و استادان و با در نظر گرفتن موضوع و کیفیت مقالات ۲۵ اثر به‌عنوان مقالات ممتاز انتخاب و به ویژه‌نامه مجله دیدگاه‌های حقوق قضایی وابسته به دانشگاه علوم قضایی ارجاع شدند تا پس از طی فرآیند‌های تحریریه منتشر خواهند شد. به این ترتیب دستاورد‌های علمی همایش وارد چرخه انتشارات معتبر علمی کشور خواهد شد.

بابایی با اشاره به تنوع مقالات دریافتی از استان‌های مختلف کشور، ترکیب علمی نویسندگان و پراکندگی موضوعی آثار این شاخص‌ها را نشانه استقبال گسترده جامعه دانشگاهی، نهاد‌های اجرایی و دستگاه قضایی از این رویداد دانست.

وی در تشریح تحلیل آماری مقالات دریافتی و ترکیب تحصیلات نویسندگان اصلی اظهار کرد: از مجموع مقالات واصله ۹۳ مقاله از سوی دارندگان مدرک دکتری یا معادل آن، ۸۹ مقاله از سوی دانشجویان مقطع دکتری، ۱۶۷ مقاله از سوی دانش‌آموختگان کارشناسی ارشد و ۶۸ مقاله از سوی افراد دارای تحصیلات پایین‌تر از کارشناسی ارشد ارسال شده است.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: بر این اساس ۱۸۲ نفر از نویسندگان دارای مدرک دکتری یا دانشجوی دکتری بوده‌اند که نشان می‌دهد این همایش توانسته است هم پژوهشگران ارشد و هم جامعه طلاب و پژوهشگران جوان را در موضوع ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول درگیر کند.

بابایی همچنین درباره توزیع جغرافیایی مقالات گفت: مقالات از تمامی استان‌های کشور به دبیرخانه ارسال شده است. استان تهران با ۱۴۷ مقاله در رتبه نخست قرار دارد که این موضوع با توجه به تمرکز دانشگاه‌ها، مدارس علوم قضایی، دفاتر اسناد رسمی و نهاد‌های ستادی در این استان قابل توجه است. استان اصفهان با ۲۴ مقاله و استان مازندران با ۲۲ مقاله نیز به ترتیب در رتبه‌های دوم و سوم قرار گرفته‌اند.

وی تصریح کرد: مشارکت استان‌ها با این گستردگی بیانگر آن است که دغدغه اجرای قانون الزام محدود به پایتخت نیست، بلکه در سطح ملی و از سوی جامعه حقوقی و دانشگاهی احساس می‌شود.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ادامه به محور‌های موضوعی مقالات اشاره کرد و گفت: در میان محور‌های مختلف همایش سه محور بیشترین میزان استقبال را به خود اختصاص داده‌اند محور ابعاد قانون الزام در نظام حقوق ثبت اسناد و املاک با ۸۰ مقاله در رتبه نخست، محور فناوری‌های نوین، هوشمندسازی و تحول دیجیتال در اجرای قانون با ۷۳ مقاله در رتبه دوم و محور کارکرد‌ها و آثار قانون در پیشگیری و کاهش آسیب‌های اجتماعی با ۷۰ مقاله در رتبه سوم قرار گرفته است.

بابایی افزود: تقدم این سه محور معنادار است چراکه جامعه علمی ابتدا به تبیین جایگاه قانون در نظام حقوق ثبت توجه نشان داده سپس الزامات فناورانه اجرای آن را مورد بررسی قرار داده و در کنار این موضوعات رویکرد پیشگیرانه و اجتماعی قانون نیز پژوهش‌های قابل توجهی را به خود اختصاص داده است.

وی گستره مشارکت نهادی و علمی را برجسته‌ترین دستاورد این همایش دانست و اظهار کرد: ارسال ۴۶۸ مقاله طی سه ماه و از تمامی استان‌های کشور گویاترین شاخص استقبال جامعه دانشگاهی از فراخوان همایش است به‌ویژه آنکه این رویداد در شرایط ویژه کشور برگزار شد و با وجود این شرایط، حجم مشارکت آن با رویداد‌های مشابه ملی قابل رقابت بود.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خاطرنشان کرد: در بخش نهاد‌های اجرایی نیز شکل‌گیری کمیته علمی و داوری با حضور مدیران ارشد سازمان و ارجاع مقالات ممتاز به ویژه‌نامه دیدگاه‌های حقوق قضایی وابسته به دانشگاه علوم قضایی نشان‌دهنده پیوند مستقیم این همایش با بدنه قضایی کشور است.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در بخش دیگری از سخنان خود، با اشاره به تلاش‌های معاون اول قوه قضاییه در مقام ریاست شورای راهبری قانون الزام، گفت: به نمایندگی از جامعه حقوقی کشور و به‌ویژه جامعه ثبتی، از مجاهدت‌ها و تلاش‌های معاون اول قوه قضاییه در جایگاه ریاست شورای راهبری قانون الزام تقدیر و تشکر می‌کنم.

وی با اشاره به لازم‌الاجرا شدن این قانون از سال ۱۴۰۳ اظهار کرد: از ۳ خردادماه سال ۱۴۰۳ این قانون لازم الاجرا شد و از ابتدای خرداد ماه ۱۴۰۳ شورای راهبری قانون الزام به ریاست معاون اول قوه قضاییه، به‌صورت مستمر و هفتگی در معاونت اول تشکیل جلسه داده است.

بابایی ادامه داد: در این جلسات، ۶ عضو شورای عالی قضایی و نمایندگان تام‌الاختیار دستگاه‌های مسئول حضور داشته‌اند. ۶ وزارتخانه و ۸ دستگاه در اجرای این قانون نقش‌آفرینی می‌کنند و تاکنون قریب به ۹۰ جلسه مستمر در چارچوب شورای راهبری تشکیل شده که حاصل آن بیش از ۶۰۰ مصوبه بوده است.

۶۰۰ هزار سند مشمول قانون الزام به‌صورت ماهانه صادر می‌شود

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشو در ادامه با اشاره به الزامات تبصره ۴ ماده یک این قانون اظهار کرد: به تصریح تبصره ۴ ماده یک از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون یعنی سوم تیرماه ۱۴۰۳ تمامی اسنادی که از این تاریخ صادر می‌شوند مشمول مقررات قانون الزام خواهند بود.

وی با بیان اینکه این قانون مبتنی بر سامانه هوشمند است و تمامی ارتباطات میان دستگاه‌ها و وزارتخانه‌های مسئول از طریق وب‌سرویس انجام می‌شود، افزود: از زمان اجرای قانون اسناد صادرشده مشمول مقررات آن هستند و چنانچه اشخاص قصد انجام نقل‌وانتقال این اسناد را داشته باشند باید الزامات مواد ۲ و ۳ قانون را رعایت کنند به این معنا که امکان تنظیم قولنامه به شیوه سابق وجود ندارد و باید از ظرفیت مشاوران املاکی که به سامانه متصل شده‌اند یا ظرفیت قرارداد‌های یکسان موضوع ماده ۳ استفاده کنند.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: برای اجرای این قانون با پیش‌بینی‌های انجام‌شده در سازمان ثبت از ۶ ماه قبل طراحی سامانه‌ها و آماده‌سازی زیرساخت‌های لازم برای پیاده‌سازی قانون آغاز شد. خوشبختانه با تدبیر معاون اول قوه قضاییه در اجرای تبصره ۴ ماده یک با هیچ‌گونه چالشی مواجه نشدیم و هم مشاوران املاک و هم دفاتر اسناد رسمی از نظر سامانه‌ای آمادگی لازم را داشتند.

بابایی با اشاره به پیچیدگی‌های فنی این فرآیند گفت: افرادی که در حوزه فناوری فعالیت می‌کنند به‌خوبی می‌دانند برنامه‌ریزی، طراحی و آماده‌سازی یک سامانه برای بهره‌برداری هم‌زمان با اجرای قانون، کار بسیار سنگینی است به‌ویژه اینکه با تغییر الزامات قانونی، سامانه نیز باید متناسب با آن به‌روزرسانی شود و تغییر برنامه‌های سامانه به‌سادگی امکان‌پذیر نیست.

تاکنون ۱۲ میلیون سند سبزرنگ مشمول قانون الزام صادر شده است

وی بیان کرد: خوشبختانه تا امروز ۱۲ میلیون سند مشمول این قانون، موسوم به اسناد سبزرنگ، صادر شده است. این اسناد از سوم تیرماه ۱۴۰۳ تاکنون صادر شده‌اند و به‌طور متوسط ماهانه قریب به ۶۰۰ هزار سند در واحد‌های ثبتی ما صادر می‌شود. با تدبیر و هدایت معاون اول قوه قضاییه بسیاری از ابعاد و بخش‌های این قانون اجرایی و عملیاتی شده است.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ادامه یکی از آخرین دستاورد‌های اجرای قانون را عملیاتی شدن ماده ۱۴ این قانون در حوزه شناسه یکتای فنی پیش‌فروش ساختمان عنوان کرد و گفت: امروز با افتخار اعلام می‌کنم که تمامی شهرداری‌های مراکز استان‌ها از طریق ارتباط وب‌سرویسی میان سازمان نظام مهندسی، شهرداری‌ها و سازمان ثبت، به این زیست‌بوم جدید متصل شده‌اند و این فرآیند عملیاتی و نهادینه شده است.

وی با درخواست از معاون اول قوه قضاییه برای صدور دستور لازم به‌منظور توسعه این زیرساخت افزود: انتظار داریم دستور لازم صادر شود تا هزار و ۴۰۰ شهرداری نیز به این زیست‌بوم ملحق شوند.

بابایی با اشاره به فراهم شدن زیرساخت اتصال شهرداری‌ها و دهیاری‌ها اظهار کرد: با زیرساختی که سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌ها فراهم کرده است امکان اتصال یک‌هزار و ۴۰۰ شهرداری و ۱۴ هزار دهیاری به این زیست‌بوم فراهم شده است. در حال حاضر تمامی شهرداری‌های مراکز استان‌ها وارد این مجموعه شده‌اند.

وی با اشاره به آخرین اقدامات میدانی خود در اجرای این قانون گفت: در آخرین سفری که برای پیگیری اجرای قانون به استان مرکزی و شهر اراک داشتم خوشبختانه شناسه‌های مربوطه رونمایی و عملیاتی شدند.

۱۴۰ پرونده کثیرالشاکی پیش‌فروش ساختمان در استان تهران تشکیل شده است

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به اهمیت اجرای شناسه یکتای فنی در پیش‌فروش ساختمان تصریح کرد: یکی از زمینه‌های تشکیل پرونده‌های کثیرالشاکی، موضوع پیش‌فروش ساختمان بوده است. در استان تهران، ۱۴۰ پرونده کثیرالشاکی مرتبط با پیش‌فروش ساختمان داریم. مراحل فنی این زیست‌بوم طی شده، آزمایش‌های لازم انجام گرفته و شناسه‌ها نیز صادر شده‌اند. در برخی استان‌ها حتی تا ۱۰۰ شناسه نیز صادر شده است.

وی با تأکید بر ضرورت همراهی تمامی دستگاه‌های مرتبط افزود: امروز با تأکیداتی که معاون اول قوه قضاییه داشته‌اند به نظر می‌رسد اگر شهرداری، سازمان نظام مهندسی یا سازمان ثبت از این زیست‌بوم تبعیت نکنند مرتکب ترک فعل شده‌اند و باید در مراجع نظارتی پاسخگو باشند.

بابایی با اشاره به نقش بازرسی‌ها در نهادینه شدن این فرآیند گفت: تدبیر معاون اول قوه قضاییه در استقرار بازرسی در شهرداری‌ها کمک زیادی به نهادینه شدن این موضوع کرده است، اما همچنان نیاز است بازرسی‌ها و دستگاه‌های نظارتی بیش از گذشته در این حوزه ورود کنند.

راه‌اندازی سامانه ماده ۱۰ قانون الزام و آغاز ثبت ادعا‌ها

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در بخش دیگری از سخنان خود، سامانه ماده ۱۰ قانون الزام را یکی از مهم‌ترین و پیچیده‌ترین دستاورد‌های فنی اجرای این قانون دانست و اظهار کرد: یکی دیگر از ابعاد مهم قانون سامانه ماده ۱۰ بود سامانه‌ای بسیار پیچیده از نظر فنی که لازم بود تمامی سازوکار‌های مورد نیاز برای اجرای مراحل مختلف آن تعریف شود.

وی ادامه داد: خوشبختانه در اول خردادماه سال جاری گام نخست سامانه ماده ۱۰ راه‌اندازی و عملیاتی شد و افرادی که نسبت به اراضی و املاکی که برای آنها سند صادر شده ادعا دارند می‌توانند ادعای خود را در این سامانه ثبت کنند.

بابایی افزود: این سامانه در گام دوم نیز آمادگی ورود به موضوع اراضی و املاک فاقد سند را دارد، اما اجرای این مرحله مستلزم فراهم شدن برخی مقدمات و بستر‌های قانونی است.

وی با اشاره به ضرورت اصلاح قانون تعیین تکلیف گفت: یکی از مقدمات اجرای گام دوم اصلاح قانون تعیین تکلیف است که در این زمینه لازم می‌دانم از رئیس کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس شورای اسلامی، تشکر کنم چراکه این موضوع در کمیسیون نهایی شده و امیدواریم طی یکی دو هفته آینده در صحن مجلس مطرح شود. با تصویب این اصلاحیه امیدواریم بتوانیم برای اراضی قولنامه‌ای داخل محدوده شهر‌ها که فاقد اعیان هستند نیز سند صادر کنیم.

بابایی اظهار کرد: با توجه به تأکیدات رئیس‌جمهور بر موضوع کاداستر و شفاف‌سازی در حوزه اراضی و املاک، این سؤال مطرح است که خود دولت تا چه اندازه در این زمینه پیشگام بوده است؟ نقش قوه قضاییه در این حوزه عمدتاً نقش پسینی و تثبیت‌کننده است ما نقش نهایی را در فرآیند تثبیت مالکیت داریم، اما لازم است دولت نیز در کنار قوه قضاییه و سازمان ثبت برای رفع موانع صدور اسناد همکاری کند.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به وضعیت واحد‌های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن گفت: در حوزه مسکن مهر، ۸۵۰ هزار واحد فاقد سند داریم و در حوزه نهضت ملی مسکن نیز یک میلیون واحد فاقد سند وجود دارد. افرادی هستند که ۱۵ یا ۲۰ سال است در واحد‌های مسکن مهر سکونت دارند، اما با وجود گذشت این مدت، همچنان مالکیت رسمی آنها تثبیت نشده است. وقتی استعلام می‌کنیم مشخص می‌شود که این افراد فاقد مالکیت رسمی هستند. سؤال این است که چه زمانی قرار است این معضل حل شود؟

وی با تأکید بر ضرورت همکاری دولت و قوه قضاییه تصریح کرد: معتقدم قوه قضاییه و دولت باید در کنار یکدیگر قرار بگیرند و موانع صدور سند را برطرف کنند.

بابایی با اشاره به تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام اظهار کرد: یکی از نکات مهم این است که صدور سند نباید به گلوگاهی برای وصول مطالبات دولتی تبدیل شود به این معنا که نباید به متقاضی اعلام کنیم تا زمانی که فلان اقدام را انجام ندهی یا برخی مطالبات را پرداخت نکنی، اجازه دریافت سند از سازمان ثبت را نخواهی داشت. به اعتقاد من در بسیاری از موارد ارتباطی میان صدور سند و وصول برخی معوقات دولتی وجود ندارد و نباید صدور سند را به وصول این مطالبات مشروط کنیم.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به منافع دولت در صدور اسناد رسمی گفت: اگر دولت زمینه صدور سند برای همین یک میلیون و ۸۵۰ هزار واحد مسکن مهر و نهضت ملی مسکن را فراهم کند در زمان نقل‌وانتقال این املاک، خود دولت می‌تواند حقوق و عوارض قانونی را دریافت کند و تصمیم‌گیری‌های دقیق‌تری داشته باشد.

بابایی ادامه داد: با مشخص شدن مالکیت رسمی، دولت می‌تواند در موضوعاتی مانند پرداخت یارانه‌ها نیز تصمیم‌گیری دقیق‌تری داشته باشد. ما آمار‌هایی داریم که نشان می‌دهد برخی افراد مالک ۵۰ واحد مسکن مهر هستند، اما همچنان در دهک‌های پایین درآمدی قرار گرفته و یارانه نیز دریافت می‌کنند.

وی تأکید کرد: معتقدیم خود دولت باید در حوزه کاداستر، تثبیت مالکیت و شفاف‌سازی وضعیت اراضی و املاک پیشگام شود و نباید قوه قضاییه را در این زمینه سپر قرار دهیم و صرفاً بگوییم تکلیف بر عهده این قوه است بلکه دولت نیز باید بستر‌های لازم را فراهم کند.

توقف دو ساله اجرای تبصره ۳ ماده ۱۰ در حوزه حدنگاری اراضی کشاورزی

بابایی در ادامه با اشاره به مشکلات اجرای تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام در حوزه حدنگاری اراضی کشاورزی گفت: اجرای این حکم قانونی اکنون دو سال متوقف شده است. هنگامی که درباره علت توقف این فرآیند سؤال می‌شود پاسخ داده می‌شود که بودجه، اعتبار یا شرایط لازم وجود ندارد؛ اما قانون نمی‌تواند صرفاً به دلیل نبود بودجه و اعتبار متوقف بماند. باید شرایط لازم را فراهم کنیم تا قانون به نحو احسن و شایسته اجرا و عملیاتی شود.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تأکید بر نقش شورای راهبری قانون الزام در پیشبرد این قانون گفت: اگر تدبیر معاون اول قوه قضاییه در راه‌اندازی شورای راهبری قانون الزام وجود نداشت و اگر درایت و هدایت ایشان در این شورا نبود، قانون در وضعیت فعلی قرار نداشت.

اینکه شش وزارتخانه و هشت دستگاه بخواهند با یکدیگر هماهنگ شوند و در اجرای یک قانون، اقدامات مشترکی را پیاده‌سازی کنند، کار بسیار دشواری است. من سراغ ندارم که در کشور، قانونی با این میزان پیچیدگی و ابعاد فنی تجربه شده باشد. انتظار دارم دستگاه‌های اجرایی دولت، وزارتخانه‌ها و سازمان‌ها بیش از گذشته در کنار قوه قضاییه و سازمان ثبت قرار بگیرند.

بابایی گفت: این قانون میراث رهبر شهیدمان است. اگر تأکیدات رهبر شهیدمان نبود و ایشان در تیرماه ۱۴۰۲ از مجمع تشخیص مصلحت نظام نخواسته بودند که از باب مصلحت و دفع فساد در خصوص این طرح ورود کند، شاید روند تصویب و نهایی شدن آن با این سرعت انجام نمی‌شد. پس از این موضع‌گیری، روند رسیدگی و تصویب طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام با سرعت بیشتری دنبال شد و خوشبختانه به نتیجه رسید.

وزیر دادگستری: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از مهم‌ترین قوانین مورد نیاز جامعه است

امین‌حسین رحیمی وزیر دادگستری، در دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ضمن قدردانی از رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای برگزاری این همایش و تشکر از تلاش‌های معاون اول قوه قضاییه در پیگیری اجرای قانون اظهار کرد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول واقعاً یکی از مهم‌ترین قوانین مورد نیاز جامعه است و آثار بسیار مهم حقوقی، قضایی، اقتصادی و اجتماعی دارد.

وی با اشاره به روند تصویب این قانون گفت: پس از پیروزی انقلاب اسلامی به دلیل ایراد شرعی شورای نگهبان به قانون ثبت مبنی بر اینکه دادگاه‌ها صرفاً فردی را که سند رسمی به نام او صادر شده مالک می‌شناسند، اسناد عادی نیز معتبر شناخته شدند. از نظر شرعی نیز این موضوع مورد توجه قرار گرفت، اما اعتبار معاملات عادی در طول سال‌های گذشته مشکلات جدی در حوزه نظم اجتماعی ایجاد کرد.

وزیر دادگستری افزود: به همین دلیل زمینه تصویب قانون الزام در مجلس شورای اسلامی و با همکاری قوه قضاییه فراهم شد و تعامل میان سه قوه در فرآیند تصویب این قانون شکل گرفت. در نهایت نیز موضوع در مجمع تشخیص مصلحت نظام مطرح شد و با ورود و بن‌بست‌شکنی رهبر شهید انقلاب، مسیر تصویب این قانون هموار شد در غیر این صورت این قانون به تصویب نمی‌رسید.

رحیمی با اشاره به تأکید رهبر شهید انقلاب در دیدار با مسئولان عالی قضایی در زمان بررسی این قانون در مجمع تشخیص مصلحت نظام تصریح کرد: ایشان تأکید کردند که مصلحت قطعی بی‌اعتبار شدن معاملات غیررسمی است. این در واقع حکمی حکومتی بود که با توجه به مصلحت و نظم عمومی صادر شد و مجمع تشخیص مصلحت نظام را به این نتیجه رساند که این قانون مهم را تصویب کند؛ بنابراین در فرآیند تصویب قانون الزام همکاری جدی میان مجلس، دولت و قوه قضاییه شکل گرفت.

همکاری دولت و قوه قضاییه در تدوین و تصویب آیین‌نامه‌های قانون الزام

وزیر دادگستری در ادامه به همکاری دستگاه‌های مختلف در تدوین مقررات مورد نیاز این قانون اشاره کرد و گفت: قانون الزام حدود ۱۴ تا ۱۵ ماده دارد و در آن تدوین ۱۴ آیین‌نامه پیش‌بینی شده است البته دستورالعمل‌ها و شیوه‌نامه‌های مورد نیاز نیز باید به این مجموعه اضافه شود.

رحیمی افزود: برای تدوین و تصویب این آیین‌نامه‌ها نیز همکاری دولت و قوه قضاییه ادامه پیدا کرد. مطابق قانون مرجع تصویب برخی آیین‌نامه‌ها رئیس قوه قضاییه و مرجع تصویب برخی دیگر دولت بود.

وی ادامه داد: در ابتدا سازمان‌ها، وزارتخانه‌ها و دستگاه‌هایی که در قانون برای آنها تکلیف تعیین شده بود پیش‌نویس آیین‌نامه‌های مربوط را تهیه می‌کردند. با وجود اینکه برخی آیین‌نامه‌ها باید مستقیماً به دولت ارائه می‌شد، اما با تدبیر معاون اول قوه قضاییه پیش‌نویس تمامی آنها ابتدا در شورای راهبری و معاونت حقوقی قوه قضاییه مورد بحث و بررسی قرار می‌گرفت.

وزیر دادگستری تصریح کرد: آیین‌نامه‌هایی که مرجع تصویب آنها دولت بود پس از بررسی‌های اولیه در کمیسیون حقوقی قضایی دولت نیز به‌صورت مفصل بررسی می‌شدند و واقعاً تعامل و همکاری جدی میان مجموعه‌های مختلف وجود داشت.

رحیمی با اشاره به حضور دستگاه‌های اجرایی در جلسات بررسی آیین‌نامه‌ها گفت: برخی دستگاه‌های اجرایی هنگام بررسی آیین‌نامه‌ها به جلسات شورای راهبری دعوت می‌شدند تا مشخص شود پس از تصویب مقررات، چگونه باید آنها را اجرا کنند و ایرادات احتمالی همان‌جا مطرح و برطرف شود. در کمیسیون قضایی دولت نیز این موضوعات به‌طور جدی پیگیری می‌شد تا مقرراتی تصویب شود که قابلیت اجرا داشته باشند و هدف قانون‌گذار محقق شود و مردم بتوانند به هدف اصلی خود یعنی دریافت سند رسمی دست پیدا کنند.

رحیمی در ادامه با اشاره به اهمیت مرحله اجرای قانون اظهار کرد: در قوه قضاییه قانونی نداشتیم که طی ۴۰ تا ۵۰ سال گذشته تا این اندازه برای اجرای آن اهمیت قائل شوند جلسات متعدد برگزار کنند و نسبت به اجرای صحیح آن حساسیت داشته باشند. به همین دلیل شورای راهبری قانون الزام به ریاست معاون اول قوه قضاییه و با عضویت تعدادی از واحد‌های قوه قضاییه، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و بسیاری از دستگاه‌ها و وزارتخانه‌های مرتبط دولتی تشکیل شد.

وزیر دادگستری با اشاره به آغاز فرآیند اجرای قانون گفت: اگرچه اجرای قانون آغاز شده، اما معتقدم مرحله اصلی اجرای آن هنوز شروع نشده است. زمانی می‌توان گفت اجرای واقعی این قانون آغاز شده که سامانه ماده ۱۰ در خصوص املاک فاقد سند راه‌اندازی و عملیاتی شود و چالش‌های واقعی آن نمایان شود.

وی افزود: این سامانه از اول خرداد ۱۴۰۵ راه‌اندازی شده، اما در مرحله نخست برای املاکی است که از اول فروردین ۱۳۹۶ برای آنها سند صادر شده است اسنادی که عمدتاً کاداستری هستند. طبیعی است که دارندگان این اسناد با وجود اینکه ممکن است مدعیانی داشته باشند، کمتر با موضوع ثبت ادعا در سامانه مواجه باشند.

رحیمی تأکید کرد:، اما زمانی که سامانه برای املاکی که فاقد سند هستند راه‌اندازی شود با توجه به آمار موجود، تعداد زیادی از مردم برای ثبت ادعا‌های خود وارد سامانه خواهند شد؛ بنابراین باید در اجرای این قانون دقت و حساسیت بیشتری داشته باشیم.

وی خطاب به معاون اول قوه قضاییه خواستار ادامه فعالیت شورای راهبری شد و گفت: درخواست من این است که این شورا همچنان با جدیت و حتی جدی‌تر از گذشته به فعالیت خود ادامه دهد و دستگاه‌هایی که براساس قانون و آیین‌نامه‌ها تکالیفی بر عهده دارند به‌صورت مستمر دعوت شوند وظایف آنها یادآوری شود و اجرای تکالیفشان مورد پیگیری قرار گیرد.

معاملات اسناد سبزرنگ باید به‌صورت رسمی انجام شود

رحیمی در ادامه با اشاره به آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام اظهار کرد: این آیین‌نامه مربوط به املاکی است که از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون یعنی تیرماه ۱۴۰۳، برای آنها سند صادر شده است. معاملات مربوط به اسناد سبز رنگ باید به‌صورت رسمی انجام شود، اما متأسفانه همچنان برخی از مردم درباره همین اسناد معاملات عادی انجام می‌دهند و توجه ندارند که این معاملات در محاکم قضایی معتبر نخواهد بود؛ بنابراین لازم است برای ثبت معامله حتماً به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

وزیر دادگستری با تشریح فرآیند انجام معاملات از طریق مشاوران املاک گفت: مردم می‌توانند به مشاوران املاک مراجعه کنند تا پیش‌نویس قرارداد تهیه و به دفترخانه‌ای که طرفین توافق می‌کنند ارسال شود. همچنین امکان استفاده از قرارداد‌های یکسان نیز وجود دارد که البته این قرارداد‌ها هم باید به دفترخانه ارسال شوند.

رحیمی با اشاره به تفاوت قرارداد‌های یکسان با پیش‌نویس قرارداد‌ها افزود: قرارداد‌های یکسان دارای متن حقوقی مشخص و دقیقی هستند که قوه قضاییه تهیه کرده و برخلاف پیش‌نویس‌های معمول امکان اضافه یا کم کردن مفاد آنها وجود ندارد. اگر مردم در معاملات خود از این قرارداد‌ها استفاده کنندکمتر دچار مشکل خواهند شد چراکه متن حقوقی آنها دقیق و استاندارد است.

وزیر دادگستری در بخش دیگری از سخنان خود به آیین‌نامه تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام اشاره کرد و گفت: این تبصره مربوط به اراضی کشاورزی و اراضی روستایی است. قانون‌گذار برای اینکه این قشر از نظر هزینه‌های مربوط به دریافت سند با مشکل مواجه نشوند پیش‌بینی کرده است که دولت هزینه‌های لازم برای تهیه نقشه و فرآیند صدور سند را تأمین کند. در حوزه اراضی کشاورزی، سازمان امور اراضی مسئولیت انجام این اقدامات را بر عهده دارد که به دلیل نبود بودجه با مقداری تأخیر مواجه شده است. البته تا جایی که اطلاع دارم، قرارداد‌هایی در این زمینه منعقد شده و اقدامات در حال انجام است، اما سرعت اجرای کار به اندازه‌ای که لازم است، نبوده است. در خصوص اراضی روستایی نیز بنیاد مسکن مسئولیت انجام این کار را بر عهده داشته و براساس گزارش‌های ارائه‌شده اقدامات خود را به‌موقع انجام داده است.

وی با تأکید بر اینکه پیام اصلی قانون الزام دریافت سند رسمی برای تمامی املاک است، اظهار کرد: پیام اصلی این قانون آن است که همه مردم برای املاک خود سند رسمی دریافت کنند و قانون‌گذار برای تحقق این هدف موانع موجود را نیز برطرف کرده است.

وزیر دادگستری با اشاره به قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی گفت: پیش از تصویب قانون الزام اگر فردی قصد دریافت سند برای زمین کشاورزی خود را داشت، چنانچه مساحت زمین به حد نصاب قانونی نمی‌رسید امکان دریافت سند برای او وجود نداشت و با مانع قانونی مواجه می‌شد.

رحیمی افزود: قانون الزام این مانع را برطرف کرده است تا افرادی که تا تاریخ تصویب قانون به‌صورت واقعی اراضی کشاورزی خود را تقسیم کرده بودند بتوانند با هر متراژی برای زمین خود سند دریافت کنند. این موضوع با هدف جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی نیز در قانون پیش‌بینی شده است همه مالکان باید برای املاک خود سند رسمی دریافت کنند و قانون‌گذار در مسیر تحقق این هدف، موانع قانونی را نیز برطرف کرده است.

رفع مانع صدور سند برای واحد‌های ساختمانی دارای بدهی و جریمه شهرداری

وزیر دادگستری در ادامه به تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام و آیین‌نامه اجرایی آن اشاره کرد و گفت: در شهر‌ها افرادی هستند که در مجتمع‌های آپارتمانی زندگی می‌کنند، اما ساختمان محل سکونت آنها به دلیل تخلفات ساختمانی یا بدهی به شهرداری با مشکل دریافت پایان کار مواجه است. گاهی سازنده در زمان ساخت تخلف کرده یا بدهی‌هایی از زمان صدور پروانه ساختمانی به شهرداری دارد و از پرداخت آن خودداری می‌کند. در چنین شرایطی، شهرداری نیز تا زمان پرداخت بدهی یا جریمه، پایان کار صادر نمی‌کند.

رحیمی تصریح کرد: قانون الزام این مانع را نیز برطرف کرده است.براساس این قانون هر مالک می‌تواند سهم مربوط به واحد خود از بدهی یا جریمه را پرداخت کند و اگر بدهی مربوط به بخش‌های مشاع ساختمان باشد سهم خود را از آن پرداخت کند تا برای واحد وی سند صادر شود.

وزیر دادگستری با اشاره به اهمیت این آیین‌نامه گفت: فلسفه این قانون آن است که وقتی به مردم اعلام می‌شود برای املاک خود سند دریافت کنند موانع موجود نیز برطرف شود. به همین دلیل این آیین‌نامه اهمیت زیادی دارد و خوشبختانه با وجود بحث‌های فراوان، اخیراً در دولت به تصویب رسیده است.

صدور شناسه یکتا برای پیشگیری از فروش چندباره واحد‌های ساختمانی

رحیمی در ادامه با اشاره به تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون الزام و موضوع صدور شناسه یکتا برای ساختمان‌های در حال احداث اظهار کرد: یکی از دلایل بروز مشکلات متعدد در حوزه پیش‌فروش ساختمان این بوده که یک واحد ساختمانی می‌توانست به‌صورت عادی به چند نفر فروخته شود و اگر فردی قصد کلاهبرداری داشت یک واحد را به چندین نفر واگذار می‌کرد.

وی افزود: پرونده‌های متعددی با تعداد شاکیان زیاد در سراسر کشور به‌ویژه در تهران، ناشی از همین موضوع است. در حالی که قانون پیش‌فروش ساختمان حدود ۱۰ تا ۱۵ سال پیش تصویب شده بود، اما امکان اجرای مناسب آن وجود نداشت، زیرا تا زمانی که ساختمان ساخته نمی‌شد پایان کار دریافت نمی‌کرد و سند صادر نمی‌شد امکان انجام معامله رسمی نیز فراهم نبود.

وزیر دادگستری با تشریح سازوکار جدید قانون گفت: براساس این تبصره سازنده‌ای که برای ساخت ساختمان به شهرداری مراجعه می‌کند باید از ابتدا اطلاعات دقیق پروژه را از طریق سامانه اعلام کند از جمله تعداد واحدها، طبقات، پارکینگ‌ها و انباری‌ها. برای هر واحد یک شناسه یکتا صادر می‌شود که به منزله فراهم شدن زیرساخت شناسایی اختصاصی آن واحد است. سازنده می‌تواند با استفاده از این شناسه به دفترخانه مراجعه و نسبت به پیش‌فروش رسمی واحد اقدام کند و دیگر امکان فروش تعداد واحدی بیشتر از ظرفیت ثبت‌شده برای او وجود نخواهد داشت.

وی با بیان اینکه این سازوکار مانع تغییر یک‌جانبه مشخصات ساختمان می‌شود، گفت: برای مثال اگر ساختمانی ۱۰ طبقه و دارای ۲۰ واحد باشد سازنده نمی‌تواند بدون رضایت مالکان و خریداران، تعداد طبقات را به ۱۲ طبقه افزایش دهد. همچنین امکان فروش واحد‌هایی بیش از تعداد و مشخصات ثبت‌شده برای وی وجود نخواهد داشت.

ضرورت اطلاع‌رسانی گسترده درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

وزیر دادگستری در بخش پایانی سخنان خود با تأکید بر ضرورت اجرای صحیح قانون اظهار کرد: قانون الزام قانون بسیار مهمی است و باید تلاش کنیم به‌درستی اجرا شود. تاکنون قانون را تصویب کرده‌ایم و مقررات آن را نیز نوشته‌ایم، اما میزان اجرای آن هنوز بسیار محدود بوده است چراکه به مرحله اصلی اجرای آن نرسیده‌ایم. از این پس باید اجرای قانون را با جدیت دنبال کنیم.

رحیمی یکی از اقدامات مهم و مغفول‌مانده در مسیر اجرای قانون را اطلاع‌رسانی عمومی دانست و گفت: یکی از کار‌های بسیار مهمی که باید انجام دهیم و تاکنون مغفول مانده، آگاه‌سازی مردم از وجود چنین قانونی است. البته در دو جلسه قبل شورای راهبری مصوب شد که شورای اطلاع‌رسانی برای این موضوع تشکیل شود.

وزیر دادگستری با اشاره به نگرانی‌های مطرح‌شده در زمان بررسی قانون در مجمع تشخیص مصلحت نظام درباره نحوه آگاهی مردم از مقررات جدید اظهار کرد: مردم باید بدانند که با اجرای سامانه ماده ۱۰ و پس از گذشت مهلت یک‌ساله قانونی افرادی که مشمول مقررات هستند باید ادعا‌های خود را ثبت کنند و در غیر این صورت، معاملات عادی آنها از اعتبار قانونی برخوردار نخواهد بود.

رحیمی با اشاره به آغاز فعالیت سامانه ماده ۱۰ از اول فروردین ۱۴۰۵ برای بخشی از املاک گفت: برای املاکی که از اول فروردین ۱۳۹۶ برای آنها سند صادر شده است، سامانه فعال شده و تعداد این اسناد نیز احتمالاً ۱۰ تا ۲۰ میلیون یا حتی بیشتر است. دارندگان این اسناد باید بدانند که در صورت انجام معاملات عادی، پس از گذشت یک سال معاملات آنها معتبر نخواهد بود مردم باید از مهلت‌های قانونی آگاه شوند چراکه این قانون با وجود تمامی مزایا و ظرفیت‌هایی که دارد دارای مهلت‌هایی است که رعایت آنها ضروری است.

وزیر دادگستری با تأکید بر لزوم همکاری دولت و قوه قضاییه در اطلاع‌رسانی عمومی گفت: باید از ظرفیت رسانه، مساجد، پیام‌رسانی عمومی، سخنرانی‌ها و تمامی ابزار‌های اطلاع‌رسانی استفاده کنیم تا مردم از وجود این قانون مطلع شوند. افرادی که سند رسمی دارند باید معاملات خود را به‌صورت رسمی انجام دهند و کسانی که فاقد سند هستند نیز باید برای دریافت سند اقدام کنند.

وزیر دادگستری با اشاره به یکی از موانع قانونی موجود برای صدور سند اراضی فاقد سند گفت: در حال حاضر یکی از موانع موجود باید از سوی مجلس شورای اسلامی برطرف شود که خوشبختانه رئیس کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس، این موضوع را در کمیسیون تصویب کرده و اکنون در انتظار طرح در صحن علنی مجلس است.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه: قانون الزام بستر کلاهبرداری و دعاوی ملکی را کاهش می‌دهد

مهدی امیری اصفهانی معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه در این همایش ضمن قدردانی از رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و همکاران این سازمان، از تلاش‌های انجام‌شده برای راه‌اندازی نهضت ثبت رسمی معاملات و تحمل بار سنگین اجرای احکام متعدد و پیچیده این قانون تقدیر کرد.

وی همچنین از حجت‌الاسلام والمسلمین حمزه خلیلی معاون اول قوه قضاییه، به دلیل راهبری، پیگیری مستمر و ایجاد هماهنگی‌های بین‌بخشی و فرابخشی در مسیر اجرای قانون قدردانی کرد.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه با اشاره به اهمیت مستندسازی و ثبت دقیق معاملات گفت: ثبت دقیق معامله با هدف اعتباربخشی به آن، پیشگیری از اختلافات و جرایم و زمینه‌سازی برای تحقق عدالت، امری ضروری است.

وی با استناد به آیه ۲۸۲ سوره مبارکه بقره، به اهمیت ثبت و مکتوب‌کردن معاملات اشاره کرد و گفت: تأکید قرآن کریم بر ثبت و مستندسازی تعهدات نشان‌دهنده اهمیت این موضوع در حفظ حقوق اشخاص و جلوگیری از بروز اختلاف است.

وی با اشاره به اصل دوم قانون اساسی، استفاده از علوم و فنون و تجارب پیشرفته بشری و تلاش برای پیشبرد آنها را یکی از راهبرد‌های کلان نظام در تأمین قسط و عدل دانست.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه افزود: حکمرانی خوب مستلزم به‌روزرسانی فرایند‌ها و بهره‌گیری از روش‌های نوین است و تحقق مطلوب عدالت نیز با اصولی همچون شفاف‌سازی، ابهام‌زدایی، اعتباربخشی، اطمینان‌آفرینی و پیش‌بینی و پیشگیری از آسیب‌ها ارتباط مستقیم دارد.

وی گفت: توجه هم‌زمان به ظرفیت‌های فناورانه، سازوکار‌های متقن و رویکرد‌های پیشگیرانه و ایجاد پیوند هوشمند میان آنها، موجب تسهیل و اتقان در ایفای حقوق و استیفای مطالبات اشخاص می‌شود و زمینه بروز خطا سلیقه‌گرایی، کسب منافع ناروا و تبعیض‌آمیز را در فرایند عدالت‌گستری کاهش می‌دهد.

امیری اصفهانی ادامه داد: به‌روزرسانی چارچوب‌های فکری، گفتمانی و رفتاری در عرصه روابط حقوقی و مناسبات مالی جامعه‌ای که به‌طور مستمر در حال تغییر است ضرورتی علمی، عقلی و مدیریتی به شمار می‌رود ضرورتی که تحقق آن برای صیانت از حرمت و تأمین همه‌جانبه حقوق آحاد جامعه و حفظ کارآمدی نظام حکمرانی قضایی اهمیت دارد.

وی یکی از الزامات ثبات مالی و تثبیت مالکیت و حقوق مترتب بر آن را مستندسازی دقیق و ایجاد پشتوانه‌ای مستحکم و معتبر برای شیوه‌های اعمال حق دانست و بر ضرورت توجه به نقش عرف و بازنگری در رویه‌های جاری روابط حقوقی مردم تأکید کرد.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه با اشاره به سرعت شکل‌گیری پدیده‌های جدید و تغییر مفاهیم و موضوعات مالی، اعتباری و حقوقی در زندگی اجتماعی گفت: تحولات اقتصادی و فرهنگی، ناهنجاری‌های مغایر با حق و قانون و برخی رفتار‌های مجرمانه و منفعت‌طلبانه، چارچوب‌های سنتی و رویه‌های عرفی را با چالش مواجه کرده و تحقق عدالت را تحت تأثیر قرار داده است.

امیری اصفهانی با اشاره به رواج تنظیم اسناد عادی، قولنامه‌ها، وکالت‌نامه‌ها و تعهدات ثبت‌نشده در معاملات املاک برخی پیامد‌های احتمالی این شیوه معاملات را برشمرد و گفت: قرار گرفتن یک ملک در موضوع چند معامله، روشن نبودن حدود اختیارات فروشنده، پنهان ماندن حقوق خریداران قبلی از دید خریداران بعدی و افزایش اختلافات مربوط به مالکیت، از جمله پیامد‌های معاملات ثبت‌نشده است.

وی افزود: افزایش دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، دعاوی ابطال معاملات، اثبات مالکیت، تعارض اسناد و مطالبه خسارت از دیگر آثار این وضعیت است. همچنین امکان واگذاری یک ملک به چند شخص در جریان پیش‌فروش بدون مجوز، فریب خریداران و گسترش جرایمی همچون جعل، تبانی برای بردن مال غیر و دیگر اشکال کلاهبرداری ملکی، از مخاطرات معاملات غیررسمی به شمار می‌رود.

وی مسئله محوری در این زمینه را شناسایی و مهار خطر تعارض حقوق، معامله معارض، فروش مجدد ملک و تشکیل پرونده قضایی پیش از انجام معامله دانست.

امیری اصفهانی با اشاره به احکام پیش‌بینی‌شده در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سه کارکرد محوری برای این قانون برشمرد و گفت: شفاف‌سازی وضعیت حقوقی ملک، رسمی‌کردن گردش معاملات و کاهش امکان سوءاستفاده ناشی از ابهام، تردید و انکار در مالکیت و تعهدات قراردادی، از مهم‌ترین کارکرد‌های این قانون است.

وی تأکید کرد: قانون الزام صرفاً یک قانون ثبتی و تشریفاتی نیست بلکه از اهمیت راهبردی برخوردار است چراکه با ساماندهی داده‌ها و ارتقای بستر‌های حقوقی، رویکرد پیشگیرانه در برابر شکل‌گیری اختلافات و دعاوی ملکی را تقویت می‌کند از کلاهبرداری و شکایت در جرایم مرتبط با اموال غیرمنقول جلوگیری می‌کند و ضمانت اجرا‌های مؤثری را برای رعایت احکام قانونی در نظر گرفته است.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه با اشاره به ماده یک قانون، اظهار کرد: مفاد این ماده بر ضرورت ثبت رسمی معاملات در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و محدودشدن اعتبار اسناد و معاملات ثبت‌نشده متمرکز است. قانون با پیش‌بینی ضمانت اجرا‌هایی از جمله عدم قابلیت استماع دعاوی حقوقی و شکایات کیفری مربوط در مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری و همچنین عدم پذیرش اسناد مربوط در مسیر‌های اجرایی، بر ضرورت ثبت رسمی معاملات تأکید کرده است.

امیری اصفهانی همچنین به تکالیف دستگاه‌های اجرایی در فرایند استعلامات ملکی اشاره کرد و با استناد به ماده ۶ قانون گفت: چنانچه دستگاه‌های اجرایی که بر اساس قانون حق اعلام نظر درباره نقل‌وانتقال ملک را دارند در مهلت مقرر به استعلامات مربوط پاسخ ندهند این وضعیت می‌تواند به منزله عدول از حق اعلام‌نظر تلقی شود و برای متخلفان، ضمانت اجرای اداری در نظر گرفته شده است.

وی در ادامه با اشاره به ماده ۲ قانون افزود: دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند به درخواست طرفین اسناد مربوط به قرارداد‌های خصوصی را به‌صورت رسمی تنظیم و ثبت کنند. این سازوکار امکان تبدیل توافق‌های مبهم و پراکنده به تعهدات رسمی و قابل رهگیری را فراهم می‌کند و از شکل‌گیری اختلافات و وقوع احتمالی جرایمی همچون کلاهبرداری و فروش مال غیر می‌کاهد.

ساماندهی فعالیت مشاوران املاک و کاهش زمینه‌های جعل و تبانی

امیری اصفهانی با اشاره به مواد ۳ و ۱۱ قانون درباره تکالیف مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی توضیح داد: مشاوران املاک پس از انجام مذاکرات مقدماتی باید پیش‌نویس قرارداد را در سامانه مربوط درج و برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند و رأساً مجاز به تنظیم سند عادی قرارداد در چارچوب مقرر در قانون نیستند.

وی خاطرنشان کرد: اجرای این سازوکار، احتمال تقلب، جعل و اختلافات و تبانی‌های زمینه‌ساز وقوع جرم را کاهش می‌دهد، زیرا فرایند توافق و ثبت معامله در مسیر مشخص و قابل پیگیری قرار می‌گیرد.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه همچنین با اشاره به سازوکار‌های پیش‌بینی‌شده در مواد ۴، ۵، ۸، ۹ و ۱۰ قانون گفت: رصد و پایش به‌هنگام اجرای قانون از سوی مقامات قضایی و اجرایی، اعلام فوری نتایج رسیدگی مراجع ذی‌صلاح و پرداخت حقوق و عوارض دولتی از جمله سازوکار‌هایی است که در کنار ضمانت اجرا‌های قانونی، به تثبیت معاملات و شفاف‌سازی وضعیت حقوقی املاک کمک می‌کند.

وی گفت: این سازوکار‌ها علاوه بر کمک به جبران خسارات زیان‌دیدگان و برخورد با متخلفان زمینه تجزیه و تشتت حقوق اشخاص را کاهش می‌دهد و از تحمیل هزینه‌های ناشی از اقامه دعاوی به دستگاه‌های اجرایی نیز پیشگیری می‌کند.

امیری اصفهانی با اشاره به ماده ۱۰ قانون ساماندهی اسناد غیررسمی و پیش‌بینی سازوکار‌های رسیدگی و رفع تعارضات اجرایی را از اهداف این ماده عنوان کرد و گفت: این ماده با پیش‌بینی فرایند‌هایی برای ثبت و رسیدگی به ادعا‌های مربوط به مالکیت اموال فاقد سند رسمی در بازه زمانی مشخص، به دنبال تعیین تکلیف ادعا‌های قدیمی و فراهم‌کردن مسیر اخذ سند رسمی است.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه بیان کرد: این رویکرد می‌تواند ابهام درباره سوابق مالکیت را کاهش دهد امکان پیگیری ادعا‌های خارج از بازه قانونی را محدود کند و در نهایت از شکل‌گیری دعاوی ملکی و تشکیل پرونده‌های جدید در دستگاه قضایی پیشگیری کند. صرف ثبت ادعا در سامانه ماده ۱۰ به‌خودی‌خود به معنای اثبات مالکیت نیست و ادعا‌ها باید مطابق فرایند‌های قانونی مورد رسیدگی قرار گیرند.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه، پیش‌فروش ساختمان را از حوزه‌های پرخطر معاملات ملکی دانست و گفت: فاصله زمانی میان پرداخت وجه و تحویل واحد، تعدد خریداران، وابستگی پروژه به مجوز‌های ساختمانی و احتمال تغییر وضعیت ساخت‌وساز، این حوزه را در معرض بروز اختلاف و سوءاستفاده قرار می‌دهد.

امیری اصفهانی با اشاره به مواد ۱۴ و ۱۵ قانون اظهار کرد: احکام این مواد بر امکان تثبیت فرایند‌ها و ایجاد سازوکار‌های مقدماتی با رویکرد پیشگیرانه و هویت‌بخشی حقوقی مستقل به اجزای مختلف بنای در حال احداث دلالت دارد و زمینه پیش‌فروش قانونی ساختمان را با الزامات اعتباربخش و اطمینان‌آفرین برای اشخاص ذی‌حق و ذی‌نفع فراهم می‌کند. این سازوکار‌ها با هدف حمایت از پیش‌فروش‌های قانونی و پیشگیری از پیش‌فروش‌های غیرقانونی پیش‌بینی شده‌اند.

امیری اصفهانی در ادامه با اشاره به اصلاح و نسخ برخی احکام قوانین مرتبط از جمله قانون پیش‌فروش ساختمان، اظهار کرد: تغییرات قانونی در این حوزه با سازوکار‌های متفاوت سه عرصه را تحت تأثیر قرار می‌دهد پیشگیری از ایجاد اختلاف، جلوگیری از تبدیل اختلاف به دعوا و کاهش امکان اثبات یا پیگیری ادعا‌های تثبیت‌نشده و ثبت‌نشده.

وی به برخی ظرفیت‌های پیشگیرانه قانون برای کاهش فرصت ارتکاب جرم اشاره کرد و گفت: احراز مؤثر هویت اشخاص، ارزیابی اصالت اسناد، ثبت به‌هنگام اطلاعات و شناسایی معاملات مشکوک از جمله ظرفیت‌هایی است که می‌تواند به کاهش شکل‌گیری دعاوی ملکی و جرایم مرتبط با اموال غیرمنقول کمک کند.

رئیس کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس: اصلاح قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند باید سریع‌تر در دستور کار مجلس قرار گیرد

محمد سرگزی رئیس کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس شورای اسلامی در این همایش یاد و خاطره رهبر شهید انقلاب را گرامی داشت و به تأکیدات ایشان درباره تصویب و اجرای قانون الزام اشاره کرد و گفت: رهبر شهید انقلاب بر نقش این قانون در جلوگیری از فساد و صیانت از حقوق مردم تأکید داشتند. 

رئیس کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس با اشاره به بررسی‌های انجام‌شده در این کمیسیون درباره عملکرد دستگاه‌های مسئول در اجرای قانون الزام گفت: بر اساس ارزیابی‌های صورت‌گرفته سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با وجود محدودیت‌های مالی در اجرای این قانون عملکرد قابل توجهی داشته و بسیاری از ظرفیت‌های پیش‌بینی‌شده در قانون را فعال کرده است.

سرگزی افزود: در حالی تکالیف متعددی برای سازمان ثبت در اجرای این قانون در نظر گرفته شد که اعتبار مشخصی برای اجرای آن پیش‌بینی نشده بود با این وجود این سازمان برای پیشبرد قانون ورود کرد و اقدامات متعددی را به انجام رساند.

وی همچنین از اعضای شورای راهبری اجرای قانون در قوه قضاییه و به‌ویژه معاون اول قوه قضاییه به دلیل صرف وقت، مدیریت جلسات و دعوت از دستگاه‌های مسئول قدردانی کرد و گفت: اگر این مدیریت هماهنگی و راهبری انجام نمی‌شد قطعاً اجرای قانون الزام به مرحله فعلی نمی‌رسید.

سرگزی در ادامه سه محور را به‌عنوان الزامات مهم ادامه اجرای قانون مطرح کرد و نخستین محور را عملیاتی‌شدن حساب امانی دانست و گفت: راه‌اندازی حساب امانی یکی از اجزای مهم اجرای قانون الزام است همچنان از بانک مرکزی انتظار داریم ایجاد و عملیاتی‌شدن این حساب را در دستور کار قرار دهد چراکه بخشی از اجرای قانون به تحقق این موضوع وابسته است.

رئیس کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس تصریح کرد: مردم باید اطمینان داشته باشند وجهی که بابت معامله پرداخت می‌کنند به انتقال مالکیت منجر می‌شود و در مقابل فروشنده نیز باید اطمینان داشته باشد که با انتقال سند وجه معامله در اختیار او قرار خواهد گرفت. حساب امانی می‌تواند در ایجاد اطمینان میان طرفین معامله و پیوند مطمئن میان پرداخت وجه و انتقال مالکیت نقش مؤثری ایفا کند.

رئیس کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس، آموزش عمومی را دومین محور ضروری در اجرای قانون دانست و بر ضرورت گسترش آموزش‌های عمومی تأکید کرد و گفت: اجرای این قانون اهمیت بسیار زیادی دارد و بخش نخست آن به آگاهی مردم از تکالیف و مسئولیت‌هایی مربوط می‌شود که قانون برای آنان در نظر گرفته است. لازم است مفاد و الزامات قانون به زبان ساده و قابل فهم برای مردم تشریح شود تا شهروندان بدانند در معاملات اموال غیرمنقول چه وظایفی دارند و چگونه باید مطابق مقررات اقدام کنند.

سرگزی سومین محور مورد تأکید خود را ضرورت ایفای دقیق وظایف از سوی تمامی دستگاه‌های مسئول عنوان کرد و گفت: هر چند سازمان ثبت اسناد و املاک کشور محور اجرای این قانون است، اما اگر سایر دستگاه‌های مسئول به وظایف قانونی خود به‌درستی عمل نکنند بخش قابل توجهی از ظرفیت‌های پیش‌بینی‌شده در قانون روی زمین خواهد ماند. اجرای کامل قانون الزام نیازمند همکاری هماهنگ و مسئولانه همه دستگاه‌هایی است که در این قانون برای آنها تکلیف تعیین شده است و نمی‌توان تحقق اهداف قانون را صرفاً بر عهده سازمان ثبت گذاشت.

رئیس کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس تعیین تکلیف اراضی فاقد سند و اصلاح قانون مربوط را از جمله وظایف مجلس در مسیر اجرای قانون الزام دانست و گفت: با تلاش و پیگیری سازمان ثبت، پیشنهاد‌های لازم برای اصلاح قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند در کمیسیون بررسی و نهایی شده و برای طرح در صحن علنی مجلس ارائه شده است.

سرگزی با اشاره به تأکیدات وزیر دادگستری و معاون اول قوه قضاییه درباره ضرورت تسریع در بررسی این اصلاحیه، از اعضای هیئت‌رئیسه مجلس خواست زمینه قرار گرفتن هرچه سریع‌تر آن در دستور کار صحن علنی را فراهم کنند.

وی بیان کرد: این موضوع را در مجلس پیگیری خواهیم کرد تا اصلاحیه موردنظر در سریع‌ترین زمان ممکن در دستور کار قرار گیرد و زمینه تحقق این بخش از اهداف قانون فراهم شود.

مقالات برگزیده دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

اسامی مقالات برگزیده و نویسندگان آنها که در دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول معرفی شدند به شرح زیر است:

۱. عنوان مقاله: صیانت از حق مالکیت و بازسازی اعتماد عمومی؛ تحلیلی هنجاری از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نویسنده:الهام بیژن‌پور

۲. عنوان مقاله: تحول مفهومی اصل رسمیت اسناد در پرتو قانون الزام، با نگاهی انتقادی به وضعیت قرارداد‌های یکسان نویسنده:جنت خداداد

۳. عنوان مقاله: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول؛ از تحدید اصل رضایی بودن اعمال حقوقی تا کاهش دعاوی ملکی نویسندگان: محسن احمدلو، امیرمسعود فاطمیان

۴. عنوان مقاله: هولوچین و تحول در نظام حقوقی ثبت اسناد دیجیتال؛ ارائه چارچوبی اجرایی برای دفاتر اسناد رسمی ایران نویسنده: علی‌اکبر محمدپور

۵. عنوان مقاله: تحول اعمال حقوقی و ضمانت اجرای آنها؛ با تأکید بر نوآوری‌های قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نویسندگان: سید مرتضی مولوی‌پور و جواد رمضان‌پور

۶. عنوان مقاله: ارائه مدل کمی برای تحلیل اثر ثبت رسمی معاملات بر محیط کسب‌وکار، جهت سنجش امنیت انتقال مالکیت نویسنده: پژمان پروین

۷. عنوان مقاله: آثار تثبیت معاملات اموال غیرمنقول بر ایجاد و تقویت امنیت حقوقی نویسنده: خدیجه رضاییان

۸. عنوان مقاله: تحلیل حقوقی شروط سه‌گانه و استثنا‌های مشاع در تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول؛ با تأکید بر نسبت آن با قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی نویسندگان: زینب فرنام، فرزاد میررضایی، روانبخش قنبری و مجتبی طاهریان

۹. عنوان مقاله: بررسی تطبیقی خاتمه یک‌سویه قرارداد در اسناد فراملی و قانون الزام به ثبت رسمی نویسنده: محمدحسین لسانی

۱۰. عنوان مقاله: تدوین استراتژی رسانه‌ای برای تبیین و اجرایی‌سازی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول؛ رویکردی مبتنی بر بخش‌بندی مخاطبان و مدیریت افکار عمومی نویسندگان: حامد واعظیان، یونس نوری، مریم زمردیان و علیرضا هدایت

۱۱. عنوان مقاله: آسیب‌شناسی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با رویکردی بر تسهیل گران معاملات نویسندگان: رعنا حسین‌زاده، صادقی مقدم و مهاجرین

۱۲. عنوان مقاله: طراحی چارچوب کنترل کیفیت داده‌های مکانی در اجرای قانون الزام نویسندگان: معصومه اقبالی، محمود رضا دلاور، بهرامیان و سید ابوذر رسول

۱۳. عنوان مقاله: مهار آشوب تفسیری و اخلاق‌گرایی ساختاری در نظم نوین ثبتی نویسندگان: علی رئیسی و مرضیه اختری

۱۴. عنوان مقاله: آینده‌پژوهی اجتماعی اجرای قانون الزام در بازتولید سرمایه اجتماعی خانواده و تحقق توسعه پایدار نویسنده: حامد محمدی

در حال تکمیل/