قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مسیر اجرا

مهدی اقبال مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان یزد در یادداشتی که در اختیار خبرگزاری میزان قرار داد، نوشت: یکی از قوانین فاخر و شاخصی که در تاریخ قوانین ایران کم نظیر بوده و با تأکیدات مقام معظم رهبری به تصویب رسیده است، «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است.

این قانون که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ در کشور ابلاغ و لازم الاجرا شده تاکنون پیشرفت‌ها و موفقیت‌های متعددی داشته، اما موانعی نیز در اجرا در سطح کشور و استان یزد پیش رو دارد.

موانع اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در استان یزد را می‌توان به چند دسته اصلی تقسیم کرد که برخی جنبه ملی و برخی دیگر، ویژه بافت اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی این استان است.

موانع کلی و ملی

۱. مسائل مالی و اقتصادی:

فرار از مالیات: اصلی‌ترین دلیل برای ثبت نکردن معاملات، اجتناب از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال املاک و عوارض شهرداری است؛ طرفین معامله با ثبت معامله به قیمت واقعی، باید مالیات قابل توجهی بپردازند از این رو همواره عده‌ای به دنبال فرار از ثبت رسمی معاملات خود هستند.

هزینه‌های ثبت: هزینه‌های دفترخانه‌ای، تمبر و کارمزد ثبتی نیز برای مردم بار مالی محسوب می‌شود.

اجتناب از شفافیت مالی: برخی از افراد تمایل ندارند دارایی و سرمایه‌گذاری‌های ملکی خود را به طور رسمی اعلام کنند.

۲. مسائل اداری و بوروکراسی

طولانی بودن فرآیند: روند ثبت رسمی ممکن است به دلیل بررسی سند قدیمی، استعلامات مختلف (از شهرداری، امور مالیاتی و ...) زمان‌بر باشد.

 پیچیدگی قوانین: قوانین ثبتی پیچیده است و عامه مردم درک کاملی از آن ندارند.

 کمبود دفاتر اسناد رسمی: در برخی شهرستان‌ها یا مناطق دورافتاده استان، دسترسی به دفترخانه اسناد رسمی به اندازه کافی آسان نیست.

۳. مسائل حقوقی و اسناد قدیمی

 تعارض در اسناد: ممکن است سند مالکیت قدیمی دارای ایرادات فراوانی باشد (مانند نداشتن سند رسمی قبلی، مشخص نبودن دقیق حدود و ثغور) که ثبت معامله جدید را با مشکل مواجه می‌کند.

املاک مشاع: در املاک مشاع (که چندین مالک دارند)، رضایت تمام شرکا برای فروش سهم خود اغلب دشوار است و افراد ترجیح می‌دهند معامله را به صورت عادی انجام دهند.

 معاملات با سند عادی: از آنجایی که در گذشته معاملات با سند عادی بسیار رایج بوده، فرهنگ «سند عادی‌ داری» هنوز در بین مردم قوی است و عده‌ای که به قولنامه نویسی عادت کرده‌اند از ثبت معاملات با سند رسمی پرهیز می‌کنند.

موانع خاص و بومی که با بافت اجتماعی، فرهنگی و کالبدی ویژه استان یزد مرتبط است:

بافت تاریخی و فرسوده شهر یزد

 · املاک مشاع و تقسیم‌نشده: در بافت تاریخی یزد، بسیاری از املاک به ارث رسیده و بین ورثه متعدد به صورت مشاع تقسیم شده‌اند. روشن کردن سهم هر یک و ثبت رسمی آن بسیار پیچیده و گاهی غیرممکن است.

 · نداشتن سند تک‌برگ: برای بسیاری از املاک در بافت فرسوده، سند رسمی تک‌برگ صادر نشده و مالکان تنها دارای قولنامه‌های قدیمی و عادی هستند؛ شروع فرآیند ثبت و تعیین حدود ملک در این بافت‌های درهم‌تنیده، کاری بسیار تخصصی و پرهزینه است.

 · مشکلات ثبتی املاک وقفی: استان یزد دارای موقوفات فراوانی است؛ خرید و فروش یا انتقال حقوق مرتبط با املاک وقفی (مانند حق انتفاع) تابع قوانین خاصی است و ثبت آن دشوارتر است.

 مشکلات و گره‌های ثبتی قدیمی در برخی نقاط استان: وجود خان‌ها و ملاکان قدیمی در کنار دلالان طمعکار موجب شده تا در برخی نقاط استان و حتی شهر یزد، فروش سهام و اختلاف با راه و شهرسازی به معضلی طولانی مدت برای مردم تبدیل شود.

در این بخش طی سه سال اخیر اتفاقات خوبی برای حل برخی از این گره‌های کور ثبتی افتاده که نمونه‌های آن در یزد، میبد، اردکان، تفت و بافق قابل مشاهده و رصد است.
 
مسائل فرهنگی- اجتماعی

 · اعتماد بالای اجتماعی: یزد به جامعه‌ای با پیوند‌های خویشاوندی و عرفی قوی معروف است. مردم در معاملات داخلی خانواده و بین اقوام، به "قول و قرار" و "سند عادی" اعتماد زیادی دارند و احساس نمی‌کنند نیاز به ثبت رسمی وجود دارد.

 · حفظ حریم خصوصی: مردم ترجیح می‌دهند اطلاعات مالی و ملکی خود در دفاتر رسمی ثبت نشود تا حریم خصوصی آنان حفظ شود.

 · نگرش سنتی به معامله: در نگاه سنتی، معامله با نوشتن یک "قباله" در حضور بزرگان محله یا خانواده کامل می‌شود و ثبت رسمی را امری زائد و تحمیلی می‌دانند.

مسائل مربوط به اراضی زراعی و باغات

 · تبدیل غیرقانونی اراضی: در حاشیه شهر‌های استان یزد، تبدیل غیرمجاز اراضی زراعی و باغات به مسکونی رواج دارد. طبیعی است که معاملات اینگونه املاک به هیچ وجه تمایلی به ثبت رسمی ندارند، زیرا خود عمل تبدیل، غیرقانونی است.

 · چالش‌های ثبتی اراضی موات: ثبت اراضی موات (بایر) دارای پروسه اداری خاص خود است و افراد

انتهای پیام/