قرارداد نظارت/ ارتباط حقوقی بین مالک و مهندس ناظر برای نظارت بر اجرای کامل پروژه

یکی از اصلی‌ترین اسنادی که یک مهندس ناظر پیش از صدور پروانه ساختمانی باید امضا کند «قرارداد نظارت» است.

این قرارداد، پیوندی حقوقی بین مالک پروژه و مهندس ناظر است که از طریق آن، مهندس ناظر متعهد می‌شود بر اجرای صحیح و کامل پروژه نظارت کند.

قرارداد نظارت، نقشی کلیدی در تضمین کیفیت، ایمنی و پایداری و ثبات ساختمان‌ها ایفا می‌کند.

قرارداد نظارت چیست؟

قرارداد نظارت، توافقی بین کارفرما (مالک پروژه) و مهندس ناظر است. 

صاحب کار یا کارفرما، مالک ساختمان موضوع قرارداد و کارگاه ساختمانی است که یک طرف قرارداد است و نظارت موضوع قرارداد را بر اساس اسناد و مدارک آن به ناظر واگذار کرده است. نمایندگان و جانشینان قانونی صاحب کار در حکم صاحب کار هستند.

ناظر (حقیقی یا حقوقی) نیز به کسی گفته می‌شود که دارای پروانه اشتغال بکار است و بر اجرای صحیح عملیات در حیطه صلاحیت مندرج در پروانه اشتغال خود نظارت می‌کند.

نظارت بر پروژه شامل بررسی طرح‌ها، مشخصات فنی، نحوه اجرای کار، کنترل کیفیت مصالح و اجرا و تطبیق پروژه با قوانین و مقررات ساختمانی است.

مهندس ناظر با توجه به نوع پروژه همچون پروژه ساختمانی، راه‌سازی، تونل‌سازی و ... و طرفین قرارداد (دولتی یا خصوصی) ملزم به انعقاد قرارداد نظارت بر پروژه است.

مهندس ناظر طی قرارداد نظارت متعهد می‌شود بر اجرای صحیح و کامل پروژه نظارت داشته باشد. این قرارداد از نوع عقود لازم است؛ بدین معنا که دو طرف قرارداد امکان فسخ یا خاتمه یک طرفه قرارداد را ندارند مگر در شرایط معین که طبق قانون یا مفاد قرارداد تعیین شده است.

انواع قرارداد نظارت

به‌طور کلی، ۳ نوع قرارداد نظارت وجود دارد:

• قرارداد نظارت ساختمانی
• قرارداد نظارت عالیه
• قرارداد بین ناظر و مهندسان مشاور پروژه شامل قرارداد نظارت عالی و نظارت کارگاهی یا فنی

مراحل عقد قرارداد نظارت

مراحل انعقاد قرارداد‌های نظارت به این نحو است:

انتخاب مهندس ناظر:

انتخاب مهندس ناظر در قرارداد‌های نظارت بر ساختمان بر عهده سازمان نظام مهندسی است. اما در سایر قرارداد‌ها مانند قرارداد نظارت عالیه و نظارت کارگاهی، این کارفرماست که مسئولیت انتخاب مهندس ناظر را بر عهده دارد.

تهیه پیش‌نویس قرارداد:

پس از مشخص شدن مهندس ناظر، پیش‌نویس قرارداد توسط کارفرما، مهندس ناظر یا یک مشاور حقوقی تنظیم می‌شود. در این پیش‌نویس، شرایط کلی قرارداد از جمله موضوع قرارداد، وظایف و مسئولیت‌های مهندس ناظر، مدت زمان قرارداد و حق‌الزحمه ذکر خواهد شد.

توافق بر سر مفاد قرارداد:

طرفین قبل از امضا قرارداد نظارت باید مفاد آن را به‌طور کامل بررسی کرده و به منظور جلوگیری از هرگونه مشکلی در آینده بر سر تمامی جزئیات قرارداد، مذاکره کنند و به توافق برسند.

امضای قرارداد نظارت:

پس از اینکه طرفین بر روی تمامی مفاد قرارداد به توافق رسیدند، قرارداد باید از سوی هر دو طرف امضا شود. امضای قرارداد به این معناست که هر یک از طرفین نسبت به تعهدات خود در قرارداد متعهد شده‌اند و باید به شرایط آن پایبند باشند.

مفاد قرارداد نظارت

هر قراردادی با توجه به موضوع آن علاوه بر مفاد عمومی، یک سری بند‌های اختصاصی نیز دارد که در سایر قرارداد‌ها وجود ندارد. مفاد قرارداد نظارت نیز با توجه به نوع پروژه و قرارداد متفاوت است.

معمولا قرارداد‌های مهندسین ناظر شامل مفاد ذیل است:

• موضوع قرارداد: شامل تعریف پروژه، مشخصات کامل پروژه، نوع ساختمان، مساحت، محل ساخت و …
• تعهدات کارفرما: تعهدات صاحب کار در برابر مهندس ناظر
• تعهدات ناظر: وظایف ناظر (حقیقی و حقوقی) در مدت اجرای پروژه
• مدت قرارداد: مدت اعتبار قرارداد و شرایط تمدید آن
• دوره نظارت: شامل مدت زمان نظارت و زمان شروع آن
• حق‌الزحمه ناظر: نحوه محاسبه و پرداخت حق‌الزحمه مهندس ناظر
• مسئولیت‌ها: مسئولیت هر یک از طرفین در صورت بروز اختلاف یا خسارت
• تمدید قرارداد: بیان شرایط تمدید قرارداد در صورت عدم اتمام اجرای تعهدات
• فسخ و خاتمه قرارداد: بیان شرایط فسخ یا خاتمه قرارداد
• حل اختلافات: روش حل اختلافات احتمالی بین طرفین

قرارداد نظارت ساختمان

قرارداد نظارت ساختمان، توافقی میان کارفرما (مالک یا سازنده) و مهندس ناظر است که هدف اصلی آن تعیین شرایط و وظایف مهندس ناظر در راستای کنترل و نظارت بر اجرای پروژه ساختمانی مطابق با استاندارد‌ها و طرح‌های معین است. بر اساس این قرارداد مهندس ناظر متعهد می‌شود که بر اجرای صحیح و کامل پروژه نظارت کند.

ناظر قرارداد برای نظارت ساختمان از سوی نظام مهندسی معرفی می‌شود و حضور آن الزامی است.

امضای برگه تعهد نظارت توسط مهندسین ناظر و مالک، هم‌زمان با عقد قرارداد نظارت الزامی است.

انواع قرارداد نظارت ساختمان

قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان با توجه به تعداد مهندسین به دو دسته تقسیم می‌شود:

• قرارداد نظارت تک ناظره (یا توافق‌نامه نظارت بر اجرای ساختمان توسط شخص حقیقی)
• قرارداد نظارت چهار ناظره (یا جمعی)

قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان توسط شخص حقیقی

قرارداد نظارت تک ناظره به توافقی گفته می‌شود که در آن یک مهندس ناظر (فرد حقیقی) به عنوان تنها مسئول نظارت بر اجرای پروژه ساختمانی تعیین می‌شود.

در این نوع قرارداد، تمامی وظایف و مسئولیت‌های نظارت بر اجرای پروژه به یک شخص اختصاص داده می‌شود. این مهندس ناظر موظف است بر تمامی جوانب پروژه، از جمله کیفیت کار، تطابق با طرح‌ها و مشخصات فنی و انطباق با قوانین و مقررات ساختمانی نظارت کند.

هدف این قرارداد، متمرکز کردن نظارت در دست یک ناظر واحد برای تسهیل و بهبود فرآیند نظارت بر پروژه است.

قرارداد نظارت جمعی

قرارداد نظارت چهار ناظره یا جمعی به توافقی گفته می‌شود که در آن مسئولیت نظارت بر اجرای پروژه ساختمانی به‌صورت جمعی و بر اساس تخصص‌های مختلف به چهار نفر (حقیقی یا حقوقی) واگذار می‌شود.

در این نوع قرارداد، هر یک از ناظران نقش خاص و مشخصی دارند و وظایف خود را بر اساس تخصص‌های مربوطه انجام می‌دهند. در برخی شهر‌ها ناظر نقشه‌برداری نیز به‌عنوان ناظر پنجم به چهار ناظر سازه، معماری، مکانیک و برق اضافه شده و قرارداد نظارت پنج ناظره می‌شود.

یکی از این ناظران (مهندس عمران یا مهندس معمار) علاوه بر وظایف فردی خود، مسئولیت هماهنگی با سایر ناظران و انجام مکاتبات با مراجع صدور پروانه را بر عهده می‌گیرد که به آن ناظر هماهنگ کننده می‌گویند. 

اتمام قرارداد نظارت

به‌طور کلی، پس از اتمام مدت قرارداد نظارت دو رویکرد اتخاذ می‌شود:

• خاتمه قرارداد (یا عدم تمدید)
• تمدید مدت قرارداد نظارت

یکی از مهمترین نکاتی که در مورد اتمام مدت قرارداد نظارت ساختمانی وجود دارد، شرایط آن است. چنانچه سازنده یا ناظر پس از پایان مدت قرارداد تمایلی به ادامه همکاری نداشته باشند، موظف است ناظر جدیدی برای پروژه از سازمان نظام مهندسی درخواست کند.

اگر چه طبق قرارداد مدت نظارت مهندس ناظر به پایان رسیده، اما مهندس موظف است تا زمان مشخص شدن مهندس ناظر جدید مسئولیت نظارت را بر عهده بگیرد.

چنانچه تعویض ناظر انجام شده و نام مهندس ناظر از پروانه حذف شود، آن فرد دیگر مسئولیتی در قبال این پروژه نخواهید داشت.

این شرایط حتی به هنگام فسخ یا خاتمه پیمان نیز صدق می‌کند.

نحوه تمدید قرارداد نظارت ساختمان

مطابق با قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان، تمدید مدت قرارداد بلامانع است و طرفین می‌توانند با امضای مجدد فرم تمدید قرارداد نظارت ساختمان به وظایف خود پایبند باشند.

مطابق قوانین و مقررات مربوطه، ملاک عمل جهت نحوه محاسبه حق الزحمه تمدید قرارداد نظارت برای کلیه پرونده‌ها با هر زیربنا و تعداد طبقاتی، (تک ناظره و چهارناظره)، برابر با مابه‌التفاوت تعرفه حق‌الزحمه سال جاری با تعرفه حق‌الزحمه سال قبل (صدور پروانه ساختمان) در نظر گرفته شود.

مهندسین ناظر در پروانه‌های تک ناظر و مهندسین ناظر هماهنگ کننده در پروانه‌های چهارناظر و مهندسین ناظر استحکام (که همان نقش ذکر شده در پروانه‌های تک ناظر و چهارناظر را دارند) برای درخواست تمدید قرارداد نظارت باید این مراحل را طی کنند:

۱) درخواست تمدید توسط مهندس ناظر

در این فرایند ابتدا مهندسان ناظر یا هماهنگ کننده که در این راهنما، مهندسین ناظر خوانده می‌شوند، یک ماه پیش از انقضای مدت قرارداد، ضمن مراجعه به سامانه مدیریت خدمات مهندسی به نشانی ir.tceo.observer و انتخاب گزینه تمدید نظارت نسبت به ثبت درخواست تمدید نظارت پرونده‌های مورد تقاضای خود اقدام می‌کنند.

در این قسمت تاریخ شروع قرارداد و مدت آن تعیین می‌شود.

در این مرحله، سامانه تمدید نظارت با اتصال به سوابق پرونده در شهرداری، کنترل‌های زیر را به ترتیب انجام می‌دهد و در صورت نیاز پیام‌های متناسب را به مهندس ناظر ارائه می‌دهد.

در موارد زیر امکان درج درخواست تمدید قرارداد نظارت وجود ندارد:

الف- در صورتی‌که پرونده مورد نظر دارای درخواست جاری و در گردش در سیستم شهرداری باشد.

ب- در صورتی‌که پروانه‌ای برای پرونده مورد نظر صادر نشده باشد.

ج- در صورتی‌که پروانه ساختمانی صادره، باطل شده باشد.

د-در صورتی‌که هنوز حداقل ۱۱ ماه تمام از پروانه صادره قبلی نگذشته باشد.

و- مهندس درخواست کننده در حال حاضر، ناظر پرونده ذکر شده نباشد.

پس از انجام مراحل فوق، در شرایطی که هیچ اشکالی وجود نداشته باشد، اطلاعات پرونده به صورت کامل برای مهندس ناظر نمایش داده می‌شود و مهندس ناظر مطابق ضابطه تمدید نظارت می‌تواند نسبت به ثبت درخواست اقدام کند.

۲) بررسی درخواست توسط سازمان نظام مهندسی

پس از ثبت درخواست تمدید، موضوع به کارتابل واحد مربوطه در سازمان ارجاع می‌شود و کارشناسان واحد تمدید، درخواست را به دقت بررسی می‌کنند تا مطمئن شوند که تمام شرایط برای تمدید قرارداد فراهم است. در صورت تایید درخواست، صورت وضعیت نهایی هزینه تمدید برای مالک صادر می‌شود.

اگر پرونده مورد نظر هر کدام از شرایط زیر را داشته باشد، امکان تأیید درخواست تمدید قرارداد توسط کارشناس سازمان، برای آن پرونده وجود ندارد:

الف- در صورتی‌که یک درخواست تمدید قرارداد نظارت تعیین تکلیف نشده‌ای، برای پرونده ذکر شده موجود باشد.

ب- در صورتی‌که مدت قرارداد تمدید قبلی آن پرونده هنوز به پایان نرسیده باشد. (بیشتر از یک ماه تا اتمام قرارداد قبلی تمدید نظارت مانده باشد)

پس از بررسی صورت گرفته توسط واحد تمدید نظارت، شناسه قبض و پرداخت صادر شده و برای مالک ساختمان از طریق سامانه پیام کوتاه ارسال خواهد شد.

۳) پرداخت هزینه توسط مالک

در این مرحله، برای مالک شناسه قبض پرداخت صادر می‌شود که موظف است ظرف ۲۲ روز مبلغ مشخص شده را پرداخت کند.

در صورت عدم پرداخت به موقع، عملیات ساختمانی در پروژه‌های فعال، متوقف خواهد شد.

۴) تایید نهایی و پرداخت به مهندس ناظر

پس از پرداخت هزینه تمدید توسط مالک، تاییدیه تمدید قرارداد به صورت خودکار صادر شده و مجوز پرداخت ۲۵ درصد مبلغ تمدید نظارت به مهندس ناظر (یا مهندسان ناظر در پروانه‌های ۴ ناظره) به قسمت مالی سازمان ارسال می‌شود.

باقیمانده مبلغ در ابتدای بازه‌های زمانی سه ماهه، به ناظر پرداخت خواهد شد به طوری که پس از گذشت ۱۲ ماه و اتمام مهلت تمدید، کل مبلغ به ناظر پرداخت شده باشد.

باتوجه به مطالب مذکور در مجموع باید گفت که قرارداد نظارت با تعریف وظایف و مسئولیت‌های مهندس ناظر و کارفرما، چارچوبی مشخص برای اجرای پروژه فراهم می‌کند. این قرارداد، نه تنها برای تضمین کیفیت و ایمنی ساختمان‌ها ضروری است، بلکه نقش مهمی در پیشگیری از بروز اختلافات و دعاوی حقوقی بین طرفین قرارداد ایفا می‌کند.

انتهای پیام/