بررسی دغدغه‌های مشاوران املاک نسبت به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

خبرگزاری میزان - تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول» یکی از مهم‌ترین تحولات در حقوق ایران و یکی از الزامات اساسی برای اعتبار و امنیت در معاملات املاک به‌شمار می‌رود.

براساس این قانون باید تمام معاملات اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند و قولنامه‌های سابق نیز پس از مدتی قابلیت ثبت رسمی را خواهند داشت و به این ترتیب معاملات املاک با سند عادی فاقد اعتبار شناخته می‌شود.

الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اثرات مهمی بر قرارداد‌های املاک و طرفین معامله دارد و باتوجه به اینکه این قانون هنوز در اول راه است خبرگزاری میزان نشست آسیب‌شناسی در این زمینه برگزار کرد.

در این نشست خدیجه رضاییان، مدرس دانشگاه علامه طباطبایی و سردفتر اسناد رسمی، غلامعلی صدقی، معاون سابق دیوان عالی کشور، مصطفی السان؛ عضو هیئت علمی دانشگاه شهید بهشتی و وکیل پایه یک دادگستری، صفدر کشاورز، معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سید صادق سعادتیان، معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران حضور پیدا کردند.

 بیگی‌نژاد در این نشست با اشاره به موضوع پیش‌نویس در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اظهار کرد: مشاوران املاک به‌عنوان بازوان اقتصادی کشور و افرادی که امور ملکی مردم را تسهیل می‌کنند در ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول زیاد مخاطب قرار گرفته شده‌اند و می‌خواهند بدانند که ماهیت پیش‌نویس چیست و آیا الزام‌آور است؛ آیا زمانی که این پیش‌نویس بین ۲ نفر تنظیم می‌شود باید وجهی هم پرداخت شود؟ یا اگر طرفین معامله به این پیش‌نویس اهمیت ندهند چه اتفاقی برای ملک آن‌ها رخ می‌دهد که نیاز است این موارد بیشتر بررسی شوند.

وی ادامه داد: قانون‌گذار در این قانون بسیار هوشمندانه عمل کرده و با رصد رفتار اجتماعی افراد جامعه به این باور رسیده که رفتار ملکی مردم این چنین است که می‌بایست یک واسطه‌ بر اساس قانون سال ۱۳۱۷ وجود داشته باشد که این کار را انجام دهد.

نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه مشاوران املاکی طرف مستقیم قرارداد‌های ملکی هستند، گفت: مردم در برخی از کشور‌ها که تابع قانون هستند این اجازه را ندارند که بخواهند با یک مجموعه دیگر به‌جز مشاوران املاک در این رابطه فعالیت داشته باشند، اما در کشور ما این‌طور نیست.

بیگی‌نژاد تصریح کرد: قانون‌گذار وجود پیش‌نویس را در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول فراهم کرده، ما نیز پذیرفته‌ایم که این پیش‌نویس، چون در این قانون آمده، لازم بوده و امروز راجع به آن در حال صحبت هستیم.

وی با بیان اینکه بیشترین فعالیت مشاوران املاک در موضوع پیش‌نویس است، افزود: درحال حاضر صرفا ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مورد بحث قرار می‌گیرد و احتمال می‌رود که دفاتر اسناد رسمی وارد موضوع واسطه‌گری شوند و به نوعی تداخل صنفی صورت گیرد.

نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: درخواست مشاوران املاک این است که برای رعایت بیش از پیش شأن دفاتر اسناد رسمی باید ساماندهی مناسبی صورت گیرد؛ چراکه مشاوران املاک در یک سال‌ونیم اخیر دچار تردید شده‌اند.

بیگی‌نژاد ادامه داد: درحال حاضر تغییر رفتاری که در دفاتر اسناد رسمی دیده می‌شود این است که تمایل آن‌ها برای قراردادنویسی بیشتر شده که این اقدام، کار این افراد نبوده و احساس می‌شود دفاتر اسناد رسمی درحال ورود به واسطه‌گری هستند.

سردرگمی مشاوران املاک در موضوع ساماندهی صنف

وی با بیان اینکه مشاوران املاک اکنون در حال ساماندهی هستند، عنوان کرد: اما روند این ساماندهی باعث سردرگمی مشاوران املاک شده و نمی‌دانند که آیا وزارت صمت که پروانه کسب آن‌ها را صادر می‌کند باید آن‌ها را ساماندهی کند یا وزارت راه که سیاست‌گذار بخش مسکن است یا اینکه آیا سازمان ثبت که ذیل قوه قضاییه است باید این کار را انجام دهد.

نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید کرد: موضوع مهم دیگر این است که اگر این پیش‌نویس، آثار حقوقی ندارد چرا باید مشاوران املاک پروانه تخصصی اخذ کنند و از یک مشاور حقوقی برخوردار شوند.

وی ادامه داد: باتوجه به اینکه قرارداد و تعهدی در پیش‌نویس وجود ندارد که امضا شود نیازی نیست که مشاوران املاک، مشاور حقوقی داشته باشند.

به گفته بیگی‌نژاد موضوع مهم‌تر اینکه وقتی ۲ نفر برای معامله یک ملک به توافق می‌رسند و برای ثبت سند به دفترخانه مراجعه می‌کنند قطعا یک دلال یا مشاور املاک نقش مهمی در شکل‌گیری این معامله داشته است حال اگر آن دفترخانه به حق و حقوق آن مشاور املاک پایبند نباشد؛ آیا همان‌طور که برای مشاور املاک جریمه در نظر گرفته شده برای آن دفترخانه نیز تنبیهی در نظر گرفته شده است یا خیر.

نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: اگر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آن‌طور که شایسته است اجرا نشود؛ یعنی عوامل تاثیرگذار در صنعت ساختمان منفعت مالی خود را دریافت نکنند، قطع به یقین دچار شکست می‌شود.

بیگی‌نژاد با اشاره به اینکه باید یک جامعه جمعیتی مشخصی برای کار واسطه‌گری انتخاب شود، اظهار کرد: بر اساس قانون مشخص است که چه کسانی، چگونه و با چه مدارکی باید این کار را انجام دهند.

وی تصریح کرد: لازم است پیش‌نویس به‌گونه‌ای در سامانه طراحی شود که تا تعیین‌تکلیف آن، چه منتج به ثبت رسمی یا اینکه فسخ شود، به هر ترتیبی امکان انعقاد و تنظیم پیش‌نویس دیگری فراهم نباشد و فقط به ارسال پیامک ختم نشود.

سازمان ثبت بستر صدور پروانه تخصصی را برای مشاوران املاک فراهم کرده است

در ادامه سید صادق سعادتیان، معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به اظهارات نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: پیشنهاد شما این است که اگر پیش‌نویس نوشته شد دیگر کسی حق دخالت و تغییرش را نداشته باشد اما ماده ۲۲ قانون ثبت می‌گوید مالک کسی است که ملک او در دفتر اسناد و در دفتر املاک الکترونیکی ثبت شده باشد. 

وی افزود: نتیجه پیش‌نویس، مذاکرات ۲ یا چند نفر اصحاب معامله است، مشاورین املاک می‌توانند همان ساعت یک ساعت دیگر یا فردا، به دفتر اسناد رسمی بروند و مذاکرات مقدماتی را بهم بزنند؛ پس نمی‌توانیم بر خلاف قانون علیه فردی‌که مالک است محدودیت ایجاد کنیم مگر اینکه در آیین‌نامه‌ای که تدوین شده تکلیف دیگری ایجاد شود.

معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: یکی دیگر از وظایف این است که از طریق پیامک اطلاع‌رسانی کنیم که تا پیش‌نویس فعلی تعیین‌تکلیف نشده پیش‌نویس دیگری نوشته شود.

وی ادامه داد: قانون‌گذار به صراحت در ماده ۳ این قانون گفته است که مشاوران املاک نتیجه مذاکرات را باید در پیش‌نویس درج کنند تا توسط سردفتر تبدیل به سند رسمی شود؛ احتمالا یکی از ابزار‌هایی که در آینده جانشین پیش‌نویس شود، شرایط تبصره ۲ ماده ۳ است، این تبصره تاکید دارد که دلالان، مشاوران املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی می‌توانند قراردادهایشان را براساس عموم قرارداد‌ها بنویسند. 

معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: از نظر تعداد مشاور نیز سازمان ثبت اسناد هیچ دخالتی ندارد و این سازمان مرجع ناظر بر نحوه تنظیم قرارداد‌ها است و این نکته نیز یادآوری می‌شود که هنوز قرارداد‌های ماده ۲ در سامانه بارگذاری نشده‌اند.

سعادتیان با تاکید بر اینکه هیچ‌گاه از سوی سازمان ثبت گفته نشده که لازمه ارائه خدمات به مشاوران املاک دارا بودن پروانه تخصصی است، اظهار کرد: هر مشاوری که دارای پروانه کسب باشد در قدم اول می‌تواند از ما خدمات دریافت کند؛ در زمان تمدید پروانه کسب یکی از پیش‌نیاز‌های تمدید، ارائه پروانه تخصصی است که سازمان ثبت بستر صدور این پروانه را فراهم کرده است.

وی تصریح کرد: قانون تسهیل یا مرجع صدور می‌گوید آن‌هایی که می‌خواهند پروانه تخصصی مشاور املاک بگیرند باید از سازمان ثبت این پروانه را دریافت کنند و ما براساس قانون مکلف هستیم افرادی که اتحادیه اسامی آن‌ها را برای ما ارسال می‌کند، برای کارآموزی پروانه تخصصی و صدور این پروانه به کلاس آموزشی ارجاع دهیم تا در معاملات دچار اشتباه نشوند.

انتهای پیام/