آشنایی با قانون پیش فروش ساختمان

خبرگزاری میزان- محمدمجتبی رودیجانی، رئیس شعبه ۱۵ حقوقی شیراز در یادداشتی که با موضوع «آشنایی با قانون پیش فروش ساختمان» در اختیار خبرگزاری میزان قرار داد، نوشت: مطابق ماده اول قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۲ دی‌ماه ۱۳۸۹ قرارداد پیش فروش ساختمان عبارت است از هر قراردادی که به موجب آن مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور از ابتدا یا در زمان احداث یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید.

مطابق ماده ۳ همین قانون قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد.

مواردی که در قرارداد پیش فروش باید تصریح شود عبارتند از:

۱- اسم و مشخصات طرفین قرارداد

۲- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی ملک

۳- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مانند مساحت و تعداد اتاق و شماره واحد و طبقه

۴- مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند موقعیت و کاربری و نوع مصالح مصرفی و سیستم گرمایش و سرمایش

۵- بها و تعداد اقساط و نحوه پرداخت

۶-زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده

۷-تعیین تکلیف راجع به شرایط قرارداد بین طرفین و معرفی داوران

۸-جریمه تاخیر در صورت تاخیر پیش فروشنده در تحویل ساختمان.

علاوه بر این اگر مساحت بنا بعد از صورت‌مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت. در صورتی که مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد هیچ کدام از طرفین حق فسخ ندارند و قیمت اضافه مشخص خواهد شد لیکن در صورتی که بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

در عمل بسیاری از قرارداد‌های پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی و به صورت عادی منعقد می‌شود، هرچند که طبق ماده ۱۰ قانون مدنی چنین قراردادی در محاکم پذیرفته می‌شود منتها عملاً از امتیازات قانون پیش فروش ساختمان بی‌بهره است.

به عنوان مثال: طبق ماده ۱۶ قانون مذکور در صورت عدم پرداخت اقساط بها در مواعد مقرر، پیش فروشنده می‌تواند مراتب را از طریق دفتر اسناد رسمی به پیش خریدار اعلام کند تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. قرارداد عادی از این امتیاز بی بهره است.

مطابق ماده ۲۰ همان قانون کلیه اختلافات ناشی از تعبیر و تفسیر و اجرا مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیئت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین انجام می‌پذیرد. در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام خواهد شد.

همچنین طبق ماده ۲۳ همان قانون اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی می‌کنند به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم خواهند شد.

در ماده ۲۴ همان قانون نیز تصریح شده که مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند و نمی‌توانند راساً اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

درصورت نقض و تخلف از تعهدات قراردادی از جانب هر کدام از طرفین قرارداد مسئولیت قراردادی ایجاد می‌شود یعنی متعهد در قرارداد در صورتی که تعهدات خود را اجرا نکند و به طرف مقابل خسارت وارد شود مسئول جبران خسارات وارده خواهد بود و ضمانت اجرای تعهدات طرفین نیز در مواد قانون پیش فروش ساختمان پیش بینی شده است از جمله فسخ قرارداد و جریمه تاخیر. البته تا زمانی که قرارداد فسخ نشده بین طرفین لازم الاجراست و طرفین ملزم به رعایت مفاد و تعهدات قراردادی هستند (ماده ۲۱۹ قانون مدنی).

علاوه بر این نکته مهم این است که پیش‌بینی تنظیم رسمی قرارداد‌های پیش فروش ساختمان از تولید دعاوی مختلف در محاکم قضایی مانند مطالبه چک بلامحل (که طرفین بابت تضمین به یکدیگر داده‌اند)، توقیف عملیات ساخت و ساز و مطالبات فروشنده مصالح و کارگر و بیمه و امثالهم جلوگیری می‌کند.

منابع:

۱-حاتمی، علی اصغر، ذاکری نیا، حانیه، ماهیت قرارداد‌های ساخت و ساز، مجله مطالعات فقه و حقوق اسلامی، سال دوم، شماره دوم، ۱۳۸۹،
۲-رودیجانی، محمدمجتبی، مسئولیت قراردادی، انتشارات آوا، تهران، چاپ سوم، ۱۳۹۷،
۳-قاسم زاده، سیدمرتضی، تفسیر قانون مدنی، انتشارات سمت، تهران، چاپ نهم، ۱۳۹۸

انتهای پیام/