ماهیت قراردادهای پیش فروش ساختمان

به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی نشست نقد رای با موضوع «ماهیت قراردادهای پیش فروش ساختمان» در پژوهشگاه قوه قضائیه برگزار شد.

خلاصه جریان پرونده بدین شرح است:

در خصوص دعوی خانم م.ن. با وکالت آقای ن. ز. به‌ طرفیت شرکت و. سهامی خاص به خواسته الزام خوانده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل آپارتمان مقوم به 51000000 ریال و همچنین از پلاک ثبتی 4964 مفروز و مجزی شده از 446 فرعی از 4 اصلی درخواست ابطال جریمه مقرر در بند ج از ماده 3 قرارداد مقوم به مبلغ 3100000 ریال به انضمام کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل به شرح محتویات پرونده است.

نظر به اینکه رابطه حقوقی طرفین دعوی، مطابق مفاد قرار داد مورخه 25/11/83 به شماره 2012 مفروغ‌عنه از اختلاف بوده و خوانده دلیلی بر فسخ یا بی‌اعتباری و ابطال آن اقامه ننموده‌اند، از آنجایی‌که مطابق مدلول ماده 4 قرار داد مذکور، خوانده متعهد بودند 36 ماهه با تنظیم صورت‌مجلس آپارتمان مورد تعهد خود را که در قالب پیش فروش به خواهان انتقال داده بودند را، تحویل دهند، لکن دلیل محکمه‌پسندی که موجبات توجیهات قانونی وی باشد ارایه نکردند.

زیرا استناد به ماده 361 قانون مدنی فاقد وجاهت قانونی است. چون مقرر است مدلول ماده، ناظر به عقود عین معین بوده که خوانده اذعان به تنظیم قرار داد در قالب پیش فروش است که از مصادیق بیع کلی در معین محسوب می‌شود.

در ثانی تعهد در تعهد نیز موجب عدم مسئولیت قانونی وی [در قبال] ایفا تعهد بر انجام احداث و تحویل ساختمان در مهلت قانونی نیست علاوه بر آن شرایط خاص اقتصادی نیز موجب بی‌اعتباری قرار داد نمی‌باشد.

چه آنکه به‌ موجب اصل لزوم قراردادها تعهدات مقرر برای طرفین و قائم مقام آنان لازم‌الاتباع است و در صورت خودداری هر یک از طرفین از اجرای تعهدات خویش، طرف مقابل حق الزام وی را به اجرای تعهدات ناشی از قرارداد اعم از مادی و حقوقی را خواهند داشت. 

بدین ترتیب دادگاه بنا به مراتب موصوف، ادعای خواهان را محمول بر صحت تشخیص و مستنداً به اصل لزوم و صحت قرارداد و با عنایت به مدلول مواد 10 و 219 و 223 و 231 و 338 و 362 و 1257 و 1258 قانون مدنی و مواد 198 و 519 و 522 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن حکم بر الزام خوانده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و ساخت واحد مورد نزاع و تحویل آپارتمان موصوف از پلاک ثبتی 4964 مفروز و مجزی شده از 446 فرعی از 4 اصلی به انظمام پرداخت کلیه خسارات قانونی درحق خواهان صادر اعلام می‌دارد. 

اما قسمت دوم دعوی خواهان مبنی بر درخواست ابطال جریمه مقرر در بند ج از ماده 3 قرار داد به لحاظ فقه دلیل محکمه پسند و عدم ارایه دلیل بر ابطال بند مذکور به استناد ماده 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی محکوم به رد اعلام می‌دارد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه 206 دادگاه عمومی حقوقی تهران

تجدیدنظرخواهی شرکت و. با مدیریت م.الف. و  م.ص. به‌ طرفیت غ.ب. از دادنامه شماره 779 مورخ 13/9/91 شعبه 213 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌ موجب قسمتی از آن حکم به الزام شرکت مذکور به ایفای تعهد و تکمیل و تحویل یک دستگاه آپارتمان منطبق با قرارداد انعقادی صادر شده از جهت محکومیت مذکور به نظر دادگاه وارد نیست.

زیرا طبق اصل صحت و اصل لزوم، شرکت مذکور، مکلف به ایفای تعهد [بوده] و در این راستا بایستی تمهیدات لازم را به عمل آورده و رأی موصوف با رعایت مقررات و منطبق با مفاد قرارداد صادر شده خللی به صحت آن وارد نیست. لذا ضمن رد اعتراض دادنامه معترض‌عنه در محدوده تجدیدنظرخواهی به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی تأیید می‌شود این رأی قطعی است.

رئیس شعبه 55 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه