سقوط ۴۹ درصدی تولید مسکن فقط در یک دهه
_ روزنامه همشهری نوشت: در سال ۱۳۹۰، سازندگان و انبوهسازان برای تولید بیش از ۷۵۶ هزار واحد مسکونی مجوز ساخت گرفتهاند، اما برآوردهای آماری نشان میدهد که احتمالا این تعداد در پایان سال۱۴۰۰ به کمتر از ۳۸۵ هزار واحد میرسد؛ این یعنی سقوط ۴۹ درصدی برنامهریزی برای تولید مسکن ایران فقط در یک دهه.
آمارهای رسمی از افول ۳۵ درصدی تعداد واحدهای مسکونی برنامهریزیشده برای تولید از سال۱۳۹۰ تا ۱۳۹۹ حکایت دارد؛ اما این وضعیت در بهار و تابستان امسال تشدید شده و تعداد واحدهای برنامهریزیشده در پروانههای ساختمانی مناطق شهری کشور در این دو فصل بهترتیب ۲۴.۶ و ۳۱.۹ درصد نسبت به فصول مشابه سال قبل کاهش پیدا کرده است. با این تفاصیل و با فرض بدون تغییر ماندن میزان تولید مسکن کشور در فصول پاییز و زمستان امسال، قطعا تولید مسکن در سالجاری نزولی است و این میزان نسبت به سال قبل حدود ۲۲ درصد و نسبت به سال ۱۳۹۰ بیش از ۴۹ درصد کمتر خواهد بود.
موتور خاموش اقتصاد
اقتصاد ایران به دلایل مختلف از منظر صنعتی به توسعه نرسیده و در این میان تحریم و تورم دو عامل قوی در سوقدادن سرمایهگذاری به سمت فعالیتهای متکی به ظرفیتهای داخلی بودهاند؛ در این شرایط، صنعت ساختمان بهواسطه وابستگی پسین و پیشین با ۱۳۴ بخش اقتصادی دیگر، عنوان موتور پیشران اقتصاد ایران را بهخود اختصاص داده است. اینکه پیشرانشدن صنعت ساختمان در ایران اتفاق خجسته یا نامبارکی بوده، بحث مفصلی است که در این مقال نمیگنجد؛ اما به هر تفصیل، در ساختار موجود اقتصاد ایران، غفلت از صنعت ساختمان و خاموشکردن موتور پیشران اقتصاد، عملا ۱۳۴ صنعت وابسته به این صنعت را نیز به چالش میکشد. این وضعیت اثر مستقیمی با رونق بازار و کیفیت معیشت نیروی کار و جامعه دارد و اتفاقاتی که در دهه۹۰ در این حوزه رخ داده، عملا این اثر مستقیم را در جهت منفی تشدید کرده است.
رهبر معظم انقلاب در دیدار اخیر با جمعی از تولیدکنندگان و مسئولان اقتصادی و صنعتی، آمارهای کلان اقتصادی دهه۹۰ را حقاً و انصافاً ناخرسندکننده لقب دادند و یکی از حوزههایی که مستقیما نسبت به آن ابراز نگرانی کردند، همین حوزه مسکن بود. حوزهای که آمارهای رسمی به شرایط نگرانکننده آن گواهی میدهند و جبران آن نهفقط با تولید دستوری مسکن، بلکه با زمینهسازی برای جانگرفتن فعالیتهای مولد صنعت ساختمان از طریق پیشبینیپذیرکردن اقتصاد، مهار تورم و ترمیم قدرت خرید خانوارها امکانپذیر است.
روایت آمارها از نصفشدن تولید مسکن
اطلاعاتی که مرکز آمار ایران از تغییرات تعداد پروانههای صادرشده برای احداث ساختمان توسط شهرداریهای کشور از سال۱۳۹۰ تا ۱۳۹۹ منتشر کرده گویای این است که در ابتدای دهه۹۰، تولید مسکن شهری در ایران وضعیت مساعدی داشته و حتی در سال۹۲ رکورد تولید مسکن شهری ایران با برنامهریزی برای تولید بیش از ۷۷۰ هزار واحد مسکونی شکسته شده است؛ اما در ادامه، از یکسو بهواسطه رکود اقتصادی ناشی از جهشهای ارزی و تورمی قبل از ۹۲ و از سوی دیگر بهواسطه راکدشدن بازار خریدوفروش مسکن، رغبت سازندگان برای احداث مسکن کاهش پیدا کرده و در سال۱۳۹۶ با ثبت رکورد کمتر از ۳۲۳ هزار واحد مسکونی، به بدترین شرایط رسیده است.
این مقدار نسبت به سال۱۳۹۰ بیش از ۵۷ درصد و نسبت به اوج رونق ساختوساز در سال۹۲ حدود ۵۸ درصد کاهش نشان میدهد. در ادامه، با بروز شوکهای ارزی و تورمی از نیمه سال۱۳۹۶ و آغاز دورههای جهش قیمتی مسکن بهواسطه ذات سرمایهای این بازار، برنامهریزی برای تولید مسکن نیز بهبود پیدا کرد و در سال۱۳۹۹ با ثبت رکورد ۴۹۹ هزار واحد مسکونی، بخشی از رکود ساختوساز جبران شد. البته این میزان همچنان ۳۵ درصد کمتر از سال ۱۳۹۰ بود؛ اما همین وضعیت هم دوام چندانی نداشت و از ابتدای امسال، از یکسو بهواسطه فروکشکردن انتظارات تورمی و خوابیدن هیجان بازار مسکن و از سوی دیگر بهواسطه تورم سنگین نهادههای ساختمانی، بار دیگر تولیدکنندگان از برنامهریزی برای آغاز پروژههای مسکونی جدید عقب نشستند که نتیجه آن افول بیش از ۴۹ درصدی تولید مسکن در سال۱۴۰۰ نسبت به ابتدای دهه۹۰بود.
دورنمای تولید
مسکن در اقتصاد ایران به یک کالای سرمایهای تبدیل شده و این مسئله منجر به فقر مسکن، افزایش حاشیهنشینی و رشد بدمسکنی شده است. همزمان به واسطه دورههای شوک ارزی و موجهای تورمی پیاپی، شرایط بازار مسکن دچار نابسامانی روزافزون شده؛ تا جایی که میانگین دوره انتظار خرید مسکن برای خانوارهای تهرانی به بیش از ۶۰ سال رسیدهاست.
در این وضعیت، بهواسطه ناتوانی تقاضای مصرفی در خرید مسکن شهری، جامعه هدف تولید مسکن فقط به متقاضیان سرمایهگذاری و بازار اجاره محدود میشود و با کوچکترشدن بازار مصرف، مقیاس تولید نیز کاهش مییابد. یکی از خصوصیتهای این وضعیت، کوچ سازندگان مسکن از تهران به شهرستانها بوده که آثار آن بهخوبی در آمارهای مرکز آمار ایران مشهود است و یکی از نشانههای آن نیز افزایش مستمر میانگین زیربنای واحدهای مسکونی جدید از ۱۴۸ مترمربع در سال۱۳۹۰ به ۱۹۷ متر در سال۱۴۰۰ است. البته بخشی از این افزایش متراژ زیربنا نیز میتواند ناشی از افزایش تولید مسکن لوکس و بزرگمتراژ برای طبقه مرفه جامعه باشد، اما بخش عمده آن به تولید واحدهای بزرگمتراژ در شهرهایی غیر از تهران و کلانشهرها اختصاص دارد که قیمت زمین آنها ارزانتر است.
در سوی دیگر این ماجرا، از آنجاییکه شوکهای ارزی و تورمی، مستقیما روی نهادههای ساختمانی نیز اثر میگذارد، هزینه تولید مسکن رشد میکند و قدرت خرید سرمایه در گردش سازندگان و انبوهسازان بهناچار در جهت عکس افزایش هزینههای تولید، کاهش مییابد؛ یعنی با دو برابر شدن هزینه تولید مسکن، قدرت خرید سازنده به نصف میرسد و متعاقبا مقیاس تولید و فعالیتهای او نیز در حدود همین میزان کاهش مییابد. در این شرایط، تنها منجی صنعت ساختمان و بازار مسکن، مهار تورم و بازآرایی قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن است که میتواند هم از منظر هزینه تولید و هم از منظر افزایش بازار مصرف کالای مسکن، رشد تولید و فروش این حوزه را تضمین کند.
در این میان ورود پرقدرت دولت به نهضت خانهسازی و برنامهریزی برای احداث ۴ میلیون واحد مسکونی نیز میتواند ضمن روشنکردن موتور پیشران اقتصاد و تحریک صنایع وابسته به صنعت ساختمان، بخشی از فقر مسکن، حاشیهنشینی و بدمسکنی را ترمیم کند و بهخصوص در شهرهای کوچک و روستاها، به خانهدارشدن متقاضیان مصرفی حذفشده از بازار آزاد کمک کند؛ اما درمجموع، بهترین دستاوردی که نهضت ملی مسکن میتواند داشته باشد، اصلاح ساختار بازار مسکن و کمک به مصرفیشدن این کالاست که البته این مهم نه با ساخت مسکن انبوه، بلکه با اصلاح قانون زمین شهری و استفاده از ابزارهای نظارتی، مالیاتی و شفافیت در حوزه املاک و مستغلات محقق میشود و انتظار میرود با تجهیز کامل بانک اطلاعاتی املاک و اسکان، مدنظر سیاستگذاران قرار گیرد.
