سه آلارم از شرایط واقعی بازار مسکن
- روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: بازار معاملات مسکن در برخی از مناطق شهر تهران در حالی این روزها با نمایش وارونه شرایط موجود از سوی برخی واسطهها مواجه شده است که دستکم سه علامت نشاندهنده فضای غیرهیجانی در بازار ملک است.
تحقیقات میدانی از تازهترین شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران بهویژه محلات و مناطق مصرفی پایتخت نشان میدهد در حالی که حداقل سه علامت از خرید «بدون هیجان» آپارتمانهای مصرفی در شرایط رکودی فعلی در بازار ملک رصد میشود، برخی واسطهها قصد دارند فضای بازار را متفاوت و برعکس شرایط واقعی فعلی جلوه دهند.
هدف آنها از این اقدام جوسازی قیمتی در بازار با وجود شرایط رکودی فعلی و وارونه جلوه دادن شرایط حال حاضر وآینده کوتاهمدت بازار مسکن برای ایجاد و حفظ موج تورمی در بازار املاک است.
تحقیقات میدانی نشان میدهد در روزهای اخیر و در حالی که بازار معاملات مسکن همچنان در حالت رکودی به سر میبرد، برخی از واسطهها برای ایجاد جو هیجانی در بازار برای کسب درآمد بیشتر، متقاضیان خرید مسکن را به عجله برای خرید واحدهای مسکونی ترغیب میکنند.
دو ترفند برای جوسازی کاذب
استدلال آنها این است که ظرف دو ماه آینده بازار مسکن با تورم شدید همراه خواهد شد و هماکنون بهترین زمان برای خرید آپارتمان است. اعلام و تاکید بر ایجاد التهاب و جهش در بازار مسکن ظرف دو ماه آینده این روزها به یک ترفند مهم برخی واسطهها برای بهرهبرداری از نگرانی متقاضیان مسکن نسبت به احتمال گرانی در آینده نزدیک تبدیل شده است. به طوری که این پیشبینی کاذب این روزها به گوش بخش عمده متقاضیانی که هماکنون در بازار در حال جستوجو برای خرید مسکن هستند، رسیده است. در حالی که واقعیت بازار کاملا متفاوت است.
از سوی دیگر برخی از این واسطهها اقدام به دستکاری در قیمتهای پیشنهادی و افزایش آن برای کسب منافع بیشتر میکنند. این موضوع را میتوان به عنوان ترفند دوم این گروه از واسطهها در بازار مسکن در شرایط حال حاضر اعلام کرد. هماکنون فایلهای دو قیمتی در بازار معاملات مسکن رواج یافته است. این فایلها، فایلهایی هستند که با وجود اعلام قیمت پیشنهادی از سوی مالکان و فروشندهها با درصدی بالاتر از قیمت اعلامی، به متقاضی خرید پیشنهاد میشوند.
به این فایلها «فایلهای دو قیمتی» گفته میشود که برخی واسطهها هماکنون برای کسب منفعت بیشتر، تعداد آنها را در بازار افزایش دادهاند. در شرایطی که به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن و فاصله شدید قدرت خرید متقاضیان با قیمتهای پیشنهادی، بسیاری از واحدهای مسکونی عرضه شده با فاصله زمانی بسیاری به فروش میرسند و دوره انتظار فروشندهها برای فروش زیاد است، برخی از فروشندهها نیز با این گروه واسطهها همکاری میکنند. به این معنا که به آنها وعده میدهند در صورت فروش در مدت زمان کوتاه، میتوانند تفاضل قیمت پیشنهادی خود با قیمت اعلام شده از سوی واسطه را به عنوان حق کمیسیون دریافت کنند. در برخی موارد قیمت اعلامی از سوی این واسطهها بین ۱۰ تا ۱۵ درصد بالاتر از قیمت پیشنهادی فروشنده است.
سه آلارم از شرایط واقعی بازار
با این حال، حداقل سه علامت مهم از بازار معاملات مسکن رصد میشود که نشان میدهد واقعیت بازار کاملا متفاوت با آن چیزی است که برخی واسطهها برای هیجانی کردن جو بازار ملک آن را به تصویر میکشند.
در واقع سه علامت مهم از بازار دریافت میشود که نشان میدهد نه تنها قریبالوقوع بودن جهش قیمت مسکن وبر هم خوردن آرامش قیمتی در بازاردر کوتاه مدت بعید است بلکه الزاما همه فایلهای موجود در بازار نیز به سرعت به فروش نخواهند رسید. نخستین علامت مربوط به تغییرات سطح تورم پنهان مسکن است. اطلاعات دریافت شده درباره تورم پنهان مسکن بر گرفته از قیمتهای پیشنهادی درج شده در فایلهای فروش مسکن در بازار نیازمندیهای آنلاین «دیوار» نشان میدهد متوسط قیمت پیشنهادی فایلها در دو هفته اول مهرماه امسال حدود یک درصد کمتر از میانگین قیمت پیشنهادی فایلهای عرضه شده در این استارتآپ در شهریور ماه است.
این موضوع نشان میدهد در دو هفته اول ماه جاری نه تنها قیمتهای پیشنهادی در کل افزایش نداشته است بلکه اندکی کاهش نیز یافته است. علامت دوم به نتایج تحقیقات میدانی برمیگردد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان میدهد با وجود جوسازی برخی واسطهها، خریداران نیز فایلهای نامرغوب با سطح نامتعارف قیمت را پس میزنند. در واقع خریداران نیز با وجود این جوسازیها با هر قیمتی و هر شرایطی حاضر به خرید نیستند.
علامت سوم نیز مربوط به تغییر رفتار گروهی از سرمایهگذاران ملکی است که در ماههای گذشته با هدف کسب سود اقدام به ورود به بازار مسکن، خرید واحد و خالی نگه داشتن آن برای فروش در زمان مناسب کردند. هماکنون سهم فایلهای تخلیه که برای فروش به بازار عرضه شدهاند نسبت به ماههای قبل افزایش یافته است. تعداد زیادی از فایلهایی که این روزها برای فروش به متقاضیان عرضه میشود واحدهای خالی از سکنه هستند. مالکان عمده این واحدها سرمایهگذارانی هستند که به دنبال عدم انتظار برای رشد محسوس قیمتها در کوتاهمدت و میان مدت اقدام به عرضه این واحدها برای فروش کردهاند. این در حالی است که اگر قرار بود قیمت مسکن ظرف دو ماه آینده با رشد شدید مواجه شود این سرمایهگذاران به هیچوجه در شرایط فعلی حاضر به فروش آپارتمانهای خود نبودند.
بررسیها درباره شرایط حال حاضر بازار معاملات مسکن نشان میدهد در حالی که فضای سفید اوایل سال در بازار مسکن (کاهش ۵ درصدی قیمت مسکن در فروردین و اردیبهشت نسبت به اسفند ماه) هماکنون وجود ندارد، اما فضای بازار نیز آن طور که برخی واسطهها آن را سیاه و رو به جهش توصیف میکنند نیز نیست.
فضای بازار هماکنون تحت تاثیر بیم وامید ناشی از شرایط ریسکهای غیراقتصادی، خاکستری رنگ است. در واقع هماکنون بازار مسکن در میانه جهش و ریزش قرار گرفته است و فضایی بینابینی دارد. نه انتظارات مانند سال گذشته تورمی است و نه فضای بازار کاهشی است. در عین حال امیدواری به کاهش ریسکهای غیراقتصادی وجود دارد.
ماجرای ورود متزلزل به بازار
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» همچنین از ورود متزلزل برخی از متقاضیان خرید وفروش به بازار خبر میدهد. برخی از خریداران و فروشندهها در همان مراحل ابتدایی ورود به بازار از خرید و فروش منصرف میشوند. بخش زیادی از این تصمیم ناشی از جوسازی برخی واسطهها درباره شرایط پیشروی بازار معاملات مسکن است.
غافل از اینکه این هیجاندهی کاذب در واقع برای این گروه از واسطهها به منزله خودزنی و بازی در میدان رکود است. بسیاری از خریداران مسکن در مواجهه با این جوسازی قیمتی از خرید ناامید شده یا به مناطق دیگری برای جستوجو مراجعه میکنند. در حالی که در نهایت گروه زیادی از آنها موفق به خرید مسکن نمیشوند. برخی فروشندهها نیز به طمع فروش با قیمت بالاتر فعلا دست از فروش برداشته و انصراف میدهند. در واقع این اقدام برخی واسطهها بازی باخت-باخت-باخت هم برای خودشان و هم خریداران و فروشندههای مسکن است. چرا که با این اقدام عملا نه تنها بازار از رکود خارج نمیشود بلکه رکود معاملات مسکن عمیقتر هم میشود.
کارشناسان به این واسطهها توصیه میکنند با فراهم کردن شرایط معامله خرید وفروش مسکن با قیمتهای واقعی، نه تنها خریداران وفروشندهها را در رسیدن به هدف خود کمک کنند بلکه با افزایش تعداد معاملات از این طریق، از مسیر درست اقدام به کسب درآمد کنند. چرا که یکی از آثار و تبعات منفی ادامه رکود در بازار معاملات مسکن، افت شدید سطح درآمد همین واسطههای ملکی و به خطر افتادن معیشت آنهاست.
