فرمول حق کمیسیون املاک تغییر میکند؟
جدال بر سر حق کمیسیون مشاوران املاک، شکل و شمایل دعوای مرغ و تخممرغ بهخود گرفته و هر طرف دعوا، دیگری را مقصر وضعیت موجود معرفی میکند. قانونگذار، تعارض منافع میان حق کمیسیون درصدی مشاوران املاک با تعیین ارزش معامله را زمینهساز گرانی، فساد و تخلف میدانند و بهدنبال کاهش مزد دلالان مسکن هستند و در مقابل نمایندگان صنفی مشاوران املاک، پایینآوردن حقالزحمه مشاوران را باعث بروز تخلفات و تبانیهای احتمالی عنوان میکنند و پیگیر متناسبسازی حق کمیسیون مشاوران املاک با دیگر کشورها هستند.
خبرها حاکی از این است که کلیات طرح کاهش تعرفه بنگاههای معاملات ملکی در کمیسیون عمران مجلس به تصویب رسیده و قرار است پس از تغییراتی که در پاییز سال گذشته برای حق کمیسیون مشاوران املاک اعمال شد، بار دیگر تمهیداتی برای تغییر فرمول، مبنا و میزان حق کمیسیون آنها انجام شود. تعارض منافعی که وابستگی حقالزحمه بنگاههای ملکی با ارزش معامله ایجاد میکند، همواره یکی از متهمان سفتهبازی روی قیمت ملک و گاه تبانی بنگاهدار برای تغییر غیرواقعی ارزش معامله عنوان شده که در دورههای تنش بازار مسکن، به محرکی برای جهش قیمتها تبدیل میشود. در مقابل، رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است دستکاری حقالزحمه این صنف منصفانه نیست و تجربه ثابت کرده که فقط میزان شکایتها را افزایش میدهد و هرگز تأثیری بر کاهش قیمت مسکن ندارد.
فرمول حق کمیسیون تغییر میکند؟
اوایل هفته جاری بود که سخنگوی کمیسیون عمران مجلس از موافقت اعضای این کمیسیون با کلیات طرح کاهش تعرفه بنگاههای معاملاتی خبر داد. عبدالجلال ایری به ایسنا گفت: وابستگی حقالزحمه بنگاههای معاملات ملکی با قیمت ملک، زمینه افزایش قیمت مسکن را فراهم میکند و درنهایت اعضای کمیسیون عمران مجلس با کلیات این طرح موافقت کردند و مقرر شد تا در این طرح کمیته مخصوص بهنحوی مورد بررسی و چکشکاری قرار گیرد که رابطه تعرفه بنگاههای معاملاتی با قیمت ملک قطع شده و شیوه دیگری برای دریافت حقالزحمه آنها تعیین شود. این اظهارات حاکی از این است که کمیسیون عمران مجلس بهدنبال ابداع فرمول جدیدی است که مثل شرایط فعلی، تغییر ارزش معامله تغییر بنیادی در حق کمیسیون مشاوران املاک نداشته باشد و آنها سودی از بالا و پایینبردن قیمت ملک نداشته باشند.
با فرض اینکه کمیسیون عمران قادر باشد چنین فرمولی ابداع کند و همه مسائل حرفه دلالی ملک، ازجمله اختلاف زحمت، برنامهریزی و کارسازی یک معامله ۱۰ میلیارد تومانی با یک معامله ۱۰۰ میلیون تومانی را نیز در این فرمول ببیند، باز یک سؤال مطرح میشود که طرح کمیسیون عمران مجلس چگونه میتواند بعد از ابلاغ فرمول جدید، از تبانی مشاور املاک با هر یک از طرفین معامله بهمنظور دریافت حق کمیسیون خارج از معامله نظارت کند؟ بررسیها نشان میدهد از مهرماه سال قبل که فرمول حق کمیسیون مشاوران املاک تغییر کرده تاکنون، بخش قابلتوجهی از معاملات ملکی بهصورت توافقی یا با تخلف مشاور املاک، با حق کمیسیون مغایر با ابلاغیه کمیسیون نظارت بر اصناف منعقد شده است. در این میان، سختگیریهای واحد نظارت اتحادیه مشاوران املاک نیز در بهترین حالت، برخورد با تخلفات را تسریع کرده؛ اما نتوانسته ریشه تخلفات را خشک کند.
مشاوران املاک چه میگویند؟
سال قبل که حق کمیسیون املاک اصلاح شد، مصطفی قلیخسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تأکید کرد: این اتحادیه، نرخنامه جدید را به همه واحدهای صنفی متبوع خود ابلاغ کرده و لازمالاجراست، اما همزمان اتحادیه برای احقاق حقوق صنف مشاوران املاک رایزنی میکند و پیگیر تجدیدنظر در نرخها خواهد بود. پسازآن نیز خسروی بارها از لزوم تجدیدنظر در نرخنامه حق کمیسیون با رسانهها گفتگو کرد و اینک نیز در شرایطی که زمزمه طرح اصلاح حق کمیسیون مشاوران املاک به گوش میرسد، بار دیگر رئیس اتحادیه مشاوران املاک به نشانه مخالفت با این طرح وارد میدان شده است.
او با اشاره به اینکه تعرفه مشاوران املاک در ایران یکچندم تعرفه دیگر کشورهاست، به نمایندگان عضو کمیسیون عمران مجلس توصیه میکند بهجای ارائه نسخههای چشمبسته و خلقالساعه، قانون مدونی برای مشاوران املاک وضع کنند که مبتنی بر قانون نظام صنفی باشد و اگر در این کار ناتوان هستند، دستکم شغل دلالی مسکن را از این قانون مستثنا کنند تا دست اتحادیه برای تنبیه و تشویق واحدهای قانونمند و متخلف باز باشد؛ چراکه هماکنون اتحادیه املاک هیچ اختیاری در این زمینه ندارد و فقط در همکاری با شورای حل اختلاف و اماکن برای پلمب دفاتر مشاوران املاک متخلف همکاری میکند.
خسروی با اشاره به اینکه مسکن مهمترین دارایی یک خانوار ایرانی است و کوچکترین اشتباه یک مشاور در عقد قرارداد میتواند زندگی یک خانواده را تحتتأثیر قرار دهد، میگوید: قانونگذاران باید تبعات کاهش حق کمیسیون مشاوران املاک در جرمزایی و همچنین سختشدن معاش این صنف را درنظر بگیرند؛ چراکه وقتی حقوحقوق یک فرد را به او ندهند، عملا او را به دورزدن قانون تشویق میکنند.
چه باید کرد؟
قابل کتمان نیست که قانون نظام صنفی ایران ایرادات متعددی دارد و بهویژه با نگاهی به ایجاد اشتغال برای جوانان، قواعد بسیار آسانی برای راهاندازی واحد صنفی درنظر گرفته است؛ بهگونهای که سرانه تعداد واحدهای صنفی در ایران حدود ۶ برابر میانگین جهانی برآورد میشود و این مسئله در صنف مشاوران املاک و مستغلات نیز بهوضوح قابل مشاهده است.
بررسیها نشان میدهد طی دوره ۲۵ ساله ۱۳۷۵ تا زمستان ۱۳۹۹ موجودی مسکن کشور ۲.۵برابر افزایش پیدا کرده، اما طی همین دوره زمانی، تعداد واحدهای صنفی مشاوران املاک ۱۹ برابر شده است. حتی در شهر تهران، در شرایطی که تعداد کل معاملات خریدوفروش، رهن و اجاره و مشارکت در ساخت در رکود فعلی از ۱۰ هزار مورد درماه فراتر نمیرود، حدود ۱۲ هزار بنگاه ملکی مجاز یا در حال دریافت مجوز فعال هستند و بهطور میانگین توان تأمین هزینههای جاری خود را نیز ندارند. در این میان، کیفیت کار مشاوران املاک نیز بهواسطه همین تسهیل قانون نظام صنفی بسیار پایین است؛ بهگونهای که بسیاری از متعاملین بازار املاک، فقط بهواسطه انحصار این صنف در صدور کد رهگیری و رسمیت بخشیدن به معامله به آن مراجعه میکنند.
از سوی دیگر، شتاب توسعه آگهیهای اینترنتی حوزه املاک، عملا مشاوران املاک را نیز به کاربران ساده این فضا تبدیل کرده و دیگر خبری از دلالی آنها در جوش دادن معامله نیست. به هر صورت، این ماجرا از هر سو که نگاه شود، مقصر یا مقصران مختلفی دیده میشوند که پرداختن به هر یک از آنها بهتنهایی، میتواند مصداق این مثل باشد که مرغ اول بوده یا تخممرغ! پس اگر قرار است تلاشی برای ساماندهی بازار املاک و مستغلات انجام شود، اولازهمه باید ایجاد بانک اطلاعاتی شفاف و همهشمول در دستور کار قرار بگیرد، پسازآن ابزارهای مالیاتی در این حوزه فعال شوند و دستآخر نیز قانون نظام صنفی فارغ از اهداف پوپولیستی بهگونهای اصلاح شود که اصناف در فضای رقابتی و بهصورت تخصصی فعالیت کنند.
