کوچ اجباری مستاجران از پایتخت
_ روزنامه حمایت نوشت: افزایش اجاره بها در برخی مناطق شهری سبب شده مستاجران امکان تمدید قراردادهای خود را از دست بدهند و کوچ به مناطق پایینتر را در دستور کار قرار دهند، اما این همه ماجرا نیست چرا که برخی قدرت ماندن در پایتخت را نیز از دست داده اند. این وضعیت اگرچه در سالهای گذشته مشاهده شده، اما با تداوم افزایش قیمت اجارهها در دو سال گذشته بیشتر شده است. گزارشها حاکی از آن است که مقصد جدید مستاجران شرق تهران شهرهای پردیس، رودهن و بومهن شده و کرج و گرمدره هدف سکونت اجارهنشینها در غرب تهران است.
واسطههای ملکی از رشد بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد نرخها و کوچ اجارهنشینها در شرق تهران به شهرهایی مثل پردیس، رودهن، بومهن و دماوند خبر میدهند. در غرب تهران نیز مستاجران از محلههایی مثل پونک، جنت آباد، آریاشهر، شهران و شهرزیبا به مقاصدی همچون منطقه ۲۱، ورآورد، گرمدره و کرج نقل مکان میکنند.
در منطقه ۵ واقع در غرب تهران به عنوان اولین منطقه پرتقاضا برای خرید و اجاره در پایتخت متوسط نرخ رهن کامل ۵ تا ۵.۵ میلیون تومان است و در واحدهای نوساز به ۷ تا ۸ میلیون تومان نیز میرسد. این در حالی است که سال گذشته نرخ رهن کامل در غرب تهران بین ۲.۵ تا ۳.۵ میلیون تومان بود. در منطقه ۴ واقع در شرق تهران که منطقهای پرتقاضا برای خرید و اجاره محسوب میشود نرخهای اجاره به طور معمول ۴ تا ۴.۵ میلیون تومان است. اما فعالان بازار مسکن از اتفاقی جدید ناشی از رشد قیمت مصالح ساختمانی خبر میدهند. مشاوران املاک میگویند در هفتههای اخیر برخی مالکان که موفق به فروش واحدهای خود نشدهاند قیمت پیشنهادی اجاره واحدهای نوساز را افزایش دادهاند و قیمت رهن کامل این آپارتمانهای کلیدنخورده به ۶ تا ۷ میلیون تومان رسیده است.
کمتوجهی به نرخهای مصوب ستاد ملی کرونا
کمتوجهی به نرخهای مصوب ستاد ملی کرونا نیز کماکان در بازار اجاره محسوس است. دولت اعلام کرده اجارهبهای سالیانه نباید بیش از ۲۵ درصد در تهران افزایش پیدا کند، اما کمتر صاحبخانهای خود را پایبند به این مصوبه میداند. مشاوران املاک میگویند که با توجه به شروط سهگانه برای تخلیه شامل فروش، تخریب جهت ساخت و ساز و سکونت پسر تازه مزدوج شده مالک، راه برای دور زدن قانون توسط صاحبخانهها فراهم است و مستاجران اغلب خود را وارد فرآیند شکایت به شورای حل اختلاف نمیکنند.
وضعیت نامناسب عرضه مسکن
معمولا افزایش قیمت مسکن با فاصله زمانی بر روی بازار اجاره تاثیر میگذارد. با اینکه از اواخر سال ۱۳۹۶ تا کنون قیمت مسکن در تهران حدود ۴۶۰ درصد افزایش پیدا کرده، آمارهای رسمی از رشد حدود ۱۰۰ درصدی اجاره بها حکایت دارد. البته نرخهای کف بازار با قیمتهای اعلامی از سوی بانک مرکزی مقداری متفاوت است؛ به طوری که گزارشهای میدانی نشان میدهد طی چهار سال اخیر با افزایش حدود ۱۵۰ تا ۲۰۰ درصدی قیمت در بازار اجاره شهر تهران مواجه شدهایم.
مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک مهمترین عامل تعادلبخشی به بازار مسکن را افزایش ساختوساز دانست و گفت: وزارت راه و شهرسازی در دولت دوازدهم درخصوص تولید و عرضه مسکن کمکاری داشت و این اواخر استراتژی «مسکن نخرید» را دنبال کرد. یعنی وقتی دیدند به دلیل عملکردشان قیمت مسکن چند برابر شده به مردم گفتند خانه نخرید تا ارزان شود. اما نه تنها قیمت پایین نیامد بلکه با رشد ۹ برابری قیمتها نسبت به سال ۱۳۹۲ مواجه شدیم و حتی از اوایل سال ۱۳۹۸ که توصیه به نخریدن مسکن کردند متوسط قیمت هر متر خانه در تهران از حدود ۱۳ میلیون تومان به ۳۰ میلیون تومان رسید.
راهکارهای کارشناسان برای ساماندهی بازار اجاره
خرداد ماه سال ۹۹ محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی از تدوین طرح اجارهداری حرفهای با تعیین سقف مجاز افزایش اجاره خبر داده و گفته بود: تجربه سالهای گذشته در بازار اجاره مسکن شهر تهران و شهرهای بزرگ و متوسط نشان داده رها کردن بازار اجاره به این امید که سطح اجاره بها با توان پرداخت مستاجران متناسب میشود، جوابگو و قابل قبول نیست؛ بنابراین لازم است دولت به عنوان سیاستگذار و تنظیم کننده بازار اجاره مسکن برای حمایت از دهکهای نیازمند مداخله کند.
وی یادآور شد: در فاصله سالهای ۸۵ تا ۹۵ تعداد خانوارهای مستأجر کشور ۳۰ درصد افزایش یافته و این میزان در تهران ۴۲ درصد بوده است.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه با تاکید بر اینکه این آمارها به خوبی عدم موفقیت بازار در تنظیم متغیرها به شکل خودکار و بدون ورود دولت را مشخص میکند، گفت: طرح اجاره داری حرفهای در وزارت راه و شهرسازی تدوین شده که در آن به عوامل مختلف و در عین موثر بر روند اجارهبها و رابطه مالک و مستأجر پرداخته شده است. همچنین برای زمان اجارهداری و میزان رشد مجاز اجارهبها نیز پیش بینیهایی در طرح مذکور صورت گرفته است.
محمودزاده ابراز امیدواری کرد: با تصویب این طرح شرایط برای راه اندازی شرکتهای اجاره داری حرفهای و عرضه انبوه واحد مسکونی اجارهای در شهرهای بزرگ از جمله تهران فراهم و روند رشد سالانه اجاره بها محدود شود.
وی از شهریور ماه سال ۹۸ همواره از راهاندازی اجارهداری حرفهای در راستای حمایت از اجارهنشینها خبر داده است. این وعده همزمان با شروع به کار دولت سیزدهم همچنان ادامه داشته و معاونت مسکن و ساختمان طی گزارشی از به رانده شدن اجارهنشینها به حاشیه شهرها خبر داد است. در نظام اجارهداری حرفهای بخشی از ویژگیهای موجود شامل ساختار سنتی نظام اجارهداری، کمبود واحدهای اجارهای متناسب با نیاز خانوارهای مستاجر، سکونت حدود ۴۰ درصد خانوارهها به شکل اجارهای، راندهشدن اجارهنشینها به حاشیه شهرها و سکونتگاههای غیررسمی، تعیین اجارهبهای سلیقهای، عدم امکان تامین حقوق مستاجران و موجران، عدم وجود نظام مدیریت و بهرهبرداری در بازار اجاره و نبود شفافیت در بازار اجاره ساماندهی میشود. هدف از تشکیل شرکتهای اجارهداری حرفهای املاک و مستغلات کسب منافع از داراییهای غیرمنقول از طریق اجاره دادن و یا خرید و فروش مستغلات اجارهداری است.
نقش و وظایف شرکتهای اجارهدار نیز بنا براعلام معاونت مسکن وساختمان و ساختارطراحی شده شامل عرضهکننده واحدهای مسکونی اجارهای، سرمایهگذاری در ساخت مسکن اجارهای، انجام امور نگهداری و بهرهبرداری از املاک در اختیار در صورت اخذ مجوز مدیریت و بهرهبرداری و راهاندازی صندوقهای املاک و مستغلات است. در عین حال وظایف شرکت مدیریت و بهرهبرداری حرفهای اجارهداری شامل سامان دادن، توسعه دادن و نهایی کردن قراردادهای اجارهداری، دریافت و پرداخت اجارهبها، تعمیر و نگهداری داراییهای غیرمنقول است. متاسفانه در سالهای گذشته این برنامهها عملیاتی نشده است. هر چند دولت دوازدهم اقدام به پرداخت کمک هزینه برای اجاره مسکن کرد، اما این مساله نیز به دلیل برخی مشکلات کارآیی لازم را نداشت. کارشناسان نسبت به عواقب اقتصادی و اجتماعی کوچ مستاجران به حاشیه شهرها هشدار میدهند. به گفته آنها نظام اجاره داری حرفهای از اقداماتی است که در میان مدت و بلند مدت میتواند وضعیت بازار اجارهها را ساماندهی کند. همچنین بستههای تشویقی برای توسعه اجاره داری حرفهای برای گروههای کم درآمد و متوسط نیز از دیگر توصیههای کارشناسان است که باید دید سکاندار جدید وزارت مسکن در دولت جدید چه اقداماتی در این زمینه انجام میدهد.
