نقشه معاملات مسکن در خرداد

- روزنامه همشهری نوشت: آمار‌های رسمی از ادامه‌دار شدن شوک‌های تورمی در بازار مسکن شهر تهران و رشد ۳ درصدی میانگین قیمت در خردادماه حکایت دارد. اگرچه این مسئله می‌تواند بازتاب آخرین اثرات نقدینگی باقیمانده در بازار مسکن باشد، اما با توجه به ذات این بازار که غالباً با آینده‌نگری و براساس واقعیت‌های اقتصادی وارد مدار رشد قیمت می‌شود، این احتمال وجود دارد که تحولات اخیر بازار مسکن ناشی از نااطمینانی نسبت به مسائلی مانند کسری بودجه، رشد نقدینگی و برجا ماندن تحریم‌ها باشد.

بازار مسکن شهر تهران از اواخر سال گذشته تاکنون شاهد جوی ناپایدار و مردد بوده و این مسئله به نوسان قیمت در این بازار دامن زده است. حالا آنگونه که آخرین آمار‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن خردادماه حکایت دارد، در این میان دوباره میانگین قیمت مسکن افزایش پیدا کرده و با رشد ۳ درصدی نسبت به‌ماه قبل، خود را به مرز ۳۰ میلیون تومان رسانده است. همزمان تعداد معاملات مسکن در خردادماه ۲۹.۶ درصد نسبت به‌ماه قبل افزایش نشان می‌دهد.

نقشه معاملات مسکن در خرداد

براساس اطلاعات منتشر شده بانک مرکزی در خرداد ۱۴۰۰ متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۹ میلیون و ۶۷۳ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل ۳ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۶.۶ درصد افزایش نشان می‌دهد. تعداد معاملات مسکن شهر تهران نیز در این ماه با تغییر قابل‌توجهی مواجه بوده و به ۵ هزار و ۱۰۲ فقره رسیده که ۲۹.۶ درصد بیش از ماه قبل و ۵۲.۷ درصد کمتر از ماه مشابه سال قبل است. به عبارت دیگر، با وجود اینکه شرایط بازار در مقایسه با اردیبهشت بهبود پیدا کرده، اما همچنان در مقایسه با رونق نسبی سال قبل شرایط نامساعدی را تجربه می‌کند. نگرانی از اثرات تورمی کسری بودجه و دامن زدن آن به رشد نقدینگی و بی‌ارزش‌تر شدن ارزش ریال و همچنین باقی ماندن احتمالی سایه تحریم‌ها بر اقتصاد ایران و تنش دوباره در نرخ ارز، اصلی‌ترین محرک‌هایی است که باعث شده باوجود رکود سنگین در همه بازار‌های اقتصاد ایران، بازار مسکن همچنان درگیر رکود تورمی باقی بماند؛ زیرا این بازار به‌واسطه مختصاتی که دارد، نه در دوره رشد قیمت مانند بازار‌های ارز، طلا و سرمایه، با جهش بلند قیمت مواجه می‌شود و نه در دوره‌های آرامش یا رکود اقتصادی تن به اصلاح قیمتی می‌دهد؛ درنتیجه تحولات بازار مسکن همواره تحت‌تأثیر واقعیت‌های اقتصادی رخ می‌دهد.

کاهش سهم نوساز‌ها ادامه دارد

براساس آمار‌های بازار مسکن تهران، توزیع واحد‌های مسکونی معامله شده در خردادماه به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که در این‌ماه سهم واحد‌های نوساز و تا ۵ سال ساخت به ۳۵.۸ درصد رسیده که ۳.۱ درصد کمتر از سال قبل است. ازجمله دلایل این مسئله، افت عرضه مسکن در بافت شهری به‌واسطه تضعیف تولید مسکن شهری و همچنین کاهش قدرت خرید متقاضیان و تمایل آن‌ها به خرید واحد‌های با عمر بالا و البته ارزان‌تر است. در خردادماه، در ازای کاهش سهم واحد‌های نوساز و تا ۵ سال ساخت، سهم واحد‌های با قدمت بالا در گروه‌های «۶ تا ۱۰»، «۱۱ تا ۱۵» و «بیش از ۲۰ سال ساخت» افزایش پیدا کرده است.

معاملات منطقه‌ای

بررسی‌ها نشان می‌دهد در خردادماه امسال، توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به‌گونه‌ای بوده است که منطقه ۵ همچنان پرمعامله‌ترین منطقه تهران باقی مانده و ۱۳.۹ درصد از کل معاملات بازار را به‌خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۱۰ و ۴ به‌ترتیب با اختصاص سهم‌های ۹.۸ و ۸.۱ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. براساس آمارها، درمجموع ۷۱.۸ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در این‌ماه مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به‌ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۱۰، ۴، ۲، ۷، ۱۵، ۱۴، ۸، ۱ و ۱۱) بوده و ۱۲ منطقه باقیمانده ۲۸.۲ درصد از کل تعداد معاملات را به‌خود اختصاص داده‌اند. نکته دیگر اینکه براساس آمارها، اختلاف قیمت میان بیشترین و کمترین میانگین قیمت در ۲۲ منطقه شهر تهران به ۵.۳ برابر رسیده و عنوان گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق شهر تهران به‌ترتیب به مناطق یک و ۱۸ اختصاص یافته است؛ به‌گونه‌ای که بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۶۶ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان به منطقه یک و کمترین میانگین قیمت معادل ۱۲ میلیون و ۶۱۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته که به‌ترتیب ۶۰.۹ و ۴۱.۹ درصد نسبت به خرداد سال قبل بیشتر است.

سایر شاخص‌های مهم بازار

در معاملات خردادماهی بازار مسکن شهر تهران، بیشترین سهم از کل معاملات به واحد‌های مسکونی در دامنه قیمتی ۱۵ تا ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا اختصاص داشته و درمجموع ۴۶.۲ درصد از کل معاملات مربوط به این بازه قیمتی بوده است. همچنین طبق آمارها، درمجموع ۶۰.۸ درصد از کل معاملات مسکن خردادماه در شهر تهران به واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر تعلق داشته و از این منظر، رشد تعداد معاملات مسکن نسبت به‌ماه قبل تا حد زیادی وامدار ورود سرمایه‌های خرد و احتمالاً تقاضای مصرفی به بازار بوده است.

از سوی دیگر بررسی معاملات براساس سطح زیربنای واحد مسکونی نیز نشان می‌دهد در خردادماه، بیشترین سهم از معاملات به واحد‌های مسکونی با زیربنای ۵۰ تا ۷۰ متر اختصاص داشته و درمجموع ۲۸.۸ درصد از کل معاملات مربوط به این متراژ بوده است.

براساس آمارها، در خرداد امسال ۵۶.۱ درصد از کل معاملات به واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع اختصاص دارد. همچنین در این ماه ۲۰.۲ درصد معاملات، مربوط به واحد‌های مسکونی با ارزش ۵۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان بوده و درمجموع ۵۳.۴ درصد از کل معاملات به واحد‌های مسکونی با ارزش کمتر از ۲ میلیارد تومان اختصاص داشته است. در مورد سهم واحد‌های کوچک متراژ و با ارزش پایین‌تر از میانگین بازار نیز می‌توان تقاضای سرمایه‌های خرد و تقاضای مصرفی را مؤثر دانست.

تب داغ بازار اجاره

در سال ۱۴۰۰، برای دومین سال پیاپی، قرارداد‌های اجاره موجود براساس مصوبه ستاد مقابله با کرونا مشمول تمدید اجباری با میزان افزایش قیمت ۱۵ تا ۲۵ درصدی شده؛ درنتیجه بخش قابل‌توجهی از بازار اجاره از تخلیه تورم نجومی بازار مسکن در امان مانده است. بااین وجود آمار‌های رسمی همچنان از تداوم رشد میانگین قیمت بازار اجاره در بازه‌های فراتر از مصوبه تمدید اجباری حکایت دارد؛ به‌گونه‌ای که در خرداد ۱۴۰۰، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران ۳۳.۹ درصد و در کل مناطق شهری ۳۷.۶ درصد نسبت به‌ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است.

با توجه به گرایش بازار سنتی اجاره به تخلیه تدریجی تورم بازار مسکن در قیمت اجاره، به‌نظر می‌رسد پس از اتمام دوره کرونا و حذف تمدید اجباری، مستأجران با تخلیه بخش بزرگی از تورم انباشته در اجاره‌بها مواجه خواهند شد و جلوگیری از این مسئله نیازمند تمهیدات خاصی است که گویا متولیان امر به آن توجهی ندارند.