کدام مناطق تهران مستعد ریزش در بازار مسکن هستند؟

_ روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: فشار قیمت و اجاره‌بها در مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران سنجش شد. بررسی و مقایسه حباب‌سنج ملکی در دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت نشان از بزرگ‌تر بودن حباب مسکن در مناطق شمالی دارد. آخرین آمار رسمی مربوط به نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن که از آن تحت عنوان نسبت P به R یاد شده و به نوعی دماسنج ملکی شناخته می‌شود، نشان می‌دهد هم اکنون رابطه بین قیمت و اجاره مسکن از حد متعارف و معمول خارج شده و درون دامنه متعارف قرار ندارد. در شرایط معمول و متعارف که بازار مسکن نه در حالت رکود شدید و افت قیمت قرار دارد و نه در شرایط جهش قیمتی، نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن یا همان نسبت P به R به‌طور متوسط در بازه ۱۵ تا ۲۵ قرار دارد.

 

 

این در حالی است که در شرایط جهش قیمت مسکن این نسبت از عدد ۲۵ فراتر رفته و در شرایطی که بازار مسکن با رکود شدید یا افت قیمت همراه شود، نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن عددی کمتر از ۱۵ را نشان می‌دهد. این نسبت به نوعی نمایانگر میزان بازدهی اجاره‌داری برای موجران و مالکان مسکن نیز است. در شرایطی که نسبت قیمت به اجاره‌بها عددی بالاتر از ۲۵ را نشان دهد به این معناست که جهش قیمت مسکن اتفاق افتاده و برای احیای رابطه متعارف بین قیمت و اجاره‌بهای مسکن یا باید افت یا ثبات قیمت مسکن رخ دهد یا سطح اجاره‌بها به حدی افزایش پیدا کند که این نسبت مجدد احیا شود. اما در شرایطی که این نسبت عددی کمتر از ۱۵ را نشان دهد به این معناست که بازار مسکن کشش افزایش قیمت را دارد.

 

تازه‌ترین اطلاعات موجود براساس داده‌های رسمی مرکز آمار ایران مربوط به تحولات بازار مسکن و اجاره شهر تهران در پایان سال گذشته و ابتدای فرآیند خرید و فروش و اجاره در مناطق این شهر طی سال جاری حاکی از آن است که نسبت قیمت به اجاره همچنان در محدوده نامتعارف قرار دارد.

 

بررسی نتایج مربوط به دستگاه حباب‌سنج ملکی (نسبت قیمت به اجاره) طی ۱۰ سال گذشته نتایج قابل‌توجهی از روند نامتعارف شدن و بزرگ شدن این حباب را به تصویر می‌کشد. طوری که براساس آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، نسبت قیمت به اجاره در سال ۹۱، عدد ۲۱ را نشان می‌دهد تا اینکه در سال ۹۸، این نسبت به سقف نامتعارف یعنی ۲۵ رسید. جالب آنکه این آمار بیان می‌کند که با تغییر شرایط بازار مسکن این نسبت از نیمه سال ۹۸، سقف نامتعارف را نیز کنار می‌گذارد و به عدد ۲۹ می‌رسد.

 

روند رشد نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران همچنان ادامه پیدا کرد تا اینکه در پاییز ۹۹ به ۳۶ رسید. روند رشد این نسبت، اما با تغییر و تحولات جدید بازار مسکن در ادامه شکل جدیدی به خود گرفت. به علت آنکه دو سکته جدی در جریان رشد قیمت مسکن در میانه سال گذشته رخ داد، نسبت p به r در زمستان ۹۹، یک واحد عدد نسبت به فصل پاییز عقب‌نشینی کرد و به عدد ۳۵ رسید. همین موضوع سبب شد این نسبت برای یک‌سال ۹۹ روی عدد ۳۲ قرار بگیرد. به این ترتیب حباب مسکن از سقف متعارف در زمستان ۹۹ معادل ۱۰ واحد عدد بیشتر شده که نشان از بزرگی آن دارد. اما نکته مهم در مورد حباب قیمتی مسکن آن است که تمامی مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران به یک میزان حباب ندارند. جزئیات داده‌های رسمی مربوط به حباب‌سنج ملکی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد: نسبت p به r در مناطق یک تا پنج طی سه ماه پایانی سال ۹۹ معادل ۴۵ و در مناطق ۹ تا ۲۰ طی همین بازه زمانی معادل ۳۰ بوده است. مهم‌ترین علت تفاوت قابل‌توجه حباب مسکن میان مناطق نیمه شمالی و جنوبی مسکن به تفاوت نرخ رشد اجاره‌بها میان این مناطق باز می‌گردد. آمار‌ها نشان می‌دهد: در بازه زمستان سال گذشته، نرخ رشد اجاره‌بها در مناطق یک تا پنج معادل ۳۰ درصد و در مناطق ۹ تا ۲۰ معادل ۴۰ درصد بوده است این در حالی است که تورم مسکن در نیمه شمالی شهر تهران معادل ۱۱۵ درصد و در نیمه جنوبی شهر معادل ۹۰ درصد بوده است.

 

مقایسه این اعداد و ارقام حاکی است از آنجا که سرعت رشد قیمت مسکن در شمال شهر بیشتر بوده و به یک علت فشار اجاره‌بها در جنوب شهر طی سال گذشته بالاتر بوده، فاصله P به R یا فاصله دو سقف نامتعارف قیمت به اجاره در شمال و جنوب شهر تهران به شکل قابل‌توجه بوده است.

 

به تعبیر دیگر بالاتر بودن سرعت رشد قیمت مسکن در نیمه شمالی شهر از یکسو و فشار زیاد نرخ رشد اجاره‌بها در جنوب شهر از سوی دیگر، سبب شد حباب مسکن نیمه شمالی شهر بیشتر باشد و معادل ۲۰ واحد از سقف متعارف (سقف متعارف نسبت قیمت به اجاره معادل ۲۵ تعریف شده است) عبور کند. در این میان شاید یک علامت سوال بزرگ در مورد چرایی بالاتر بودن فشار اجاره‌بها در جنوب شهر وجود داشته باشد. آمار معاملات مربوط به بازار اجاره در جنوب شهر تهران نشان می‌دهد حجم معاملات اجاره در مناطق جنوبی پایتخت طی سال گذشته به طور متوسط ۵/ ۲ برابر شده است.

 

اگرچه بخشی از علت رشد حجم معاملات و قرارداد‌های اجاره در این مناطق شهر به دلیل عدم توان خرید خانه توسط ساکنان جنوب شهر بود، اما بخش عمده این اتفاق ناشی از فرار تعداد زیادی از موجران از سقف کرونایی تعیین شده برای نرخ رشد اجاره‌بها توسط ستاد مقابله با کرونا بوده است. سال گذشته، ستاد ملی مقابله با کرونا با هدف حمایت از مستاجران از یکسو سقف رشد نرخ اجاره‌بها در شهر تهران را برای قرارداد‌های تمدیدی ۲۵ درصد اعلام کرد از همین‌رو بخش زیادی از موجران با هدف آنکه میزان رشد اجاره‌بها قابل رهگیری نباشد، با مستاجران قبلی تسویه و قرارداد‌های جدیدی را تنظیم کردند و به واسطه همین تصمیم، جابه‌جایی زیادی در بازار اجاره نیمه‌جنوبی شهر شکل گرفت. به طوری که نرخ رشد اجاره‌بها در مناطق نیمه جنوبی پایتخت طی سال گذشته به ۴۰ درصد رسید.

 

بالارفتن فشار اجاره‌بها در جنوب شهر و بیشتر بودن سرعت رشد قیمت در شمال شهر نهایتا به بزرگ‌تر شدن حباب مسکن در نیمه شمالی شهر در پایان سال گذشته منجر شد.

 

در مجموع حباب مسکن در کل شهر تهران طی یک‌سال گذشته نسبت به مدت مشابه سال ۹۸ بزرگ‌تر شد. به طوری که از عدد ۲۹ در سال ۹۸ به عدد ۳۲ در سال ۹۹ رسید. نکته مهم‌تر در بزرگی حباب مسکن در شمال شهر است. جزئیات حباب‌سنج ملکی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد بیشترین حباب قیمتی مربوط به منطقه یک تهران می‌شود. آمار‌های رسمی بیان می‌کند نسبت قیمت به اجاره در این منطقه در پایان سال گذشته و آغاز فرآیند معاملات در سال جاری به عدد ۶/ ۵۵ رسیده که بالاترین عدد مربوط به این نسبت در کل شهر تهران بوده است. در عین حال کمترین حباب قیمتی به منطقه ۲۱ با عدد ۲۸ تعلق دارد که باز هم معادل ۳ واحد با سقف متعارف فاصله دارد. در این میان حباب قیمتی منطقه دو نیز به عدد ۴۶ رسیده است. روند تحولات مربوط به نسبت قیمت به اجاره، از دو عامل اصلی یعنی فشار بالای اجاره‌بها در نیمه‌جنوبی شهر و فشار تورم مسکن در نیمه شمالی شهر نشأت می‌گیرد. یک شاهد مهم نیز بزرگی حباب مسکن در نیمه شمالی پایتخت را تایید می‌کند.

 

در فاصله ابتدای سال جاری تا پایان اردیبهشت ماه، قیمت مسکن در کل شهر معادل ۵ درصد، در شمال شهر معادل ۷ درصد و در جنوب شهر معادل ۲ درصد با کاهش مواجه شده است. این آمار نشان می‌دهد: ریزش قیمت مسکن در مناطق نیمه شمالی شهر با سرعت بیشتری اتفاق افتاده طوری‌که حتی در منطقه یک، متوسط قیمت مسکن در همین بازه زمانی معادل ۱۲ درصد کاهش را تجربه کرده است. این اعداد و ارقام به خوبی این موضوع را تایید می‌کند مناطقی که دارای حباب بزرگ قیمتی هستند به خط ریزش نزدیک‌تر هستند و سرعت ریزش قیمت در آن‌ها بالاتر است.

 

کارشناسان اقتصاد مسکن تاکید دارند در صورتی که شرایط مولفه‌های بیرونی موثر بر روند بازار‌ها از جمله بازار مسکن همچون دوماه ابتدایی سال جاری باشد این انتظار وجود دارد که روند کوچک‌تر شدن حباب و ریزش قیمت مسکن ادامه‌دار باشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر مهم‌ترین فاکتور‌های بیرونی غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن همچون مذاکرات وین طی دو ماه ابتدایی سال توانسته‌اند از یکسو انتظارات تورمی را تعدیل و از سوی دیگر نوسانات بازار ارز را تا حدود زیادی کنترل کنند، کاهش هیجانات در این دو بخش نیز سبب شده روند رشد قیمت در بازار مسکن طی دو ماه ابتدایی امسال متوقف شود و تورم ماهانه مسکن منفی ثبت شود.

 

از همین‌رو کارشناسان معتقدند اگر روند انتظارات تورمی همچنان در مسیر تعدیل باشد و هیجانات بازار ارز تحت تاثیر سیگنال مثبت از مذاکرات با طرف خارجی کنترل شود می‌توان این انتظار را داشت که بازار مسکن در ماه‌های آتی در مسیر کاهش قیمت حرکت کند و در این میان با احتمال بالا، بیشترین ریزش قیمت متوجه مناطق نیمه شمالی شهر خواهد شد.