مالیات بر عایدی سرمایه خانه را ارزان می‌کند؟

_ روزنامه وطن امروز نوشت: در سال‌های اخیر، بازار مسکن وضعیت نامطلوبی داشته است؛ رشد غیرمنطقی قیمت مسکن، قدرت خرید مردم را بشدت کاهش داده و خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف جامعه را با مانع جدی روبه‌رو یا حتی غیرممکن کرده است. مسکن ۳۰ تا ۵۰ درصد از هزینه‌های اقشار و دهک‌های پایین درآمدی را تشکیل داده است و شمار زیادی از خانواده‌ها دیگر نمی‌توانند وضعیت گذشته خود را حفظ کنند. از سوی دیگر بازار اجاره‌بها نیز وضعیت بسیار نگران‌کننده‌ای دارد و مستاجران مجبورند بخش بیشتری از درآمد خود را به تامین مسکن اختصاص دهند و حتی به حاشیه شهر‌ها یا بدمسکنی رو‌آورند.

 

مالیات بر عایدی سرمایه برای ساماندهی این وضعیت از ابتدای مجلس یازدهم در دستور کار قرار گرفت. در چند وقت اخیر بسیاری از کارشناسان به اثرات مثبت مالیات بر عایدی سرمایه اذعان داشته‌اند. در این بین برخی مخالفان مالیات بر عایدی سرمایه مدعی‌اند که این پایه مالیاتی، از تورم سود می‌برد و درنتیجه تورم‌زاست، اما حقیقت این است که این مالیات از ایجاد تورم جلوگیری می‌کند.  

 

 در پی تصویب کلیات طرح مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس در خردادماه، افرادی که از محل افزایش ارزش دارایی‌های غیرمولد مانند زمین و مسکن یا سایر دارایی‌ها سود می‌برند، به بهانه حمایت از سرمایه مردم، نسبت به مصوبه جدید مجلس یازدهم انتقاد و اعتراض را آغاز کرده‌اند. ۲ ادعا در مخالفت با مالیات بر عایدی سرمایه مطرح است؛ نخست آنکه گفته می‌شود این مالیات سبب می‌شود فروشنده، رقم مالیاتی وارده بر ملک و مسکن را از خریدار اخذ کرده و درنتیجه به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن منجر می‌شود. ثانیا برخی می‌گویند این مالیات که از محل عایدی و افزایش ارزش مسکن قرار است از مالکان گرفته شود، به دلیل تورم عمومی موجود در جامعه و افزایش قیمت در همه کالاهاست و مالک نقشی در ایجاد ارزش افزوده و افزایش قیمت مسکن نداشته که بخواهد بابت این عایدی، مالیات بدهد.

 

بسیاری از کارشناسان بر ضدتورمی بودن مالیات بر عایدی سرمایه تأکید دارند و معتقدند مردم، ذی‌نفعان مالیات بر عایدی سرمایه هستند. به اعتقاد این دسته از کارشناسان، آنان که از این پایه مالیاتی زیان می‌بینند سوداگران، سفته‌بازان و دلالان بدون شناسنامه و غیررسمی هستند که از محل ایجاد تورم‌های ساختگی و سپس ایجاد ارزش افزوده کاذب در دارایی‌های غیرمولد، به دنبال کسب سود‌های نجومی‌اند؛ در حالی که مالیات‌های تنظیم‌گر بازار بویژه مالیات بر عایدی سرمایه، مانعی بر سر راه کسب چنین سود‌هایی است.  

 

در حال حاضر اصلی‌ترین عامل ایجاد تورم در بازار، خلق نقدینگی با استفاده از تسهیلات چند صد یا حتی چند هزار میلیاردی از سوی بانک‌هاست که به افراد خاصی داده می‌شود؛ این وام‌گیرندگان که به عنوان ابربدهکاران بانکی شناخته شده‌اند و حتی رد پای آن‌ها در مناظرات انتخاباتی ریاست‌جمهوری هم دیده شد، با استفاده از این تسهیلات وارد یک یا سبدی از بازار‌های دارایی بویژه املاک و مستغلات شده و سپس با تورم ایجادشده از محل خلق نقدینگی، به بهانه حفظ ارزش دارایی‌ها، به افزایش قیمت این املاک و واحد‌های مسکونی دامن می‌زنند تا از محل افزایش کاذب ارزش دارایی‌ها، به سود دست یابند.  

 

مهدی طغیانی، سخنگوی کمیسیون اقتصادی مجلس با اشاره به خلق نقدینگی در ایران از سوی بانک‌ها بویژه بانک‌های غیردولتی که نظارت بانک مرکزی بر آن‌ها ضعیف است، گفت: مشکلی که در سال‌های اخیر ایجاد شده، خلق پول نظام بانکی است. ۲ بانک خصوصی در سال ۹۷ به اندازه بودجه کل کشور، خلق نقدینگی و اعتبار داشتند. این اقدام بر اساس اختیاراتی که با ایجاد بانک در اختیار بانک‌دار قرار می‌گیرد، انجام شده و، چون نظارت ضعیف است باعث می‌شود بانک‌دار‌ها از اختیارات‌شان سوءاستفاده کنند. بسیاری از کارشناسان اقتصادی بر این اعتقادند که مالیات بر عایدی سرمایه، هزینه ایجاد چنین روند و فرآیندی را افزایش داده و دیگر بازی در زمین دارایی‌های غیرمولد- بویژه املاک- سودده نخواهد بود. به این معنا که در بسیاری از موارد، تسهیلات کلان بانک‌ها برای خرید املاک مسکونی به شرکت‌های تابعه خود پرداخت شده و سپس با ایجاد ارزش افزوده کاذب و افزایش ساختگی قیمت، ارزش این واحد‌ها را افزایش می‌دهند و این واحدها، جزو دارایی‌های بانک برای مثبت شدن ترازنامه تجاری بانک محسوب می‌شوند؛ در این صورت آنچه باقی می‌ماند، افزایش قیمت مسکن در کل بازار بوده که سبب کاهش شدید قدرت خرید مردم می‌شود. اما با برقراری مالیات بر عایدی سرمایه، انگیزه برای انجام چنین اقداماتی از بین می‌رود.

 

مالیات بر عایدی سرمایه از سال ۱۹۱۳ در بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته در حال اجراست. ایجاد این پایه مالیاتی با پشتوانه‌ای علمی مورد تأیید مراکز پژوهشی و اجرایی داخلی نظیر مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، بخش پژوهشی سازمان برنامه و بودجه، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی و همچنین سازمان امور مالیاتی قرار گرفته است. سازوکار این پایه مالیاتی به‌گونه‌ای در نظر گرفته شده که گروه هدف آن، تنها سوداگران و ملاکان هستند؛ بنابراین مردم عادی و افرادی که با تقاضای مصرفی (سکونت) وارد بازار خرید مسکن شده‌اند، از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف خواهند بود. بر اساس پژوهشی که مرکز پژوهش‌های مجلس درباره مالیات بر عایدی سرمایه انجام داده، مهم‌ترین عنصری که در مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک و مسکن باید لحاظ شود، اولا نرخ آن است که باید بازدارنده باشد و ثانیا اینکه کدام بخش از عایدی ایجادشده در دارایی‌های ملکی و مسکن، مشمول مالیات شود. در حالی که برخی کارشناسان می‌گویند در هنگام محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه، نرخ تورم ایجادشده باید از عایدی ایجادشده در ملک کسر شود، اما محمود علیزاده، معاون فنی و حقوقی سازمان امور مالیاتی معتقد است تورم‌زدایی از مالیات بر عایدی سرمایه موجب از بین رفتن کارایی لازم این مالیات می‌شود. به نظر می‌رسد همه این موارد نشان می‌دهد اعمال «تعدیل مالیاتی» در نرخ این پایه مالیاتی، عملا بازی در زمین سوداگران و سفته‌بازان بخش مسکن است و نرخ‌های غیربازدارنده، نمی‌تواند دردی از مردم دوا کند.  

 

فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد درباره اینکه آیا وزارت اقتصاد همواره از مخالفان تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس بوده یا خیر؟ گفت: ما در وزارت اقتصاد، لایحه مربوط به مالیات بر عایدی سرمایه را به تصویب رساندیم، اما اینکه لایحه را به مجلس نمی‌دادیم، به خاطر مخالفت با این پایه مالیاتی نبود. وی افزود: وزارت اقتصاد لایحه جامع اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم را تدوین و سال ۱۳۹۸ برای دولت ارسال کرده است. دژپسند تصریح کرد: بحث‌های مربوطه در کمیسیون اقتصاد دولت انجام شد و به صحن هیات دولت رفت و بررسی‌های مربوطه نیز در همانجا انجام، اما با بررسی بودجه ۱۴۰۰ همزمان شد. وی یادآور شد: لذا بررسی آن را از دستور کار در صحن دولت خارج کردیم؛ ان‌شاءالله در دولت بعدی این لایحه بررسی خواهد شد.  

 

حسین درودیان، کارشناس اقتصاد نیز درباره شائبه تورم‌زا بودن مالیات بر عایدی سرمایه گفت: اینگونه ادعا‌ها هیچ‌گونه پایه و اساس علمی ندارد و هیچ اقتصاددانی قائل به این نیست که مالیات بر عایدی سرمایه به تورم منجر می‌شود. وی افزود: ممکن است برخی کارشناسان معتقد باشند این پایه مالیاتی، سبب رکود و کاهش معاملات شود، اما اینکه روی قیمت اثر بگذارد، صحت ندارد. اتفاقا پایه مالیاتی مذکور سبب کاهش گردش مالی بخش مسکن و همچنین کاهش انگیزه خرید و فروش مکرر شده و از افزایش قیمت‌ها و تورم مسکن جلوگیری می‌کند.  

 

عباس دادجوی‌توکلی، کارشناس اقتصاد هم با تأیید لزوم دریافت مالیات بر عایدی سرمایه از بازار‌های دارایی، اظهار کرد: مخالفان می‌گویند دولت خودش تورم ایجاد می‌کند و حال از محل این تورم می‌خواهد مالیات دریافت کند؛ در صورتی که این ادعا صحیح نیست. مشکل این است که در کشور ما ساختار‌های هزینه‌زا مانند شرکت‌ها تا حدودی قدرت قیمت‌گذاری بر بازار مسکن دارند. همان‌گونه که مشاوران املاک هم این قدرت را دارند، بانک‌ها هم دارا هستند، دلالان و سفته‌بازان هم در قیمت‌گذاری مسکن نقش دارند.

 

وی ادامه داد: باید یک جایی این زنجیره‌های قیمت‌گذاری قطع شود؛ در اقتصاد به این اتفاق «اثر پیگو» گفته می‌شود، به این معنا که وقتی سطح عمومی قیمت‌ها بالا می‌رود، ثروت حقیقی مردم کم می‌شود. اما در ایران اینگونه نیست؛ وقتی تورم افزایش می‌یابد، ثروت کسانی که دارایی دارند ۲ تا ۳ برابر آن افزایش می‌یابد و ثروت حقیقی این عده به طور دائمی در حال افزایش است.

 

کارشناس اقتصاد در پاسخ به این پرسش که چرا در حال حاضر این ادعا مشهود نیست و قدرت خرید مسکن مردم همزمان با افزایش قیمت‌ها کاهش یافته است، گفت: باید این موضوع به ۲ بخش کامل تقسیم شود که چه کسانی مازاد ثروت دارند و چه دسته‌ای از مردم از این مازاد ثروت محرومند؛ مالیات بر عایدی سرمایه بازدهی نامتعارف بازار مسکن و سایر بازار‌های موازی را که با وضع موجود به سود برخی افراد ثروتمند سبب خلق عایدی و نقدینگی جدید می‌شود متوقف خواهد کرد. وی یادآور شد: بخش کمی از جامعه همیشه بخش اعظمی از سپرده‌ها و نقدینگی را در اختیار دارند و حتی در این تورم می‌دمند. بخش دیگر، مازاد سپرده ندارند تا با آن دلالی و خرید و فروش مکرر ملک کنند، بنابراین با تفکیک این دو بخش از جامعه و سپس اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، باید بخش نخست هدف‌گذاری شود؛ چرا که این بخش نخست است که نقدینگی به خاطر آن‌ها خلق شده و تورم ۴۰ درصد را رقم زده است.

 

دادجوی‌توکلی گفت: مالیات بر عایدی سرمایه زمانی درست کار می‌کند که جلوی مسیر نادرست خلق نقدینگی از محل تسهیلات بانکی گرفته شود بنابراین این پایه مالیاتی خود به خود نمی‌تواند کار کند، بلکه مجری این پایه مالیاتی باید اعتبارسنجی کرده و پرونده‌های دارندگان تسهیلات کلان بانکی، سپرده‌های بزرگ بانکی و مالکان بزرگ که تعداد آن‌ها قطعا بسیار کم است، مورد بررسی قرار گرفته و سپس از آن‌ها مالیات بر عایدی اخذ شود.