کاهش انتظارات تورمی ترمز قیمت مسکن را کشید

_ روزنامه حمایت نوشت: سرمایه گذارانی که سال گذشته بر موتور انتظارات تورمی سوار بودند هم اینک در آستانه انتخابات ریاست جمهوری و کاهش انتظارات تورمی، بازار مسکن را رها کرده اند. این وضعیت منجر به «کاهش ۵ درصدی قیمت ها» و «افزایش فشار فروش» در بازار ملک شده است. دو پیش بینی در کوتاه مدت و دیگری در میان مدت و بلند مدت در بازار مسکن پس از انتخابات وجود دارد که در این گزارش مورد بررسی قرار می‌گیرد.

 

در طول سال گذشته  قیمت مسکن بیش‌از حد متعارف افزایش پیدا کرد و نیاز بود تا رابطه از دست رفته اش با اجاره‌بها احیا شود؛ اما این عقبگرد در سایه انتظارات تورمی نه تنها صورت نگرفت که حباب، بزرگ و بزرگ‌تر شد.

اما در سال جاری با توجه به کاهش انتظارات تورمی شرایط در بازار مسکن تغییر کرده است. کمااینکه در گزارش‌های رسمی نیز شاهد کاهش ۵ درصدی قیمت مسکن در تهران بوده ایم.

همچنین بر اساس گزارشی که ایسنا اعلام کرده بازار مسکن شهر تهران با رشد حدود ۱.۵ برابری عرضه نسبت به دو هفته قبل مواجه شده که می‌تواند نشان‌دهنده تحلیل فروشندگان مبنی بر رسیدن به قله قیمتی باشد.

 

مالکانی که تا چند هفته قبل در تردید برای عرضه املاک خود به سر می‌بردند زمان فعلی را مقطع خروج از بازار مسکن می‌دانند. از هفته پایانی اردیبهشت به بعد حجم عرضه در بازار مسکن ۴۶ درصد افزایش یافته و قیمت‌های پیشنهادی ۱۰ درصد کاهش پیدا کرده است.

 

سامانه کیلید درصد تغییرات تعداد آگهی‌های هفته اول خرداد و هفته آخر اردیبهشت را بررسی کرده که نشان می‌دهد تمایل برای فروش مسکن در تهران نسبت به دو هفته قبل از آن ۴۶ درصد رشد داشته است. حجم عرضه در مناطق جنوبی در مقایسه با نقاط شمالی از رشد بیشتری برخوردار بوده است. به طوری که در بعضی مناطق مثل منطقه ۱۴ تمایل برای فروش ۲۱۴ درصد، منطقه ۲۲ بالغ بر ۱۹۶ درصد، منطقه ۱۳ به میزان ۱۹۱ درصد و منطقه ۱۲ بالغ بر ۱۶۰ درصد رشد نشان می‌دهد.

 

در مناطق ۱ تا ۶ نیز تعداد آگهی‌های ثبت شده به ترتیب ۶، ۲۷، ۱۳، ۱۰۴، ۲۰ و ۴۶ درصد افزایش یافته است.

 

درصد تغییرات قیمت متر مربع آگهی‌های هفته اول خرداد و هفته آخر اردیبهشت نسبت به دو هفته قبل از آن هم از کاهش ۱۰ درصدی قیمت‌های پیشنهادی حکایت دارد. شاخص قیمت کل نیز نشان می‌دهد که نرخ‌های پیشنهادی برای واحد‌های مسکونی ۱۳ درصد کاهش یافته است.

 

بر اساس آمار مذکور، میانگین قیمت پیشنهادی هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران طی دو هفته از ۴۹.۴ میلیون تومان به ۴۴.۴ میلیون تومان کاهش یافته است. قیمت کل هم که تا پیش از این ۶.۸ میلیارد تومان بوده به ۵.۹ میلیارد تومان رسیده است.

 

بیشترین افت قیمت هر متر مربع به ترتیب در مناطق ۱۰، ۴، ۵، ۲۲ و ۹ دیده می‌شود. نکته قابل توجه اینکه مناطق ۱۰، ۴ و ۵ در اردیبهشت ماه امسال به ترتیب رتبه‌های دوم، سوم و اول را در تعداد معاملات شهر تهران به خود اختصاص دادند.

 

غلبه انتظارات کاهشی در بازار مسکن شهر تهران ناشی از در پیش بودن انتخابات ریاست جمهوری ۱۴۰۰ و ثبات بازار‌های موازی به رکود معاملات ملک منجر شده است. اردیبهشت امسال فقط ۳ هزار و ۹۳۸ فقره معامله مسکن در شهر تهران منعقد شد که از افت ۶۵ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل حکایت دارد. در دو ماهه ابتدای امسال نیز معاملات نسبت به سال قبل ۵۲ درصد کاهش یافته است.

 

بررسی‌های میدانی از دفاتر مشاور املاک نشان می‌دهد هرچه به زمان انتخابات نزدیک‌تر می‌شویم بر حجم عرضه افزوده و از حجم تقاضا کاسته می‌شود. برخی واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند که در ۱۲ روز ابتدای خردادماه حتی یک قرارداد خرید و فروش نیز منعقد نکرده‌اند. البته تحرکاتی به منظور آگهی از وضعیت بازار دیده می‌شود، اما به عقد قرارداد نمی‌انجامد. بازار در حالت کلی آرام است و فعلا هیچ نوع نگرش تورمی وجود ندارد.

 

این رخداد قیمتی و معاملاتی، نقطه عطف بازار پس‌از سه سال جهش محسوب می‌شود. در شرایط فعلی تحلیل اکثر کارشناسان کاهش نسبی قیمت‌ها در این بازار است. به طور کل پس از انتخابات ریاست جمهوری به صورت معمول شاهد کاهش قیمت‌ها در بازار‌ها هستیم. بازار مسکن نیز از این امر مستثنی نیست. از این بابت پیش بینی می‌شود با انتخابات شاهد کاهش قیمت‌ها در کوتاه مدت باشیم.  

 

اما در فاز میان مدت و بلند مدت در صورتی که سیاستگذار این بخش تقویت عرضه و تقاضا و همنین استفاده از ابزار مالیاتی را در دستور کار قرار دهد نیز می‌توان به بهبود وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن امیدوار بود.  

 

در بخش عرضه مسکن در هشت سال گذشته اقدام قابل توجهی صورت نگرفت. بر این اساس ضروری است تا تحول جدی در تقویت عرضه مسکن به وجود آید. اما در بخش تقاضای مسکن نیز درحال حاضر قدرت خرید وام مسکن به شدت کاهش یافته تا جایی که با وام مسکن قدرت خرید ۷ متر خانه وجود دارد.  

 

جمعیت پشت در بازار خرید مسکن طی سه سال گذشته به شکل انبوه افزایش پیدا کرده است به‌طوری‌که غالب این گروه جامانده از بازار، خانه‌اولی‌ها هستند. بخشی از این گروه مدت دو سال است که در شبکه بانکی، به امید دریافت وام مسکن سپرده‌گذاری کرده‌اند، اما چون وام آماده دریافت، بین ۳ تا حداکثر ۷ مترمربع از قدرت خرید خانه در تهران و دیگر شهر‌ها را پوشش می‌دهد، این افراد از خیر دریافت این به اصطلاح  وام‌ها گذشته اند. نتیجه آن شده که طی این سال‌ها، جامعه محروم از صاحب‌خانه شدن، متورم شده و فعلا یکی از عوارض بزرگ آن، «هجوم زوج‌ها به بازار اجاره و ملتهب‌شدن نبض اجاره‌بها در کل این بازار» بوده است.

 

کارشناسان معتقدند اگر همزمان با اجرای سیاست مالیاتی، سیاست اعتباری نیز در این بازار به‌کار بیفتد، می‌توان به پایان رکود معاملاتی و در نتیجه رکود ساختمانی در بازار ملک امیدوار بود.