بیشترین وکمترین تورم اجاره در زمستان ۹۹

- روزنامه همشهری نوشت: در فصل گذشته، متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای خانوار‌هایی که تمدید قرارداد داشته‌اند به ۳۸.۶ درصد رسیده که بعد از تابستان ۹۹، بالاترین میزان افزایش اجاره‌بها در دوره سه‌ساله تنش بازار مسکن محسوب می‌شود. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، صرف‌نظر از عوامل اقتصادی، ولنگاری در حوزه آگهی‌های مسکن در فضای مجازی را در شکل‌گیری بخشی از این تورم مقصر می‌داند.

رکوردشکنی پی‌درپی تورم شاخص اجاره‌بها در طول سال گذشته، در حالی روی داده که مصوبه ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره در دوره کرونا با سقف افزایش ۱۵ تا ۲۵ درصدی، عملاً از تخلیه بخشی از تورم بازار اجاره جلوگیری کرده است.

نمای بازار اجاره

آنگونه که از اطلاعات مرکز آمار ایران از تحولات بازار اجاره در زمستان ۱۳۹۹ برمی‌آید، در این فصل، میانگین قیمت اجاره در مقایسه با فصل قبل از آن معادل ۴.۴ درصد افزایش یافته است. در این فصل بیشترین نرخ تورم فصلی به استان سمنان با ۱۰.۵۱ درصد افزایش و کمترین آن به استان لرستان با ۱.۲۲ درصد افزایش تعلق داشته است.

همچنین بررسی درصد تغییرات شاخص قیمت اجاره‌بها در فصل زمستان ۱۳۹۹ نسبت به فصل مشابه سال قبل حاکی از این است که تورم نقطه‌به‌نقطه بازار اجاره در این فصل به ۲۸.۹ درصد رسیده که نسبت به فصل پاییز ۱۳۹۹ فقط ۰.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد و دلیل عمده ثبات آن، کسادی بازار اجاره در فصل زمستان است.

آمار‌ها نشان می‌دهد در زمستان گذشته، بیشترین نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه معادل ۳۹.۴ درصد به استان همدان تعلق داشته و استان سیستان‌و‌بلوچستان با تورم ۱۲.۹ درصدی، رکورددار کمترین میزان افزایش اجاره‌بها در مقایسه با سال قبل بوده است. به‌عبارت‌دیگر، در زمستان سال گذشته، ضریب رشد اجاره در قرارداد‌های مستأجران همدانی ۱۰.۵ درصد بالاتر از میانگین کشوری امضا شده درحالی‌که افزایش قیمت در قرارداد‌های اجاره منعقد شده در استان سیستان‌و‌بلوچستان ۱۶ درصد پایین‌تر از میانگین کشوری بوده است.

تورم مکعب در بازار اجاره

در زمستان سال گذشته، یکی از اتفاقات امیدوارکننده‌ای که در آمار‌های مربوط به معاملات مسکن مشاهده شد، معکوس شدن شیب تورم نقطه‌به‌نقطه فصلی بود که می‌تواند نشانه‌ای از فروکش کردن تورم انتظاری در معامله‌گران بازار مسکن باشد. در حقیقت، در زمستان ۱۳۹۹، باوجود استمرار در رشد قیمت مسکن، میزان افزایش قیمت در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل در روند نزولی قرار‌گرفته و از حوالی ۱۰۰ درصد به مرز ۹۰ درصد رسیده بود. حالا، اما آنگونه که از اطلاعات مرکز آمار ایران از تحولات بازار اجاره برمی‌آید، روند تورم نقطه‌به‌نقطه در بازار اجاره برخلاف جهت بازار مسکن حرکت می‌کند و همچنان نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه فصلی در این بازار صعودی است. در حقیقت، از میانه سال ۱۳۹۶ که آهنگ رشد قیمت مسکن در سایه تنش بازار ارز تند شد، بازار اجاره نیز رشد محسوس تورم را تجربه کرده و این روند صعودی تا زمستان گذشته ادامه داشته؛ به‌گونه‌ای که شاخص بازار اجاره در زمستان ۱۳۹۹ در مقایسه با زمستان ۱۳۹۶ معادل ۱۱۵.۴ درصد رشد کرده است. نکته مهم ماجرا این است که در این دوره زمانی، رشد قیمت مسکن به‌مراتب بیشتر از این میزان بوده و از آنجا که در بازار اجاره سنتی ایران، همواره قیمت اجاره به‌عنوان تابعی از ارزش واحد استیجاری قلمداد می‌شود، حتی توقف رشد قیمت مسکن نیز نمی‌تواند تضمینی برای فروکش کردن تورم بازار اجاره تلقی شود. به گزارش همشهری، ورود شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای به بازار اجاره، یکی از اصلی‌ترین ابزار‌هایی است که می‌تواند برای ساماندهی بازار اجاره و تغییر مناسبات سنتی آن به سیاستگذاران بازار مسکن کمک کند، اما این ابزار توانمند نیز در ۲ سال گذشته در حد طرح و ایده باقی‌مانده و به‌گفته متولیان وزارت راه و شهرسازی، هنوز آیین‌نامه تأسیس شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای نیز در کمیسیون‌های دولت به تصویب نرسیده است.

تحلیل رئیس اتحادیه مشاوران املاک از دلایل تورم اجاره

تورم یکی از همزاد‌های اقتصاد ایران در ۵ دهه اخیر بوده و همواره به‌واسطه برتری رشد نقدینگی نسبت به رشد تولید و ارزش‌افزوده در کشور، به نزول ارزش ریال و صعود ارزش کالا‌های سرمایه‌ای کمک کرده است. همزمان، وقوع دوره‌های متوالی شوک ارزی باعث شده موج‌هایی از تورم انتظاری ایجاد شود و قیمت کالا‌های سرمایه‌ای و حتی غیرسرمایه‌ای به‌صورت حبابی افزایش پیدا کند.

این موضوع در دوره اخیر شوک ارزی نیز در بازار‌های مسکن، خودرو، ارز، طلا و حتی بازار سرمایه قابل‌مشاهده بود. در این میان به‌واسطه همبستگی بازار اجاره به بازار مسکن، عملاً امواج حاصل از حبابی شدن قیمت مسکن به دیوار بازار اجاره نیز می‌رسد و در فرایندی که تقاضا هیچ سهمی در آن ندارد، قیمت اجاره را به‌صورت هیجانی و به‌اصطلاح چشم‌وهم‌چشمی بالا می‌برد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: این اتفاق با ولنگاری در آگهی‌های اینترنتی بازار مسکن و اجاره به نابسامانی این دو بازار انجامیده و از کاهش تورم بازار اجاره جلوگیری کرده است.

مصطفی‌قلی خسروی می‌گوید: اینترنتی‌شدن کسب‌وکار‌ها یکی از اصول ناگزیر جوامع بشری است، اما اینکه در این فضا هیچ نهاد یا مسئول تنظیم‌گری برای جلوگیری از قیمت‌سازی و نابسامان کردن بازار وجود ندارد، حاصل بی‌توجهی متولیان امر است.

او با اشاره به اینکه قیمت‌های پیشنهادی در آگهی‌های اینترنتی اجاره مناسبتی با واقعیت این بازار ندارد و فشاری بی‌سابقه به جامعه اجاره‌نشین وارد کرده است، می‌افزاید: تا چند سال پیش که بازار اجاره وارد سوداگری اینترنتی نشده بود، مشاوران املاک موظف بودند در قبال حق کمیسیونی که از طرفین معامله دریافت می‌کنند، قیمت واقعی معامله را نیز بر اساس واقعیت بازار تعیین کنند، اما حالا به‌قدری فضای اینترنتی رها شده که مشاوران املاک نیز برای ادامه فعالیت مجبور هستند از همان آگهی‌های اینترنتی استفاده کنند.

به‌گفته خسروی، سپرده شدن آگهی‌های بازار اجاره به اینترنت به جای بنگاه مشاور املاک، عملاً تأثیر کارشناسی نظر مشاوران را از بین برده و قیمت‌گذاری بدون توجه به واقعیت‌های جامعه و اقتصاد، طبق خواست مالک انجام می‌شود.

او تداوم این روند را زمینه‌سازی بحران بازار اجاره و نابودی قدرت خرید مستأجران می‌داند و می‌گوید: یک مستأجر که در سال گذشته آپارتمانی را به قیمت ۲۰۰ میلیون تومان رهن کرده است، با روند فعلی قیمت‌گذاری در آگهی‌های اجاره باید ۱۰۰ میلیون دیگر به رهن خود اضافه کند؛ درحالی‌که کل درآمد سالانه او نیز به این رقم نمی‌رسد در نتیجه ناچار می‌شود به‌دنبال یافتن خانه‌ای ارزان‌تر به مناطقی پایین‌تر کوچ کند و در نهایت به ازای این کوچ، یک خانوار نیز باید از متن به حاشیه شهر پناه ببرد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک به مسئولان حوزه مسکن توصیه می‌کند مبنایی برای قیمت‌گذاری بازار اجاره مهیا کنند که در کنار منافع موجر، حقوق مستأجران را نیز لحاظ کند.