یک پارادوکس عجیب در بازار مسکن

- فرارو نوشت: در حالی‌که بازار‌های موازی بازار مسکن دست‌کم طی یک سال و نیم گذشته بیشترین نقش را در تحولات قیمتی، تغییرات حجم و جنس معاملات مسکن داشتند هم‌اکنون تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و همچنین کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، این بازار‌ها نیز دچار افت بازدهی، ریزش و سقوط شده‌اند و داده‌های اولیه از وضعیت بازار معاملات مسکن در آبان ماه نیز نشان از سرایت افت بازدهی این بازار‌ها به بازار مسکن دارد.

تحقیقات میدانی همچنین نشان‌دهنده شکل‌گیری ترافیک در خروجی بازار مسکن از سوی فروشنده‌های آپارتمان است. عمده این افراد سرمایه‌گذارانی هستند که پیش‌تر و به دنبال انتظارات تورمی وارد بازار مسکن شده بودند، اما هم‌اکنون با کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، کاهش انتظارات تورمی، مشاهده سقوط و ریزش نرخ در سایر بازار‌ها و... به صف متقاضیان فروش واحد‌های مسکونی پیوسته‌اند.

تاثیر کاهش قیمت دلار بر بازار مسکن

مهدی روانشادنیا کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه نرخ ارز پارامتر تاثیرگذاری بر روی قیمت مسکن است، گفت: قدر مسلم اگر روند کاهش قیمت دلار ادامه دار باشد، رشد قیمت مسکن متوقف می‌شود و معاملات وارد رکود می‌شود، این در حالی است که هنوز مشخص نیست که ارز تا چه سطحی کاهش پبدا خواهد کرد، از سویی در بازار مسکن با پدیده با عنوان چسبندگی قیمتی مواجه هستیم که باعث می‌شود، نرخ‌ها کاهش چشمگیری نیابد.

وی در پاسخ به این سوال که بر اساس برآورد‌ها گفته می‌شود، حدود ۳۵ درصد قیمت خانه را مصالح ساختمانی تشکیل می‌دهد، آیا با کاهش قیمت این محصولات، مسکن نیز می‌تواند با افت روبرو شود، اظهار داشت: اصولا در تحلیل بازار مسکن باید به این مسئله اشاره کرد، هرچند که قیمت تمام شده تولید مسکن در میزان تعیین قیمت و افزایش و کاهش آن موثر است، اما آن چیزی که تعیین کننده و به نوعی بازیگر اصلی در چگونگی سیر حرکتی قیمت مسکن بوده، مسئله تقاضا است، به نوعی میزان تقاضا است که قیمت‌ها را در بازار مسکن مشخص می‌کند.

روانشادنیا با تاکید بر اینکه در چند سال گذشته نرخ سرمایه گذاری در بازار مسکن منفی بوده است، افزود: به طور متوسط ما سالیانه به یک میلیون واحدی مسکونی در کشور نیاز داریم، برای ساخت، اما آن چیزی که الان به عنوان ظرفیت ساخت وجود دارد، سالی ۴۰۰ هزار واحد است، در این رابطه همیشه تقاضا بر عرضه برتری داشته و این موضوع خود یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن طی سال‌های اخیر بوده است.

این استاد دانشگاه بیان داشت: یک نکته مهم در مورد ساخت مسکن در کشور به خصوص در شهر‌های بزرگ همچون تهران این است که الگوی ساخت با الکو تقاضا بسیار متفاوت است، در حال حاضز با توجه به کاهش قدرت خرید بیشتر متقاضیان مسکن، واحد‌هایی با متراژ کم یا به اصطلاح نُقلی با تقاضای بسیار زیادی روبرو است، اما در برخی ار مناطق شهری سازندگان با توجه به الگوی ثابتی که در ساخت و ساز خود دارند، همچنان آن را ادامه می‌دهند و به این تغییر بخش تقاضا کاری نداشته اند.

یک پارادوکس عجیب در بازار مسکن

وی اضافه کرد: به همین دلیل است که در برخی از مناطق واحد‌هایی با متراژ کم به خصوص نوساز خیلی کم است و با توجه به تقاضای زیاد، قیمت‌های آنان نیز افزایش می‌یابد، لزوما دو موضوع نقدینگی شوندگی بالا و فروش سریع واحد مسکونی با سودی که سازنده از احداث خانه می‌برد، یکسان نیست، به بیان دیگر برخی از سازندگان در مناطقی خاص واحد‌هایی با متراژ تقریبا بالا می‌سازند، اما از خواب سرمایه خود به دلیل عدم وجود مشتری نیز رضایت دارند، زیرا که ملک آن‌ها در گذر زمان با افزایش قیمت روبرو می‌شود و سازندگان از این ناحیه نفع بسیار زیادی می‌برند.

این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین در پاسخ به این سوال که آیا اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند قیمت مسکن را تعدیل کند و بر روی آن تاثیرگذار باشد، ادامه داد در این رابطه باید دو موضوع را از هم تفکیک کرد، در وهله اول نفس دریافت مالیات از بخش مسکن بسیار قدم خوبی است و می‌تواند مفید فایده نیز باشد، اما باید در زمان و شرایط مناسب خود اجرا شود، در وهله دوم الان شرایط برای اخر مالیات از بخش مسکن فراهم نیز، زیرا اولا در شرایط حاضر مکانیزم بازار طوری است که اگر مالیاتی نیز اخذ شود، این مصرف کننده نهایی است که باید آن را پرداخت کند.

وی یادآور شد: به نوعی مالک این مالیات را از خریدار یا مستاجر می‌گیرد و آن را روی قیمت نهایی خانه می‌کشد، با به عنوان اجاره یا پول پبش دریافت می‌کند، از سوی دیگر در شرایطی که نرخ سرمایه گذاری در بخش مسکن منفی است، اگر به جای مشوق‌های تشویق به منظور سرمایه گذاری در این بخش مشوق‌های تنبیهی همچون اخذ مالیات در بخش مسکن در نظر گرفته شود، این مسئله باعث فرار سرمایه خواهد شد و نرخ رشد سرمایه گذاری و ساخت مسکن را بیشتر منفی خواهد کرد.

روانشادنیا همچنین در مورد خانه سازی از سوی دولت گفت: اگر این طرح‌های ملی که دولت در بخش مسکن اجرا می‌کند، اگر به ساخت واحد‌های سریع و با کیفیت منجر شود و قیمت تمام شده را نیز اقتصادی کند، به طور قطع اثر گذار خواهد بود، اما اگر این طرح‌ها بخواهد سال‌ها اتمام آن طول بکشد و از کیفیت پایینی نیز برخوردار باشد، مفید نخواهد بود.