نکاتی پیرامون دعوای الزام به انجام تعهد مبنی بر احداث بنا

- ممکن است، شخصی در قالب قراردادی، مانند مشارکت در ساخت پیش فروش یا پیمانکاری ساخت، متعهد به ساخت و تکمیل ساختمانی بر اساس شرایط قراردادی شود. در مواقعی که شخص متعهد، طبق زمان بندی پیش بینی شده در قرارداد، اقدام به ساخت ساختمان و تکمیل آن ننماید، شخص ذی نفع می‌تواند دادخواست الزام شخص متعهد به ایفای تعهد مبنی بر ساختن ساختمان را طرح نماید.

شخصی که به نفع او تعهد ساخت بنا داده شده باشد که به او متعهدٌ له می‌گوییم خواهان دعوا تلقی می‌شود و کسی هم که تعهد به ساخت داده است خوانده است.

از آنجایی که دعوای الزام به احداث بنا مرتبط با ملک و مال غیر منقول است در دادگاه محل وقوع ملک مطرح و رسیدگی می‌شود.

به گزارش مهداد، پس از صدور رای قطعی مبنی بر احداث بنا، دادگاه خوانده را ملزم می‌نماید که تعهد خود را انجام دهد و در صورتیکه تعهد خویش را انجام نداد، خواهان می‌تواند با هزینه شخصی ملک را تکمیل نماید و به خوانده مراجعه و هزینه‌ها را مطالبه نماید. در صورتیکه خواهان، امکان احداث بنا را نداشت و اجرای حکم از طریق فرد سومی ممکن نبود، خواهان می‌تواند اقدام به فسخ قراردادی نماید که بین طرفین منعقد شده است.

طبق قانون، در پیش فروش ساختمان در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار، چنانچه پیش فروشنده در مهلت پیش بینی شده در قرارداد، موفق به تکمیل ساختمان نشود، با تایید مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل ساختمان باقی مانده، پیش خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خویش بشود. با این حال، در عمل از آنجا که قرارداد‌های پیش فروش به صورت رسمی تنظیم نمی‌شود، اقدام از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست و حق پیش خریدار صرفاً از طریق دادگاه قابل مطالبه است. اگر کسی که حکم علیه او صادر شده به تعهدش عمل ننماید و مالک یا پیش خریدار نیز امکان تکمیل ساختمان را نداشته باشد، می‌شود معامله را فسخ نمود.

اگر هم ملک در تصرف متعهد باشد، باید دادخواست الزام به تحویل ملک و یا خلع ید تقدیم شود و پس از رفع تصرف متعهد، اقدام به تکمیل ساختمان شود. حتی اگر ملک در رهن و یا بازداشت باشد، مانع اجرای حکم الزام به تکمیل ساختمان نمی‌شود.

اگر تعداد اشخاصی که نسبت به تکمیل بنا ذی نفع هستند، بیش از یک نفر باشد، لزومی ندارد همه آن‌ها دادخواست الزام به تکمیل ساختمان را طرح کنند. حتی یک نفر هم به تنهایی می‌تواند اقدام به طرح این دعوا نماید. البته به نظر می‌رسد در زمان اجرای حکم صرفاً برای تکمیل مشاعات ساختمان و واحد اختصاصی اشخاصی که اجراییه به نفع آن‌ها صادر شده، می‌توان از مزایای حکم صادره و ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی استفاده نمود.

امکان دارد تعهد سازنده احداث کل بنا نباشد و صرفاً احداث و یا تکمیل بخشی از بنای ساختمان را متعهد شده باشد. در این حالت در عنوان خواسته، به جای الزام به احداث بنا باید الزام به تکمیل بنا قید شود.