مسکن ارزان شد

به گزارش ، نگاهي به روند فصلي قيمت مسكن از ابتداي سال 1390 تا پايان بهار سال 1394 در شهر تهران حاكي از اين است كه قيمت مسكن از بهار سال 1392 با ثبات نسبي مواجه شده و در حدود 40 ميليون ريال به ازاي هر متر مربع داراي نوسانات اندك تا 3 ميليون ريال بوده است.

مقايسه نرخ رشد قيمت مسكن با تورم عمومي نيز نشان مي‌دهد كه از بهار 1392 نرخ رشد قيمت مسكن همواره پايين‌تر از نرخ رشد تورم بوده؛ در نتيجه مي‌توان گفت قيمت حقيقي مسكن كاهش يافته است. 

بنابر اين گزارش بيشترين قيمت به ترتيب متعلق به مناطق 1، 3، 2 و 6 و كمترين قيمت متعلق به مناطق 18، 17، 20 و 19 است.

بررسي بازار اجاره مسكن شهر تهران از ابتداي سال 1390 تا بهار سال 1394 نيز نشان مي‌دهد كه اجاره‌بها داراي شيب ملايم صعودي بوده و در هر فصل به طور متوسط 16 درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل افزايش داشته است. همچنين بررسي نوسانات فصلي سه سال اخير نشان مي‌دهد كه عمدتاً در فصل بهار و تابستان (فصول جابه‌جايي بيشتر مستأجران)، اجاره‌بها افزايش مي‌يابد و در فصول پاييز و زمستان اجاره‌بها با كاهش و يا ثبات مواجه مي‌شود.

در فصل بهار 1394 نيز، اجاره‌بها نسبت به فصل قبل و فصل مشابه قبل به ترتيب با افزايش 6/10و 5/11 درصدي به حدود 6/22 هزار تومان به ازاء هر مترمربع رسيده است كه بيشترين اجارهبها به ترتيب متعلق به مناطق 1، 3، 2 و 6 و كمترين قيمت متعلق به مناطق 19، 18، 20 و 17 است. 

بررسي روند فصلي تعداد معاملات ثبت شده واحدهاي مسكوني در شهر تهران حاكي از اين است كه در فصل زمستان سال گذشته تعداد معاملات واحدهاي مسكوني افزايش و در پي آن در فصل بهار (به دليل تعطيلات فروردين ماه) تعداد معاملات تاحدودي كاهش مي‌يابد.

معاملات ثبت شده در شهر تهران در بهار سال جاري نسبت به فصل زمستان سال قبل حدود 1/19 درصد كاهش يافته است. همچنين تعداد معاملات در فصل بهار سال جاري نسبت به بهار سال 1393 نيز حدود 5/22 درصد كاهش و به عدد 34696 رسيده است.

توزيع واحدهاي مسكوني معامله شده در شهر تهران بر حسب سن بنا در دامنه‌هاي مختلف نشان مي‌دهد كه بيشترين تعداد معاملات در واحدهاي مسكوني نوساز با عمر كمتر از 5 سال (با سهم بيش از 53 درصدي) و كمترين تعداد معاملات نيز در واحدهاي مسكوني با عمر بيش از 20 سال (با سهم 6 درصدي) صورت پذيرفته است. 

همچنين مقايسه تعداد معاملات صورت پذيرفته در فصل بهار 94 نسبت به سال گذشته نشان مي دهد كه در تمامي دامنه‌هاي سني، تعداد معاملات كاهش يافته است كه بيشترين ميزان كاهش مربوط به دامنه بنا با عمر كمتر از 5 سال ( 24 درصد) مي‌باشد.

بيشترين سهم تعداد معاملات بر حسب قيمت يك مترمربع در فصل بهار1394 به ترتيب در بازه‌هاي 20 تا 30 ميليون ريال (28 درصد)، 30 تا 40 ميليون ريال (25 درصد) و 40 تا 50 ميليون ريال (16 درصد) و كمترين تعداد معاملات به ترتيب در بازه‌هاي كمتر از10 ميليون ريال (1 درصد) و 70 تا 80 ميليون ريال (3 درصد) است.

مقايسه تعداد معاملات صورت پذيرفته در فصل بهار 1394 نسبت به بهار سال 1393 نيز نشان دهنده كاهش تعداد معاملات در تمامي بازه‌ها (به جز 54 درصد افزايش در آپارتمانهاي كمتر از متري ده ميليون ريال و 18 درصد افزايش در بازه بيشتر از متري 80 ميليون ريال) است؛ تعداد معاملات در آپارتمانهاي با ارزش 40 تا 60 ميليون ريال به ازاء هر مترمربع بيشترين كاهش (31 درصد) را داشته است.

توزيع واحدهاي مسكوني بر حسب متراژ نشان مي‌دهد كه بيشترين تعداد معاملات در واحدهاي مسكوني با مساحت 50 تا 70 مترمربع (34 درصد) ثبت شده و در اكثر موارد با افزايش متراژ واحدها، تعداد معاملات نيز كاهش يافته است.

در بهار 1394 نسبت به بهار 1393 در همه سطوح، تعداد معاملات كاهش يافته و بيشترين كاهش مربوط به واحدهاي مسكوني با مساحت كمتر از 50 مترمربع (با كاهش حدود 26 درصدي) و كمترين كاهش مربوط به واحدهاي مسكوني با مساحت بالاي 170 مترمربع (17 درصد) بوده است.

همچنين بيشترين تعداد معاملات واحدهاي مسكوني در بازه‌هاي قيمتي 130 تا 220 و كمتر از 130 ميليون تومان (به ترتيب با سهم 20 و 29 درصدي) انجام شده و هر چه بازه‌هاي قيمتي بالاتر رفته است، تعداد معاملات كاهش يافته است.

بررسي تعداد پروانه‌هاي ساختماني شهر تهران حاكي از اين است كه پس از طي يك روند كاهشي از بهار سال 1392، تعداد واحدهاي مسكوني در پروانه‌هاي ساختماني در فصل بهار 1394 و دو فصل قبل از آن در حدود 20 هزار واحد مسكوني ثابت و دركمترين ميزان خود بوده‌اند؛ به طوري كه در فصل بهار 1394، نسبت به بهار 1393 و 1392 به ترتيب حدود 24 و63 درصد كاهش يافته است.

در طي سال‌هاي گذشته بيش بر40 درصد از واحدهاي مسكوني در پروانه‌هاي ساختماني صادره در شهر تهران جايگزين واحدهاي تخريبي شده‌اند و در واقع به واحدهاي موجود اضافه نمي‌شوند.

آمار صدور پروانه‌هاي ساختماني در كليه مناطق شهري بر اساس آخرين اطلاعات نيز حاكي از اين است كه هر چند پس از طي يك روند نزولي در آمار واحدهاي مسكوني در پروانه‌هاي ساختماني، در فصل پائيز و زمستان 1393 تا حدودي اين آمار افزايش يافته است ولي واحد مسكوني در پروانه‌هاي ساختماني در فصل زمستان 1393 نسبت به زمستان 1392 و 1391 به ترتيب حدود 30 و 44 درصد كاهش يافته است.

براي سنجش ميزان سرمايه‌گذاري در بخش مسكن از شاخص سرمايه¬گذاري در ساختمان‌هاي جديد توسط بخش خصوصي در مناطق شهري بهره گرفته مي شود.

بررسي نرخ رشد سرمايه‌گذاري صورت گرفته در بخش مسكن توسط بخش خصوصي در مناطق شهري كشور به قيمت ثابت بر اساس آخرين اطلاعات منتشر شده نشان مي‌دهد كه سرمايه‌گذاري كل در بخش مسكن در مناطق شهري در همه فصول سال 1392 و 1393 نسبت به فصول مشابه سال قبل عموماً داراي نرخ رشد منفي بوده است؛ به طوري كه اين سرمايه‌گذاري در 9 ماهه اول سال 1393 نسبت به 9 ماهه اول سال 1392 و 1391 به ترتيب حدود 4 و 8 درصد كاهش يافته است.

براي سنجش ارزش افزوده بخش مسكن، از دو متغير ارزش افزوده ساختمان‌هاي اجرا شده توسط بخش خصوصي و ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه‌اي و تخصصي استفاده شده است.

بررسي ميزان رشد اجزاء توليد ناخالص داخلي نشان مي‌دهد كه با وجود بهبود نرخ رشد اقتصادي از 6.8- درصد در سال 1391 به 1.9- درصد در سال 1392 و حدود 3 درصد در سال 1393، نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان توسط بخش خصوصي در سال‌هاي 1392 و 1393 به ترتيب 7.5- و 2.1- و نرخ رشد ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه اي و تخصصي نيز در دو سال مذكور به ترتيب 3/0- و 4/0- بوده است.

بررسي سه بازار عمده مصالح و نهاده‌هاي ساختماني نشان مي‌دهد كه قيمت سيمان در 12 ماه اخير به ارديبهشت ماه 1393 نسبت به مدت مشابه سال قبل، حدود 21 درصد افزايش يافته و در خرداد ماه 1394 قيمت سيمان برابر با خرداد سال قبل بوده و قيمت آن توسط دولت افزايشي نداشته است. 

بررسي شاخص بهاي خدمات ساختماني حاكي از سير نزولي نرخ رشد دستمزد در بخش ساختمان مي‌باشد به طوريكه در ارديبهشت 1394 نرخ رشد آن در حدود 16 درصد بوده است. ولي قيمت آهن آلات در كشور به دليل كاهش قيمت جهاني فولاد، طي حدوداً دو سال گذشته همواره كاهش يافته به طوري‌كه متوسط قيمت يك كيلوگرم آهن آلات از 23 هزار ريال در خرداد ماه 1392 به حدود 16.4 هزار ريال در خرداد ماه 1394 كاهش يافته است.

بررسي بازارهاي رقيب بخش مسكن در كنار نرخ تورم عمومي نشان مي‌دهد كه اين بازارها از نوسان كمي برخوردار بوده و حتي با كاهش شاخص و قيمت مواجه شده‌‌اند به طوري‌كه در بهار سال 1394 نسبت به ماه مشابه سال قبل، نرخ رشد شاخص كل بورس، سكه و ارز به ترتيب برابر با 13- ، 4- و 3 درصد بوده است؛ اين در حالي است كه در همين دوره نرخ تورم عمومي نقطه به نقطه حدود 16.2 درصد و نرخ سود سپرده‌هاي بانكي يكساله و بالاتر، 20 درصد بوده است.

همچنين بررسي روند شاخص‌هاي بازار مسكن در كنار بازار دارايي‌هاي رقيب و شاخص قيمت كالاها و خدمات عمومي (با 100 در نظر گرفتن شاخص و قيمت دارايي‌ها در فروردين ماه سال 1390) نشان مي‌دهد كه در فصل بهار سال 1394 نسبت به بهار سال 1390، شاخص نرخ ارز در بالاترين و شاخص قيمت مسكن در پائين‌ترين جايگاه قرار گرفته و شاخص‌هاي بورس و سكه نيز تقريباً با نرخ تورم عمومي برابرشده‌اند.

گزارش فصلي بازار مسكن در تهران توسط دفتر برنامه ريزي، تجهيز منابع و اقتصاد مسكن ارائه شده است.