فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک؛ آیا تأخیر در اعمال خیار موجب سقوط حق فسخ می‌شود؟

قرارداد اجاره به شرط تملیک یکی از رایج‌ترین قالب‌های حقوقی در واگذاری اموال غیرمنقول و طرح‌های دولتی است که از نظر ماهیت، تابع قواعد عقد اجاره بوده و انتقال مالکیت در آن مشروط به انجام تعهدات و پرداخت کامل اقساط است. در این نوع قراردادها، تخلف از شروطی مانند عدم ساخت‌وساز یا عدم انجام تعهدات قراردادی، می‌تواند برای موجر حق فسخ ایجاد کند؛ اما اعمال این حق، تابع ضوابط و محدودیت‌های قانونی و فقهی خاصی است.

در یک رأی مهم از دادگاه تجدیدنظر، تأکید شده است که خیار ناشی از تخلف از شرط، اصولاً دارای فوریت عرفی بوده و در صورت تأخیر غیرموجه در اعمال آن، ساقط می‌شود. بر همین اساس، اعلام فسخ پس از گذشت چندین سال از تحقق تخلف، می‌تواند به منزله اسقاط ضمنی حق فسخ تلقی شده و دعوای تنفیذ فسخ را با رد مواجه کند. این رویکرد، علاوه بر تقویت اصل ثبات قراردادها، نقش مهمی در جلوگیری از ایجاد بلاتکلیفی حقوقی و اختلال در نظم معاملات ایفا می‌کند.

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدید نظر خواهی سازمان به طرفیت خانم ا. ا. ا. فرزند ا. نسبت به دادنامه‌ی مورخ ۱۳۹۹/۰۵/۳۱ صادره از شعبه با این توضیح که خواهان طی دادخواستی، خواسته‌ی خویش را نزد دادگاه اعلام داشته و دادگاه محترم مرجوع الیه پس از رسیدگی به این نحو مبادرت به انشای و اصدار رای نموده است. ((… در خصوص دعوی اقای اداره را و شهرسازی استن هرمزگان به طرفیت ا. ا. ا. به خواسته ۱ تایید فسخ قرارداد شماره ۱۰/۳۳/۲۷۳۳ مورخه: ۹۲/۵/۱، ۲ تنفیذ قرارداد مالی به این شرح که خواهان اعلام میدارد.) به موجب قرار داد واگذاری *مورخ ۱۳۹۲/۰۵/۰۱ یک قطعه زمین تحت پلاک ثبتی ۳۳۸ به خوانده محترم واگذار کرده است؛ و برابر بند ب ماده ۴ قرار داد فی ما بین متعهد بوده ظرف مهلت شش ماه نسبت به اخذ پروانه ساختمانی و شروع عملیات احداثی اقدام نماید. فلذا با عنایت به بازدید به عمل آمده مشخص گردید. بر روی قطعه موصوف هیچگونه ساخت و سازی صورت نگرفته بدینوسیله قرار داد موصوف با ارسال اظهارنامه شماره مورخ ۱۳۹۷/۰۹/۰۷ فسخ و از درجه اعتبار ساقط می‌باشد؛ لذا از ان مقام محترم تقاضای صدور حکم مبنی بر تنفیذ مراتب فسخ مورد استدعاست.

دادگاه پس از جری تشریفات قانونی تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین و با بررسی مدارک و مستندات ابرازی خواهان و لایحه تقدیمی و دفاعیات خوانده  با توجه به قانون مدنی و منابع فقهی شرط مذکور در قرار داد و مدت قید شده در ان از اقسام خیار تخلف از شرط فعل می‌باشد؛ لذا عدم تعیین مدت برای اعمال حق فسخ، مانعی برای ایجاد خیار نخواهد بود و بر اساس ماده ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی ابتدا اجبار مشروط علیه و سپس حق فسخ مطرح می‌شود؛ و بدواً امکان فسخ معامله وجود ندارد.

بعد از توافق اشخاص بر تحقق قرارداد اعم از عقد معین یا نامعین، برهم زدن آن باید با اجازه قانون و در تحلیل فقهی، اجازه شرعی باشد. یکی از اسباب انحلال عقود، ملک یا همان ملک فسخ خیار می‌باشد. با نگاهی به مبانی بحث و هدف از جعل خیارات، می‌توان دریافت که اختلاف نظر درخصوص فوری یا تراخی بودن خیار، ویژه یک یا چند نوع خیار نیست و نسبت به همه، آن هم با قواعد یکسان شمول دارد. به عبارت دیگر، هرچند این بحث، به طور عمده و خاص ذیل چند خیارمانند غبن و عیب (به تفصیل)، رویت و تاخیر (اجمالاً و با ارجاع به مباحث تفصیلی) مطرح شده است، اما تفاوتی از این نظر وجود ندارد؛ و تنها ممکن است برخی خیارات ویژگی‌هایی داشته باشند که فور یا تراخی، در آنها تقویت شود؛ و از قاعده عمومی (فوری یا تراخی هرکدام که باشد.)، فاصله گیرد.

ان هذا النزاع جار فی کل خیار لم یکن لمده الخیار تحدید من الشرع کخیار العیب. فوریت قاعده عمومی است، زیرا در تمام مواردی که اجل وجود ندارد. مانند شفعه، همین. بحث مطرح و قول به فوریت پذیرفته شده است. دلایل خیار که از جمله روایت و عموم قاعده لاضرر است، بیش از این دلالت ندارد؛ که در اعمال خیار باید به قدر متیقن و مقدار ضروری ان اکتفا کرد و هیچ دلالتی بر استمرار ندارند.

یکی دیگر از دلایل فوری بودن، اصل فساد فسخ است. به این معنا که به جای اصل استصحاب خیار، ملکیت ثابت قبل از فسخ را باید استصحاب کرد خیار تابع ضرر است؛ و با انتفای آن، تبعاً از بین می‌رود. وقتی ذی حق فرصت کافی برای اعمال خیار داشته باشد. ضرر قابل رفع است؛ و با انتفای ضرر، به دلیل تاخیر در اعمال خیار، استصحاب نیز جایگاهی نخواهد داشت.

بر مبنای اراده طرفین، خیار بی گمان خلاف اصل است، زیرا متعاملان به منظور تحقق مالکیت مطلق و دائمی اقدام می‌کنند و هرآنچه سبب زوال آن و اعاده وضع شود. اصولاً با اراده هر دو (اقاله) یا تصریح شرع و قانون در موارد بدون تردید، ممکن است. اگر به هر دلیل، نظیر جبران ضرر یا تحقق قصد آنها بر مبنای شرط صریح یا ضمنی، معامله قابل فسخ باشد. در اینکه سبب فسخ نیز همگام و با همان اوصاف، با سبب قرارداد اولیه، مطلق و دائمی باشد. تردید جدی است؛ و با مراجعه به عرف و تحلیل وجدان، چنین اوصافی را نمی‌توان برای فسخ قرارداد پذیرفت. به عبارت دیگر، طرفین در مقام طراحی دو راهکار هم وزن نیستند که ابتدا عقد مطلق و دائم را پی ریزی و همزمان، سبب مطلق و دائم (خیار) را برای تعادل ان جعل کنند. دستورات قانون و شرع در این موارد نیز خارج از رفتار متعارف نیست، زیرا تمام این موارد، در اصطلاح از قواعد تکمیلی‌اند و اراده طرفین می‌تواند خیار و زمان آن را مشخص کند؛ بنابراین، نباید از اصولی مانند استصحاب بیشتر از نقش اراده طرفین و بنای عرف، استفاده کرد و اثر آن در تکوین قواعدی نظیر تراخی، آورد نفس عقد و اراده طرفین دانست. شاهد بر این نکته این است؛ که اگر در زمان انعقاد قرارداد به طرفین اعلام شود؛ که با تحقق خیار، اعمال آن همیشگی است، با واکنش آنها مواجه خواهد شد! با تحقق خیار، اگر ذی حق در اعمال آن، با لحاظ فوریت عرفی، تعلل کند، وضعیت طرف مقابل نیز متزلزل می‌شود. صرف این تزلزل و صرفنظر از تغییرات قیمت و تصرف در موضوع، با بنای اولیه ان‌ها در زمان عقد، مغایر است؛ و باید در حد متیقن باقی بماند. بنابراین، حتی اگر خیار را مستصحب بدانیم، ادامه این تزلزل و لزوم استمرار ملکیت سابق، سبب مقابله با خیار می‌شود؛ و بر مبنای اصل لاضرر که در تکوین خیار نیز نقش داشته وبه همان ترتیب می‌تواند در زوال آن نیز موثر باشد. حجیت خیار، بعد از زمان لازم از بین می‌رود. با این بیان، حتی اگر به سقوط دلایل متقابل در این نزاع (استصحاب و لاضرر) قایل باشیم، باز هم مانعی برای استمرار ملکیت ثابت اولیه نخواهد بود.

تاخیر در اعمال حقوق و اختیارات، وقتی وضعیت دیگران را متاثر می‌کند، جایز نیست. اعمال خیار نیز از این موارد است. نظم عمومی به منزله یکی از معیار‌های مهم حقوق معاصر که از جهات مختلف در فقه نیز ریشه دارد. اجازه تاخیر بدون سبب را نمی‌دهد و از این مبنای مهم که می‌تواند با قواعد مهمی مانند لاضرر نیز تبیین و مدلل شود. نباید غافل بود. با تمکن ذی حق در اعمال خیار و تاخیر در اعلام فسخ، یا با رغبت او به قرارداد مواجهیم یا اسقاط حقوق یا به تفاوتی در استفاده یا استفاده نکردن از حق فسخ یا تدبیر درباره فرجام خیار یافراموشی؛ که واکنش به این امور با ضمانت اجرای استصحاب و بقای خیار، برخلاف نظم عمومی است، زیرا تثبیت قرارداد‌ها و احترام به انتظارات مشروع و رفع ابهام از ادامه حیات حقوقی قرارداد، برای تصرفات و نقل موضوع و …، ایجاب می‌کند که ذیحق با تمکن عرفی، اعلام نظر نماید. در پناه استصحاب، موضوع را به سکوت برگزار کند. تزلزل ناشی از عقد واعاده وضع اعم از اینکه به صورت عین یا قیمت باشد. با تغییراتی که در قیمت‌ها به وجود می‌آید و لزوم سرمایه گذاری‌های بهتر و بیشتر و دشواری اندوختن وجه برای استرداد، آن هم درزمانی نامعین که مجموعاً گردش ثروت را دشوار می‌کند و دیگر مشکلات عملی و اقتصادی، امور مهمی هستند که تنها با اجازه تصرف در مال حل نخواهند شد. در فقه براساس نظر مشهور فقها که مطابق قانون در موارد سکوت یا اجمال، باید به ان استناد کرد، ۷ خیار، فوری است؛ و باید در اولین فرصت عرفی، اعمال شود؛ و هرگونه تاخیر در این امر صحیح نیست و در واقع، خیار با تاخیر خارج از عرف، ساقط می‌شود. اکثر فقها به فوریت عرفی خیار قایل‌اند و بعد از انقضای مهلت ممکن، خیار را ساقط می‌دانند. از آنجا که قانون مدنی درخصوص خیاراتی مانند تخلف شرط، حکم به تراخی (غیر فوری بودن) ندارد. باید به نظر مشهور فقها که عقلا نیز منطقی است؛ و مانع از اضرار افراد به دلیل اطاله امر می‌شود. استنادکرد. تصریح قانون مدنی به فوریت برخی خیارات، همان طور که گذشت؛ به جهت طرح بحث فقهی ذیل آن خیارات است و، چون براساس تصریح فقها، بین انواع خیار تفاوتی نیست، آنچه را قانون مدنی درخصوص فوریت ۴ خیار پذیرفته است، درواقع می‌توان قاعده عمومی تلقی کرد. با وجود نظر مشهور فقهی نیز تراخی جایگاهی نخواهد داشت؛ بنابراین، می‌توان دریافت که قانون مدنی در مقام بیان برخی خیارات و سکوت نسبت به برخی دیگر نیست، بلکه اهم خیارات و اقوی نظر را (فوریت) پذیرفته است.

ملاحظه میگردد اظهار نامه رسمی به خوانده دائر بر اعلام مراتب فسخ معامله تاریخ ۹۷/۹/۷ می‌باش لذا با توجه به گذشت حدود پنج سال از تاریخ انعقاد قرارداد تا زمان اعلام فسخ، همین موضوع نشانگر اسقاط حق خیار می‌باشد. با توجه به مراتب معنونه دادگاه خواسته خواهان را وارد تشخیص نداده و ضمن عدوا از قرار ارجاع به امر کارشناسی مستندا به ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی حکم بر بطلان آن صادر و اعلام می‌نماید.

در خصوص خواسته دیگر خواهان مبنی بر تنفیذ قرارداد دعوی خواهان با این کیفیت را قابل استماع نمی‌داند چرا که اولاًً در خصوص خواسته خواهان مبنی بر تنفیذ قرارداد فی مابین نظر به اینکه دادگاه به موضوعاتی رسیدگی می‌کند که جنبه ترافعی داشته باشد وتا زمانی که درخواست ابطال اسناد عادی مطرح نگردیده اصل بر صحت و نفوذ عقود و قرارداد‌های منعقده فی مابین طرفین (به حکم مواد ۱۰ و ۲۲۳ قانون مدنی) است؛ و با فرض نفوذ، صدور حکم به تنفیذ چنین بیعی تحصیل حاصل خواهد بود و همچنین وقوع اعمال و وقایع حقوقی مورد حکم دادگاه قرار نمی‌گیرند بلکه نتیجه و لوازم این اعمال مورد لحوق حکم قرار می‌گیرند در نتیجه صرف تنفیذ مبایعه نامه به عنوان ترافع محسوب نمی‌شود چرا که در صورتی که دعوایی همچون الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود. با صدور حکم به الزام به تنظیم یا عدم تنظیم آن، در واقع نسبت به تنفیذ یا عدم تنفیذ سند از باب غایت داخل در مغیا است. رسیدگی می‌شود؛ و فقط قانون در مواردی محدود اجازه رسیدگی به امور غیر ترافعی همچون امور حسبی را داده است. به تعبیر دیگر محاکم بصورت مستقل و ابتدایا مرجع تایید و تنفیذ و اعلام اعتبار قرارداد‌های خصوصی منعقد شده فیمابین اشخاص نیستند بلکه هرگاه متعهد قراردادی از ایفای تعهدات قانونی و قراردادی خود امتناع کنند متعهد له می‌تواند با اقامه دعوا، الزام وی را به اجرای مفاد قرارداد و تعهدات وی از دادگاه درخواست نماید؛ بنابراین دعوی وفق مقررات مطرح نشده است؛ و طرح دعوی به کیفیت مطروحه قابلیت استماع ندارد؛ لذا دادگاه دعوای خواهان را صحیح ندانسته و مستندا به ماده ۲ قانون ایین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادر و اعلام می‌نماید.

انتهای پیام/