بررسی طرح «انعقاد قرارداد‌های اجاره مسکن بیش از ۲ سال»؛ مشاوران املاک چه می‌گویند؟

تصویب «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» در ۲۹ اردیبهشت ۱۴۰۳، سرآغاز مرحله‌ای تازه در تنظیم روابط موجر و مستأجر به شمار می‌رود. این قانون با هدف ایجاد ثبات در بازار اجاره و کاهش اختلافات، موجی از تحولات قانونی را رقم زده که صاحبخانه‌ها و مشاوران املاک را به سمت شفافیت بیشتر و ثبت رسمی قرارداد‌ها سوق می‌دهد.

بر اساس این قانون، مشوق‌های مالیاتی برای قرارداد‌های بلندمدت در نظر گرفته شده است؛ به نحوی که در صورت انعقاد قرارداد اجاره ۲ ساله، موجران از تخفیف ۷۰ درصدی و در قرارداد‌های سه ساله یا بیشتر، از معافیت ۱۰۰ درصدی مالیات برخوردار خواهند شد.
 
این امتیاز‌ها به وضوح نشان می‌دهد سیاست‌گذار به‌دنبال تغییر رفتار بازار به سمت قرارداد‌های پایدار و طولانی‌مدت است.

در کنار این مشوق‌ها، قانون جدید تکلیف روشنی نیز برای ثبت قرارداد‌ها ایجاد کرده است. به این ترتیب، موجرین و مشاوران املاک موظف‌اند قرارداد‌های اجاره، اعم از کوتاه‌مدت یا بلندمدت، را ظرف مدت یک ماه در «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» یا «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» ثبت کنند.
 
این الزام به معنای حرکت به سمت شفافیت کامل و جلوگیری از قرارداد‌های غیررسمی و خارج از چرخه قانونی است.

نکته مهم دیگر در این قانون، الزام به تنظیم سند رسمی برای قرارداد‌های بیش از ۲ سال در املاک دارای سند مالکیت حدنگار سبزرنگ است. 

در حالی که برای قرارداد‌های کمتر از ۲ سال ثبت در دفاتر اسناد رسمی اختیاری است، در قرارداد‌های بلندمدت این موضوع اجباری تلقی می‌شود. این الزام، به نوعی تضمین حقوقی برای طرفین قرارداد محسوب می‌شود و مانع بروز اختلافات آتی خواهد بود.

با وجود این تحولات، اجرای موفق قانون نیازمند هماهنگی همه اضلاع بازار اجاره است. در این میان، مشاوران املاک نقشی کلیدی ایفا می‌کنند؛ چرا که آنان نخستین مرجع مراجعه مالکان و مستأجران هستند.

قرارداد‌های بالای یک سال و چالش حق کمیسیون مشاوران املاک 

در همین زمینه داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفت‌و‌گو با میزان درباره اجرای طرح انعقاد قرارداد‌های اجاره بیش از ۲ سال اظهار کرد: ما باید بپذیریم که در کنار مالک و مستأجر، مشاور املاک به عنوان ضلع سوم در بازار اجاره نقش‌آفرین است.

وی افزود: با این حال، در نرخ‌نامه فعلی، قرارداد‌های بالای یک سال حق کمیسیون مشاوران املاک دیده نشده و همین موضوع سبب ایجاد یک خلأ در روند اجرای قانون می‌شود.

بیگی‌نژاد ادامه داد: این وضعیت در عمل تضاد منافع ایجاد می‌کند. از یک سو جامعه و قانون به سمت قرارداد‌های بلندمدت ترغیب می‌شود و از سوی دیگر، مشاور املاک نه تنها منفعتی نمی‌برد، بلکه برای ثبت این قرارداد‌ها باید مشتری را به دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهد.

به گفته نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران با چنین شرایطی، طبیعی است که انگیزه‌ای برای ترویج قرارداد‌های ۲ یا ۳ ساله باقی نمی‌ماند و این موضوع می‌تواند موجب شکست اجرای قانون شود.

وی با اشاره به نقش کلیدی مشاوران املاک در هدایت بازار اجاره اظهار کرد: اگر منافع مشاوران املاک تأمین نشود، اجرای قانون با مشکل مواجه می‌شود چرا که نقش اصلی در متقاعدسازی مالکان برای تمدید قرارداد یا کاهش نرخ اجاره بر عهده مشاوران املاک است.

بیگی‌نژاد تصریح کرد: هر مقدار نقش همکاران ما کم‌رنگ شود، به همان نسبت مشکلات بازار اجاره افزایش می‌یابد. این واقعیتی است که نمی‌توان آن را نادیده گرفت.

نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید کرد: در شرایط تورمی فعلی، امکان بستن قرارداد‌های چندساله با دریافت کمیسیون محدود از ابتدا کم است؛ چراکه تورم اجازه نمی‌دهد مالکان با خیال آسوده قرارداد‌های خود را طولانی‌مدت کنند.

وی ادامه داد: اگر منافع مالی مشاوران املاک در قرارداد‌های بیش از یک سال لحاظ شود، این صنف قطعاً تلاش خواهد کرد قرارداد‌های بلندمدت را ترویج دهد و در این صورت بازار اجاره به سمت ثبات حرکت خواهد کرد.

بیگی‌نژاد با اشاره به نقش مشاوران املاک در کاهش ورودی پرونده‌ها به قوه قضاییه گفت: مشاوران املاک بازوی پنهان قوه قضاییه در کاهش اختلافات جزئی بازار مسکن هستند.

وی افزود: بسیاری از اختلافات میان مالک و مستأجر پیش از آنکه به قوه قضاییه برسد، در دفاتر مشاوران املاک حل‌وفصل می‌شود و همین امر از حجم ورودی پرونده‌ها به دستگاه قضایی می‌کاهد.

نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید کرد: مشاوران املاک در بسیاری از موارد همان شورای حل اختلاف اولیه قرارداد‌ها هستند و مانع کشیده‌شدن مسائل ساده به مسیر‌های قضایی می‌شوند.

وی تصریح کرد: اگر دستمزد مشاوران املاک در قرارداد‌های بیش از یک سال بازنگری و منافع آنان تأمین شود، قطعاً این صنف جهت بازار اجاره را به سمت قرارداد‌های بلندمدت تغییر خواهد داد.

به گفته بیگی‌نژاد در چنین شرایطی، هم مالک و هم مستأجر از ثبات بازار بهره‌مند خواهند شد و قوه قضاییه نیز با کاهش ورودی پرونده‌های مسکن، از این روند منتفع می‌شود.

انتهای پیام/