مسکن بیش از این گران نمیشود/ سیر صعودی حجم معاملات اجاره در بازار مسکن
: در حالی رکود بازار خرید و فروش مسکن را فرا گرفته بسیاری به دلیل نداشتن قدرت خرید، چارهای ندارند جز اینکه به دنبال رهن و اجاره خانه باشند. این در حالی است که کنترل مناسبی بر روی بازار اجاره صورت نمیگیرد و بهتر است برای تعادل قیمت نرخ اجارهبها، دولت و بخشهای مربوطه وارد میدان شوند و وعدههای فعالسازی صنعت اجاره را اجرایی کنند. نکاتی مصطفی قلیخسروی رییس سابق اتحادیه املاک و کارشناس با سابقه مسکن در گفتوگو با میزان بر آن تاکید میکند.
به گزارش خبرنگار اقتصادی میزان، بر این اساس بیش از ۳۴ درصد از معاملات اجارهنشینی ۱۰ماهه سال گذشته در استان تهران صورت گرفته و تهرانیها را صدرنشین کرده است. با گذشت 6ماه از سال ۱۳۹۳ و میزان معاملات منعقد شده و افزایش حدود ۱۰درصدی معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته، به نظر میرسد بازار مسکن و به ویژه بازار اجارهبها رونق میگیرد، اما رونقی که با افزایش قیمت همراه نخواهد بود.
به گفته رییس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک گرچه بازار اجارهبهای مسکن در شهریورماه به اوج خود میرسد و شاهد بیشترین تعداد معاملات مسکن خواهیم بود، اما جهش و افزایش قیمتی پیشبینی نمیشود.
به اعتقاد مصطفی قلی خسروی، ما جهش قیمتی مسکن را در سالهای آتی در بازار نخواهیم دید و رشد نرخ مسکن نیز از شاخص تورم عبور نخواهد کرد.
مشروح گفت وگوی میزان را با رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک در ادامه می خوانید:
تاثیر سیاست های آخوندی وزیر راه و شهر سازی را در بازار مسکن چطور ارزیابی می کنید؟
دولت یازدهم با وعده ساخت مسکن اجتماعی فعایت خود را در بازار آغاز کرد اما ساخت آن ها در کشور آغاز نشد متاسفانه به دلیل سیاست های نادرست و جهش قیمت ها، اکنون بازار مسکن در شرایط رکود شدید قرار گرفته است. سال گذشته ۴۴ هزار معامله در بخش مسکن کشور انجام شده که متاسفانه امسال به ۶ تا ۷ هزار معامله کاهش یافته است. تجربه ثابت کرده قیمت هر چه در کشور بالا رود هیچ گاه پایین نمیآید. بنابراین نمی توان به کاهش قیمت مسکن و رسیدن به قیمت های واقعی امیدوار بود.
در مقابل این وضعیت دولت باید توان و قدرت اقتصادی مردم را بالا ببرد و این مساله از طریق افزایش حقوق و مزایا، اعطای وام و تسهیلات امکان پذیر خواهد بود. با اتخاذ چنین راهکارهایی می توان به افزایش معاملات و همچنین خانه دار شدن هموطنان امیدوار بود. در صورتی که دولت روند فعلی را ادامه داده و به مردم وام و تسهیلات خرید مسکن متناسب با قیمت های بازار ارائه ندهد باز هم شاهد ادامه رکود شدید در این بخش خواهیم بود.
در صورتی که دولت یازدهم سیاست ساخت مسکن اجتماعی را در کشور اجرایی کند این اقدام تاثیری در بازار مسکن دارد یا خیر؟
به طور حتم ساخت خانه های ارزان تاثیر فراوانی در بازار مسکن خواهد داشت. متاسفانه تجربه تلخی که درمورد مسکن مهر داشتیم باعث شد که ذهن مردم برای هر پروژه ای مسکن دیگری متشنج شود زیرا مسکن مهر نقاط منفی بسیاری داشت اما به طور یقین طرح مسکن اجتماعی بسیار بهتر و کم ایرادتر اجرا خواهد شد و مسلما دولت یازدهم نواقضی که طرح مسکن مهر داشت را بر طرف خواهند کرد. این طرح می تواند تاثیر بسیار زیاد و مثبتی بر بازار مسکن و نرخ تورم داشته باشد. مسلم بدانید طبق قوانینی که برای این طرح در نظر گرفته شده است بازار مسکن در جهت رونق و بیرون آمدن از رکود تورمی پیش خواهد رفت. اجرا کردن این طرح می تواند بازار عرضه و تقاضا را به خوبی کنترل کند. زمانی که در بازار عرضه و تقاضا به صورت برابر پیش بروند دیگر با رشد تورم رو به رو نخواهیم بود.
به منظور رونق بازار خرید و فروش و تثبیت نرخ اجاره چه راهکارهایی را در بازار پیشنهاد می کنید؟
بازار مسکن سه بار طی سال های 68، 86 و 91 شاهد افزایش جهشی قیمت در بازار بود و روند خرید و فروش مسکن در این بازار رونق داشت. اما این بازار در نهایت طی سال های 92 و 93 مجددا دچار رکود شد. در شرایط کنونی باید راهکارهای خود را برای رونق در بازار مسکن تغییر دهیم. مردم باید به گونهای به بازار اطمینان کنند تا سرمایه های خود را در بانک های سرمایه گذاری کنند. در دوران فعالیت دولتهای نهم و دهم بحث هایی مطرح شد مبنی بر این که ملک را از سرمایه خارج و تبدیل به کالا کنند اما متاسفانه این سیاست عملیاتی نشد. باید روند عرضه و تقاضای مسکن را در کشور متعادل کنیم. با توجه به روند حجم مهاجرت ها و موالیدها میزان کمبود مسکن سالیانه یک میلیون و 500 هزار برآورد می شود. به همین علت ما محکوم به ساخت بیشتر مسکن هستیم باید روند ساخت را افزایش دهیم و میزان تسهیلات آن را نیز افزایش دهیم. از سوی دیگر باید صنعت اجاره را در کشور فعال کنیم یعنی دولت باید در هر محله ای مسکن های جدای استیجاری بسازد.
دولت دهم با تعزیراتی کردن نرخ اجاره بها تلاش کرد تا مانع از افزایش نرخ اجاره مسکن شود؟ فکر می کنید اجرای این طرح تاثیری در کاهش و یا تثبیت نرخ اجاره در بازار داشت یا خیر؟
سقف اجاره بها فقط در بحث چانه زنی بین موجر و مستاجر تاثیرگذار است، این اقدام مقداری بازار را متوقع میکند که البته باید دید تا چه اندازه مالکان به آن ترتیب اثر میدهند. از سوی دیگر با توجه به افزایش سرسام آور تورم، مالکان نیز حاضر به عقد قرارداد اجاره بر اساس ابلاغیه وزارت راه و شهرسازی نشدند و این مسئله باعث شد تا قراردادهای اجاره خارج از بنگاههای املاک و با توافق موجر و مستاجر تمدید شود. دولت سابق با تعیین نرخ های 13 تا 15 درصد تلاش کرد نرخ اجاره بها را در بازار کنترل کند. اما اجرای آن به دلیل عدم اعمال راهکارهای کارشناسی با شکست مواجه شد به گونه ای که نرخ اجاره از شاخص کلی تورم نیز پیشی گرفت. سیاست های دستوری وزارت راه و شهرسازی در خصوص کنترل نرخ اجاره بهای مسکن تا زمانی که سیاست های اقتصادی در کشور تثبیت نشود کارساز نخواهد بود.
در شرایط کنونی وضعیت بازار اجاره بها و قیمت مسکن را در کشور چطور ارزیابی می کنید؟
اجاره بهای مسکن تابعی از قیمت ملک است. در سال جاری با توجه به رکودی که در بخش خرید و فروش حاکم بوده نرخ اجاره بها به تبعیت از نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی میانگین بین 30 تا 35 درصد در بازار افزایش یافته است. از سوی دیگر ما در بازار شاهد افزایش معاملات در بازار اجاره بها هستیم که یکی از دلایل بالارفتن حجم معاملات اجاره مسکن را می توان رونق بورس دانست. این اتفاق در سال ۸۴ نیز افتاده بود. با رونق گرفتن بورس، بسیاری از افراد سرمایه های خود را از بخش مسکن به بازار سهام بردند اما بورس به یکباره افت کرد و متعاقب آن بحران سال ۸۶ روی داد. یعنی با افزایش ناگهانی تقاضا، مسکن دچار شوک شدید قیمت شد. اما نکته جالب افزایش تعداد معاملات اجاره در بازار مسکن است. به طوری که قراردادهای اجاره بیش از قراردادهای خرید مسکن است.
در شرایط فعلی بازار اجاره بها به مالکان و مستاجران ه پیشنهادی می کنید؟
سه بار اسبابکشی برابر با یک آتشسوزی میباشد. بهتر است مالکان و مستأجران بیشتر به یکدیگر اطمینان کنند و در پایان سال قراردادهایشان در تمدید نمایند تا دو طرف متضرر نشود. زمانی که مالکان برای دریافت مبلغ بیشتری بابت اجارهبها چند ماهی خانه را خالی میگذارند، خود یک ضرر است و زمانی هم که مستأجر جدیدی پیدا میکنند باید هزینهای را صرف تعمیرات و رنگآمیزی خانه کنند. مالکان و مستاجران تمدید قراردادها را در دفاتر املاک باید انجام دهند تا کد رهگیری این معاملات ثبت شود.
به نظر شما افزایش قیمت مصالح ساختمانی تاثیری در افزایش قیمت ملک در بازار دارد یا خیر؟
نمی توان گفت که افزایش قیمت مصالح تاثیری ۱۰۰درصدی بر بالا رفتن قیمت مسکن دارد، بررسی ها نشان می دهد قیمت مصالح ساختمانی معمولا از شاخص تورم پیشی نمی گیرد و بین ۲۷ تا ۳۰ درصد در نوسان است. گرانی و نابسامانی در بازار مصالح ساختمانی با نرخ ارز ارتباط مستقیم دارد و ثبات نرخ ارز تاثیر مستقیمی بر افزایش قیمت مصالح دارد.
................................................
گفتوگو از رویا صمدی
