باید و نبایدهایی درباره ساخت و ساز
: ماده 100 قانون شهرداریها نیز به کمیسیونهایی اشاره کرده است که از لحاظ صلاحیت محلی، به همه تخلفات ساختمانی واقع در محدوده قانونی و حریم هر شهر رسیدگی میکنند. در ادامه، با این کمیسیون و کارکرد آن آشنا میشویم.
ساخت بدون پروانه ممنوع
به گزارش ، اگر عزم خود را جزم کردهاید که دست به ساخت و ساز بزنید، بد نیست این را به خاطر داشته باشید که مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمانسازی، از شهرداری پروانه اخذ کنند. شهرداری میتواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأموران خود جلوگیری کند. در ضمن، فرقی هم نمیکند که آن ساختمان در زمین محصور باشد یا غیرمحصور، چون در هر دو حال، اگر پروانه نداشته باشید، شهرداری به وظیفه خود عمل خواهد کرد.
اگر کسی بدون پروانه شهرداری ساختمانی بسازد یا شروع به ساخت کند، به تقاضای شهرداری، موضوع در کمیسیون مطرح میشود. کمیسیون ماده 100 دارای 3 عضو است: نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور، یک قاضی دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای شورای اسلامی شهر به انتخاب شورا.
کمیسیون پس از وصول پرونده، به ذینفع اعلام میکند که ظرف 10 روز توضیحات خود را کتباً ارسال کند. پس از انقضای این مدت، کمیسیون مکلف است با حضور نماینده شهرداری، ظرف مدت یک ماه، تصمیم مقتضی را بر حسب مورد اتخاذ کند. البته این نماینده شهرداری فقط برای ادای توضیحات در جلسه کمیسیون شرکت میکند و حق رأی ندارد.
در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری میکند، مکلف است حداکثر ظرف مدت یک هفته از تاریخ جلوگیری، موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح کند و در غیر این صورت، کمیسیون به تقاضای ذینفع، به موضوع رسیدگی خواهد کرد. در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد، مهلت مناسبی (کمتر از 2 ماه تجاوز) برای این کار تعیین میشود.
شهرداری باید این تصمیم را به مالک ابلاغ کند. اگر مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا نکند، شهرداری رأساً اقدام میکند و هزینه آن را هم طبق مقررات آییننامه اجرای وصول عواض، از مالک دریافت خواهد کرد.
گاهی جریمه اخذ میشود
گفتیم که اگر ساختمانی بدون پروانه شهرداری ساخته شود یا آنچه ساخته شده با مفاد پروانه تفاوت داشته باشد، رأی به تخریب بنا صادر میشود، اما همیشه اوضاع به این شکل نیست، چون گاهی در صورتی که بنا بیشتر از مجوز ساختمانی باشد، کمیسیون میتواند در صورت عدم ضرورت قلع بنا، با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا فرعی یا کوچه بنباز یا بنبست) متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی، مبلغی را به عنوان جریمه تعیین کند. شهرداری هم مکلف است برای وصول جریمه اقدام کند.
البته این را نیز در نظر بگیرید که جریمه نباید از حداقل نیم برابر کمتر و از 3 برابر ارزش معاملاتی ساختمانی برای هر مترمربع بیشتر باشد. در صورتی که ذینفع از پرداخت خودداری کند، شهرداری مکلف است دوباره پرونده را به همان کمیسیون ارجاع دهد و صدور رأی تخریب را تقاضا کند. کمیسیون نیز در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد.
اما اگر بنا تجاری باشد، کمیسیون میتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا، با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا فرعی یا کوچه بنباز یا بنبست) متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی، رأی به اخذ جریمه صادر کند. شهرداری مکلف است برای وصول جریمه اقدام کند. اگر هم ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند، شهرداری مکلف است دوباره پرونده را به همان کمیسیون ارجاع دهد و صدور رأی تخریب را تقاضا کند. در این موارد هم کمیسیون رأی تخریب را صادر خواهد کرد.
پارکینگ فراموشی نشود
اگر ساختمانی بدون پارکینگ ساخته شود یا پارکینگ ساختهشده قابل استفاده نباشد و امکان اصلاح آن هم وجود نداشته باشد، کمیسیون میتواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، رأی به اخذ جریمه بدهد. این جریمه حداقل یک برابر و حداکثر 2 برابر ارزش معاملاتی ساختمانی برای هر مترمربع فضای از بین رفته پارکینگ است. مساحت قانونی هر پارکینگ برای اولین واحد 15 مترمربع و برای واحدهای دیگر با احتساب گردش 25 مترمربع است. شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیینشده و صدور برگ پایان ساختمان است.
وظیفه مالکان در تجاوز به معابر
در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکان موظف هستند در هنگام نوسازی، بر اساس پروانه ساختمانی و طرحهای مصوب، برهای اصلاحی را رعایت کنند. در صورتی که اقدامی بر خلاف پروانه یا بدون پروانه انجام دهند و تجاوزی در این مورد صورت گیرد، شهرداری مکلف است از ادامه عملیات ساختمانی جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ارسال کند. در سایر موارد تخلف، مانند استحکام نداشتن بنا و رعایت نکردن اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی در ساختمان، رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیونهای ماده 100 است.
و اما وظیفه دفاتر اسناد رسمی
دفاتر اسناد رسمی هم در این زمینه وظایف و تکالیفی دارند. این دفاتر باید قبل از انجام معامله قطعی، در مورد ساختمانها، گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمانهای ناتمام، گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که از سوی شهرداری صادر شده باشد، ملاحظه و مراتب را در 3 بند قید کنند.
در مورد ساختمانهایی که قبل از تصویب قانون 6 تبصره الحاقی به ماده 100 قانون شهرداریها (24 بهمن 1355) معامله شده و از ید مالک اولیه خارج شده باشند، در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نشود، گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نیست و با ثبت و تصریح آن در سند، انجام معامله بلامانع است.
در مورد ساختمانهایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ساخته شدهاند، اگر اضافه بنای جدید نداشته باشند و مدارک و اسناد نشاندهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد، با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت، انجام معامله بلامانع است.
