وزارت راه: تاثیر مستقیم معاملات بازار مسکن از عرضه و تقاضا

به گزارش خبرنگار گروه اقتصاد ، وزارت راه و شهرسازی پیرو گزارشی با تیتر "عقب گرد بازار مسکن برای خروج از رکود/ هزینه بالای ساخت و ساز عامل اصلی خواب بازار مسکن" توضیحاتی در خصوص این گزارش به ارسال کرد.

طی سالهای اخیر شرایط منحصر به فردی براقتصاد کشور حاکم بوده است . شرایطی توام با فراز و نشیب‌های سیاسی و اقتصادی که از آن جمله می‌توان به تورم بالا در سالهای 91 و 92، انباشت بدهی‌های دولت، سیطره و رکود و تعمیق آن؛ تحریم‌ها و تلاش پس از آن در توافق برجام و درنتیجه ایجاد انتظارات متناقض در فواصل زمانی کوتاه مدت ( بی ثباتی فضای اقتصادی )، کاهش قیمت نفت، تحولات اقتصاد جهانی و ... اشاره نمود که هر یک به نوبه‌ی خود در شکل گیری تحولات بازار مسکن موثر بوده‌اند.

تجارب گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد که تحولات در این حوزه عمدتا از دو دسته عوامل درونی و برون بخشی منبعث می ‌شود. هر یک از این این عوامل به اقتضای شرایط حاکم بر اقتصاد، در مقطع زمانی مختص خود، در بروز تحولات قیمتی ایفای نقش می‌نمایند.

به عبارتی میزان اثر پذیری بازار از هر یک از عوامل هدایت گر آن در همه دوره‌ها یکسان نیست بلکه متناسب با شرایط اقتصادی ، درجه اهمیت آنها تا حدودی متفاوت است. پیش بینی آتی بازار مسکن بیش از هر چیز نیازمند بررسی فضای اقتصاد کلان و شاخصها و سیاست‌های معروف آن است که خود مسلتزم بررسی چند بعدی و تحلیل عوامل مختلف است.

در تحلیل و پیش بینی بازار مسکن، نرخ ارز، نرخ بهره، رشد اقتصادی ، بودجه دولت و فضای سیاسی (داخلی و خارجی) را می توان به عنوان مهمترین عوامل برون بخشی مورد ارزیابی قرار داد. عوامل درون بخشی در دو بعد عرضه و تقاضا (همچون تولید مسکن، قیمت ، اجاره بها و ... ) نیز برتحرکات بازار مسکن اثر گذار هستند.

از این رو تحلیل مبتنی بر تعداد اندکی از متغیرها و صرفا با توجه به تحولات یک بازه زمانی کوتاه مدت و نتیجه گیری از این تحلیل برای بازاری با وسعت بازار مسکن و ویژگی‌های منحصر به فرد آن( مسائلی همچون زمانبر بودن تعریف پروژه های مسکونی جدید و اخذ مجوز ساخت، نیاز به تامین مالی گسترده، دوره طولانی مدت تولید و قرار گیری آن در تقابل با بازارهای رقیب) ، می‌تواند گمراه کننده باشد و به نتیجه گیری غیر صحیح منجر شود.

در رابطه با چرایی افزایش سقف تسهیلات مسکن و اثر گذاری آن در خروج از رکود لازم به توضیح است که دو شاخص مهم در ارزیابی نظام تامین مالی مسکن مبتنی بر بازار پول ( مشخصا تسهیلات بانکی) در ادبیات مالی مسکن، عبارت از: نسبت تسهیلات به قیمت یک واحد مسکونی متعارف ( Lone-Value) است که تحت عنوان LTV از آن یاد می‌شود و 2.نسبت تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخلی است که عمق بازار رهن نامیده می شود.

شاخص LTV که نمایانگر نقش سیستم بانکی در تامین مالی خرید مسکن است در دیگر کشورهای دنیا به بیش از 70 درصد می رسد.

در واقع مسکن به عنوان گرانترین کالای مصرفی هر خا نوار و نیاز اولیه زندگی با پایه گذاری بر اساس پس اندازهای آتی تلقی شده و آسایش خاطر ور فاه اجتماعی راب ه ارمغان می‌اورد. نبنابر این از دو منظر : 1.کمک به تامین مسکن خانوارهای فاقد مسکن، تسهیل تامین مسکن جوانان و در نتیجه تسهیل تشکیل خانوار و کاستن از طول دوره انتظار خانه دار شدن برای خانوارها و 2.پایه گذاری تامین مسکن بر رژیم پس اندازی ( پس انداز گذشته به میزان کمتر و پس انداز آتی) و در نتیجه افزایش انگیزه تلاش و فعالیت ، اجرای این سیاست ضروری و مطلوب است. درا یران تا 2 سال پیش شاخص LTV ، حدود 10 درصد و درحال حاضر با توجه به افزایش مبلغ وام( بسته به منطقه جغرافیایی و نوع تسهیلات) بین 25 تا گاها 70 درصد است. اما با توجه به عدم گستره فراگیر آن برای همگان هنوز تا وضعیت مطلوب فاصله دارد.

در رابطه با عمق بازار رهن لازم به اشاره است که نسبت تسهیلات به تولید ناخالص داخلی در دیگر کشورها بنابر این سوای از شرایط بازار مسکن، افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن سیاستی مطلوب بوده و به نوبه ی خود در تسهیل خروج از رکود مسکن ، شفافیت و ایجاد امنیت روانی در بازار مسکن موثر است اما در شرایط کنونی حاکم بر فضای اقتصاد کلان کشور به هیچ عنوان محرک ایجاد شوک یا دلیل افزایش یکباره قیمت مسکن نخواهد بود.

علاوه بر موارد فوق لازم به توضیح است که در بخشهای دیگری از بازار همچون بافتهای فرسوده برای رونق بخشی به بازار، بایستی از عرضه مسکن با سیاستهای تسهیلاتی حمایت گردد. همچنین یادآور می گردد که ضرورت و اولویت افزایش وام خرید مسکن به هیچ عنوان به معنای به محاق بردن بخش عرضه نیست بلکه این امر می‌تواند با افزایش تقاضای مسکن در بازار انگیزه تولید مسکن را در سمت عرضه بهبود بخشد.

در خصوص افزایش هزینه ساخت به عنوان عامل مانع خروج ازرکود بخش مسکن قابل ذکر است که اولا هزینه انشعابات سهم بسیار کمی از کل هزینه ساخت دارد و ثانیا افزایش هزینه ساخت ( مجموع هزینه مصالح ساختمانی و دستمزد) در نه ماهه اول سال 1395 حدود 4 درصد بوده که رقم بسیار ناچیزی است و نمی‌تواند اثر قابل ملاحظه‌ای بر رکود در بخش مسکن داشته باشد. دلیل اصلی رکود در بخش مسمن مجموع عوامل مختلف درون و بخش توضیح داده شده است که شکل دهنده وضعیت بازار بوده‌اند.

دولت یازدهم، به منظور دستیابی به توسعه بلند مدت و پایدار در بخش مسکن، توجه خود را بر اصلاحات ساختاری بخش مسکن معطوف نموده است. از جمله این موارد می‌توان به برنامه مسکن اجتماعی ، توسعه‌ای شدن بانک مسکن ، راه اندازی بازار رهن ثانویه، توسعه بازار رهن اولیه ( افزایش سقف و تنوع تسهیلات)‌، راه اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، راه اندازی شرکت‌های تامین سرمایه، توسعه نظام پیش فروش، راه اندازی صندوق‌های ضمانت در حوزه مسکن، صندوق تسهیلات و پس انداز منطقه‌ای مسکن، صندوق پس انداز مسکن یکم، لیزینگ مسکن، گسترش سامانه‌های اطلاعاتی و ... اشاره نمود که همگی حاکی از رویکرد نهادی و ساختارگرایانه در حوزه مسکن ا ست. این موارد منحصر به یک برنامه خاص نبوده و بهبود فضای کسب وکار، افزایش فعالیت و ارتقای نقش بخش خصوصی را هدف قرار داده است. سیاستگذاران حوزه مسکن معتقدند که امکان مقابله با شوکهای ناشی از سوداگری دربازار جز با تجهیز واصلاح زیرساختها فراهم نخواهد گردید.