وجود 2 میلیون و 500 هزار واحد خالی از سکنه در کشور

به گزارش خبرنگار گروه اقتصاد ، در حالی که بازار مسکن در 5 سال اخیر با رکود روبرو بوده است و هر ساله کارشناسان بازار کورسویی برای امید آن دارند که هنوز این امر محقق نشده در همین رابطه گفت‌و‌گویی با حسام عقبایی رئیس اتحادیه مسکن انجام داده‌ایم.

 

 

رکود موجود در بازار مسکن از سال 92 آغاز شده و این روند تا نیمه دوم فرودین ماه سال جاری با توجه به تعطیلات ابتدای سال ادامه یافته و از نیمه دوم فرودین ماه شاهد رونق معاملات در بخش‌های مختلف بازار مسکن بوده‌ایم و در اردیبهشت ماه هم نتایج انتخابات ریاست جمهور و شورای شهر بر شرایط این بازار تاثیر گذاشته است.

 

معاملات بازار مسکن با توجه به بهبود شرایط از اردیبهشت ماه رشد داشته و پیش‌‌بینی می‌شود در سال جاری شاهد رونق معاملات و اتمام رکود در این بازار باشیم که در این‌باره هیچ‌گونه پیش‌بینی برای افزایش قیمت‌ها نداریم.

 

 

احتمال می‌رود از اواسط شهریور ماه به بعد بازار مسکن با رشد بیشتری در حجم و ارزش معاملات روبرو شود و این روند تا پایان سال ادامه یابد و حداکثر رشدی که قیمت مسکن در نیمه دوم سال جاری مطابق با نرخ تورم در کشور خواهد بود.

 

 

وضعیت بازار اجاره‌بها در حالت کلی نباید تغییری داشته باشد و رشد قیمت مسکن بر بازار اجاره‌بها تاثیر خواهد گذاشت و با توجه به رکود حاکم بر بازار پیش‌بینی برای افزایش نرخ اجاره‌بها نیز نداشته‌ایم.

 

اما در حال حاضر مالکین سود بانکی و تورم حاکم بر کشور را با یکدیگر مقایسه کرده و سپس نرخی برای افزایش اجاره‌بها در نظر می‌گیرند و با این حال پیش‌بینی می‌شود قیمت اجاره‌بها در شهرهای بزرگ بین 7 تا 10 درصد نسبت به سال 95 افزایش پیدا خواهد کرد و این نرخ بسته به منطقه و موقعیت مسکونی واحدها متغیر خواهد بود.

 

 

از جمله راهکارهای موثر برای رونق بازار مسکن در ابتدا اصلاح سیاست‌های پولی و مالی، که کمیسیون اقتصادی باید این امر را در اولویت اقدامات خود قرار دهند و بجای اینکه بانک‌ها سیات‌های پولی را در پیش بگیرند به دنبال بنگاه‌داری هستند که این امر به خودی خود موجبات روکود در بازار مسکن را تشدید خواهد کرد و از دولت میخواهیم تا در این راستا قدم‌های موثری برای اصلاح سیاست‌های پولی و مالی در اقتصاد و در جهت بهبود بازار مسکن بردارد زیرا در غیر این صورت بازگشت رونق به مسکن دور از انتظار خواهد بود.

 

در مرحله بعدی باید در بحث مدیریت زمین فعالیت‌های موثرتری صورت گیرد زیرا 70 الی 90 درصد رونق مسکن را زمین به خود اختصاص می‌دهد لذا باید در نقش زمین در نهادهایی چون شهرداری‌، وزارت راه و شهرسازی، امور اراضی، وزارت جهاد و سایر حوزه‌هی ذی‌ربط در این رابطه یک کارگروه تشکیل دهند و بحث زمین را مدیریت کنند تا انبوه‌سازان و تولید کنندگان اطلاعات دقیقی ددر حوزه مسکن دردست داشته باشند که اگر این امرمحقق شود می‌تواند قیمت مسکن را حدود 30 تا 40 درصد کاهش و آن را با درآمد مردم متناسب کند.

 

 

افزایش تسهیلات مسکن یکی از عوامل مهم برای رونق بازار مسکن به شمار می‌آید که در کنار آن باید کاهش نرخ سود بانکی و افزایش مبلغ تسهیلات متناسب با قیمت مسکن صورت گیرد و در مقابل افزایش زمان باز پرداخت تسهیلات نیز می‌تواند یکی دیگر از عوامل افزایش دهنده قدرت خرید مردم به شمار می‌آید.

 

همچنین متناسب شدن تسهیلات با قیمت مسکن می‌تواند تاثیر بسزایی در رونق داشته باشد زیرا درسال 83 با وجود پرداخت وام 15 میلیون تومانی در بخش مسکن حدود 47 درصد از قیمت مسکن با این مبلغ تامین می‌شد که در حال حاضر با وجود پرداخت وام 80 تا 100 میلیون تومانی کمتر از 20 درصد قیمت مسکن را در شهرهای بزرگ  پوشش خواهد داد که این در کنار افزایش تسهیلات باید رشد قیمت تسهیلات را نیز درنظر گرفت تا بتواند قدرت خرید را در میان دهک‌ها متوسط افزایش دهد.

 

 

این وام در مجموع در رونق بازار مسکن بی‌تاثیر نبوده است ولی اثر کارا و موثری که بتواند رشد را راهی بازار کند، نداشته است.

 

 

افزایش 10 درصدی نرخ اجاره‌بها در سال جاری تحت تاثیر ازنرخ سود بانکی بوده و مالک با مقیاس ارزش واحد مسکونی خود با نرخ سود بانکی توقع دریافت اجاره‌بهای بالا از مستاجرین را دارد که این امر موجب تشدید قیمت‌ها در بازار اجاره‌بها خواهد شد.

 

به علاوه تورم در سایر اقلام نیز در بحث اجاره‌بها تاثیرگذار خواهد بود ولی از نظر کارشناسی تمامی این موارد نادرست است و تعیین کننده قیمت اجاره بها قیمت مسکن است و چون در چند سال اخیر با افزایش قیمت دراین بخش روبرو نبوده‌ایم پس نباید تغییرات چندانی هم در نرخ‌اجاره بها ایجاد شود.

 

 

از قدیم عموم موجرین تمایل به دریافت اجاره‌بهای بیشتر نسبت به ودیعه داشته‌اند و موجرینی ودیعه بیشتر دریافت می‌کردند بدهکار بوده و یا برای خرید جهیزیه و مخارج عروسی و... اقدام به این کار می‌کردند در غیر این صورت مالکان بیشتر علاقمند دریافت اجاره‌بها هستند.

 

 

تفاوت بافت‌های شهری در یک منطقه موجب تغییر قیمت واحدهای مسکونی می‌شود و بعضی مواقع در یک خیابان شاهد تغییرات قیمتی بعضا تا 10 میلیون تومان به خصوص در واحدهای تجاری هستیم که به اصطلاح پا خور بیشتری نسبت به سایر مکان‌ها دارند و این عوامل همگی تعیین کنده قیمت‌ها در خیابان‌ها و شهرهای بزرگ به شمار می‌آیند و این یک امر بدیهی است که دروواقع به بافت‌هی سنتی و مدرن این مناطق باز می‌گردد و مرغوبیت مسکن را در این مناطق مشخص می‌کند.

 

 

با توجه به اتمام فصل مدارس کم‌کم شاهد رونق گرفتن بازار اجاره‌بها خواهیم بود ولی با وجود شروع ماه مبارک رمضان این بازار با رونق کمتری همراه بود و پس از اتمام آن شاهد پررنگ‌تر شد جابجایی و رونق نقل و انتقالات خواهیم بود.

 

 

بحث مسکن هزار و 300 شغل را تحت تاثیر قرار می‌دهد و زمانیکه مسکن دچار رکود شود سایر مشاغل مرتبط به این حوزه نیز راکد خواهند شد.

 

 

در حال حاضر 650 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در استان تهران و 2 میلیون 500 هزار واحد خالی از سکنه در کل کشور داریم که این امر به معنی این است که در کشور که این اعداد به مفهوم مازاد عرضه سکن نسبت به تقاضا در این بازار نیست و این واحدهای مسکونی در تهران و یا سایر شهرهای کشور معمولا واحدهای لوکس و مدرن در شمال شهرها هستند و یا معمولا واحدهای بدون متقاضی در حاشیه شهرها که این تعداد را به خود اختصاص داده‌اند لذا آپارتمان متوسط معمولی در شهرها بدون متقاضی نیست و مالکان اینگونه واحدها در کمتر از یک ماه مستاجران خود را جابجا می‌کنند به همین دلیل این واحدهای هیچ‌گاه خالی از سکنه نخواهند بود.

 

اگر در حال حاضر رشد بازار مسکن به یک میلیون واحد در سال برسد که در شرایط فعلی این رقم کمتر از 500  هزار واحد مسکونی است و با این حال 12 سال طول می‌کشد تا تعادل بین عرضه و تقاضا در این بازار داشته باشیم و با این وجود از حوزه اصلی در این موضوع بسایر عقب هستیم.

 

 

این طرح می‌تواند به عنوان یک ایده جدید از وزارت راه و شهرسازی است وامیداواریم که بتواند با سرپا گرفتن تاثیرات موثر بر روند کلی بخش مسکن داشته باشد و این‌گونه طرح‌های کوتاه مدت و میان مدت می‌تواند رونق این بازار را به همراه داشه باشد و طرح مسکن اجتماعی پس از اتمام مسکن مهر در نیمه دوم سال جاری اجرایی خواهد شد و مطمئنا بر روند بازار موثر خواهد بود.