معاملات معارض املاک غیرمنقول و راهی برای حفظ اعتبار نظام ثبتی
: معاون قضایی دادگستری ایلام به تشریح معاملات معارض املاک غیر منقول پرداخت و بر حفظ اعتبار نظام ثبتی تاکید کرد.
مراد مقصودی در گفتوگو با خبرنگار حقوقی میزان با بیان اینکه معاملات معارض املاک غیر منقول در دو حالت قابل تصور و تحقق است، اظهار کرد: مالک در یک نوبت مال غیر منقول خود را با قولنامه به دیگری میفروشد و سپس در معاملهٔ دیگر همان مال را به شخص دیگری غیر از خریدار اول میفروشد.
وی با اشاره به اینکه قولنامه به صورت قولنامه عادی نیز وجود دارد، افزود: در این حالت با توجه به برابری ارزش قولنامههای بدیهی است که چنانچه طرح دعوایی در دادگاه مطرح شود دادگاه قولنامه مقدم را پذیرش و معاملهٔ دوم را بیاعتبار میداند. هم اکنون رویهٔ دادگاهها بدینگونه میباشد که رویهای صحیح است.
مقصودی ادامه داد: در این حالت مالک در یک نوبت مال غیرمنقول خود را با قولنامه به دیگری میفروشد و سپس در معاملهٔ دیگر همان مال را با سند رسمی به شخص دیگری غیر از خریدار اول میفروشد یا اگر معاملهٔ دوم هم با قولنامه عادی باشد سند رسمی را بنام خریدار دوم انتقال میدهد.
وی با بیان اینکه قولنامه عادی سند رسمی در معاملات وجود دارد، خاطر نشان کرد: در اینجا چندین مشکل وجود دارد، اولاً ارزش اسناد با همدیگر معادله ندارند و ثانیاً در صورت اختلاف و طرح دعوا که در اینجا معمولاً توسط خریدار اول صورت میگیرد دادگاه با ارزش ثبتی مواجه باشد زیرا مطابق قانون ثبت و بویژه مواد ۲۲ و ۲۴ آن قانون دادگاه اجازه ندارد معاملهٔ ثبتی را ولو اینکه در فرضی که جز سند رسمی، سوء نیت داشته باشد یعنی در زمان معامله از وقوع معاملهٔ اول مطلع باشد بیاعتبار بداند.
معاون قضایی دادگستری استان ایلام در ادامه مطلب فوق افزود: ماده۲۲ ق-ث در این خصوص مقرر میدارد؛ همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک با اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مذکور به او منتقل گردیده است و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده، یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
وی افزود: ماده ۲۴ ق – ث باز بیان میکند که پس از انقضای مدت اعتراض، دعوی اینکه در ضمن جریان ثبتی تضییع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد نه بعنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر خواه حقوقی خواه جزایی باشد.
مقصودی اذعان داشت: بنابراین براساس نظام ثبتی ایران، دفتر املاک معیار مالکیت یا دیگر حقوق عینی (رهن...) است که اشخاص روی ملک غیر دارند.
معاون قضایی دادگستری استان ایلام گفت: دفتر املاک هم در زمینه ثبت اولیه و هم در خصوص انتقالات از اماره صحت برخوردار میباشد. خریدار دوم که از قولنامه اول خبر ندارد و براساس استعلام ثبتی و با اعتماد به دفتر املاک وارد معامله میشود پس بایستی مورد حمایت قرار گیرد.
وی ادامه داد: برپایه اصول قانون ثبت اگر معامله اول با سند عادی ولی معامله دوم با سند رسمی انجام گیرد مالکیت برای خریدار دوم به وجود میآید اما برای جلوگیری از سوءاستفاده از دفتر املاک قانونگذار در ماده ۱۱۷ قانون ثبت کیفر شدیدی تعیین نمود تا انگیزه اقتصادی معامله معارض را از مالک سلب کند.
مقصودی خاطر نشان کرد: مطابق ماده ۱۱۷ ق – ث، هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد.
وی ادامه داد: ملاحظه میشود که قانونگذار در آن زمان ضمانت اجرای کیفری شدیدی برای امر قرار داده بود ولی به علت اختلاف رویه دادگاههای دیوان عالی کشور که بعضی از شعب دیوان عالی کشور در معاملات معارض که معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی بود موضوع را از مصادیق معامله معارض نمیدانستند و استدلال میکردند که سند عادی توان معارضه با سند رسمی را ندارد اما در مقابل بعضی شعب دیگر دیوان عالی کشور آن را معارض میدانستند.
معاون قضایی دادگستری استان ایلام گفت: سرانجام دادستان وقت کل کشور به دلیل حدوث آن اختلافات درخواست تشکیل جلسه هیات عمومی دیوان عالی کشور جهت بررسی موضوع را نمودند که نتیجه بررسی هیات صدور رای وحدت رویه شماره ۴۳-۱۰/۸/۱۳۵۱ مطابق آن رای وحدت رویه باشد.
وی در ادامه این مطلب افزود: نظر به اینکه شرط تحقق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، قابلیت تعارض ۲ معامله یا تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول به موجب بند اول ماده ۴۷ قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده ۴۸ همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهدداشت.
مقصودی افزود: چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلا معاملهای نسبت به مال غیرمنقول بوسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معاملهای معارض با معامله اول در مورد همان واقع سازد عمل او از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگر قابل انطباق باشد.
معاون قضایی دادگستری استان ایلام اظهار کرد: باصدور این رای وحدت رویه عملا ماده ۱۱۷ ق-ثبت که تنها اهرم خریدار اول بود از قانون ثبت حذف شد و جای شگفتی است که این اجتهاد در مقابل نص ماده ۱۱۷ ق – ث صورت گرفته و عملا جرم معامله معارض را منتفی کرده است.
وی اضافه کرد: برخلاف استنباط هیات عمومی دیوان عالی کشور مبنی بر اینکه بر فرض احراز سوء نیت ممکن است با ماده کیفری دیگر قابل انطباق باشد هیچ راه حل کیفری دیگری در موضوع قابل تصور نمیباشد و تنها راه حل کیفری که محاکم معمولا به آن عمل میکنند این است که در فرض شکایت خریدار اول موضوع را از مصادیق ماده یک قانون راجع به انتقال مال غیر میدانند و مطابق آن تعیین مجازات میکنند.
مقصودی گفت: مطابق ماده یک آن قانون: «کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب و مطابق م ۲۳۸ قانون مجازات عمومی محکوم میشود» به نظر ما خطای جرم دانستن موضوع براساس ماده یک قانون راجع به انتقال مال غیر کمتر از اشتباه حذف ماده ۱۱۷ ق-ث با رای وحدت نیست.
وی در ادامه این مطلب به علل آن پرداخته و گفت: قانون راجع به انتقال مال غیر مصوب سال ۱۳۰۸ و قانون ثبت مصوب سال ۱۳۱۰ که ماده ۱۱۷ آن قانون اصلاحی و مصوب سال ۱۳۱۲ است پس از اگر قانونگذار وقت آن را جرم انتقال مال غیر میدانست در وضع ماده ۱۱۷ به مجازات آن ارجاع میداد نه اینکه در وضع ماده ۱۱۷ ق-ث تعیین مجازات خاص کند نتیجه این میشود که قانونگذار این عمل را جرم انتقال مال غیر ندانسته است.
مقصودی همچنین گفت: بر فرض اینکه آن را مشمول جرم انتقال مال غیر بدانیم چنانچه قاضی دادگاه رسیدگی کننده به موضوع ماهیت قولنامه را عهدی بداند تا تملیکی، در این حالت که هنوز مالکیت مال برای فروشنده باقی است و او در معامله دوم ملک خویش را فروخته است آیا باز میتوان آن را جرم انتقال مال غیر دانست؟ در این حالت آیا تشتت آراء در دادگاهها براساس تفسیر قولنامه به عهدی یا تملیکی بوجود نمیآید؟
وی ادامه داد: آیا با تشتت آراء باز نیاز به صدور رای وحدت رویه نمیباشد؟ و اگر شد این بار چه تضمینی برای مصونیت آن از اشتباهی همچون گذشته وجود دارد؟
معاون قضایی دادگستری استان ایلام افزود: همچنان که قبلا گفته شده چون معامله معارض نوعاً در سایه سود اقتصادی و بخاطر آن انجام میشود قانونگذار خواست که با تعیین مجازات کیفری شدید این انگیزه را از مالک بگیرد تا او از دفتر املاک سوء استفاده نکند.
وی ادامه داد: مشکل سوم در جایی است که خریدار دوم سوء نیت داشته باشد و از معامله اول اطلاع داشته باشد که در اینجا دادگاه با دو امر متعارض روبرو میباشد از یک طرف جهت رعایت نظم ثبتی بایستی معامله با سند رسمی را معتبربداند و در مقابل تایید معامله رسمی بنوعی حمایت از خریداری است که با سوء نیت وارد معامله شده است در این قسمت باز دادگاهها به استناد سوء نیت خریدار دوم حکم به ابطال معامله دوم میدهند ولی این با فلسفه قانون ثبت و نظام ثبتی ما همخوانی ندارد.
وی به نتیجه گیری مباحث فوق پرداخت و گفت: معامله اول (قولنامه) معامله دوم (قولنامه) معامله معارض، ولی مشمول ماده ۱۱۷ ق-ث نمیشود پس محاکمی که برای قولنامه اعتبار تملیکی قائل هستند، از حیث کیفری به استناد قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مجازات میکنند و همچنین از حیث حقوقی هم معامله دوم ابطال میکنند.
مقصودی تصریح کرد: معامله اول (قولنامه) – معامله دوم (سند رسمی) معامله معارض و مشمول ماده ۱۱۷ ق-ث میشود ولی با رای وحدت رویه مذکور جرم آن منتفی است پس از حیث کیفری کاری نمیتوان کرد و از حیث حقوقی هم در صورتی که خریدار دوم سوء نیت داشته باشد معامله وی ابطال میشود (هرچند که با فلسفه قانون ثبت همخوانی ندارد).
معاون قضایی دادگستری استان ایلام در ادامه این مطلب افزود: اگر او سوء نیت نداشت در حقوق آلمان و فرانسه معامله با سند رسمی حفظ میشود و به خریدار اول حق میدهند که مطالبه خسارت معادل وضعیت انجام معامله نماید و بهتر است جهت حفظ اعتبار نظام ثبتی این راه حل در حقوق ایران نیز پذیرفته شود.
