فراز و فرودهای سند رسمی اجاره

به گزارش خبرنگار حقوقی و قضایی ،‌ تنظیم سند رسمی اجاره طی 30 سال گذشته شاهد فراز و نشیب‌هایی بوده كه به علت عدم توجه عملاً منجر به حذف سند رسمی اجاره در عرف اجتماعی مردم و ترغیب آنها به تنظیم اسناد عادی اجاره شده است تا آنجا كه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 به صرف امضاء 2 نفر شاهد ذیل اجاره‌نامه‌های عادی، پرونده‌های مربوط به مالك و مستاجر به صورت خارج از نوبت در مراجع قضائی مورد رسیدگی قرار می‌گیرد لذا مردم از خود می‌پرسند سند رسمی اجاره چه مزیتی به
سند عادی اجاره اعم از بنگاهی و غیره دارد؟

از اینرو در گفت‌وگو با احمدعلی سیروس، عضو هیئت مدیره کانون سردفتران ودفتریاران به بررسی قوانین و مقررات تنظیم سند رسمی خصوصاً سند اجاره پس از انقلاب، پرداخته ایم.
وی در این زمینه گفت: تمایل مردم به تنظیم سند اجاره خصوصاً پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 و ممانعت از تخلیه املاك به لحاظ عسر و حرج مستأجر، كاهش یافت كه متاسفانه هیچ‌گونه اقدام كارشناسانه توسط مسئولان در این رابطه ارائه نشد.

سیروس تصریح کرد: در چنین شرایطی جهت تشویق مردم به سرمایه‌گذاری بر روی اماكن استیجاری، قانون تشویق احداث، عرضه واحدهای مسكونی و استیجاری در تاریخ 24/3/77 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. وفق ماده 6 قانون مذكور: «به سازندگان واحدهای مسكونی و استیجاری در محدوده شهرهایی كه هر سه سال یك بار به وسیله وزارت مسكن و شهرسازی اعلام خواهد شد به شرط رعایت ضوابط مندرج در این قانون تسهیلات و معافیت‌های زیر تعلق می‌گیرد.

عضو هیئت مدیره کانون سردفتران به بیان این شرایط پرداخت و تصریح کرد: بر اساس این شرایط مجتمع‌های مسكونی دارای بیش از 3 واحد استیجاری كه با رعایت الگوی مصرف مسكن ساخته شود چنانچه حداقل به مدت 5 سال تمام به اجاره واگذار شود علاوه بر استفاده از مزایای مسكن اجتماعی و حمایتی، در طول مدت اجاره از 100% مالیات بر درآمد املاك اجاری معاف و از بابت هزینه حق‌الثبت مربوط به اعطای تسهیلات بانكی، مشمول تبصره ماده (1) قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 می‌گردند.(5 در هزار مبلغ مندرج در سند)

وی ادامه داد: وفق ماده 8، « در صورتی كه پیش از انقضای مدت مذكور در گواهی پایان كار، مالك قصد فروش، صلح، هبه، ترهین یا اعمال هر نوع حقوق مالكانه دیگر داشته باشد موضوع انتقال تعهد اولیه به ایادی بعدی و لزوم بهره‌برداری از ملك به صورت استیجاری تا پایان مدت مذكور و قبول منتقل الیه در سند مربوط قید شود. همچنین بر اساس تبصره این ماده  تنظیم هر نوع سند رسمی در مورد واحدهای مسكونی استیجاری موضوع این قانون جز سند اجاره، موكول به رعایت مفاد این قانون خواهد بود.»

سیروس تصریح کرد: ماده11 این قانون نیز مقرر می دارد که «كلیه واحدهای مسكونی دارای زیربنای مفید 120 متر مربع و كمتر كه به منظور سكونت به اجاره واگذار می‌گردد از پرداخت 100% مالیات بر درآمد اجاری معاف می‌باشند.» لذا توجه دولت به ایجاد تمایل برای احداث بنا به منظور اجاره دادن معطوف گردید.

وی بیان داشت: با این حال چون پیشنهادی از سوی مسئولان در این زمینه مطرح نشد. لذا مشكل اصلی كماكان به قوت خود باقی ماند  و چون جهت تنظیم سند رسمی اجاره، اخذ مفاصاحساب دارایی الزامی بود، از این‌رو طبق آمار، تا سال 1384 از اسناد اجاره تنظیمی در كل كشور كه حدود 650 هزار الی 700 هزار فقره تخمین زده می‌شود بین 78 الی 79 هزار سند رسمی اجاره تنظیم می‌شد.

عضو هیئت مدیره کانون سردفتران ادامه داد: در سال 1385 با تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی و رفع تكلیف سردفتر به اخذ مفاصاحساب مالیاتی هنگام تنظیم سند اجاره كه در تاریخ 1/7/85 با صدور رأی كمیسیون وحدت رویه كانون سردفتران و تایید سازمان محترم ثبت اسناد و املاك كشور در اجرای بند 2 ماده 66 قانون دفاتر اسناد رسمی ابلاغ گردید، تمایل مردم به تنظیم سند رسمی اجاره افزایش یافت و علیرغم اینكه اقدامات رسانه‌ای كافی انجام نشد. تعداد اسناد اجاره تنظیمی تا سال 1388 به حدود دوبرابر سال 1385 افزایش یافت.

وی اظهار کرد: همچنین در سال 1384 میزان مالیات مستغلاتی وصولی كل كشور 6/626 میلیارد ریال و در سال 1387 به 2/1065 میلیارد ریال افزایش یافت علت این امر این بود که تكلیف سردفتر به ارسال فتوكپی مصدق اسناد تنظیمی موضوع مواد 6 و 9 آئین‌نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 1386 به حوزه مالیاتی شهر مربوطه می‌باشد زیرا با ارسال تصویر مصدق اسناد اجاره،‌ اولاً حوزه مالیاتی از وجود منابع مالیاتی مطلع گردیده. از این‌رو نیاز به تحقیق و بررسی و صرف هزینه در این زمینه توسط وزارت دارایی نمی باشد ثانیاً با توجه به ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم كه «مبلغ اجاره بها از روی سند رسمی تعیین می‌شود» حوزه مالیاتی شاید نیاز به صدور برگ تشخیص هم نداشته باشد و می‌تواند رأساً مبادرت به صدور برگ قطعی نماید.

سیروس اضافه کرد: البته با مخالفت‌هایی كه در این زمینه انجام شد و خصوصاً نحوه نگارش ماده 9 آئین‌نامه قانون تسهیل مبنی بر «هرگونه انتقال بلاعوض اراضی و اعیان به نفع دولت و شهرداری‌ها و نیز تنظیم اسنادی كه موجب تغییر مالكیت عین نمی‌گردد از قبیل اجاره، رهن و تقسیم نامه (غیر از حبس) از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهی معاف می‌باشد.» ادعا شد كه ماده 9 آئین نامه مذكور، پرداخت مالیات و عوارض را نیز معاف اعلام نموده كه در این رابطه بخشنامه شماره 13334/34/3/1 – 2/4/87 سازمان ثبت مبنی بر اینكه اسناد اجاره و رهن و تقسیم نامه حسب مورد مشمول مالیات و عوارض متعلقه خواهند بود صادر گردید.
وی ادامه داد: بر این اساس با اصرار وزارت امور اقتصادی و دارایی، ماده 9 آئین نامه قانون تسهیل در سال 1387 بدین شرح اصلاح گردید که «هرگونه انتقال بلاعوض به نفع دولت و شهرداری‌ها از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهی به استثنای پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل معاف می‌باشد.»

عضو هیئت مدیره کانون سردفتران افزود: در پاسخ به استعلام یكی از دفاتر اسناد رسمی، مبنی بر اینكه «آیا با اصلاح ماده 9 آئین نامه قانون تسهیل تنظیم اسناد، سردفتران جهت تنظیم سند اجاره تكلیفی دارند یا خیر؟» اداره كل امور اسناد و سردفتران با امضای یكی از معاونین طی شماره 115656/87 – 29/11/87 اعلام نمود كه تغییری در شرایط تنظیم سند اجاره ایجاد نگردیده و تنظیم سند اجاره را كماكان مشمول رأی مورخ 1/7/85 كمیسیون وحدت رویه كانون سردفتران دانست. از این‌رو مجدداً با امضای یكی دیگر از معاونین اداره كل مذكور و پیرو همان پاسخ قبلی طی شماره 137620/87 – 17/12/87 اعلام گردید كه با اصلاح ماده 9 آئین‌نامه قانون تسهیل تنظیم اسناد، سردفتر مكلف به اخذ پاسخ استعلام از حوزه مالیاتی می‌باشد.

سیروس خاطرنشان کرد: هرچند كه از مفاد ماده 9 اصلاحی مذكور هیچگونه تأكید و تكلیفی به دفاتر اسناد رسمی استنباط نمی‌شود لكن در اصرار معاونت امور اسناد مذكور سرانجام سازمان ثبت اسناد و املاك كشور طی بخشنامه شماره 215904/88 – 24/12/88 و با استناد به اصلاح ماده 9 آئین نامه قانون تسهیل تنظیم اسناد، سردفتران را هنگام تنظیم اسناد صلح و اجاره، مكلف به اخذ مفاصاحساب مالیاتی کرد و حتی درخصوص اسناد اجاره املاك مسكونی كه وفق تبصره 11 ماده 53 اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1380 املاك مسكونی كمتر از 150 مترمربع در تهران و 200 مترمربع در شهرستان‌ها از پرداخت مالیات مستغلاتی معاف می‌باشند نیز اصرار به اخذ مفاصاحساب مالیاتی می‌شود.

وی بیان داشت: هیئت عمومی دیوان عدالت اداری طی دادنامه شماره 267 – 28/6/1390 مبادرت به ابطال اصلاح ماده 9 آئین‌نامه قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی نمود لذا با توجه به ابطال ماده 9 آئین نامه قبلی، كماكان رأی مورخ 1/7/85 كمیسیون وحدت رویه كانون سردفتران مبنی بر اینكه «درخصوص تنظیم اسناد اجاره تكلیفی جهت اخذ هرگونه گواهی وجود ندارد» كماكان جاری و ساری می‌باشد كه ریاست محترم دیوان عدالت اداری در مصاحبه مطبوعاتی 19/7/90 صریحاً اعلام داشت كه دفاتر اسناد رسمی دیگر تكلیفی به اخذ مفاصاحساب دارایی هنگام اجاره ملك ندارند فلذا به نظر می‌رسد سرانجام به این اختلاف نظرات پایان داده شد و كانون سردفتران باید مردم را جهت تنظیم سند رسمی اجاره ترغیب نماید.

سیروس در پایان خاطرنشان کرد:  البته حضور مؤثر سازمان محترم ثبت اسناد و املاك كشور و كانون سردفتران و دفتریاران در بررسی و تصویب لوایح و طرح‌هایی مانند قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 1385، اصلاح مواد 123 و 124 قانون ثبت مصوب 1384، قضازدائی، آئین‌نامه قانون تسهیل، قانون اخذ جرایم رانندگی و غیره نشانگر وجود توان بالقوه این دو نهاد در تصویب قوانین و مقررات است كه موجب كاهش مشكلات مردم و اجرای قوانین و مقررات می‌گردد و امید است این روند كماكان ادامه یابد.