چگونگی ایجاد حق کسب و پیشه

 :سرقفلی معمولا مبلغی است که مالک علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت می کند، ولی حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره از سوی مالک به مستاجر پرداخت می شود. حق کسب و پیشه بیشتر در بستر زمان و به واسطه نوع فعالیت تجاری، مکان ملک و شهرت تاجر دست می آید.

به گزارش ، سرقفلی معمولا به مبلغی که مالک علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت می کند گفته می شود. ولی حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره به مستاجر پرداخت می شود. اصولا حق کسب و پیشه در بستر زمان و به واسطه نوع فعالیت تجاری، مکان و متراژ ملک، شهرت تاجر و موارد این چنینی به دست می آید.
مهمترین مساله ای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه کرد آن است که روابط آن ها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می شود. اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال 1376 در آورند باید نکاتی را در اجاره نامه رعایت کنند. 

اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند و یا این که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم الاجرا شدن این قانون فرضا در سال 80 تمدید کرده باشند قراردادشان مشمول قانون سال 76 نخواهد بود و روابط شان بر مبنای قانون سال 1356 تنظیم خواهد شد و مطابق این قانون با آن ها رفتار می شود.

ممکن است این سوال مطرح شود که آیا کسانی که روابط شان را بر مبنای قانون سال 1376 تنظیم می کنند حق سرقفلی به آن ها تعلق می گیرد؟ در پاسخ باید گفت اگر مالک، ملک تجاری اش را به دیگری اجاره دهد می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه مستاجر می تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت عادله روز از مالک دریافت کند.
برای این امر نیز اگر بین طرفین توافق وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین کارشناس قیمت عادله روز را تعیین می کند و کارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله مکان تجاری و نحوه استفاده از آن و موقعیت ملک و ... را در نظر می گیرد و چنان چه هر یک از طرفین نسبت به آن اعتراضی داشته باشند می توانند از دادگاه تقاضای ارجاع امر را به هیات سه نفره از کارشناسان به عمل آورند.

حال اگر مالک هنگام اجاره، سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر مغازه را با سرقفلی به دیگری واگذار کند، رابطه این دو چگونه است؟
چنان چه مالک سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت سرقفلی مغازه را به دیگری اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد و با پایان مدت اجاره مکلف است مغازه را تخلیه کند و اگر مدعی حقی است به کسی که ملک را از او اجاره کرده، مراجعه کند.

 بر طبق قانون و مطابق قرارداد اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، آیا می تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگری کند؟  چنان چه مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق انتقال به غیر نداشته و پس از پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و در این فرض که سرقفلی را به مالک پرداخته، مالک باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد.

سوال اساسی که اینجا پیش می آید این است که آیا حق کسب و پیشه به مستاجری که مطابق قانون سال 76 قرارداد اجاره تنظیم کرده، تعلق می گیرد؟
در جواب باید گفت اصولا برابر قانون سال 76 اصل بر آن است که حق کسب و پیشه وجود نداشته باشد مگر آن که دو شرط زیر وجود داشته باشد:
1-ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملک را ندارد و متعهد شود هر ساله ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک مستاجر دیگر دریافت کند.
2-در ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک، ملک را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند. مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.

 در احتمالی دیگر اگر مدت اجاره تمام شود و مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد آیا می تواند مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه دریافت کند؟ جواب قانون خیر است. زیرا برابر قانون سال 76 تنها در صورتی که مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالک به نرخ عادله روز از او سرقفلی را باز پس گیرد.

یکی از موارد مهم و چالش برانگیز این است که اگر مستاجر بدون رضایت مالک، عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد و از طرفی مطابق قرارداد حق انتقال به غیر هم نداشته باشد حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است یا خیر؟در این حالت  اگر مغازه بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال 76 به اجاره واگذار شود و بدون رضایت موجر به غیر واگذار شود، در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر مستاجر یا متصرف مغازه استحقاق دریافت نصف حق سرقفلی را دارد.