قابل انتقال بودن عین مستاجره

: مطابق قانون سال 1356 مستاجر هنگامی می تواند منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند که در اجاره نامه این اختیار به او داده شده باشد. 

به گزارش ، در عقد اجاره املاک یکی از سوالاتی که ذهن مستاجران و یا موجر را به خود مشغول می دارد این است که آیا ملکی را که اجاره کرده ایم می شود دوباره به فردی دیگر اجاره داد؟در مقام پاسخ باید گفت که در عقد اجاره لازم نیست موجر مالک ملک مورد اجاره باشد ولی لازم است مالک منافع آن باشد والا اجاره باطل است. از طرف دیگر مستاجر هنگامی می تواند منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند که در اجاره نامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالک می تواند در صورت پایان مدت اجاره یا فسخ آن با مستاجر جدید اجاره نامه تنظیم کند و نیز مستاجر جدید دارای چنین حقی است.

در اصطلاح حقوقدانان بر اساس قانون سال 56 در صورتی که مستاجر محل کسب به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

نکته و پرسش مهم این است که  اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مستاجر آن را به دیگری انتقال دهد چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟ به این پرسش به دو گونه می توان پاسخ گفت. 

1- اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه مستاجر را بپردازد و اگر مالک نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غیر باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه باشد مستاجر حق دارد به دادگاه مراجعه کند و در این حالت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه صادر می کند. (اگر سند اجاره قبلی رسمی باشد در همان دفترخانه ای که سند تنظیم شده و چنانچه سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه ای در بین نباشد دفتر خانه ای که ملک مورد نظر در نزدیکی اش واقع شده) در این حالت مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. در هر صورت این حکم دادگاه از زمان قطعیت، جهت انتقال به غیر شش ماه اعتبار دارد و هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور بی اثر خواهد شد.

2- اگر مستاجری که حق انتقال عین مستاجره را به غیر ندارد بدون رعایت موارد گفته شده در بند یک (بدون مراجعه به دادگاه و رعایت سایر تشریفات) مورد اجاره را به دیگری واگذار کند موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد . در این حالت مستاجر یا متصرف استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را دارد. برای مثال اگر الف مالک مغازه شیشه فروشی آن را به فردی اجاره داده باشد و در اجاره نامه قید شود که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد ولی  آن را به فرد دیگری منتقل کند مالک آقای الف می تواند با پرداخت نصف سرقفلی مغازه  محل مزبور را تخلیه کند. از این رو هنگام اجاره یک مکان تجاری باید توجه داشت که آیا مستاجر حق انتقال به غیر داشته یا خیر؟

سوالی دیگر؛ اگر مستاجر بخواهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند و از طرفی حق انتقال به غیر نیز از او در اجاره نامه سلب شده باشد چه راه حلی دارد؟

پاسخ:
1- از دادگاه درخواست صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر کند.
2- درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم کند.
3- دعوی را به طرفیت مالک اقامه کند.
4- اگر ملک مشاع است و مالکین متعدد دعوی باید به طرفیت همه آنان طرح شود.

پرسش: اگر مغازه ای بین چند مالک مشاع باشد و در مقابل دعوی تجویز به انتقال منافع از سوی مستاجر فقط عده ای از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب به مستاجر باشند می توان ملک را به آنان تحویل داد؟

پاسخ: در حالتی که تعدادی از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و تحویل ملک هستند دادگاه می تواند با ارجاع امر به کارشناس و تعیین حق کسب و پیشه مستاجر حکم به تخلیه مورد اجاره بدهد و ملک تحویل مالکین مشاعی شود.

پرسش: اگر مالکی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستاجر که مغازه را بدون حق انتقال به غیر به شخص ثالثی داده اقامه کند چه نکاتی را باید در نظر بگیرد؟

پاسخ:
1- دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم کند و علت آن را انتقال به غیر ذکر کند.
2- دادخواست به طرفیت مستاجر و کسی که ملک تجاری به وی منتقل شده تقدیم شود.
دادگاه صادر کننده حکم نیز باید توجه داشته باشد که حق کسب و پیشه هنگامی به مستاجر پرداخت می شود که مستاجر، حق کسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیه دریافت نکرده باشد زیرا اگر مستاجر حق کسب و پیشه را به منتقل الیه واگذار کرده باشد در این صورت این حق به نفر دوم می رسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی ملک را تخلیه خواهد کرد. بنابراین اگر مستاجر محل کسب که حق انتقال به غیر نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان کسب و پیشه از مستاجر دوم یا متصرف دوم اخذ کرده باشد نصف حق کسب و پیشه که دادگاه به آن حکم می دهد به متصرف مورد اجاره پرداخت می شود.
پرسش: اصولا حق کسب و پیشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر است؟

پاسخ: خیر، این حق به واسطه اشتغال مستاجر در محل کسب به وجود می آید چه مستاجر به مالک یا مستاجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نپرداخته باشد.