معاون حقوقی قوه قضاییه: بنگاه‌های املاک تا پایان قرارداد حق دریافت وجهی را ندارند

حجت‌الاسلام والمسلمین مهدی هادی معاون حقوقی قوه قضاییه در همایش ملی تحلیل و نقد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در خرم آباد برگزار شد، در رابطه با قانون الزام اظهار کرد: برای شناخت این قانون اشاره اجمالی به سه ماده دارم، ماده یک این قانون اشاره می‌کند که یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد، حوزه ماده ۱۰ تمام اموال حقوقی نسبت به اموال غیر منقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد رسمی به ثبت برسد.

وی گفت: این وابسته است به ماده ۱۰ که خود یک سامانه ثبت اسناد غیر رسمی دارد، بعد از اینکه یک سال گذشت آن این سامانه راه اندازی شد، هر عمل حقوقی راجع به اموال غیر منقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد رسمی باید ثبت شود، این پیوستگی یک استثنا دارد و آن تبصره ۴ ماده ۱ است که وابسته به ماده ۱۰ نیست.

معاون حقوقی قوه قضاییه گفت: پس یک ماده ۱ وابسته به ماده ۱۰ داریم یک استثنا داریم که تبصره ماده ۴ راجع به اسنادی که صادر می‌شود و از زمان صدورش مشمول ماده ۱ می‌شود یعنی باید در سامانه ثبت شود.

وی ادامه داد: اگر پروسه طی نشود اقدامات دیگری که صورت گرفته اعتبار ندارد و این دعاوی حقوقی راجع به این اسناد قابلیت استماع ندارد وقتی می‌گوییم اعتبار ندارد یعنی باطل نیست، اما حاکمیت پشت این دعوا نیست. 

حجت‌الاسلام والمسلمین هادی گفت: طبق ماده ۱۰ ، یک سامانه برای اسناد غیر رسمی راه اندازی می‌شود، زیرا در جایی که ما با سند رسمی مواجه هستیم تکلیف مشخص است و در زمینه اسناد عادی نیز افراد دو سال فرصت دارند تا در سامانه ثبت کنند و افراد باید مستندات خود را در سامانه درج کنند و بعد از اتمام دو سال افراد باید مسیر رسمی شدن سند را طی کنند و بعد از وضعیت سند، ماده ۱ می‌شود.

حجت‌الاسلام والمسلمین هادی گفت: پس ماده یک درباره اسناد رسمی، ماده ۱۰ درباره تبدیل سند عادی به سند رسمی است، اما ماده ۳ این قانون بسیار مهم است.

وی تصریح کرد: فرض کنید شما به عنوان یک شهروند می‌خواهید بروید یک مالی که یک معامله آن انجام شده را ثبت کنید و سند دریافت کنید در اینجا سه مسیر در قانون برای شما طراحی شده؛ اول به دفاتر اسناد رسمی مراجعه مراجعه می‌کنید که بحثی درباره آن نیست، از قبل بوده درحال حاضر هم در این قانون تقویت شده، دوم شما مراجعه به بنگاه معاملات مراجعه می‌کنید یک طرح اساسی در این قانون وجود دارد که باید هم شهروندان آگاه باشند و هم خود بنگاه‌های ملکی یا مشاوران ملکی نسبت به آن آگاه باشند، قبلا وقتی به بنگاه مراجعه می‌کردید، بنگاه قرارداد می‌نوشتند، امضا می‌کردند و یک سند تنظیم می‌شد، همین سند عادی که مشکلاتی برای جامعه ایجاد کرده است، رویکرد و رهیافت این قانون این است که وقتی شما به بنگاه مراجعه می‌کنید کار بنگاه دلالی صرف است به اضافه درج این پیش‌نویس در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و فقط آن را درج می‌کرد.

وی با بیان اینکه پیش نویس هیچ اثر حقوقی ندارد یعنی نه سند رسمی است نه سند عادی است، گفت: به همین دلیل حتی به همین اجازه پرینت گرفتن از این پیش‌نویس هم داده نمی‌شود که بعدا دعوایی تولید شود که من پیش‌نویسی دارم و امضا کردم، هیچ اثر حقوقی ندارد، صرفاً یک راهنمایی است که شما به دفترخانه بروید؛ بنابراین کار بنگاه دلالی است که هیچ اعتباری ندارد.

وی ادامه داد: نکته دوم در مورد تعرفه دلالان است، چون قبلا و یا همین الان در خیلی از موارد دلال یعنی بنگاه دار خود معامله را امضا می‌کرد وجه دریافت می‌کرد، در تبصره ماده ۳ تعرفه نباید پرداخت شود همین ماه آیین نامه به تصویب هیئت وزیران رسیده است.

معاون حقوقی قوه قضاییه گفت: وقتی بنگاه ‌دار دلال شد باید به دو قانون توجه کنید اول باب ششم قانون تجارت در بحث دلالی و دوم قانون درباره دلالان ۷، ۱۲، ۱۳۱۷. تعریفی از دلال وجود دارد و آن تعریف این است که دلال صرفاً واسطه و راهنما است در اینکه معامله شکل بگیرد یا بخواهد برای یک طرف، یک طرف معامله دیگر پیدا کند، اما حق زحمت باید بعد از اتمام معامله پرداخت شود.

وی گفت: طبق قانون تجارت شما نباید تا زمان اتمام کار یک ریال پرداخت کنید. با این اوصاف در ماده شش آیین نامه که هفته قبل ابلاغ شد، ۵۰ درصد را بنگاه‌دار مطالبه کند و ۵۰ درصد دیگر در دفترخانه بگیرد. اما دلال باید بعد از اتمام معامله در دفترخانه دستمزد خود را دریافت کند.

معاون حقوقی قوه قضاییه افزود: در تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام یک مثلث طراحی کرده‌ام، که شامل مراجعه شما به دفترخانه، مراجعه شما به بنگاه و قرارداد‌های یکسان مانند قرارداد تیپ می شود. این قراردادهای تیپ می‌گوید سازمان ثبت مقدمات دسترسی دلالان به اشخاص حقیقی و حقوقی را  به سامانه ثبت اسناد فراهم کند.

حجت‌الاسلام والمسلمین هادی افزود: در این قرارداد‌های یکسان شما به عنوان فرد عادی با مراجعه به بنگاه و از طریق این قرارداد یکسان می‌توانید معامله انجام دهید. وقتی شما معامله‌ای از طریق مجازی این قرارداد انجام می‌دهید در سامانه ثبت قرار می‌گیرد.

وی ادامه داد: مسئله بعدی راجع به وضعیت دستگاه‌های حاکمیتی و اجرایی به نفع مردم در گلوگاه‌هایی که تا الان وجود داشته است.

معاون حقوقی قوه قضاییه بیان کرد: تا الان اگر می خواستید یک سندی را به ثبت برسانید دستگاه دولتی و حاکمیت چند گلوگاه برای شما طراحی کرده بود که بخواهد وجهی که متعلق به حاکمیت از شما بگیرد. یکی بحث مالیات است یک بحث بیمه معوق است. 

وی گفت: در بحث مالیات گفته شده زمانی که شما مالیات دریافت می‌کنید در تبصره ۲ ماده ۴ پاسخ باید آنی باشد. برای بحث بیمه معوق یعنی سازمان تامین اجتماعی ماده ۵ که محتوای ماده ۳۷ قانون را بیان می‌کند اگر شما تا الان می‌خواستید یک سندی را به ثبت برسانید باید منتظر می‌ماندید که به شما پاسخ دهد که زمان زیادی طول می‌کشید تا تعیین کند که آیا به فرد بیمه معوق دارد یا خیر، ولی الان پاسخ باید آنی باشد.

معاون حقوقی قوه قضاییه بیان کرد:تحقق این سه ماده که هنوز کامل اجرا نشده، به یک یکپارچگی داده‌ها دارد که نهاد‌های مختلف داده هایشان را باید یکپارچه کنند.

انتهای پیام/