_ روزنامه ایران نوشت: سیگنال سقوط قیمت به بازار اوراق وام مسکن مخابره شد. بررسیها از شروع روند کاهش قیمت در بازار امتیاز وام مسکن خبر میدهد. قیمت اوراق تسهیلات مسکن در حالی از نقطه جوش فراتر است که بررسیها حاکی از شروع کاهش قیمت در این بازار در روزهای پایانی سالجاری است.
برآوردهای صورت گرفته براساس سطح متوسط قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن نشان میدهد، در حالی که میانگین قیمت اوراق در نیمه اول اسفند ماه امسال به بیش از ۱۵۸ هزار تومان رسیده بود، اما در روز ۱۵ اسفند متوسط قیمت هر فقره اوراق به سطح ۱۳۳ هزار تومانی نزول کرد.
این موضوع میتواند به معنای شروع فرود قیمتها در بازار اوراق تسهیلات مسکن باشد. متوسط قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن در حالی در نیمه اسفند ماه به ۲.۵ برابر میانگین قیمت اوراق در اسفند سال گذشته- ۹۹- رسیده است که برآوردها از رشد ۱۵۰ درصدی قیمت اوراق در این بازه زمانی-یکسال منتهی به نیمه اسفند ۱۴۰۰- خبر میدهد.
متوسط قیمت اوراق مسکن برای اولین بار یک رکورد تاریخی را به ثبت رسانده است. در حالی که در تمام سالهای گذشته متوسط قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن و در بالاترین حالت در کانال ۷۰ هزار تومان قرار داشت، بازار معاملات اوراق وام مسکن در سال ۱۴۰۰ در نقطه جوش قیمت در مقایسه با سالهای قبل به کار خود خاتمه خواهد داد.
به این معنا که سطح متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن دستکم تا آخر امسال از کانال ۱۰۰ هزار تومان پایینتر نخواهد آمد. با این حال علائم کاهش قیمت اوراق وام مسکن در بازار معاملات اوراق رصد میشود.
در شرایطی که متوسط قیمت هر فقره اوراق در نیمه اول اسفند در کانال ۱۵۰ هزار تومان در نوسان بود، گزارشهای رسمی حاکی است در روز ۱۵ اسفند سطح ۱۳۳ هزار تومانی متوسط قیمت برای اوراق به ثبت رسید. این موضوع را میتوان به معنای آغاز روند بازگشت قیمت اوراق به عقب و مقدمهای برای سقوط قیمتها در ماههای آینده تعبیر کرد.
با این حال، قیمت اوراق تسهیلات مسکن در زمستان امسال یک رکوردشکنی تاریخی را به ثبت رساند. چرا که در سالهای گذشته تنها در برخی روزهای محدود، متوسط قیمت هر فقره اوراق از مرز ۱۰۰ هزار تومان عبور کرده بود، اما بلافاصله از کانال ۱۰۰ هزار تومانی به عقب برگشته بود. این اولین بار در تاریخ بازار معاملات اوراق تسهیلات مسکن است که قیمت اوراق از کانال ۱۰۰ هزار تومان فراتر رفته و حتی در برخی از روزهای زمستان به مرز کانال ۱۷۰ هزار تومانی نیز رسید.
آمارها و محاسبات صورت گرفته نشان میدهد متوسط قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن در سال ۹۶ یعنی یکسال قبل از شروع رشد شدید قیمتها در بازار مسکن و در شرایطی که بازار معاملات مسکن در شرایط عادی قرار داشت در کانال ۷۲ هزار تومان قرار داشت. در سال ۹۶ متوسط قیمت اوراق مسکن معادل ۷۲ هزار و ۲۰۰ تومان به ثبت رسید. در این سال عمده متقاضیان حاضر در بازار مسکن، مصرفکنندهها بودند و خانهاولیها نیز بخش زیادی از متقاضیان را به خود اختصاص میدادند. در سال ۹۶ همچنین فاصله بین سطح پوشش وام مسکن با قیمت واحدهای مسکونی کمتر از سالهای بعد بود و همین موضوع باعث میشد عمده خرید و فروشها در بازار اوراق وام مسکن به قصد خریدهای مصرفی ملکی انجام شود.
در سال ۹۷ و همزمان با شروع جهش قیمت در بازار مسکن و به تبع آن کاهش سطح پوششدهی وام خرید مسکن از هزینه خرید آپارتمان، متوسط قیمت اوراق وام مسکن به کانال ۶۰ هزار تومان سقوط کرد. در این سال میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به ۶۱ هزار و ۴۰۰ تومان رسید و در کف قیمتی قرار گرفت. علت این موضوع کاهش تقاضای خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی بهدنبال جهش قیمت مسکن و همچنین کاهش کارآمدی وام مسکن بهدلیل عدم افزایش و به روزرسانی سقف تسهیلات بود. در سال ۹۸ و بهدنبال خروج تقریباً کامل تقاضای مصرفی از بازار بهدلیل ادامه جهش و همچنین عدم اراده سیاستگذار برای متناسبسازی سقف تسهیلات خرید مسکن با قیمت واحدهای مسکونی، متوسط قیمت اوراق به زیر سطح قیمتی یعنی کانال ۴۰ هزار تومانی سقوط کرد. رکورد کمترین سطح قیمت اوراق در ۵ سال گذشته مربوط به سال ۹۸ است که متوسط قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن در آن به ۶۱ هزار و ۴۰۰ تومان نزول کرد.
در سال ۹۹ یعنی آخرین سال جهش قیمت در بازار مسکن، متوسط قیمت اوراق معادل ۶۶ هزار و ۲۰۰ تومان به ثبت رسید. اسفند ۹۹ متوسط قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن معادل ۵۳ هزار و ۳۰۰ تومان بود. به این معنا که بازار معاملات اوراق مسکن در اسفند ۹۹ در کانال حداقلی یعنی کانال ۵۰ هزار تومان به کار خود خاتمه داد.
عامل مهم جهش قیمت اوراق
در حالی که از ابتدای امسال تا مهرماه، متوسط قیمت هر فقره اوراق در بیشترین حالت در کانال ۷۰ هزار تومان قرار داشت، از آبان ماه متوسط قیمت اوراق شروع به رشد کرد. دو عامل مهم در صعود تاریخی قیمت اوراق در پاییز و زمستان امسال نقش داشته است. عامل اول مربوط به افزایش دو برابری سقف وام خرید واحدهای مسکونی در سراسر کشور است. مهرماه امسال مصوبه شورای پول و اعتبار در خصوص افزایش سقف تسهیلات خرید و جعاله مسکن به دو برابر ارقام قبلی ابلاغ شد. همزمان با این ابلاغیه تقاضا برای خرید مسکن افزایش یافت. بعد از حدود دستکم دو سال از خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن، بخشی از تقاضای مصرفی بهدلیل افزایش سقف وام مسکن وارد بازار شده وتقاضا برای دریافت وام و در نتیجه خرید اوراق افزایش یافت.
با وجود عرضه حجم مناسب اوراق جدید به بازار و همچنین نبود تقاضای هیجانی برای خرید اوراق که منجر به کمبود اوراق مورد تقاضای خریداران مسکن شود، اما اقدام فروشندهها برای عرضه اوراق با قیمتهای بالا و افزایش هر روزه آن، منجر به صعود قیمت اوراق در کانالهای بالاتر شد تا جایی که در برخی از روزها متوسط قیمت اوراق در برخی از نمادها به مرز کانال ۱۷۰ هزار تومان رسید. با این حال علائم دریافتی از بازار اوراق در روزهای اخیر نشان دهنده عدم پذیرش سطوح بالای قیمتی اوراق از سوی متقاضیان مسکن است.
پیام کاهنده به بازار اوراق
با این حال همزمان با مشاهده علائم کاهش قیمت در بازار مسکن و امیدواری نسبت به بروز رویدادهای مثبت در داخل و خارج بازار ملک که در نهایت بر کاهش سطح قیمت واحدهای مسکونی نیز اثرگذار خواهد بود، سیگنالهای کاهنده به بازار اوراق نیز مخابره شده است. در بهمن ماه بهدنبال افزایش امیدواری متقاضیان خرید مسکن برای کاهش سطح قیمتها، تقاضای خرید مسکن نیز نسبت به دی ماه کاهش یافت. در این ماه بعد از سه ماه متوالی رشد قابل توجه حجم معاملات مسکن، تعداد معاملات خرید ملک در تهران ۱۳ درصد کاهش یافت. هر چند این کاهش به معنای خروج کامل متقاضیان از بازار نیست و علائمی مبنی بر انتظار آنها در حاشیه بازار برای کاهش قیمت رصد میشود. همین رویداد و همین خوشبینی نسبت به وضعیت قیمت مسکن در آینده به بازار اوراق نیز سرایت کرده است. همزمان با این رویداد، قیمت اوراق نیز در مسیر نزول قرار گرفته است و متوسط قیمت هر ورقه، در نیمه اسفند ماه در مقایسه با ابتدای این ماه، دو کانال به عقب بازگشته است.
انتظار میرود در سال بعد باز هم شاهد بازگشت به عقب قیمت اوراق باشیم. چرا که هماکنون این بازار با حباب قیمتی همراه است و در سطح نامتعارف قرار دارد. سطح متعارف قیمت اوراق وام مسکن در محدوده کانال ۷۰ تا ۸۰ هزار تومان است و انتظار میرود قیمت اوراق تا این سطوح قیمتی و حتی بیشتر افت کند.