_ روزنامه اعتماد نوشت: چندی پیش بانک مسکن خبر پرداخت وام یک میلیارد تومانی تسهیلات خرید مسکن از محل حساب پسانداز مسکن جوانان و موافقت شورای پول و اعتبار با این طرح را اعلام کرد. اگرچه از همان ابتدا کارشناسان بر این باور بودند که قیمت مسکن نه تنها در تهران که در هیچ شهر یا کلانشهری ثابت نمیماند که افراد تا سال ۱۴۱۵ منتظر بمانند تا یک میلیارد بگیرند و اسم این میزان پول را نیز «وام خرید مسکن» بگذارند.
بر اساس آخرین دادههای بانک مرکزی از معاملات مسکن در پایتخت، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی تنها ۱۰۰ هزار تومان تا ۳۱ میلیون تومان فاصله دارد؛ قیمتی که بیشترین طی دو، سه سال اخیر پس از جهشهای ارزی است. مطابق دستورالعمل موجود در صورت افتتاح حساب، ۱۵ سال بعد این وام به افراد واجد شرایط تعلق خواهد گرفت. بر اساس این طرح میزان وامی که از محل حساب مذکور به افرادی که در سال جاری اقدام به افتتاح حساب کردهاند، داده میشود، در پایان سال پانزدهم (سال ۱۴۱۵) در تهران یک میلیارد تومان، در کلانشهرها ۸۵۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۷۰۰ میلیون تومان است و دارندگان حساب پسانداز مسکن جوانان که از سال ۱۴۰۰ اقدام به افتتاح این حساب کنند، در یک دوره انتظار ۵ تا ۱۵ سال میتوانند از تسهیلات مرتبط با این حساب بهرهمند شوند. گفته شده ارقام واریزی دارنده این حساب در ۵ سال اول ماهانه ۲۰۰ هزار تومان، در سالهای ششم تا دهم هر ماه ۳۰۰ هزار تومان و در سالهای یازدهم تا پانزدهم نیز ماهانه ۴۰۰ هزار تومان خواهد بود تا بتواند وام یک میلیارد تومانی را در پایان سال پانزدهم دریافت کند. بر اساس اعلام بانک مذکور، بازپرداخت تسهیلات یک میلیارد تومانی مسکن، ۲۰ ساله است و با این حساب رقم اقساط آن ماهانه ۸ میلیون و ۹۹۷ هزار و ۲۵۹ تومان خواهد بود و وامگیرنده در پایان سال بیستم، ۲ میلیارد و ۱۵۹ میلیون و ۳۴۲ هزار تومان به بانک برمیگرداند که با کسر یک میلیارد تومان اصل وام، یک میلیارد و ۱۵۹ میلیون و ۳۴۲ هزار تومان آن سود این تسهیلات خواهد بود.
پرداخت وام مسکن در کشورهای دیگر
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن معتقد است؛ در کشورهای دیگر پرداخت اینگونه وامها با مبالغ بسیار بالاتر اجرا میشود و سقفی نیز برای آن وجود ندارد و بر اساس قابلیت و توانایی وامگیرنده این وامها پرداخت میشود.
اکبرپور تصریح کرد: مطمئنا برای اعطای وام یک میلیارد تومانی تسهیلات خرید مسکن از محل حساب پسانداز مسکن جوانان ضامنهای مختلفی نیاز است که باید این فرد را ضمانت کنند و این موضوع معضلی برای ضامن و برای خود فرد است زیرا در صورتی که فردی توانایی بازپرداخت وامها را نداشته باشد از فیش حقوقی ضامن کسر خواهد شد.
اکبرپور ادامه داد: در اکثر کشورهای دنیا وضعیت پرداختها و اظهارنامه مالیاتی افراد و درآمد آنها برای دریافت وام مورد بررسی قرار میگیرد و براساس قانون ۵ درصد قیمت ملک باید پرداخت شود و ۹۵ درصد دیگر سقفی است که بانک میتواند وام دهد.
در کشورهای دیگر وام مسکن بدون ضامن پرداخت میشود
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اصول پرداختیها به این صورت است که مجموع درآمد شخص بر اساس اظهارنامه مالیاتی از منابع مختلف اعم از سود بانکی و حقوق و ... را در عدد ۵ ضرب میکنند و آن را سقف وامی در نظر میگیرند که این شخص دریافت میکند.
او خاطرنشان کرد: سابقه فرد در گذشته ولو اینکه یکسال اظهارنامه مالیاتی داشته باشد در این وامها مطرح است و وام مسکن بدون هیچ گونه ضامنی ارایه میشود و اگر این شخص نتواند از عهده بازپرداخت وام برآید آن ملک در اختیار بانک قرار میگیرد و نام این فرد در لیست سیاه قرار میگیرد و هیچ گونه کارت اعتباری به او نمیدهند و هیچ موسسه مالی و ارگانی دیگر به این شخص هیچگونه وامی پرداخت نخواهد کرد.
اگر منابع مالی این وام موجود باشد به چرخه ساخت و ساز کمک میکند
این کارشناس بازار مسکن افزود: این در حالی است که روند پرداخت وام در قانون جهانی اصلا نیازی به ضامن معتبر ندارد و خود شخص این توان را دارد تا به موقع بازپرداخت داشته باشد، زیرا آینده پرداخت وام و اعتبارش در معرض خطر خواهد بود.
اکبرپور افزود: اگر منابع مالی این وام موجود باشد یک قدم بسیار مفید برای صاحب مسکن شدن تعداد قابل توجهی از جوانان است و به چرخه ساخت و ساز هم کمک خواهد کرد و اشتغال را افزایش داده و تعداد آپارتمانهای در معرض اجاره و خرید نیز افزایش خواهد یافت.
با ادامه این تورم پس از پانزده سال توان خرید ۱۰ متر آپارتمان وجود دارد
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به نرخ تورمی که در حال حاضر وجود دارد، گفت: به صورت رسمی بانک مرکزی این نرخ را در حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد اعلام میکند، اما این نرخ به مراتب بیشتر است و بین یک و نیم تا دو برابر بالاتر است و اگراین نرخ به همین روال افزایش یابد مسلما در بهترین حالت یک میلیارد تومان پس از پانزده سال توان خرید ۵ الی ۱۰ متر مربع آپارتمان را خواهد داشت.
او با بیان اینکه این طرح به احتمال قوی هیچ گونه کاربردی نخواهد داشت، افزود: با اجرای این طرح تنها منابع مالی از دست طبقه متوسط و ضعیف خارج و به بانکها تزریق خواهد شد و این منابع را بلوکه میکند.
اکبرپور خاطرنشان کرد: معمولا اینگونه طرحها برای کشورهای جهان سوم است که بدون مطالعات کافی و بدون بررسیهای میدانی و بدون اینکه تجربه کشورهای دیگر را برای حل این معضل در نظر بگیرند، پیشنهاد داده میشود.
ارزیابی مناسبی از ارزش یک میلیارد تومان در انتهای پانزده سال نشده است
این کارشناس بازار مسکن گفت: هیچ گونه ارزیابی مناسبی از ارزش یک میلیارد تومان در انتهای پانزده سال از نظر قدرت بالقوه خرید صورت نگرفته. این در حالی است که این موارد باید در گزارش میدانی بررسی این وامها بیاید، اما متاسفانه علم و متخصصان در کشور ما به عنوان چرخ پنجم خودرو و زاپاس در نظر گرفته میشوند که به مدت محدود چند ساعته از آنها بهره گرفته و دوباره روال قبل پیگیری میشود.
او افزود: ما باید برای هر مشکل عمدهای در کشور از توان دانشگاهها و افراد متخصص که کارشان پژوهش است، استفاده کنیم و این بررسی و تحقیقات با عقد قرارداد صورت گیرد و پس از بررسیهای میدانی و آماری کاربردی بودن یا نبودن طرح را ارزیابی کنیم نه اینکه پس از پانزده سال مسوولان متوجه شوند که طرح شکست خورده است.