_ روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: محاسبه آخرین تغییرات قیمت تمام شده آپارتمان در شهر تهران و مقایسه آن با سطح متوسط قیمت فروش واحد‌های نوساز در پایتخت، به یک سوال مهم درخصوص امکان شکسته شدن سد بالادست حباب مسکن در صورت فروکش کردن انتظارات تورمی و تخلیه حباب ملک پاسخ می‌دهد. بررسی‌ها ضمن آنکه ساخت مسکن با فاکتور ۱۴۰۰ یا هزینه تمام شده ساخت مسکن در شش گروه از مناطق شهر تهران را نشان می‌دهد در عین حال، اختلاف بین هزینه تمام‌شده با قیمت فروش (که در اصطلاح به آن حاشیه سود سازنده‌ها از بابت فعالیت ساختمانی گفته می‌شود) را روایت می‌کند.

 

 

این درحالی است که در این گزارش همچنین براساس تحقیقات میدانی انجام شده، علاوه بر میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور و تهران، میانگین قیمت هر مترمربع زمین یا ملک کلنگی آماده عرضه به بازار ساخت براساس قیمت فروش تازه‌ترین فایل‌های عرضه شده به بازار در روز‌های اخیر، برآورد شده است.

 

مجموعه هزینه‌های برآورد شده درخصوص هزینه تامین زمین و هزینه ساخت مرکب از هزینه مصالح ساختمانی و دستمزد، به‌عنوان قیمت تمام‌شده ساخت مسکن، فاکتور ساخت وساز در سال ۱۴۰۰ را ارائه می‌دهد.

 

در شرایطی که بسیاری از دیدگاه‌های کارشناسی بر درستی نظریه اثر کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی در تخلیه حباب قیمت مسکن و ثبات یا کاهش قیمت در این بازار اتفاق نظر دارند، اما برخی دیگر از جمله گروهی از فعالان ساختمانی این برداشت را مطرح می‌کنند که، چون قیمت تمام‌شده ساخت ناشی از جهش قیمت زمین و تورم مصالح ساختمانی بالاست، بنابراین حتی در صورت کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی نمی‌توان به کاهش قیمت مسکن و تخلیه حباب در این بازار چندان امیدوار بود.

 

در واقع این گروه از فعالان بازار مسکن معتقدند سد بالادست حباب قیمت مسکن قابل شکسته شدن نیست و علت آن روند رو به رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی است. در واقع این گروه از فعالان ساختمانی معتقدند یکی از مهم‌ترین عوامل در افزایش قیمت مسکن افزایش قابل‌توجه هزینه تمام‌شده ساخت مسکن است. به اعتقاد آن‌ها بازار مسکن به‌دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و تورم زمین حباب قیمتی ندارد و حتی اگر در این بازار حباب قیمتی وجود داشته باشد از آنجا که قیمت تمام‌شده ساخت بالاست نمی‌توان به شکسته شدن سد بالادست حباب مسکن و تخلیه حباب و در نتیجه کاهش قیمت مسکن یا ثبات آن امیدوار بود.

 

با این حال، بررسی‌ها نشان‌دهنده عدم توجه این گروه به دو فاکتور مهم در تخلیه حباب قیمت مسکن در صورت کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی است. در واقع می‌توان چنین اعلام کرد که این گروه از فعالان ساختمانی که نظریه مقاوم بودن سد بالادست حباب قیمت مسکن و عدم امکان شکسته شدن آن را مطرح می‌کنند از دو فاکتور مهم غافل بوده‌اند.

 

اولین فاکتوری که در این زمینه می‌توان به آن اشاره کرد به‌وجود و برآورد فاصله بین قیمت تمام‌شده واحد‌های مسکونی و قیمت فروش مسکن مربوط می‌شود. در صورتی که فاصله‌ای بین قیمت تمام شده و قیمت فروش مسکن وجود نداشت شاید این فرضیه که تخلیه حباب قیمت مسکن به‌دلیل بالا بودن هزینه ساخت و قیمت تمام شده امکان‌پذیر نیست به فرضیه‌ای قابل تامل تبدیل می‌شد. اما محاسبات نشان‌دهنده وجود فاصله قابل توجه بین قیمت تمام‌شده و هزینه ساخت، حتی در شرایط فعلی است.

 

از سوی دیگر، حتی اگر این فاصله نیز وجود نداشت یک فاکتور دیگر وجود دارد که می‌تواند در صورت فروکش کردن انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی منجر به تخلیه حباب مسکن شود.

 

این فاکتور مهم تبعیت بازار بالادست مسکن از فروکش کردن ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی در جهت تعدیل یا دست‌کم ثبات قیمت است. همان‌گونه که یکی از مهم‌ترین عوامل در تورم هزینه‌های ساخت افزایش ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی در دوره اخیر بود، در صورت فروکش کردن این ریسک‌ها و انتظارات، عوامل موثر در تورم هزینه‌های ساختمانی نیز با کاهش قیمت یا دست‌کم ثبات مواجه خواهند شد. در واقع نه ‌تنها تحت‌تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی انتظار تخلیه حباب قیمت مسکن وجود دارد بلکه در بالادست بازار مسکن نیز این انتظار وجود دارد که مجموعه عوامل موثر در قیمت تمام‌شده ساخت، با کاهش یا حداقل ثبات قیمت مواجه شوند و حباب قیمتی در بازار ساخت نیز تخلیه شود.

 

مجموعه این دو فاکتور نشان می‌دهد نظریه کارشناسی درخصوص تخلیه حباب مسکن در صورت کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی نظریه‌ای قابل وقوع است.

 

البته یک نکته مهم در ارتباط با تخلیه حباب قیمت مسکن در هزینه‌برترین جزء و فاکتور ساختمانی وجود دارد که باید به آن توجه داشت. علاوه بر افزایش ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی، یکی از مهم‌ترین عوامل موثر در شکل‌گیری حباب قیمت در بازار زمین و ملک کلنگی و تورم شدید در این بازار، کمبود محسوس زمین قابل ساخت به‌خصوص در کلان‌شهر‌هایی مانند تهران در یک دهه گذشته محسوب می‌شود.

 

در یک دهه اخیر بازار زمین و ملک کلنگی نه‌تنها از ناحیه افزایش انتظارات تورمی و خرید‌های سرمایه‌ای دستخوش افزایش قیمت و تورم شدید شد بلکه کمبود زمین قابل ساخت نیز در این جهش قیمتی موثر واقع شد. این موضوع نشان می‌دهد اگرچه کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی می‌تواند بر بازار مسکن از جمله تخلیه حباب در بخش قیمت تمام شده و قیمت فروش اثر گذاشته و در مجموع بازار مسکن را در مسیر تخلیه حباب قرار دهد، اما به‌دلیل اثر فاکتور کمبود عرضه ملک کلنگی و زمین قابل ساخت، نمی‌توان انتظار داشت هزینه ساخت به شکل محسوس کاهش یابد. در واقع این احتمال از سایر گزینه‌ها قوی‌تر است که در صورت کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی، حباب مسکن تخلیه شود و شیب رشد قیمت تمام شده ساخت نیز به میزان محسوسی کاهش یابد.

 

در واقع در صورت شروع فرآیند تخلیه حباب قیمت در بازار مسکن، سرعت رشد قیمت زمین و هزینه‌های ساخت مسکن نیز به احتمال زیاد می‌تواند کم شود و احتمالا به سمت ثبات و تورم صفر نزدیک شود.

 

 در این گزارش هزینه ساخت مسکن در شهر تهران و کشور را از طریق چند مرجع قابل استناد برآورد کرده است.

 

اولین مرجع مربوط به اظهارنظر سازنده‌های فعال در شهر تهران است که به‌دلیل اطلاع روزانه و مستمر از هزینه‌های ساخت به‌دلیل درگیر بودن با پروژه‌های ساختمانی، اطلاع دقیقی از آخرین تحولات در این زمینه دارند. بنا بر اعلام سازنده‌های فعال در شهر تهران میانگین هزینه ساخت هرمترمربع مسکن (به استثنای هزینه تامین زمین) رقمی حول‌وحوش ۸ تا ۱۰ میلیون تومان است. این میزان در برخی از مناطق لوکس‌تر بیش از این رقم است و ممکن است در برخی از مناطق از این میزان قدری کمتر باشد.

 

سازنده‌ها می‌گویند هزینه ساخت مسکن در شهر تهران درحال‌حاضر در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال گذشته حدود دوبرابر شده است. مرجع دیگر محاسبه هزینه ساخت مربوط به تخمین متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور براساس پروژه‌های مسکن ملی است که هم‌اکنون درحال اجراست. یکی از نهاد‌های عمومی مسوول در اجرای طرح مسکن ملی به تازگی اعلام کرده است که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی در کشور براساس اعلام فهرست بهای هزینه ساخت‌وساز (مصالح و دستمزد) ارائه شده از سوی سازمان برنامه، در زمستان ۹۹ نسبت به تابستان ۹۹ حدود ۷۹ درصد افزایش یافته است. این میزان در زمستان ۹۹ به ازای هر مترمربع به رقمی حدود ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است.

 

مرجع دیگری که در محاسبه فاصله بین قیمت تمام شده ساخت‌وساز و قیمت فروش واحد‌های نوساز به آن استناد کرده است رقم وام‌های جدید ساخت مسکن است که ابتدای امسال اعلام شد. مبلغ وام ساخت مسکن در شهر تهران از ابتدای امسال به ۳۳۰ میلیون تومان رسید. از آنجا که بانک‌ها برای پرداخت وام ساخت مسکن به سازنده‌ها، الگوی ساخت ۷۵ تا ۸۰ مترمربع را به ازای هر واحد مسکونی در نظر می‌گیرند و وام را براساس این الگو به سازنده‌ها پرداخت می‌کنند می‌توان رقم وام را نیز به‌عنوان یکی دیگر از مراجع اطلاع از هزینه ساخت مورد توجه قرار داد.

 

با این رقم اعلام شده در سال‌جاری برای وام ساخت مسکن، از نظر بانک‌ها که در پرداخت وام‌های ساخت و محاسبه سقف تسهیلات، قیمت کارشناسی را محاسبه کرده و ملاک قرار می‌دهند هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در تهران درحال‌حاضر رقمی حول‌وحوش ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود. البته باید این مطلب را نیز مورد توجه قرار داد که وام ساخت مسکن بعد از اتمام فونداسیون به پروژه‌ها و سازنده‌ها پرداخت می‌شود و با لحاظ این موضوع می‌توان چنین نتیجه گرفت که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در شهر تهران از این میزان بیشتر است.

 

اما از آنجا که سازنده‌ها به‌صورت روزانه با تغییرات هزینه ساخت روبه‌رو هستند و در جریان آن قرار دارند می‌توان گفت به روزترین مرجع اعلام هزینه ساخت مسکن، سازنده‌ها هستند. از این‌رو می‌توان اعلام کرد که هزینه ساخت مسکن بدون لحاظ قیمت زمین در شرایط فعلی در شهر تهران رقمی حول‌وحوش ۸ تا ۱۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است.

 

اما قیمت تمام شده مسکن شامل هزینه ساخت و قیمت زمین است. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی با استناد به‌ویژگی‌های قیمتی تازه‌ترین فایل‌های عرضه شده املاک کلنگی و زمین قابل ساخت حاکی است هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در جنوب تهران بین ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان، در شمال غرب تهران بین ۹۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان، در غرب تهران بین ۷۰ تا ۸۵ میلیون تومان، در شرق بین ۶۰ تا ۷۵ میلیون تومان، در شمال لوکس شهر تهران بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان و در شمال فوق‌لوکس پایتخت بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. با توجه به سهم زمین در قیمت یک مترمربع بنای مسکونی قیمت تمام شده هر مترمربع مسکن نوساز هم‌اکنون در جنوب تهران به‌طور متوسط حدود ۱۹ میلیون تومان، غرب تهران حدود ۳۴ میلیون تومان، شرق تهران به‌طور میانگین حدود کمتر از ۳۴ میلیون تومان و در شمال تهران به‌طور متوسط حول‌وحوش ۵۰ میلیون تومان است.

 

میانگین قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در مناطق مختلف شهر تهران نشان‌دهنده فاصله بین قیمت تمام شده مسکن با قیمت فروش واحد‌های مسکونی است. این موضوع نشان می‌دهد در صورت کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی شرایط برای تخلیه حباب قیمت مسکن وجود دارد.

 

هم‌اکنون متوسط قیمت هر مترمربع مسکن نوساز در جنوب تهران حول‌وحوش ۲۲ میلیون تومان، غرب تهران حول‌وحوش ۴۸ میلیون تومان و شرق قدری کمتر از این میزان، شمال لوکس و و گران قیمت تهران به‌طور متوسط هر مترمربع حول‌وحوش ۷۵ تا ۸۵ میلیون تومان است. این درحالی است که سازنده‌ها اعلام می‌کنند نه‌تن‌ها میانگین قیمت مصالح ساختمانی در سال‌جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل با دو برابر افزایش مواجه شده است بلکه میانگین قیمت زمین نیز در همین بازه زمانی با حدود دو برابر افزایش روبه‌رو شده است. در واقع هم میانگین قیمت زمین و هم متوسط هزینه ساخت در پایتخت در سال‌جاری در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال قبل با رشد حدود دو برابر همراه شده است.

 

در شرایط فعلی و با ارقام فعلی، یک اختلاف ۲۵ تا ۴۰ درصدی بین متوسط قیمت فروش واحد‌های مسکونی نوساز و قیمت تمام شده ساخت آن‌ها وجود دارد. ضمن آنکه اگر شرایط برای تخلیه حباب قیمت مسکن فراهم شود ریزش قیمت در بازار بالادست یعنی در هزینه‌های ساخت و قیمت تمام شده نیز رخ خواهد داد.

 

این تحلیل می‌تواند در برابر این ادعای برخی از سازنده‌ها که معتقدند به‌دلیل بالا بودن هزینه ساخت عملا امکان کاهش قیمت مسکن حتی در صورت از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی وجود ندارد، قرار بگیرد.

 

بازار معاملات مسکن درحالی وارد سال ۱۴۰۰ شده است که به اعتقاد کارشناسان، شناخت بازیگردانان اصلی این بازار در سال جدید برای اخذ استراتژی درست از سوی طیف فعال و متقاضی این بازار از اهمیت اساسی برخوردار است.