- محمد سالاری با تاکید بر اهمیت و اولویت موضوع انتقال حق توسعه (tdr) برای کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران گفت: هفته گذشته وبیناری با همین موضوع و با حضور اعضای کمیسیون شهرسازی و معماری، معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران و همراهی کم نظیر حدود بیست و پنج نفر از صاحب نظران و کارشناسان از داخل و حتی خارج از کشور برگزار کردیم.

وی تصریح کرد: انتقال حق توسعه، یکی از تکالیف مهم و مغفول مانده طرح جامع و طرح تفصیلی شهر تهران است که باید سال‌ها پیش با محوریت وزارت راه و شهرسازی و سایر وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های مربوطه، مطالعه و فرایند تصویب آن به سرانجام می‌رسید، اما متأسفانه علی رغم پیگیری‌ها و تذکرات مکرر همچنان بلاتکلیف است.

سالاری با اشاره به پیگیری‌های کمیسیون شهرسازی و معماری شورا و اهتمام معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران و همراهی سازمان نوسازی، اظهار داشت: اکنون لایحه مربوط به انتقال حق توسعه، در حدود اختیارات مدیریت شهری در حال نهایی شدن است. عملیاتی کردن این مفهوم و ایده، بسیاری از مشکلات شهر‌های کشور را در اجرای برنامه ریزی‌ها و طرح‌های توسعه شهری رفع می‌کند.

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با بیان اینکه مالکان زمین دارای مجموعه‌ای از حقوق بر املاک خود شامل حق بهره برداری، حق واگذاری و حق توسعه ملک و حق اجاره داری و … هستند که هر کدام از این حقوق را به عنوان یک عنصر جداگانه می‌توان از ملک جدا نمود و انتقال داد، گفت: در برنامه انتقال حق توسعه، صاحب زمین یا ساختمانی با ارزش که بر اساس قوانین و ضوابط با محدودیت بهره‌برداری از زمین خود مواجه شده و نمی‌تواند مطابق حقوق همجواری خود، توسعه داشته باشد، می‌تواند معادل آن را یا در دیگر املاک خود در مناطق دیگر که ظرفیت توسعه برای آن دیده شده جبران کند و یا اینکه از طریق سازوکار بازار آزاد به مالک دیگری که در منطقه مجاز به توسعه زمین دارد، بفروشد.

وی ادامه داد: در جوامع شهری به دلیل وجود نواحی با ارزش محیطی، نشانه‌ها و آثار تاریخی، باغات، فضا‌های باز و دیگر عناصر ارزشمند حفاظت از آن‌ها ضرورت می‌یابد که در این صورت این قبیل املاک از فرصت توسعه بازمانده و با محدودیت مواجه می‌گردند یا اینکه بواسطه اجرای طرح‌ها و ضرورت رعایت ضوابط حریم این بازماندگی از توسعه رقم می‌خورد.

سالاری افزود: انتقال حق توسعه بر آن است تا در نقاطی که بایستی حفاظت شوند، توسعه را کاهش داده یا حذف کند و در عوض توسعه را به مناطقی که خواستار رشد و دارای ظرفیت توسعه هستند، منتقل نماید. این راهکار یک تکنیک بازار محور است که به تشویق داوطلب شدن برای انتقال رشد از نواحی کم توسعه به نواحی با پتانسیل بیشتر برای توسعه می‌پردازد. در واقع با استفاده از این روش، مالکان ساختمان‌های با ارزش و تاریخی، باغات و زمین‌های طبیعی و مزارع می‌توانند از طریق جابجایی یا واگذاری حقوق توسعه قابل انتقالشان، هزینه زیان خود را جبران و به حفظ عناصر و اراضی ارزشمند اقدام کنند.

این عضو شورای شهر تهران با بیان اینکه در اجرای انتقال حق توسعه با چهار مفهوم روبرو هستیم و این مکانیزم با این مفاهیم خود را معنی می‌کند، این مفاهیم را شامل ۱. «حق توسعه» که بر اساس آن مالک هر زمین دارای حق توسعه مانند حق اجاره‌دادن، رهن، واگذاری زمین است ۲. «منطقۀ ارسال» به معنای اراضی و زمین‌هایی است که دارای اهمیت و ارزش‌های ویژه هستند مانند املاک باارزش تاریخی که با محدودیت توسعه مواجه اند ۳. «منطقۀ دریافت» به اراضی گفته می‌شود که برای توسعه مناسب تشخیص داده می‌شوند و ۴. «ارزش توسعه» در مناطقی که با ارزش تلقی می‌شوند، عنوان کرد.

 

مشابهت ۱۰۰۰ ساختمان در تهران با پلاسکو

سالاری ادامه داد: زمانی که برنامه‌های TDR ارائه شود، مالکان مختارند که در آن مشارکت داشته باشند یا نداشته باشند. در صورت مشارکت در برنامه، مالکان متعهد می‌شوند که از زمین و ارزش مترتبه محافظت کنند و به میزانی که نمی‌توانند از حق ساخت مطابق مقررات منطقه‌بندی برای ملک خود استفاده کنند و مجاز به انتقال حق توسعه خود به نقاط دیگر یا واگذاری حق اقدام نمایند.

وی با تاکید بر اینکه علیرغم پیش‌بینی راهکار انتقال حق توسعه ملک در طرح‌های توسعه شهری تهران، اما تاکنون سازوکار اجرایی برای آن بعد از گذشت حدود ۱۵ سال از اجرای طرح جامع تهران وجود ندارد، گفت: اکنون شهرداری تهران با توجه به دغدغه‌های کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر در زمینه احقاق حقوق عمومی و خصوصی و در راستای تحقق تکالیف طرح جامع شهر تهران مبنی بر تهیه طرح ساماندهی و طراحی نظام انتقال حق توسعه لایحه‌ای را با هدف الگوسازی و حمایت از نوسازی بافت‌های تاریخی و فرسوده و حفظ ارزش‌های طبیعی شهر تهران در قالب الگوی انتقال حق توسعه در افق ۵ ساله و بهره گیری از ظرفیت و محدوده‌هایی از شهر که واجد ظرفیت‌های توسعه هستند، ارائه کرده است.

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران توضیح داد: بر اساس لایحه اخیر شهرداری تهران که پیش‏نویس آن به کمیسیون شهرسازی و معماری جهت بررسی ارائه شده، قرار است تا ۲۰ هکتار از اراضی اولویت‏ دار سطح شهر تهران به عنوان مناطق فرستنده شناسایی و در اولین گام برای اجرایی نمودن طرح انتقال حق توسعه در شهر تهران به اجرا درآید.

وی ادامه داد: همچنین مناطق دارای ظرفیت توسعه شامل پهنه‌هایی از شهر که در ضوابط طرح تفصیلی با تراکم زیاد مشخص شده‌اند، محور‌ها و گستره‌های تجاری، اداری و خدماتی، شعاع ۵۰۰ متری ایستگاه‌های مترو و … نیز به عنوان گیرنده توسعه مشخص خواهند شد که البته ضروری است تا طرح‌های مربوطه مسیر تصویب در کمیسیون ماده ۵ را طی کنند. با توجه به واگذاری حقوق توسعه در محدوده‌های فرستنده، ما به ازای تراکم واگذار شده خود از منافع جایگزین دیگری بهره‌مند خواهند شدکه درلایحه، سازوکار و روش‌های تعیین ارزش املاک فرستنده و گیرنده حق انتقال توسعه مشخص شده است.

سالاری اضافه کرد: در صورت استفاده از این سازو کار پیش بینی شده پس از تخریب و نوسازی به مدت ۵۰ سال از تاریخ گواهی پایانکار، اجازه تخریب و نوسازی با تراکم بیش از تراکم اعمال شده امکان‌پذیر نخواهند بود. فارغ از ایراداتی که به پیش نویس لایحه وارد است، به هرحال اجرای چنین تکلیف و ایده مهمی می‌بایست در شهر تهران آغاز شود و با اصلاحات تدریجی به عنوان الگویی به سایر کلانشهر‌ها و شهر‌های کشور تسری یابد.

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با بیان اینکه انتقال حق توسعه، باید با محوریت وزارت راه و شهرسازی و سایر وزارتخانه‌ها ودستگاه‌های مربوطه مطالعه و فرایند تصویب آن سال‌ها پیش به سرانجام می‌رسید، گفت: متأسفانه این تکلیف مهم طرح تفصیلی علی رغم پیگیری‌ها و تذکرات مکرر همچنان بلاتکلیف است که اکنون با پیگیری کمیسیون شهرسازی و معماری و اهتمام عبدالرضا گلپایگانی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران و همراهی سازمان نوسازی شهر تهران، لایحه‌ای برای اجرای پایلوت و در حدود اختیارات مدیریت شهری در حال نهایی شدن است.

سالاری تاکید کرد: عملیاتی کردن این مفهوم و ایده، بسیاری از مشکلات شهر‌های کشور را در اجرای برنامه‌ریزی‌ها و طرح‌های توسعه شهری حل می‌کند.