زهرا ایرج زاده، وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه با بیان اینکه آپارتماننشینی یکی از درگیریهای زندگی امروزی در شهرهای بزرگ و صنعتی است، گفت: امروزه به دنبال ازدیاد جمعیت و گسترش شهرها، ضرورت آپارتمان نشینی به امری بدیهی تبدیل شده و کم کم جمله معروف چهار دیواری اختیاری که خاص خانههای ویلایی و مستقل بود، جای خود را به نوعی نظم پذیری در یک خانواده بزرگتر به نام مجتمعهای مسکونی داده است.
وی تصریح کرد: گرچه مالکیت حقیست که قانون به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، ولی در کلیه مجموعههای ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید به گونهای باشد که به حقوق همسایگان آسیبی نرساند. بر این اساس؛ کسب آگاهی و رعایت نکات ذیل کمک شایانی به حفظ حقوق و آرامش مینماید.
این وکیل پایه یک دادگستری افزود: تعهدات مربوط به مالک یا مستاجر در اداره ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها یکسان است و استفاده کننده قانونی خواه مالک یا مستاجر در این باره متعهد است.
وی ادامه داد: همچنین قسمتهای مشترک مجتمعهای آپارتمانی شامل زمین، تاسیسات مشترک مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، بالابر، فاضلاب، انشعاب آب مشترک، انبار مشترک، لولهها و سیمهای برق، اسکلت ساختمان، بام، راهرو و راه پله ها، درب و پنجرهها در قسمتهای عمومی، رختشوی خانه، حیات، محوطه ساختمان که بخشی از ملک است، حیات خلوت، اتاق سرایدار، نمای ساختمان، انبار عمومی و تلفن مرکزی و به اصطلاح مشاعات ساختمان است.
ایرج زاده تاکید کرد: هر آنچه که مطابق صورت جلسه تفکیک آپارتمانها اختصاص به آپارتمان خاصی ندارد مشترک و مورد استفاده همه مالکان و متصرفان قانونیست. این قسمتها غیرقابل انتقال است و هر مالکی یا قائم مقام او به نسبت مالکیت خود و مساحت آپارتمانش در آن به صورت مشترک و مشاعی سهیم است.
این وکیل دادگستری یادآور شد: قسمتهای اختصاصی هر ساختمان شامل قسمتهاییست که برای آن سند مالکیت جداگانه با تعیین مالک صادر شده یا به صورت عرفی اختصاص به یکی از مالکان دارد. پارکینگ و انباری اگر به صورت رسمی یا عرفی متعلق به یک آپارتمان باشد متعلق به آن و مالکش است و در غیر این صورت باید به صورت مشترک با توافق مالکان دیگر بهره برداری شود.
وی گفت: هزینههای مشترک، هزینههایی است که برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات و هچنین هزینههای اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان پرداخت میشود. این هزینهها شامل مواردی همچون رنگ آمیزی دیوارها و نردههای مشترک و سرایدار در صورت استفاده و دیگر موارد هزینههای مربوط به بخشهای مشترک میشود. سهم هر یک از مالکین از مخارج با نسبت مساحت اختصاصی هر آپارتمان به کل بخشهای اختصاصی دیگران تعیین و از هر آپارتمان دریافت میشود. هزینههای مشترک هم با تساوی از همگان دریافت میشود.
وی ادامه داد: بدیهی است اگر بر مبنای قانون و عرف قسمتی از بخشهای عمومی مشترک مورد استقاده اختصاصی کسی یا کسانی است، باید هزینههای آن را استفاده کننده بپردازد. در عین حال امکان قانونی هم برای تنظیم قرارداد بین مالکین برای چگونگی محاسبه سهم هر مالک در هزینهها وجود دارد. همچنین مالکین میتوانند توافق کنند که برخی از آنها هزینههای بخشی از ساختمان را به صورت انحصاری تقبل کنند.
این مدرس دانشگاه تاکید کرد: نمای ساختمان بخش مشترک آن و متعلق به همه مالکین هستند. آن بخش از ورودی آپارتمانها و سردرب آنها که در ظاهر و زیبایی موثر و پیداست، جزء مشاعات و بخش مشترک محسوب میشود. بنابراین هیچ تغییر و اصلاحی در این موارد نباید بدون موافقت دیگر مالکین انجام شود.
ایرج زاده بیان داشت: در هر ساختمان مشمول قانون تملک آپارتمانها که مالکین بیش از سه نفر باشند، باید مدیر یا مدیرانی توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب شود. اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه ها، بیمه آتش سوزی ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینهها و اعلام آن، خودداری از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران، مطالبه طلب از بدهکاران از جمله با طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره ثبت.
وی تاکید کرد: عدم پرداخت هزینههای مشترک از جمله مشکلات مهمی است که مالکین و مدیریت ساختمان با آن مواجه میشود. به طور معمول با ابلاغ نامه یا نصب فهرست بدهیها در ساختمان از بدهکار خواسته میشود که بدهی خود را بدهد. اما قانون به مدیر این اختیار را داده است که با ارسال اظهارنامه و یا مراجعه به دادگاه این طلب را دریافت کند.
وکیل پایه یک دادگستری در پایان بیان کرد: در صورت خودداری مالک یا استفاده کننده آپارتمان از پرداخت بدهی، مدیر میتواند دسترسی بدهکار را به خدمات مشترک مانند برخورداری از سرمایش، گرمایش و برق و آب مشترک را ناممکن کند. همچنین در صورت عدم امکان قطع دسترسی بدهکار، مدیر میتواند با مراجعه به دادگاه و رسیدگی خارج از نوبت، درخواست عدم ارائه خدمات مشترک به بدهکار کند. در عین حال نه تنها مدیر میتواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور درخواست صدور اجرائیه و توقیف اموال بدهکار هم مالک و هم استفاده کننده را بدهد بلکه امکان دریافت خسارت تاخیر پرداخت بدهی را دارد.