به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی ، بدنبال گسترش روز افزون تخلفات و جرائم در حوزه پیشفروش واحدهای مسکونی و با توجه به لزوم جلوگیری از تضییع حقوق پیشخریداران و در راستای کاهش وقوع برخی جرایم از جمله کلاهبرداری و به منظور وضع مقررات پیشگیرانه، قانونی به تصویب رسیده تا موجبات اطمینان خاطر مردم را فراهم نماید.
در چند دهه گذشته خرید و فروش آپارتمان یکی از شایعترین اقسام معاملات بوده، و همین پدیده سبب شده که قانونگذار در سال ۱۳۴۳ به وضع قانون تملک آپارتمانها مبادرت ورزد. این قانون که در واقع همزمان با تولد آپارتمان نشینی تدوین یافت بیشتر ناظر به مواردی است که هنگام خرید و فروش، مورد معامله ساخته شده تحویل مشتری میشود.
لیکن معاملات پیش خرید آپارتمانها مربوط به بناهایی است که هنوز ساخته نشده و بناست در آینده ساخته شود، و لذا احکام مربوط به قراردادهای راجع به آن از ویژگیهای خاصی برخوردار میباشد. در فرض معاملات پیش خرید آپارتمان ها، فروشنده متعهد به ساخت و ساز آن و معمولاً خریدار به طور اقساط ثمن مورد معامله را با احداث تدریجی ساختمان به فروشنده میپردازد.
البته به موجب مباحث در پیش رو، نقشه و ماکت ساختمان در قرارداد معین و فروشنده هم متعهد میشود که بر اساس آن واحد مربوطه را ظرف مدت معین ساخته و تحویل دهد.
لازم به ذکر است گاهی فروشنده یا فروشندگان آپارتمانهای ساخته نشده در ابتدا مالک قطعات زمین یا عرصه هستند و گاه ابتدا مالک زمین نبوده، بلکه زمین را از مالک آن خریداری میکنند و خود به عنوان سازنده اقدام به ساخت آپارتمان در زمین مزبور مینمایند. فرض دیگر این است که در قالب قرارداد مشارکت مدنی، صاحب ملک یا سازنده (که در اینجا پیمانکار نامیده میشود) بنا به توافق سهم خود را در قالب پیش فروش به متقاضیان مسکن واگذار مینماید.
بنابراین مهمترین مسألهای که در باب فروش آنها مطرح میگردد توصیف حقوقی این نوع قراردادهاست که با توجه به اینکه در هنگام قرارداد هنوز آپارتمانی موجود نیست و یا ساخته نشده، قرارداد مزبور چه ماهیتی دارد که اجمالاً باید گفت که متعلق هر قراردادی یا حق عینی است یا دینی، و از آنجایی که این نوع قراردادها خرید و فروش واحدهای ساخته شده نیست، بلکه تعهد به احداث و واگذاری در آینده است، بنابراین یک حق دینی برای ذینفع بوجود میآورد.