از تیرماه سال ۱۴۰۳، با اجراییشدن «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، فصل تازهای در ساماندهی اسناد مالکیتی و معاملات املاک در کشور گشوده شد. این قانون که بهدنبال پایاندادن به بینظمیهای ناشی از اسناد عادی و قولنامهای است، در همین مدت کوتاه دستاوردهای قابل توجهی نیز داشته است؛ بهگونهای که تنها در استان قزوین، از زمان آغاز اجرای قانون تا پایان سال ۱۴۰۴، بیش از ۱۷۰ هزار سند رسمی صادر شده است. برای آگاهی از جزئیات بیشتر این قانون، اهداف آن، تکالیف مردم و تأثیر آن بر کاهش دعاوی قضایی، با حسن غلامحسینی ، مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان قزوین، گفتوگو کردهایم.
ساماندهی ادعاهای مالکیت و کاهش اختلافات ملکی
حسن غلامحسینی، مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان قزوین در گفتوگو با میزان، درباره مهمترین هدف راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی و مشکلاتی که این سامانه برطرف میکند، گفت: هدف اصلی از راهاندازی این سامانه (موضوع ماده ۱۰ قانون الزام) این است که هر شخص حقیقی یا حقوقی که نسبت به مال غیرمنقول (اعم از عین یا منفعت) ادعای مالکیت یا حقی دارد، ادعای خود را ظرف دو سال در این سامانه ثبت کند. همچنین این افراد باید ظرف دو سال پس از ثبت، اقدامات قانونی برای رسمیتبخشی به ادعای خود (مانند اخذ سند رسمی، تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند) را انجام دهند.
وی افزود: یک سال پس از راهاندازی سامانه مذکور، طبق ماده یک قانون، کلیه نقل و انتقالات اموال غیرمنقول باید از طریق «سامانه الکترونیک اسناد» سازمان ثبت انجام شود.
غلامحسینی مهمترین آسیب اسناد عادی و قولنامهای را تشکیل پروندههای متعدد قضایی دانست و اظهار کرد: حدود ۴۰ درصد پروندههای حقوقی و کیفری ریشه در اختلافات ملکی فاقد سند رسمی دارد که از طریق نقل و انتقالات عادی ایجاد شدهاند. این امر خسارات مادی و معنوی فراوانی به اشخاص وارد کرده است.
سرنوشت قولنامهها پس از اجرای قانون
مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان قزوین درباره اعتبار قولنامهها پس از اجرای این قانون گفت: با اجرای این قانون، قولنامهها و اسناد عادی که پیش از اجرای قانون تنظیم شدهاند، از طریق ثبت در این سامانه ساماندهی میشوند. اما اسناد عادیای که برای املاکی تنظیم شوند که سند مالکیت آنها بعد از اجرای قانون صادر شده است، فاقد اعتبار خواهند بود. همچنین نقل و انتقالات آتی باید در بستر سامانه الکترونیک اسناد صورت گیرد.
تکلیف افرادی که در مهلت قانونی اقدامی نکنند
غلامحسینی درباره وضعیت افرادی که پس از مهلتهای قانونی اقدامی انجام ندهند، بیان کرد: پس از پایان مهلتهای قانونی ماده ۱۰، اگر مدعیان تکالیف خود را انجام نداده باشند، ادعاهای آنان در موارد زیر قابل استناد، استماع و معارضه نخواهد بود:
- علیه اراضی عمومی و دولتی (مانند اراضی ملی، موات، مستحدث و ساحلی)
- علیه اشخاص ثالث با حسن نیت؛ یعنی کسانی که از معاملات معارض قبلی بیاطلاع بوده و دارای سند رسمی هستند.
اسناد عادی دیگر مبنای طرح دعوا نخواهند بود
وی درباره امکان طرح دعوا با استناد به اسناد عادی پس از اجرای کامل قانون عنوان کرد: خیر. پس از اجرای کامل قانون، هر عمل حقوقی (عقد یا ایقاع) که موضوع آن انتقال مالکیت عین، حق انتفاع یا حق ارتفاق مال غیرمنقول باشد، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت، دعاوی راجع به اعمال حقوقی ثبتنشده و مبتنی بر اسناد عادی نزد مراجع قضایی، شبهقضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است.
کاهش پروندههای قضایی و جلوگیری از اطاله دادرسی
مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان قزوین درباره مهمترین تأثیر این قانون در کاهش پروندههای قضایی گفت: با توجه به اینکه بخش زیادی از پروندههای محاکم حقوقی و کیفری ناشی از اختلافات ملکی و نقل و انتقالات عادی است، اجرای کامل قانون موجب کاهش محسوس پروندههای قضایی و جلوگیری از اطاله دادرسی خواهد شد؛ زیرا رسیدگی به دعاویای که مستند به اسناد رسمی هستند، سریعتر به نتیجه میرسد.
مقابله با زمینخواری و معاملات معارض
غلامحسینی در تشریح نقش این قانون در جلوگیری از زمینخواری و معاملات معارض اظهار کرد: یکی از وظایف سازمان ثبت، تثبیت مالکیت اشخاص و نقل و انتقال رسمی اموال غیرمنقول است. با توجه به خلأ قانونی موجود، انجام کامل این وظایف پیشتر میسر نبود. با اجرای کامل این قانون و تثبیت مالکیت اشخاص و رسمیشدن معاملات، بدون شک از زمینخواری و انجام معاملات معارض جلوگیری خواهد شد.
شفافیت بیشتر و کاهش زمینههای فساد
وی درباره نقش سامانه در مقابله با فساد و جعل اسناد افزود: با اجرای این سامانه و متعاقباً نقل و انتقال اموال از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد، پیش از انجام معامله، مالکیت فروشنده و هرگونه محدودیت ملک (مانند بازداشت یا رهن) احراز میشود. این شفافیت در معاملات، نقشی تعیینکننده در مقابله با فساد و جعل اسناد ایفا خواهد کرد.
هدف قانون؛ حذف معاملات غیررسمی
غلامحسینی درباره تأثیر اجرای قانون بر کاهش معاملات غیررسمی گفت: اصولاً هدف قانونگذار از تصویب «قانون الزام»، حذف معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول و الزام اشخاص به انجام معاملات رسمی است.
هشدار درباره ثبت ادعاهای واهی
مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان قزوین در پایان با توصیه به مردم برای ثبت ادعاهای مالکیتی خود در سامانه ماده ۱۰ اظهار کرد: توصیه مؤکد بنده به مردم این است که حتماً نسبت به هر مال غیرمنقولی که مدارک مثبته مالکیت دارند، ادعای خود را در سامانه ماده ۱۰ ثبت کنند.
وی همچنین هشدار داد: از ثبت ادعاهای واهی و غیرواقعی جدا خودداری کنید. مطابق تبصره ۵ ماده ۱۰ قانون، هر شخصی که با علم به عدم استحقاق، خود یا توسط دیگری اقدام به درج سند عادی در سامانه کند، به جزای نقدی معادل ۲۰ درصد قیمت روز ملک محکوم خواهد شد. اگر در این زمینه مرتکب جرایمی مانند جعل اسناد یا تبانی برای بردن مال غیر نیز شده باشد، علاوه بر این جریمه سنگین، به مجازات آن جرایم نیز محکوم میشود.
انتهای پیام/